住宅群創建無滲漏工程的管理措施

　　施工質量是建筑工程最終質量的決定性因素，因此作為創建"無滲漏"工作具體實施者的施工單位，是搞好住宅建設工程質量的基礎，施工單位對施工質量全面負責，對施工過程進行嚴格的"全面"、"全員"、"全過程"管理。

　　1、嚴格貫徹ISO9000質量貫標認證要求，根據創建"無滲漏"工作的質量目標建立質量保障體系，認真進行設計圖紙的會審和技術交底，在施工組織設計中制定創建工作的技術措施和人員責任制，建立獎懲激勵制度，并組織管理和施工人員進行學習、培訓。

　　2、在住宅工程中創建"無滲漏"工作施工中，應以"預防為主"，全面落實創建工作措施，加強事前控制和事后檢查，把產生滲漏的質量隱患消滅在萌芽狀態：

　　（1）對每道工序的操作質量進行巡視檢查，對違章操作，不符合質量要求的及時糾正，防患于未然；

　　（2）在工序質量的自檢、互檢的基礎上，進行工序質量的交接檢查，堅持上道工序不合格不能轉入下道工序的施工原則；

　　（3）隱蔽工程驗收檢查后，要辦理簽證手續，列入工程檔案，對查出的問題必須認真處理，須經監理工程師復核認證后，方能轉入下道工序；

　　（4）對分項工程在未施工前進行預檢，未經預檢或預檢不合格，不得進行下道工序施工；

　　（5）對成品采取包裹、覆蓋、局部封閉等保護措施，防止后續工序施工對成品的污染和損壞。

　　3、嚴格對建筑材料的質量選擇和控制，采購前選擇好供應商并取得和封存樣品，做好材料驗收和材料合格證明資料收集工作，材料登帳入庫后做好保管工作，以確保住宅工程的內在質量。

　　4、做好創建"無滲漏"工作的施工資料記錄，在工程提請建設單位驗收時，提出專項總結報告申請驗收，并在住宅工程竣工驗收合格后將創建工作的施工資料記錄整理成冊歸入檔案。

　　5、在住宅工程保修期內，配合建設方做好創建"無滲漏"工作的用戶回訪工作，開展創建工作的質量跟蹤，及時處理可能出現的滲漏質量問題。

篇2：住宅群創建無滲漏工程管理措施

　　住宅群創建無滲漏工程的管理措施

　　施工質量是建筑工程最終質量的決定性因素，因此作為創建"無滲漏"工作具體實施者的施工單位，是搞好住宅建設工程質量的基礎，施工單位對施工質量全面負責，對施工過程進行嚴格的"全面"、"全員"、"全過程"管理。

　　1、嚴格貫徹ISO9000質量貫標認證要求，根據創建"無滲漏"工作的質量目標建立質量保障體系，認真進行設計圖紙的會審和技術交底，在施工組織設計中制定創建工作的技術措施和人員責任制，建立獎懲激勵制度，并組織管理和施工人員進行學習、培訓。

　　2、在住宅工程中創建"無滲漏"工作施工中，應以"預防為主"，全面落實創建工作措施，加強事前控制和事后檢查，把產生滲漏的質量隱患消滅在萌芽狀態：

　　（1）對每道工序的操作質量進行巡視檢查，對違章操作，不符合質量要求的及時糾正，防患于未然；

　　（2）在工序質量的自檢、互檢的基礎上，進行工序質量的交接檢查，堅持上道工序不合格不能轉入下道工序的施工原則；

　　（3）隱蔽工程驗收檢查后，要辦理簽證手續，列入工程檔案，對查出的問題必須認真處理，須經監理工程師復核認證后，方能轉入下道工序；

　　（4）對分項工程在未施工前進行預檢，未經預檢或預檢不合格，不得進行下道工序施工；

　　（5）對成品采取包裹、覆蓋、局部封閉等保護措施，防止后續工序施工對成品的污染和損壞。

　　3、嚴格對建筑材料的質量選擇和控制，采購前選擇好供應商并取得和封存樣品，做好材料驗收和材料合格證明資料收集工作，材料登帳入庫后做好保管工作，以確保住宅工程的內在質量。

　　4、做好創建"無滲漏"工作的施工資料記錄，在工程提請建設單位驗收時，提出專項總結報告申請驗收，并在住宅工程竣工驗收合格后將創建工作的施工資料記錄整理成冊歸入檔案。

　　5、在住宅工程保修期內，配合建設方做好創建"無滲漏"工作的用戶回訪工作，開展創建工作的質量跟蹤，及時處理可能出現的滲漏質量問題。

篇3：公寓保安和消防管理措施及設想

　　**公寓是在省、市領導和政府的支持下，由省教委直接組織南京大學等16所在寧高校和單位集資，請**市城市建設開發(集團)總公司代建的經濟實用型普通高層住宅，，其入住人群為各高校的教職工，文化素質高。安全保衛管理是小區物業管理的一項極其重要的內容。

　　由于該小區**年*月交付，存在一個入住裝修期，加之該小區為經濟實用型普通住宅，存在技防設施相對不足等特點，決定了我們在安全保衛管理手段上必須采取“人防為主，技防為輔，全面防范”的整體治安管理方式，確保管理無盲點，治安無事件。同時我們將該小區的物業管理分為兩個階段，即入住期和常規期，根據入住期和常規期的不同特點，分別確定各個階段的治安管理重點(如入住期以裝修管理為重點)，以達到我們在安全保衛管理上的承諾指標。

　　1治安隊伍建設--建立一支高素質的治安隊伍

　　治安隊伍建設，按高標準，嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”，統一著裝，盡職盡責。安保員選聘以優透退伍軍人為主，應具有良好的思想品質及業務技能，建立業務、績效考核與工資、職位掛購的機制。安保員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行*%淘汰制，保持安保員的高素質和戰斗力。對安保人員的選聘和培訓要求已在第二節《擬采取的管理方式、工作計劃》中作了闡述。

　　2入住期治安管理

　　2.1入住期治安形勢分析：**公寓*年*月份交付，入住總戶數將達到*戶(北片)，按85%的入住率，入住總戶數仍將達到*戶，入住戶數多，入住速度慢。加之該小區設計基本為毛坯房，業主大都需進行二次裝修，裝修監管面大，裝修期限長(預計半年)。這一階段的治安形勢為：

　　2.1.1周邊環境較為復雜與入住過程中外來裝修、搬運人員往來頻密的狀態相互并存。

　　2.1.2裝修監管面大，裝修防火任務重。

　　2.1.3高層住宅裝修電梯負荷大，電梯使用矛盾多，易發生磨擦事件。

　　2.2入住期治安管理手段

　　2.2.1治安隊伍建設--建立一支高素質的治安隊伍已在第1點進行了闡述

　　2.2.2確立治安重點--加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。

　　a)人流控制--對來訪人員須進行訪問登記和離去注銷手續，對外來裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍、活動時間進行一定限制，嚴禁互相亂竄。經常與當地派出所聯合查《暫住證》、《身份證》等證件，把可疑分子清出小區。對可疑陌生人采取追蹤、監控的措施，必要時可上前有禮貌地執行驗證工作。

　　b)物流控制--對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。尤其是裝修物品的搬出須提出申報，安保員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查;所有的物資流動實行登記放行手續。

　　c)車流控制--運輸物資進入小區的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息，針對實際情況，合理規劃行車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。對汽車離開，實行登記放行手續。

　　2.2.3治安防范--“三崗”結合。全面防范實施“三崗結合，即巡邏崗、門衛崗、機動崗三崗聯合防范，著重安防點、線、面的配合與行動。”

　　2.2.4盡快完善并發揮智能化監控系統的安防優勢。鑒于《**公寓物業管理招標補充通知》中具體監控方案還未確定，我公司在中標以后，將和建設方協商，盡快完善監控設施，使智能化安防系統全面啟動，正常運轉，發揮技防在治安管理中的重要作用。

　　3常規期治安管理

　　根據《**省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法》及我公司管理指標的承諾，治安管理須達到五級等級標準，為此，我們擬采用封閉式管理，而且實際也具備了這樣條件。根據**公寓規劃總平面圖及現場地形情況(以北片為例)，**幢為一個圍合，**幢為一個圍合，***三幢為一個圍合，各圍合均修建了鑄鐵花鏤空圍欄，*幢大廈各幢只有一個出口。常規期的治安管理擬采取的具體措施為：

　　3.1根據招標書要求及文件規定，我公司在出入口實施24小時值班，安全護衛人員24小時巡查，對入口，重要部位(如電梯機房)實施24小時監控。

　　3.2屋面水箱、地下室貯水池入孔采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門上鎖，防止投毒及水源二次污染事件的發生。

　　3.3對地下室、通道、應急樓梯等部位設置明顯標識，以利于人員的進出。

　　3.4圍合處及大廈值班室的安保值班人員要禁止小商小販進院內高聲喊叫，杜絕院內、大廈內私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現象。

　　3.5對外來探訪人員，建立詢問登記制度，登記時一定要做到禮貌用語、文明用語、溫情服務。

　　3.6流動崗與固定崗相結合，分別在上下班高峰期與平時正常期采取不同的治安防范措施，確保地下停車場等重要部位的安全(在第四部分《交通車輛管理》中詳細闡述)。

　　3.7設計安保服務應急預案，遇突發事件能應急處理。根據物業、業主的實際情況，對可能發生的突發事件做好預案，是物業管理安保服務的一項重要工作。預案工作做的好不好，直接影響到業主的生命財產是否有安全保障，間接地也會影響到物業管理公司的經營狀況。我公司已制定了詳盡的《小區突發火警火災反應預案》以及《刑事突發事件反應預案》，在預案中要求管理處全體員工增強對火警、火災、刑事突發事件的反應能力，做到遇突發事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保小區內的財產及業主的人身安全。

　　4治安承諾的相應懲罰條款我們在前面已承諾因管理原因而產生的治安案件發生率為零。為嚴守諾言，特制定如下懲罰條款，以保證履行各項賠償承諾。

　　4.1因管理原因造成被盜賠償承諾：凡同時滿足下列兩種情況的小區被盜案件發生，管理處將承擔責任并給予一定賠償;

　　a)經公安機關鑒定屬于外來犯罪分子以非法手段進入小區進行盜竊或搶劫的;

　　b)經我公司和有關職能部門鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因素造成小區被盜或被搶劫。

　　4.2其他賠償：凡經我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成業主損失的，如道路、交通設施、各類標牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養不善、標識不清等原因造成業主損失等，我們將視情給予相應的賠償。

　　5治安管理的幾點建議

　　為確保無重大火災，刑事和交通事故的發生，治安管理不留“盲點”和“死角”，根據我公司的多次現場觀察，特提出以下建議供建設單位參考：

　　5.1地下自行車停車庫因是剪力墻結構，不為結構柱大空間結構，在結構設計中存在著一定弊端，內部隔間多，宜給治安管理留下“死角”。在我公司加強人防、加強巡視的前提下，建議建設方在監控設計過程中在地下室增加監控攝像頭，這樣做到人防、技防相結合，不留管理盲點。

　　5.2 小區院落圍欄為鑄鐵花鏤空式圍欄，攀越容易，給住戶造成的心理壓力大，同樣在我公司加強巡視、加強人防的前提下，建議在建設監控方案設計中，在院落內增設高桿180‘可旋轉監控攝像頭，增加防衛設施，做到人防、技防相結合，進行全面防范。

　　5.3部分大廈的值班室監控窗戶的朝向沒有正對門廳，給安保值班人員對大廈的進出人員監控帶來一定難度，我公司建議在不破壞結構及整體美觀并征得建設方同意的前提下，采用同樣規格材料(鋁合全)，在正對門廳的值班室墻面上增開監控窗口，利于對大廈進出人員的管理。

　　相信經過我們共同的努力，充分利用人防、物防、技防三結合，任何犯罪嫌疑人想在此作案均將不能得逞。

　　6消防管理措施

　　消防管理是高層住宅管理的一項極其重要的內容。我公司十分重視此項工作。我們將在高教公寓實行全員義務消防員制，在員工中牢固樹立“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的意識，加強巡邏，加強監控，同時做好消防設施的維護保養工作，保證設備可隨時啟用。另外我們已制訂了《小區突發火警火災反應預案》，增強員工對火警、火災突發事件的反應能力，以確保小區的財產及業主的人身安全，保證我公司對消防安全管理承諾指標的實現。