談職業(yè)經(jīng)理人如何規(guī)避高薪風(fēng)險(xiǎn)?

　　永遠(yuǎn)讓老板欠你的!!

　　在職業(yè)經(jīng)理的打工生涯中,大家都會(huì)遇到高薪風(fēng)險(xiǎn),但往往被大家忽視,一般我們習(xí)慣按照”人往高處走,水往低處流””不想做元帥的兵不是好士兵!”等等這一所謂的積極思維模式來指導(dǎo)我們的行動(dòng)方向,我們先不說這句話有什么不對(duì),其實(shí)這句話本身并沒有什么不對(duì),問題出在我們?cè)谟眠@句話來指導(dǎo)我們的擇業(yè)或處事的時(shí)候,出現(xiàn)了偏差,人們往往是給自己制定了一個(gè)不切合實(shí)際的目標(biāo),或者說是理想!人們習(xí)慣了給自己畫一個(gè)大大的餅,一種習(xí)慣思維認(rèn)為.目標(biāo)太小了就變成了小人物了或是沒有出息了!所以在在制定目標(biāo)時(shí)就遠(yuǎn)離了實(shí)際,把自己的夢(mèng)想當(dāng)成了目標(biāo)(呵呵,又有名言佐證:心有多大,事業(yè)就有多大)特別是一些公司和單位(比如直銷公司)更是故意給每個(gè)人規(guī)劃了一個(gè)所謂的藍(lán)圖.從表面上看,是沒有錯(cuò),聽聽也非常有道理,但關(guān)鍵在于,這個(gè)理論本身它忽視了人與人之間的個(gè)體差異,人因?yàn)槌錾淼募彝ケ尘?所受的教育,自身潛質(zhì)等等個(gè)體差異,不是任何人都能適合的.我們言歸正傳說說職業(yè)經(jīng)理人如何規(guī)避高薪風(fēng)險(xiǎn)?依本人在十幾年的職業(yè)經(jīng)理生涯中所見所聞,一般我們會(huì)遇到這樣的風(fēng)險(xiǎn)(或者說會(huì)遇到這樣的誘惑):一.在私營企業(yè)打工,是不是老板的工資給你越高越好?二:同行業(yè)或各行業(yè)中,其它企業(yè)的老板許諾給你比原單位高出很多的工資,我們?nèi)绾螌?duì)對(duì)待?三.高職位高薪資的誘惑!作為一名職業(yè)經(jīng)理,要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),主要是對(duì)自身有個(gè)正確的定位和自我評(píng)價(jià),既不要妄自菲薄也不能自以為是自視太高,老板給你定工資或自己提工資要求時(shí),記住一點(diǎn)很重要:就是永遠(yuǎn)讓老板覺得少給你一份工資!!讓老板欠你的,如果事實(shí)是相反的,那么你的風(fēng)險(xiǎn)就非常大,每天都有被老板炒的風(fēng)險(xiǎn),從人性的角度講,當(dāng)老板認(rèn)為給你的工資高出或者說高出許多他本來所預(yù)計(jì)的工資額時(shí).他就會(huì)每天盯住你,看看你是否值這個(gè)”錢”你想想看,如果在這樣的眼光下干活,你的感覺會(huì)是怎么樣的?也許因?yàn)槔习瀹?dāng)時(shí)需要依仗你,忍住不發(fā)作,但時(shí)間絕對(duì)不會(huì)太長.

　　作為一名職業(yè)經(jīng)理人,在自己的能力沒有達(dá)到某一崗位要求時(shí),千萬別強(qiáng)求,即便老板或上級(jí)器重你,你最好的做法是:你可以挑戰(zhàn)這個(gè)崗位,但最好不要享受這個(gè)崗位所帶來的薪俸或是略低于這個(gè)崗位的薪資去接受這份工作,這樣讓老板或你的上級(jí)認(rèn)為,你是個(gè)敢于挑戰(zhàn)的人而不是一個(gè)貪婪的人!即便你有不足,就變得可以原諒和可以接受了……

　　至于外單位的高職位,高薪資,那就更加應(yīng)該慎重了,如果在本單位已經(jīng)沒有發(fā)展空間了,那么選擇是毫無顧慮的,無論什么結(jié)果,總比在本單位呆差等”死”好,反之則應(yīng)謹(jǐn)慎,往往很多人因?yàn)榻?jīng)不住高職位和高工資的誘惑而讓自己身涉風(fēng)險(xiǎn)之中.因?yàn)樽陨聿痪邆湎鄳?yīng)崗位的能力或者說對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)能力等原因(很多私企被一些所謂的老員工大功臣控制著,他們排拆新人,特別是我們這些空降兵!他們會(huì)想盡辦法讓你出局的)你會(huì)莫明其妙地成為他們的“敵人”成為眾矢之的。如果沒有一定的掌控能力，那是很可怕的，不過也不是說不能去承受挑戰(zhàn)，只要對(duì)自己的能力有了正確的認(rèn)識(shí)，并作好崗前準(zhǔn)備，做到胸有成竹，那么一切又將另當(dāng)別論了。。。。。。文章

篇2：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。相對(duì)其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)頒布實(shí)施兩年多來，業(yè)主的合法權(quán)益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險(xiǎn)。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長期樹立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

　　一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　當(dāng)前物業(yè)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

　　假設(shè)一棟房子、一個(gè)停車場(chǎng)或是一個(gè)機(jī)電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)意識(shí)兩方面的原因，目前在我國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險(xiǎn)。按目前來看，購買保險(xiǎn)對(duì)本來微利的物業(yè)企業(yè)來說，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險(xiǎn)也應(yīng)由業(yè)主買單。如此一來，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)等因素還將長期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　大凡做過物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯(cuò)，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個(gè)筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務(wù)不好，動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題。物業(yè)管理各個(gè)過程的方方面面，任何一個(gè)過程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問題，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。

　　比如：停車場(chǎng)只收五元的車位使用費(fèi)，車丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬，多則數(shù)十萬甚至上百萬;又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。就宜昌市來說，近年來因小區(qū)內(nèi)丟失摩托車，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。

　　安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣?huì)各方關(guān)注。就實(shí)際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來說確實(shí)難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設(shè)施失靈未及時(shí)維修等，致使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負(fù)一定責(zé)任的。

　　3、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在參加招投標(biāo)爭(zhēng)取新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標(biāo)書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤”、“虧損報(bào)價(jià)”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個(gè)別財(cái)大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來個(gè)帶資多少萬接管。這種低價(jià)位入市的做法將帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成中標(biāo)者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。

　　當(dāng)電梯要大修了、供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來賣單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風(fēng)險(xiǎn)很可能就是能否生存下去的問題了。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式

　　如果物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時(shí)，物業(yè)公司時(shí)常不得不買單“補(bǔ)鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時(shí)亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財(cái)產(chǎn)損失，同時(shí)一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進(jìn)行索賠，后來法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時(shí)修復(fù)未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個(gè)“啞巴虧”。

　　物業(yè)開發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個(gè)案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時(shí)，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實(shí)上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時(shí)井蓋容易挪動(dòng)位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時(shí)只是在檢查到井蓋挪動(dòng)后進(jìn)行復(fù)位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時(shí)也沒有成立業(yè)主委員會(huì)，即使有業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)辦事機(jī)構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費(fèi)呢?該女士又沒有購買意外傷害保險(xiǎn)，在法律保護(hù)弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費(fèi)用無疑落到了物業(yè)公司身上，同時(shí)物業(yè)公司還不得不花大錢對(duì)大廈區(qū)域數(shù)十個(gè)井蓋進(jìn)行徹底改造。

　　物業(yè)管理實(shí)踐中不時(shí)出現(xiàn)的一系列類似問題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生命財(cái)產(chǎn)隨時(shí)都有發(fā)生意外和遭受危險(xiǎn)的可能，有時(shí)難以判斷肇事者的時(shí)候，這一責(zé)任由誰承擔(dān)更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。

　　1、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過度，會(huì)帶來很多不必要的麻煩。對(duì)違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能的明確責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對(duì)于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導(dǎo)致后果的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等。

　　不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，說過頭話，盲目提高管理指標(biāo)，甚至超過企業(yè)水平和能力，脫離實(shí)際，圖一時(shí)指標(biāo)好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號(hào)下，時(shí)常不注意自身利益的保護(hù)，為了爭(zhēng)一點(diǎn)市場(chǎng)份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時(shí)間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個(gè)圈套，設(shè)下一個(gè)陷阱，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)也增大了。由于過頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主動(dòng)輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　前面所提及的關(guān)于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責(zé)任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內(nèi)容并且不輕易承諾小修多長時(shí)間內(nèi)修復(fù)，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責(zé)任，切勿制定和公布過頭的、不切實(shí)際的或難于實(shí)現(xiàn)的管理目標(biāo)。

　　物業(yè)公司與其他相關(guān)方的合同簽訂也應(yīng)慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)讓人痛心而沉重，合同中的關(guān)鍵事項(xiàng)和條款可謂一字千金、萬金，因合同條款考慮不周而帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)是人為的、本應(yīng)避免的錯(cuò)誤所造成的，物業(yè)公司應(yīng)該建立適合自己的、完善的合同項(xiàng)目管理辦法，大到保安、保潔和工程項(xiàng)目的分包，小至請(qǐng)外面師傅清掏化糞池、維修室外空調(diào)甚至修補(bǔ)一塊瓷磚，立項(xiàng)、審批、合同會(huì)簽的程序要到位，內(nèi)容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯(cuò)誤而產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”

　　物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對(duì)于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測(cè)不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個(gè)租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)嚯姅嗨i好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單車停放處僅提供免費(fèi)停車場(chǎng)地，請(qǐng)車主保管好自己車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請(qǐng)照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。

　　物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時(shí)整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方(包括物業(yè)公司內(nèi)部員工)明示，在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中，在與業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及小區(qū)文明管理?xiàng)l約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內(nèi)部各項(xiàng)服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對(duì)不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險(xiǎn)、做哪些事應(yīng)注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令其改正，造成后果的業(yè)主自負(fù);一旦發(fā)現(xiàn)自己?jiǎn)T工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質(zhì)量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)公司采用投保公眾責(zé)任險(xiǎn)中的場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這在理論是對(duì)的，現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)的物業(yè)公司有幾家?開發(fā)商為了獲取最大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險(xiǎn)的，那么剩下來只有物業(yè)公司動(dòng)員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險(xiǎn)或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險(xiǎn)費(fèi)。為此，物業(yè)公司實(shí)施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險(xiǎn)意識(shí)和推廣場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)已成為必要。

　　轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時(shí)到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一有效途徑。

　　總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司需要策劃和實(shí)施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺履行合同義務(wù)和遵守各項(xiàng)公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護(hù)意識(shí);向業(yè)主宣傳并增強(qiáng)業(yè)主保險(xiǎn)意識(shí)，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過程中盡量做到周到、細(xì)致、完善，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

篇3：如何規(guī)避物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　如何規(guī)避物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時(shí)間范圍都是非常廣泛而長遠(yuǎn)，同時(shí)與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，正因?yàn)樯鲜鎏攸c(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無時(shí)不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無法進(jìn)行，所以風(fēng)險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。

　　目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護(hù)水平，那么，當(dāng)我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時(shí)，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應(yīng)當(dāng)怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平呢？

　　首先，要做到對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范，首先要對(duì)“物業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行充分的理解，只有對(duì)我們所從事的工作有了充分的認(rèn)識(shí)之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。國務(wù)院20**年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有明確的規(guī)定：

　　“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場(chǎng)地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主。

　　“物業(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。

　　同時(shí)，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，和其它的服務(wù)性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是服務(wù)享用者與服務(wù)提供者的關(guān)系。可以說，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者而不是管理者。

　　其次，要有責(zé)任分明的法律意識(shí)，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。

　　第三，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時(shí)，一定要考慮到以下問題：

　　1．在國家或行業(yè)的強(qiáng)制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；

　　2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測(cè)算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；

　　3．權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實(shí)發(fā)生

　　第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。

　　第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險(xiǎn)類型分為以下幾個(gè)類別：

　　1．治安風(fēng)險(xiǎn)：

　　主要是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2．車輛管理風(fēng)險(xiǎn)：

　　主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．消防風(fēng)險(xiǎn)：

　　也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任

　　4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：

　　此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點(diǎn)，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分

　　5．公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：

　　小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對(duì)業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對(duì)業(yè)主健康的損害等

　　完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，針對(duì)以上五類風(fēng)險(xiǎn)的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：

　　一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范

　　首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)小區(qū)和大廈都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。

　　物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。

　　防范治安風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。

　　若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，可以采用對(duì)從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名進(jìn)行確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)可進(jìn)行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。

　　物業(yè)管理公司在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

　　如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務(wù)。此時(shí)，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請(qǐng)專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)是極為有限地。

　　二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范

　　物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營管理后，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　停車場(chǎng)經(jīng)營管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

　　在停車場(chǎng)硬件完善并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對(duì)停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。

　　車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　上述管理規(guī)范就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

　　三、消防風(fēng)險(xiǎn)防范

　　小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時(shí)也是具有一定專業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

　　業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法處理。

　　物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，要進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)可以委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開支。

　　在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

　　四、公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)防范

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司進(jìn)行交接的過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況可作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯(cuò)的除外。

　　根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。

　　提高物業(yè)管理公司工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。

　　為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司必須對(duì)所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險(xiǎn)隱患的區(qū)域要考慮設(shè)置明顯的提示或警示標(biāo)識(shí)，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。

　　為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時(shí)要與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起。物業(yè)管理公司和各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險(xiǎn)控制真正落實(shí)和滲透在具體工作的每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，對(duì)于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭(zhēng)議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

　　在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財(cái)產(chǎn)損害的訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。

　　物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作；同時(shí)根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。另外物業(yè)管理公司平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。

　　物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務(wù)的分項(xiàng)發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

　　物業(yè)管理公司在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理公司負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

　　一些物業(yè)管理公司為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，這種做法是不可取的。

　　在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因在一定程度上可以說是法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)管理公司也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。

　　五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

　　小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

　　小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理公司應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理公司在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。

　　物業(yè)管理公司在上述情形下，因維修物業(yè)或者維護(hù)公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理公司的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患后再撤除安全防護(hù)措施。

　　小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

　　在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理公司往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的形成。對(duì)于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，

　　首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；

　　其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。

　　在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄（或同時(shí)采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實(shí)施消殺的時(shí)間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。

　　對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場(chǎng)所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。

　　針對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)。