小區(qū)物業(yè)秩序管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 目的與依據(jù)

　　為了維護小區(qū)環(huán)境的整潔、安全和秩序，保障住戶的合法權(quán)益，制定本物業(yè)秩序管理制度。

　　本制度依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合小區(qū)實際情況所制定，適用于本小區(qū)內(nèi)的所有住戶及其家屬。

　　第二條 范圍與責(zé)任

　　本制度適用于小區(qū)內(nèi)所有的住戶，包括自有產(chǎn)權(quán)與租賃的居民。物業(yè)公司負責(zé)本制度的具體執(zhí)行，并派出相關(guān)人員進行監(jiān)督和管理。

　　第三條 定義

　　1. 物業(yè)公司：指為本小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)公司。

　　2. 公共區(qū)域：指小區(qū)內(nèi)所有住戶共同使用的場所，例如小區(qū)門口、樓梯、電梯、綠化帶等。

　　3. 私人區(qū)域：指住戶購買或租賃的個人房產(chǎn)，僅限住戶自己及其家屬使用。

　　第二章 公共區(qū)域管理

　　第四條 公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生

　　1. 住戶應(yīng)保持公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意亂扔垃圾或拖延清掃。

　　2. 物業(yè)公司將定期清理公共區(qū)域，如發(fā)現(xiàn)住戶故意污染環(huán)境，將予以警告或罰款處理。

　　第五條 公共區(qū)域秩序

　　1. 住戶在公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)保持文明禮儀，禁止大聲喧嘩、亂擺亂放或影響他人正常生活秩序的行為。

　　2. 物業(yè)公司將加強對公共區(qū)域的巡查，如發(fā)現(xiàn)有住戶違反本條規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)對其進行責(zé)令整改或罰款處理。

　　第三章 私人區(qū)域管理

　　第六條 住戶飼養(yǎng)寵物

　　1. 住戶如需飼養(yǎng)寵物，需提前向物業(yè)公司辦理相關(guān)手續(xù)，并確保寵物不會對其他住戶造成困擾或傷害。

　　2. 物業(yè)公司將對住戶飼養(yǎng)寵物的情況進行定期檢查，如發(fā)現(xiàn)寵物存在問題，物業(yè)公司有權(quán)對住戶進行警告或取消寵物飼養(yǎng)資格。

　　第七條 住戶裝修管理

　　1. 住戶進行裝修前需向物業(yè)公司提交裝修申請，獲得批準后方可開始施工。

　　2. 施工期間，住戶需保持施工現(xiàn)場的整潔，并遵守相關(guān)安全規(guī)定。

　　3. 施工完成后，住戶需通知物業(yè)公司進行驗收，并接受相關(guān)部門的檢查，如不合格需及時整改。

　　第四章 違規(guī)處理

　　第八條 違反管理規(guī)定行為的處理

　　1. 對于住戶違反本制度的行為，物業(yè)公司將依法進行相應(yīng)的處理，包括口頭警告、書面警告、責(zé)令整改、罰款等。

　　2. 對于多次違規(guī)的住戶，物業(yè)公司將依照相關(guān)法律法規(guī)，采取進一步的處理措施，包括終止物業(yè)服務(wù)合同等。

　　第九條 投訴處理辦法

　　1. 住戶對于其他住戶的違規(guī)行為有權(quán)利進行投訴，需向物業(yè)公司提供相關(guān)證據(jù)。

　　2. 物業(yè)公司將對投訴進行調(diào)查，并在30天內(nèi)給出處理結(jié)果。

　　第五章 附則

　　第十條 本制度未盡事宜，由物業(yè)公司根據(jù)實際情況進行補充解釋。

　　第十一條 本制度自發(fā)文之日起執(zhí)行，住戶需嚴格遵守，如有違反，將依法追究責(zé)任。

篇2：盟公共秩序維護管理標準

　　盟東城公共秩序維護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)基本要求

　　1.出入口有專人24小時值守。

　　2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視4次，其中樓內(nèi)巡視2次；22：00至次日6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。

　　3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

　　4.機動車輛登記出入，在停車場內(nèi)設(shè)置顧客服務(wù)臺。

　　5.安防控制室設(shè)專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

　　6.對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

　　7.每年進行4次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使用人參與的演習(xí)不少于1次，做好記錄。

　　8.備勤人員24小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護人員的25%，配備必要應(yīng)急工具。

　　2)記錄與檔案

　　1.各項工作記錄完整有效。

　　2.檔案齊全。

篇3：物業(yè)管理市場秩序知識點

　　物業(yè)管理市場秩序知識點

　　一、確立物業(yè)管理市場秩序的基礎(chǔ)

　　要維護物業(yè)管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，二是物業(yè)管理的委托代理關(guān)系。這二者是物業(yè)管理市場中，市場主體即消費者與經(jīng)營者之間的關(guān)系問題。正是有了這種關(guān)系的存在，才有物業(yè)管理市場的存在。只有明確這種關(guān)系，理順這種關(guān)系，物業(yè)管理市場才能有秩序地運行。

　　(一)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定

　　1.私有產(chǎn)權(quán)

　　對于物業(yè)的“所有者”來說，他擁有這座房子的權(quán)力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準許他人使用而不受其他人的干涉。

　　2.集體產(chǎn)權(quán)

　　顧名思義，集體產(chǎn)權(quán)就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源，就必須經(jīng)過集體來決定。例如，一個小區(qū)中的運動場是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業(yè)進行維修保養(yǎng)，也需通過業(yè)主委員會集體決定。

　　3.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　在理論上，私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)是比較容易區(qū)分的。但在物業(yè)管理的實際操作中，對于一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當?shù)碾y度。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分享有專有所有權(quán)與對建筑物其用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。

　　(二)物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系

　　對于自己的物業(yè)，一般來說業(yè)主可以自己料理。但是，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)的復(fù)雜性越來越高，業(yè)主自身已經(jīng)無能力對自己擁有的物業(yè)進行大規(guī)模、多方面的管理。這使得業(yè)主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不愿意進行的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系便由此而產(chǎn)生。

　　在委托與代理關(guān)系中，主體有代理人、被代理人和相對人。沒有相對代理人則不能發(fā)生代理關(guān)系。物業(yè)管理的實踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會。相對人則有兩類:一是各類相關(guān)的專業(yè)公司，如房屋維修公司、設(shè)備維修公司、綠化公司、清潔公司等。物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業(yè)主(相對于業(yè)主委員會)和承租人(相對于產(chǎn)權(quán)所有人)。物業(yè)管理公司代表業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。

　　產(chǎn)權(quán)人與管理者是一種委托代理關(guān)系，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為了保證自己所擁有的物業(yè)能正常使用，在物業(yè)管理市場中聘請代理人，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人。當物業(yè)管理公司通過委托合同獲得物業(yè)的管理權(quán)時，產(chǎn)權(quán)人和管理者之間的委托代理關(guān)系即告成立。

　　二、物業(yè)管理市場秩序的主要內(nèi)容

　　為了建立良好的物業(yè)管理市場秩序，必須確立全面的市場法則。這些市場法則雖然帶有一定的主觀性，但它對維護物業(yè)管理市場的秩序是一種有效的約束。同時，它所反映的內(nèi)容和要求也體現(xiàn)了物業(yè)管理市場客觀規(guī)律的要求。

　　(一)市場進出秩序

　　進入物業(yè)管理市場進行經(jīng)營活動的物業(yè)管理企業(yè)需要具備一定的條件，不具備一定的資格去參與市場經(jīng)營活動，必然使市場混亂。因此，只有按一定的條件規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，才能保證各個企業(yè)有序地進入市場，有序地退出市場。

　　1.進入市場的秩序

　　(1)要對參與物業(yè)管理市場活動的經(jīng)營者進行資格審查，這是保證物業(yè)管理市場秩序的前提條件。從市場經(jīng)濟的需要出發(fā)，參與物業(yè)管理市場競爭的必須是物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營者，其明顯的特點是自主經(jīng)營、自負盈虧、具有獨立的法人資格，而不分所有制性質(zhì)和形式，不分企業(yè)規(guī)模大小，可一律平等地進入物業(yè)管理市場進行經(jīng)營活動。

　　(2)要對參與物業(yè)管理市場活動的企業(yè)進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確經(jīng)營商號、經(jīng)營性質(zhì)和經(jīng)營范圍。

　　(3)規(guī)范進入物業(yè)管理市場的經(jīng)營對象和經(jīng)營方式。物業(yè)管理市場的經(jīng)營對象是物業(yè)管理服務(wù)，具體地說，就是必須規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量等級;經(jīng)營方式必須是委托代理制，是由業(yè)主委員會決定委托某一物業(yè)管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加于業(yè)主。

　　2.退出市場的秩序

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)自行破產(chǎn)退出市場，要按規(guī)定清償債務(wù)，確定清償債務(wù)的方式和期限。對無償還能力的債務(wù)人(企業(yè))的財產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。

　　(2)違反有關(guān)法規(guī)的要迫使其停止營業(yè)。對違反國家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè)，要吊銷營業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場;對非法經(jīng)營、質(zhì)量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場的正常秩序。

　　(二)市場競爭秩序

　　物業(yè)管理市場中的競爭是必然的，并且必須有比較完善的法規(guī)保護競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則。

　　1.自主經(jīng)營

　　物業(yè)管理企業(yè)進入市場競爭要有自主權(quán)，有獨立的利益，不允許任何不必要的行政干預(yù)。

　　2.效益優(yōu)先

　　對競爭中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵，提倡開拓進取，爭取最優(yōu)效益;對競爭中失利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場經(jīng)濟的法則進行必要的淘汰。

　　3.公正平等

　　給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競爭機會。不同所有制形式、不同經(jīng)濟成分的物業(yè)管理經(jīng)營者，在市場上有同等的競爭權(quán)利和競爭機會。國家已出臺相關(guān)政策，要求新開發(fā)的超過10萬平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開招、投標。這是一種創(chuàng)造平等機會的有力措施。

　　(三)市場交易秩序

　　物業(yè)管理市場的交易秩序，主要是規(guī)定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準則行事。

　　1.公開化

　　實行交易行為公開化，提高物業(yè)管理市場的透明度，必須有合法的契約和合同，同時還要及時公開信息。物業(yè)管理市場信息的公開有利于實際消費者和經(jīng)營者的直接聯(lián)系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。

　　2.貨幣化

　　在物業(yè)管理市場中，交換的對象是服務(wù)。因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。物業(yè)管理市場必然要實現(xiàn)交易過程貨幣化。

　　3.票據(jù)化

　　在物業(yè)管理市場上進行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過商業(yè)票據(jù)進行結(jié)算。這樣做，一方面有利于對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理，為稅收、審計提供重要依據(jù);另一方面，商業(yè)信用票據(jù)化也有助于解決企業(yè)之間的拖欠、占壓資金等問題。

　　4.規(guī)則化、法律化

　　在公開化的基礎(chǔ)上，逐步確立相應(yīng)的物業(yè)管理市場交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經(jīng)營者的正當權(quán)益。

　　三、加強管理，維護市場秩序

　　加強對物業(yè)管理市場的管理是維護正常的市場秩序的中心環(huán)節(jié)。對物業(yè)管理市場的管理主要由三類市場管理機構(gòu)組成:一是國家設(shè)置的市場管理機構(gòu)，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關(guān)機構(gòu)，以及統(tǒng)計、審計、財政、稅收、工商、銀行、物價等管理機構(gòu);二是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機構(gòu)，包括計量、測試、質(zhì)量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護等管理機構(gòu);三是群眾性的管理監(jiān)督機構(gòu)，包括消費者協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等民間組織。物業(yè)管理市場的管理體制是國家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機統(tǒng)一。

　　(一)政府對物業(yè)管理市場的管理

　　政府通過法律、法規(guī)對物業(yè)管理市場進行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場發(fā)揮出應(yīng)有的功能創(chuàng)造一個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環(huán)境。

　　政府對物業(yè)管理市場的管理體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)。這是物業(yè)管理市場規(guī)范化運作的基本條件和環(huán)境，是物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展的保證。物業(yè)管理政策法規(guī)的制定，使產(chǎn)權(quán)多元化物業(yè)的管理有據(jù)可依;對業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有一個明確的界定，對物業(yè)的使用和管理行為進行限定，對物業(yè)管理費的定價程序、收費項目、收費標準和收費辦法作出規(guī)定，從而保護當事人雙方的利益。

　　(2)物業(yè)管理經(jīng)營人資質(zhì)管理。政府對從事物業(yè)管理的組織和人員在資質(zhì)方面進行管理，保證物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。資質(zhì)管理包括對物業(yè)管理公司進行資質(zhì)審查和復(fù)審、登記、年檢，以及物業(yè)管理公司等級評定、從業(yè)人員資格評定等。

　　(3)制定物業(yè)管理服務(wù)標準，開展物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作。

　　(4)指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作。

　　(5)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的各種情況和問題。

　　(二)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會團體，通過開展各種有益的活動，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。具體體現(xiàn)在:

　　(1)在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準則和管理標準。

　　(2)協(xié)助政府主管部門對物業(yè)管理企業(yè)進行等級評定、質(zhì)量評優(yōu)。

　　(3)開展物業(yè)管理的調(diào)查研究，解決行業(yè)工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。

　　(4)收集、整理和提供物業(yè)管理市場信息，組織業(yè)內(nèi)的學(xué)術(shù)和經(jīng)驗交流，對物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)。

　　(5)協(xié)助解決物業(yè)管理公司與業(yè)主之間出現(xiàn)的矛盾。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理

　　物業(yè)管理企業(yè)的自我管理是一種自律行為，是保證物業(yè)管理市場有序運作的一個非常重要的環(huán)節(jié)。只有物業(yè)管理企業(yè)在市場上自覺規(guī)范自己的企業(yè)行為，才是根本而有效的途徑。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理包括:

　　(1)依法經(jīng)營。在市場競爭與經(jīng)營服務(wù)中，嚴格遵章守法，按照國家和行業(yè)的法律、法規(guī)規(guī)范和約束企業(yè)自身的經(jīng)營活動，自覺遵守市場規(guī)則，公平參與、公平競爭，凈化市場空氣，維護市場秩序。

　　(2)明確市場定位。根據(jù)企業(yè)本身的規(guī)模和能力，確立企業(yè)的市場定位，并形成自己所特有的業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區(qū)，是工業(yè)區(qū)或是綜合性商業(yè)大廈，從而有目標有方向地在物業(yè)管理市場中展開經(jīng)營活動。

　　(3)制定和完善經(jīng)營管理制度，如《經(jīng)營管理條例》、《員工守則》等，使經(jīng)營活動程序化、制度化、規(guī)范化。

　　(4)員工培訓(xùn)。對經(jīng)營管理人員進行定期的培訓(xùn)，樹立正確的經(jīng)營服務(wù)觀念，掌握科學(xué)、規(guī)范的市場操作方式。

　　(四)社會輿論對物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理

　　社會輿論在物業(yè)管理市場中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會輿論所特有的作用，對物業(yè)管理市場進行有效的監(jiān)督。社會輿論主要包括新聞媒介及業(yè)主意見等，主要內(nèi)容有:(1)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)，傳播、普及物業(yè)管理的基本知識，加深物業(yè)管理企業(yè)與廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理的認識，共同維護物業(yè)管理市場的秩序。

　　(2)表彰先進，弘揚正氣。通過社會輿論大力表彰先進，建立起一種良好的市場經(jīng)營作風(fēng)。

　　(3)客觀反映物業(yè)管理市場中出現(xiàn)的值得引起社會重視的問題，加快和促進對這些問題及相關(guān)方面的研究和解決，批評和揭露丑惡現(xiàn)象，凈化市場風(fēng)氣，使物業(yè)管理市場健康發(fā)展。