信貸管理規(guī)定
一、銀行借貸
銀行借貸業(yè)務(wù)由公司財務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。此項業(yè)務(wù)包括但不限于以下交易：
1、開立（注銷）銀行戶口
2、長短期借款
3、應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)
4、公司債券
5、財產(chǎn)抵押
6、融資租賃
7、擔(dān)保
重大融資項目的每個會議，均應(yīng)有詳細(xì)的會議記錄，每個會議記錄應(yīng)提交公司財務(wù)部備查。
融資合同簽字前，應(yīng)有公司總經(jīng)理及總會計師批準(zhǔn)意見。合同簽訂后，合同由公司財務(wù)部存檔。
對外擔(dān)保必須符合公司章程及有關(guān)管理規(guī)定，由總經(jīng)理及總會計師批準(zhǔn)。
篇2：調(diào)控與信貸緊縮下開發(fā)商如何走出資金困局
宏觀調(diào)控,信貸緊縮--新政的緊箍咒
如果說對于一個項目成功最重要的是那句經(jīng)典名言--“地段,地段,還是地段”的話,那么,在房產(chǎn)新政下,開發(fā)商的緊箍咒無疑是“錢!錢!還是錢!”。
受宏觀調(diào)控影響,房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈--銀根、地根仍然在繼續(xù)收緊,在銀行加緊追討拖欠開發(fā)貸款的同時,來自于政府的壓力和銷售的低迷,使開發(fā)商的資金鏈更加緊繃,一些實力不弱的地產(chǎn)商也開始面臨“斷頓之憂”。
有專家指出,房地產(chǎn)業(yè)雖在市場、政府和發(fā)展商的多方博弈中曲折前行,但決定整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條是否順暢的關(guān)鍵仍是開發(fā)資金。統(tǒng)計顯示,中國房地產(chǎn)開發(fā)商70%的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下,如何通過創(chuàng)新融資渠道獲得資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令開發(fā)商最為頭痛的問題。
多元融資時代,開發(fā)商步入資本江湖的三大“內(nèi)功”
最近一段時間來,合生、富力、中海等行業(yè)大佬紛紛海外融資,以解資金焦渴。分析認(rèn)為,一方面是新政下市場的整體觀望氣氛,銷售低迷;另一方面是銀行口袋的扎緊,讓開發(fā)商不得不踏入資本江湖,謀求突圍,由此也預(yù)示著房地產(chǎn)市場融資多元化時代的到來。
而這個時代的到來,將徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則和市場競爭格局,對于眾多的中小開發(fā)商來說,這既是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的契機(jī),也是化蛹成蝶過程中的陣痛。專家認(rèn)為,開發(fā)商若要步入資本江湖,以下三大“內(nèi)功”的修練尤為關(guān)鍵。
1.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型:從“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變是必由之路。
香港模式作為目前主導(dǎo)中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)的開發(fā)模式,開發(fā)商扮演的是“全能型”角色,既是投資商又是發(fā)展商,既參與項目的前期拿地、立項、規(guī)劃、建筑,又承擔(dān)項目后期的包裝、銷售、推廣及管理的工作,戰(zhàn)線過寬過長,導(dǎo)致了資金需求的繁瑣和復(fù)雜。而美國模式則包括三個小循環(huán),分別是:以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán);以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán);以及以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。三個小循環(huán)合在一起又組成了一個大循環(huán)。
中國的房地產(chǎn)業(yè)用了二十年的時間,只構(gòu)造了第一個小循環(huán)。因此,從概念上講,中國的房地產(chǎn)商到目前為止基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒有出現(xiàn)。由此看來,投資循環(huán)的形成過程,是中國房地產(chǎn)開發(fā)商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會。誰把握住這個機(jī)會,誰就可以成功地完成從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動到資本驅(qū)動、從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè)的向上轉(zhuǎn)型。
2.風(fēng)險化解:沿產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行專業(yè)化風(fēng)險化解是突破資金困局的有效保障
在行業(yè)成為資本巨人游戲占主導(dǎo)地位的新形勢下,眾多資本實力不足的中小開發(fā)商僅憑一已之力,已難以應(yīng)付高昂的開發(fā)成本和規(guī)避高額的風(fēng)險,因此,在“新政”非常時期,開發(fā)商尤其需要投資者,策劃代理商等合作伙伴的支持。通過走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,協(xié)同作戰(zhàn)的道路,聯(lián)合更多資本持有者、更多相關(guān)專業(yè)公司,參與到項目運(yùn)作中來。
這種相互間通過專業(yè)的資產(chǎn)管理及項目的運(yùn)作平臺進(jìn)行有效的整合,有利于共同把資金盤子做大,從而加強(qiáng)抗風(fēng)險能力,以更強(qiáng)的姿態(tài)和更專業(yè)的能力,投資房地產(chǎn)市場。
3.資源整合:整合企業(yè)內(nèi)外資源的能力是突破資金困局的關(guān)鍵
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合無疑可以降低開發(fā)風(fēng)險,但是,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合能否產(chǎn)生良好效果的關(guān)鍵卻在于資源整合成功與否。一方面是自開發(fā)商內(nèi)部的資源整合,包括資源的重新配置,戰(zhàn)線的調(diào)整,不良資產(chǎn)的剝離,資金鏈理順等等;一方面是外部資源的引進(jìn)及整合,比如最近合生出讓股權(quán),引進(jìn)新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)以及老虎環(huán)球基金(Tiger Global)兩家合作公司,正是通過外部資源挖掘,來緩解資金緊張的一個案例。
從另一個角度講,資源整合就是充分靈活運(yùn)用各類金融工具,整合社會的各類型與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)資源,促進(jìn)合作各方實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的資金(資產(chǎn))管理平臺,從而突破資金困局,獲得豐厚收益。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金,遠(yuǎn)水如何救近火?
隨著國內(nèi)金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)過去僅依靠商業(yè)銀行的單一融資渠道所面臨的高金融風(fēng)險已進(jìn)一步凸現(xiàn),這為海外眾多房地產(chǎn)基金和國內(nèi)一些準(zhǔn)房地產(chǎn)基金創(chuàng)造了市場空間,目前包括摩根斯坦利、荷蘭國際集團(tuán)、美國華僑民間基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后采用投資公司的形式介入了我國房地產(chǎn)業(yè),成為填補(bǔ)國內(nèi)發(fā)展商資金缺口的一股重要力量,房地產(chǎn)基金再次成為房地產(chǎn)界最熱門的話題之一。
對于開發(fā)商而言,行業(yè)基金的介入,不僅有利于實現(xiàn)與國際資本的對接,緩解資金緊張,也有利于剝離不良資產(chǎn),縮短戰(zhàn)線;而對于整個房地產(chǎn)融資體系來說,房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展拓展了新的融資渠道,促進(jìn)一個競爭性融資體系的形成,不僅有利于降低銀行風(fēng)險,也有利于行業(yè)整體的良性發(fā)展。
從國際市場看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金已成為推動行業(yè)發(fā)展的重要推動力量。目前世界上已經(jīng)超過300只上市的地產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)基金,資產(chǎn)總額超過了300億美元,在美國,房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲透每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中;澳洲房地產(chǎn)基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)毓善笔袌隹傊档?%;亞洲是地產(chǎn)基金發(fā)展最成熟的國家--日本第一只地產(chǎn)基金也已于20**年在東京證券交易所上市。
相比于發(fā)達(dá)國家,中國在行業(yè)基金方面已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。隨著中國金融市場的進(jìn)一步完善和開放,中國建立符合我國國情的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金呼聲已經(jīng)越來越高。據(jù)悉,國內(nèi)第一個直接股權(quán)投資基金--中比基金已獲得商務(wù)部牌照,得以啟動;同時國內(nèi)相關(guān)的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》也在研究之中。種種跡象表明,中國房地產(chǎn)基金即將破蛹而出。
然而,由于房地產(chǎn)投資基金乃至整個產(chǎn)業(yè)投資基金,在我國都是新生事物,其發(fā)展還面臨法律、體制、意識等眾多障礙,國內(nèi)至今尚未出現(xiàn)名正言順的房地產(chǎn)基金。對于目前正處于資金困局中的開發(fā)商,房地產(chǎn)業(yè)基金雖不說上是空中樓閣,卻仍然是遠(yuǎn)水救不了近火。
風(fēng)險代理,焦渴中的一場甘霖
有分析認(rèn)為,新政造成的銷售低迷是促使開發(fā)商加劇陷入資金困局的直接因素。由于國內(nèi)的整體金融投資市場不發(fā)達(dá),大量閑散資金無處可去。儲蓄無利可圖,股市持續(xù)低迷,似乎除持續(xù)漲價的樓市外找不到更好的投資渠道,一旦地產(chǎn)進(jìn)入低潮,投資者即陷入彷徨觀望的境地。而融資和銷售同時受阻,內(nèi)外交困,開發(fā)商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在發(fā)展商與投資者這兩者之間,缺乏一種有效的溝通渠道和專業(yè)嫁接的橋梁。若要實現(xiàn)發(fā)展商與投資者的資金對接,必須要有一個結(jié)合點。一旦資金能夠長驅(qū)直進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè),發(fā)展商與投資者必然是兩得益彰,大有裨益。
而作為發(fā)展商與消費者之間的橋梁,有少數(shù)房地產(chǎn)中介代理公司已經(jīng)先知先覺,積極行動。據(jù)悉,國內(nèi)著名的十大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一--凌峻(中國),即計劃成立投資顧問公司,據(jù)凌峻董事長陳將楚介紹,凌峻希望在銷售通道之外再扮演一個資金橋梁的重要角色,邀請投資者共同為中小型發(fā)展提供包銷等風(fēng)險代理業(yè)務(wù),這對中小發(fā)展商和投資者都是一個“看得見,摸得著”重大利好消息。
據(jù)凌峻介紹,房地產(chǎn)風(fēng)險代理是一種與過往只拿傭金、不擔(dān)風(fēng)險的代理方式相反,由代理商先期承擔(dān)前期所有的費用和風(fēng)險,不收傭金、只賺差價的房地產(chǎn)營銷方法。目前主要有兩種模式:一種是“包廣告”。這是營銷策劃代理性的廣告包銷,即代理商提供以廣告媒介及宣傳資金投入為主,以及提供圍繞營銷管理工作的全部營銷費用的包銷形式,稱之為“包廣告”,也可以理解為準(zhǔn)包銷。
另一種是“包銷售”。是代理商(也是投資商)與發(fā)展商在項目開盤前共同確定項目總體銷售價格(通常略低于市場價格),由代理商向發(fā)展商作包銷承諾,即在一定條件、一定時間內(nèi),無論樓盤銷售情況如何,代理商均需按時按雙方商定的樓價款向發(fā)展商分期、分批支付項目總價款,而代理商從實際銷售溢價中獲取巨額收益,稱之為“包賣樓”,也可以理解為托盤包銷。
通過這兩種方式,開發(fā)商、代理商可以充分實現(xiàn)分工明確、各施其長,風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的專業(yè)合作。風(fēng)險代理使本應(yīng)由開發(fā)商獨力承擔(dān)的風(fēng)險,局部轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)中介公司身上,在一定程度上減輕了開發(fā)壓力。這對資金實力較弱的中小型開發(fā)公司來說,無疑是焦渴難耐中的一場甘霖。
篇3：酒店信貸助理經(jīng)理職位描述崗位要求
酒店信貸助理經(jīng)理職位描述、崗位要求
崗位職責(zé)
1、及時催收應(yīng)收帳款，以確保信貸部的操作順利而高效。
2、監(jiān)督應(yīng)收帳款主管的工作；確保所有掛帳的帳戶都通過相應(yīng)的信貸控制程序。
3、審核每日賓客余額的報表，并采取必要的程序進(jìn)行收帳；追蹤，執(zhí)行帳齡報表。
4、對于信貸申請，提供必要信息；以黑名單的形式列出付款信譽(yù)差的個人，旅行社，并傳閱給相關(guān)部門以確保這些被列者不再享有信譽(yù)保證。
5、根據(jù)酒店有關(guān)程序進(jìn)行收帳。
6、確保應(yīng)收帳款的分錄與總帳一致。
7、對于不能收回的帳款與相應(yīng)的客戶協(xié)調(diào)。
8、調(diào)查退回的支票并跟蹤其款項的收回。
崗位要求
1、財務(wù)或工商管理相關(guān)專業(yè)，或同等學(xué)歷。具有2年以上酒店財務(wù)管理經(jīng)驗。
2、具備信貸與應(yīng)收款方面的政策及程序的應(yīng)用知識。
3、具有出色的溝通協(xié)調(diào)能力，擅長人際交往，抗壓能力強(qiáng)。
4、具有良好的服務(wù)意識。
5、行政功底扎實，有創(chuàng)新意識，積極主動。
6、熟悉酒店財務(wù)軟件。