房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)和服務(wù)提供程序
1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行有效的控制，確保項(xiàng)目的整體開發(fā)質(zhì)量，使項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作滿足社會(huì)和相關(guān)方的要求。
1.1市場(chǎng)調(diào)研和投資決策
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的尋找和篩選，編制可行性研究報(bào)告，充分運(yùn)用預(yù)測(cè)、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。
b)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的決策，作為公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學(xué)性和投資決策進(jìn)行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機(jī)制。最終形成的投資決策方案要上報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行審批后確定。
c)項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，由營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)組織編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案"，見《產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序》，用以指導(dǎo)整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)工作。
可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。
1.2資金籌措
a)根據(jù)《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的策劃結(jié)果，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部制定資金的籌措方式，確定投資主體，提供項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。公司通過(guò)月度計(jì)劃會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)等形式，定期對(duì)資金籌措的情況進(jìn)行檢查落實(shí)。
b)支持購(gòu)買者的按揭貸款，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。
1.3項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批控制
a)明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期各項(xiàng)審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工，符合法律法規(guī)的要求。
b)依據(jù)上級(jí)主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。
c)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項(xiàng)目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料；
d)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料；
e)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。
f)辦理各種報(bào)批手續(xù)的過(guò)程，由辦理部門負(fù)責(zé)記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。
項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作，要定期在公司的各種例會(huì)上進(jìn)行匯報(bào)協(xié)調(diào)，檢查落實(shí)進(jìn)展情況。關(guān)于立項(xiàng)報(bào)批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項(xiàng)報(bào)批控制程序》。
1.4施工準(zhǔn)備工作
a)工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理招標(biāo)工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標(biāo)管理制度》。
b)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。
c)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施辦法》。
d)公司的稽查小組對(duì)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目部要及時(shí)做好匯報(bào)。
1.5施工過(guò)程控制
a)工程部組織項(xiàng)目部、監(jiān)理單位，對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案進(jìn)行審查，明確對(duì)施工工程的質(zhì)量、進(jìn)度要求。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工條件。
c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位落實(shí)施工組織方案的情況進(jìn)行抽查，對(duì)影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進(jìn)行監(jiān)督檢查。
d)對(duì)施工過(guò)程中的關(guān)鍵工序和重點(diǎn)大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項(xiàng)目部作為特殊作業(yè)過(guò)程進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實(shí)施有效的監(jiān)控。
e)施工過(guò)程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。
1.6工程監(jiān)理控制
a)工程部組織項(xiàng)目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，明確對(duì)工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。
b)由項(xiàng)目部對(duì)監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進(jìn)行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。
c)在施工過(guò)程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會(huì)，編制日常監(jiān)理報(bào)告，匯報(bào)工程監(jiān)理的工作情況。
d)對(duì)工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位，進(jìn)行原因分析，制定整改措施進(jìn)行處理。
e)項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過(guò)監(jiān)理例會(huì)、日常檢查等形式進(jìn)行監(jiān)督檢查。
工程監(jiān)理控制的具體
要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。
1.7工程竣工驗(yàn)收
a)由工程部協(xié)調(diào)各項(xiàng)目部，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗(yàn)收工作。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過(guò)程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時(shí)向綜合部歸檔。綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有關(guān)的上級(jí)主管部門移交有關(guān)的檔案資料。
c)對(duì)工程部組織工程竣工驗(yàn)收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進(jìn)行監(jiān)督檢查。
工程竣工驗(yàn)收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》。
1.8銷售和交付控制
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計(jì)劃和銷售方案，報(bào)公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。
b)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立"成品房屋出入庫(kù)臺(tái)帳"，登記房屋的入庫(kù)情況。
c)代建工程項(xiàng)目的交付，由工程部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定和驗(yàn)收情況，辦理交付手續(xù),編制"工程項(xiàng)目資料移交明細(xì)表"，進(jìn)行有關(guān)文件資料的移交，雙方簽署"工程項(xiàng)目移交書"。
d)由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動(dòng)向顧客出示"五證兩書"的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》，對(duì)銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。
e)項(xiàng)目的銷售和交付工作，由策劃營(yíng)銷中心定期通過(guò)例會(huì)、專題會(huì)、專題匯報(bào)等形式，及時(shí)向公司進(jìn)行匯報(bào)，落實(shí)進(jìn)展情況。
1.9前期物業(yè)管理控制
a)對(duì)外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括：
1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)；
2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等；
3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對(duì)外關(guān)系；
4)接受和處理用戶的意見投訴。
b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。
1.9售后服務(wù)
策劃營(yíng)銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)售后服務(wù)工作，認(rèn)真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。
1.10公司的稽查小組，對(duì)各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。
2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)
公司確定以下過(guò)程需要進(jìn)行確認(rèn)：
a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策；
b)項(xiàng)目的前期開發(fā)工作，以"五證兩書"的辦理為重點(diǎn)；
c)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；
d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；
e)各階段的驗(yàn)收把關(guān)；
f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。
對(duì)上述過(guò)程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制，并在1章節(jié)中做了詳細(xì)的控制要求，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。
3標(biāo)識(shí)和可追溯性
3.1通過(guò)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)定場(chǎng)合的追溯。各部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動(dòng)的標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)外包單位的實(shí)物標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理。
3.2產(chǎn)品標(biāo)識(shí)管理的范圍：
a)在項(xiàng)目運(yùn)作中的立項(xiàng)報(bào)批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗(yàn)收等重要業(yè)務(wù)活動(dòng)；
b)關(guān)系到工程項(xiàng)目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實(shí)物；
c)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)情況。
3.2標(biāo)識(shí)的方法：
a)重大業(yè)務(wù)活動(dòng)以其所涉及的文件資料為標(biāo)識(shí)，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗(yàn)報(bào)告、證書以及項(xiàng)目運(yùn)作中的各種質(zhì)量記錄。
b)公司的各類合同的修訂，要對(duì)其版本號(hào)進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識(shí)。
c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位的材料設(shè)備、工程實(shí)物的標(biāo)識(shí)及維護(hù)情況進(jìn)行檢查。
d)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部，到項(xiàng)目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名、號(hào)碼編排的手續(xù)。
標(biāo)識(shí)方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標(biāo)識(shí)規(guī)定》。
3.3產(chǎn)品可追溯性控制
3.1公司對(duì)以下場(chǎng)合必要時(shí)進(jìn)行追溯：
a)立項(xiàng)報(bào)批；
b)產(chǎn)權(quán)交割；
c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量；
d)關(guān)系到工程項(xiàng)目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點(diǎn)工序的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。
3.2由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進(jìn)行產(chǎn)品的追溯。
4顧客財(cái)產(chǎn)
對(duì)于顧客提供的財(cái)產(chǎn)（包括文件資料和實(shí)物財(cái)產(chǎn)），接收部門在接收前應(yīng)予以驗(yàn)證和登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護(hù)的有關(guān)規(guī)定做好防護(hù)和維護(hù)工作，保證其正常的使用功能，并能得到正確使用。
公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號(hào)等信息，視為顧客的財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格予以保密。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財(cái)產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客，及時(shí)采取彌補(bǔ)措施，并承擔(dān)由此給顧客造成的經(jīng)濟(jì)損失。
5產(chǎn)品防護(hù)
5.1搬運(yùn)
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料和重點(diǎn)、大型設(shè)備的搬運(yùn)進(jìn)行控制，在項(xiàng)目的控制計(jì)劃中予以識(shí)別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當(dāng)?shù)陌徇\(yùn)方式和手段，保證物資質(zhì)量在搬運(yùn)中不受影響。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的搬運(yùn)作業(yè)人員的資格證書、搬運(yùn)設(shè)備的管理以及搬運(yùn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查。
c)凡屬搬運(yùn)不當(dāng)造成質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要由驗(yàn)收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責(zé)任，妥善處理，不得使不合格的物資進(jìn)入施工、安裝過(guò)程。
5.2貯存
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)重點(diǎn)對(duì)甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施，保證其在貯存過(guò)程中質(zhì)量不受影
響。
b)項(xiàng)目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。
c)當(dāng)發(fā)現(xiàn)物資在貯存過(guò)程中，出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴(yán)重或變形損壞時(shí)，應(yīng)立即隔離并標(biāo)識(shí)，同時(shí)采取處理措施。
5.3防護(hù)
a)項(xiàng)目部在工程施工過(guò)程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護(hù)工作。對(duì)完成的工序、分項(xiàng)、分部工程，由項(xiàng)目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護(hù)的措施，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)情況進(jìn)行檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部及時(shí)通知責(zé)任單位，進(jìn)行限期整改。
b)竣工經(jīng)驗(yàn)收合格的工程和已移交的工程項(xiàng)目或房屋，在物業(yè)管理公司進(jìn)駐前，由策劃營(yíng)銷中心采取防護(hù)措施，確保工程項(xiàng)目保持原有的質(zhì)量特性。對(duì)房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，保證其原有的使用功能，采取適當(dāng)安全治安保衛(wèi)和消防措施，防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。
產(chǎn)品防護(hù)的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-
2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)
公司確定以下過(guò)程需要進(jìn)行確認(rèn)：
a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策；
b)項(xiàng)目的前期開發(fā)工作，以"五證兩書"的辦理為重點(diǎn)；
c)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；
d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；
e)各階段的驗(yàn)收把關(guān)；
f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。
對(duì)上述過(guò)程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制，并在1章節(jié)中做了詳細(xì)的控制要求，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。
3標(biāo)識(shí)和可追溯性
3.1通過(guò)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)定場(chǎng)合的追溯。各部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動(dòng)的標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)外包單位的實(shí)物標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理。
3.2產(chǎn)品標(biāo)識(shí)管理的范圍：
a)在項(xiàng)目運(yùn)作中的立項(xiàng)報(bào)批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗(yàn)收等重要業(yè)務(wù)活動(dòng)；
b)關(guān)系到工程項(xiàng)目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實(shí)物；
c)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)情況。
3.2標(biāo)識(shí)的方法：
a)重大業(yè)務(wù)活動(dòng)以其所涉及的文件資料為標(biāo)識(shí)，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗(yàn)報(bào)告、證書以及項(xiàng)目運(yùn)作中的各種質(zhì)量記錄。
b)公司的各類合同的修訂，要對(duì)其版本號(hào)進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識(shí)。
c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位的材料設(shè)備、工程實(shí)物的標(biāo)識(shí)及維護(hù)情況進(jìn)行檢查。
d)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部，到項(xiàng)目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名、號(hào)碼編排的手續(xù)。
標(biāo)識(shí)方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標(biāo)識(shí)規(guī)定》。
3.3產(chǎn)品可追溯性控制
3.1公司對(duì)以下場(chǎng)合必要時(shí)進(jìn)行追溯：
a)立項(xiàng)報(bào)批；
b)產(chǎn)權(quán)交割；
c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量；
d)關(guān)系到工程項(xiàng)目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點(diǎn)工序的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。
3.2由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進(jìn)行產(chǎn)品的追溯。
4顧客財(cái)產(chǎn)
對(duì)于顧客提供的財(cái)產(chǎn)（包括文件資料和實(shí)物財(cái)產(chǎn)），接收部門在接收前應(yīng)予以驗(yàn)證和登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護(hù)的有關(guān)規(guī)定做好防護(hù)和維護(hù)工作，保證其正常的使用功能，并能得到正確使用。
公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號(hào)等信息，視為顧客的財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格予以保密。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財(cái)產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客，及時(shí)采取彌補(bǔ)措施，并承擔(dān)由此給顧客造成的經(jīng)濟(jì)損失。
5產(chǎn)品防護(hù)
5.1搬運(yùn)
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料和重點(diǎn)、大型設(shè)備的搬運(yùn)進(jìn)行控制，在項(xiàng)目的控制計(jì)劃中予以識(shí)別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當(dāng)?shù)陌徇\(yùn)方式和手段，保證物資質(zhì)量在搬運(yùn)中不受影響。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的搬運(yùn)作業(yè)人員的資格證書、搬運(yùn)設(shè)備的管理以及搬運(yùn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查。
c)凡屬搬運(yùn)不當(dāng)造成質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要由驗(yàn)收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責(zé)任，妥善處理，不得使不合格的物資進(jìn)入施工、安裝過(guò)程。
5.2貯存
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)重點(diǎn)對(duì)甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施，保證其在貯存過(guò)程中質(zhì)量不受影響。
b)項(xiàng)目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。
c)當(dāng)發(fā)現(xiàn)物資在貯存過(guò)程中，出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴(yán)重或變形損壞時(shí)，應(yīng)立即隔離并標(biāo)識(shí)，同時(shí)采取處理措施。
5.3防護(hù)
a)項(xiàng)目部在工程施工過(guò)程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護(hù)工作。對(duì)完成的工序、分項(xiàng)、分部工程，由項(xiàng)目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護(hù)的措施，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)情況進(jìn)行檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部及時(shí)通知責(zé)任單位，進(jìn)行限期整改。
b)竣工經(jīng)驗(yàn)收合格的工程和已移交的工程項(xiàng)目或房屋，在物業(yè)管理公司進(jìn)駐前，由策劃營(yíng)銷中心采取防護(hù)措施，確保工程項(xiàng)目保持原有的質(zhì)量特性。對(duì)房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，保證其原有的使用功能，采取適當(dāng)安全治安保衛(wèi)和消防措施，防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。
產(chǎn)品防護(hù)的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-
篇2：探析日本物管企業(yè)如何提供服務(wù)
探析日本物管企業(yè)如何提供服務(wù)
一、日本物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)許可登記
日本對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格以及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是有嚴(yán)格規(guī)定的。一般來(lái)說(shuō)，需要進(jìn)行如下登記；公寓管理業(yè)者的登記由國(guó)土交通省頒發(fā)；警備業(yè)認(rèn)定由公司所在地的公安委員會(huì)認(rèn)定；建筑物環(huán)境衛(wèi)生一般管理業(yè)、建筑物儲(chǔ)水槽清掃業(yè)、建筑物鼠蟲防除業(yè)等經(jīng)營(yíng)范圍的登記，由公司所在地的都、道、府一級(jí)政府頒發(fā)；凈化槽保守點(diǎn)檢業(yè)由衛(wèi)生部門頒發(fā)；消防設(shè)備業(yè)由地方消防廳管理；一般廢棄物收集搬運(yùn)業(yè)由所在城市頒發(fā)許可。總之，不管公司從事哪一項(xiàng)業(yè)務(wù)都必須到政府相關(guān)部門進(jìn)行登記，或得到主管部門的行業(yè)許可。
二、日本物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員資格
1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)：由公寓管理士、管理業(yè)務(wù)主任者、區(qū)分所有管理士負(fù)責(zé)。
2、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)務(wù)：由建筑物環(huán)境衛(wèi)生管理技術(shù)者、清掃作業(yè)監(jiān)督者、空氣環(huán)境測(cè)定實(shí)施者、儲(chǔ)水槽清掃作業(yè)監(jiān)督者、防除作業(yè)監(jiān)督者、大樓清掃技能士、凈化槽清掃技術(shù)者等負(fù)責(zé)。
3、設(shè)備管理業(yè)務(wù)：由電氣主任技術(shù)者、電氣工事士、特殊電氣工事資格者、電氣工事施工管理技師、冷凍機(jī)械責(zé)任者、冷凍空氣調(diào)和機(jī)器施工技能士、凈化槽管理士、凈化槽技術(shù)管理者、消防設(shè)備士、消防設(shè)備點(diǎn)檢資格者、危險(xiǎn)物處理者、防火管理者、大樓設(shè)備管理技能士等負(fù)責(zé)。
4、建筑物、設(shè)備保全業(yè)務(wù)：由特殊建筑物調(diào)查資格者、建筑設(shè)備檢查資格者、管道工事施工管理技士負(fù)責(zé)。
5、保安警備業(yè)務(wù)：由保安警備員負(fù)責(zé)，警備員兼指導(dǎo)教育責(zé)任者。
三、日本物業(yè)管理企業(yè)加入的社會(huì)團(tuán)體
日本物業(yè)管理企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)加入幾個(gè)社會(huì)團(tuán)體，如全國(guó)（或地方）大樓保持協(xié)會(huì)、全國(guó)（或地方）警備業(yè)協(xié)會(huì)、高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)、高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)保證機(jī)構(gòu)、全國(guó)（或地方）宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會(huì)，等等。
日本物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系
1、管理組合（業(yè)主自治組織）與業(yè)主之間的法律關(guān)系。管理組合的權(quán)利來(lái)源于全體業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)力。在管理組合和業(yè)主之間存在著一種權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系。管理組合作為小區(qū)全體業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，有代表小區(qū)全體業(yè)主行使對(duì)小區(qū)共有部分進(jìn)行維護(hù)管理和向業(yè)主收取管理費(fèi)的權(quán)利，也有接受業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)。與之相對(duì)應(yīng)，業(yè)主作為管理組合的成員，在管理組合享有對(duì)重大問(wèn)題決策的權(quán)利和對(duì)管理組合進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)向管理組合繳納管理費(fèi)和維修積立金（維修資金）的義務(wù)，以及遵守管理組合各種有關(guān)規(guī)定的義務(wù)。
2、管理組合與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系。首先，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定，具有提供服務(wù)的義務(wù)，同時(shí)享有從管理組合獲得管理服務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。管理組合享有獲得物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)的權(quán)利，同時(shí)也有義務(wù)按管理服務(wù)合同的規(guī)定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
其次，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種代理與被代理的關(guān)系。因?yàn)椋飿I(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程中，必然要行使一些日常管理物業(yè)小區(qū)的權(quán)力，而這些權(quán)力都來(lái)源于管理組合的授權(quán)。物業(yè)管理合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的范圍，也就是管理組合對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)范圍。
3、管理組合與其他服務(wù)提供者之間的法律關(guān)系。小區(qū)的管理組合除了聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)服務(wù)之外，還要聘請(qǐng)一些其他的服務(wù)提供者提供其他的專業(yè)服務(wù)。例如，聘請(qǐng)律師提供法律服務(wù)，聘請(qǐng)專業(yè)的維修公司提供小區(qū)設(shè)施或設(shè)備的維修服務(wù)。管理組合與這些服務(wù)提供者之間的關(guān)系也是一種服務(wù)與被服務(wù)的合同關(guān)系。
四、日本物業(yè)管理企業(yè)可提供的服務(wù)
日本的物業(yè)管理企業(yè)有地產(chǎn)買賣公司系列、開發(fā)商系列以及獨(dú)立系列的物業(yè)管理企業(yè)等類型。日本的物業(yè)管理企業(yè)一般提供以下服務(wù)：
1、住宅管理服務(wù)。在日本，由于業(yè)主工作繁忙或人口老齡化等原因，很多業(yè)主無(wú)法承擔(dān)管理組合的工作，因此部分小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)管理組合缺少人手，或者是由于小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過(guò)少而無(wú)法成立管理組合等情況，這就引發(fā)了許多住宅物業(yè)管理方面的問(wèn)題。日本的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)上述這情況不斷調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，將住宅管理服務(wù)區(qū)分為住宅管理的基本事務(wù)、日常管理業(yè)務(wù)以及輔助管理組合運(yùn)作業(yè)務(wù)。穩(wěn)中有降類業(yè)主的主要服務(wù)內(nèi)容如下：
住宅管理的基本事務(wù)，包括管理費(fèi)的收到、管理組合會(huì)計(jì)的收入/支出管理、維修工程的計(jì)劃與實(shí)施等。
日常管理業(yè)務(wù)，包括管理員業(yè)務(wù)、清掃業(yè)務(wù)、日常檢查、綠化、管理費(fèi)欠費(fèi)管理與追繳等。
輔助管理組合運(yùn)作業(yè)務(wù)，包括管理公約、細(xì)則的制定與變更，長(zhǎng)期維修計(jì)劃的制定、攸，維修檔案的記錄、保存，管理組合全體大會(huì)、委員會(huì)議事檔案的整理與保管，小區(qū)內(nèi)公告的制作等。
2、咨詢業(yè)務(wù)。在日本，管理組合作為小區(qū)的管理主體，通常也會(huì)遇到一些使他們感到困惑的問(wèn)題，例如全體決議時(shí)參加人數(shù)過(guò)半了是否有效，田徑賽的理事長(zhǎng)根據(jù)自大的意愿在有關(guān)文件上蓋章是否生效等。因此，合計(jì)管委會(huì)一能源字書會(huì)根據(jù)需要給予管理組合以專業(yè)的建議。這些建議包括：
管理組合的運(yùn)作診斷。對(duì)全體業(yè)主會(huì)議的召開、理事會(huì)的運(yùn)作等有關(guān)管理組合的運(yùn)作進(jìn)行全盤的診斷。
維修計(jì)劃的診斷。對(duì)全體業(yè)主會(huì)議的召開、理事會(huì)的運(yùn)作等有關(guān)管理組合的運(yùn)作進(jìn)行全盤的診斷。
派遣管理者。管理縱使理事長(zhǎng)位置空缺的情況下代行部分管理者的業(yè)務(wù)。
3、技術(shù)支持服務(wù)。有關(guān)公寓建筑物、設(shè)備的實(shí)修、維修等計(jì)劃的制定與實(shí)施是需要一定的專業(yè)知識(shí)的，而管理組合的委員會(huì)成品一般都缺乏的專業(yè)知識(shí)，這就會(huì)在建筑物、設(shè)備維修的品質(zhì)以及金額等方面引起許多困擾。管理組合如果與物業(yè)管理企業(yè)之間建立了相互依賴的關(guān)系，就可心從專業(yè)人員那里得到很好的建議。物業(yè)管理企業(yè)通常給予的建議包括：建筑物以及設(shè)備的診斷、維修計(jì)劃的設(shè)計(jì)、專業(yè)施工公司的挑選以及建筑物以及設(shè)備的日常檢查、生字檢查記錄的保管與整理等。
4、促使監(jiān)控服務(wù)。促使是指通過(guò)設(shè)立保安、門衛(wèi)等形式，防止小區(qū)發(fā)生偷盜、火災(zāi)等事故。此外，有的物業(yè)管理企業(yè)也對(duì)小區(qū)的電氣、給排水設(shè)備和消防設(shè)備等異常情況以及住戶的異常聲響等進(jìn)行24小時(shí)的全天修好監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)異常，也會(huì)及時(shí)派員處理或向有關(guān)部門通報(bào)。
5、其他服務(wù)。有些規(guī)模大的物業(yè)管理企業(yè)還可以為業(yè)主提供共用部位的維修管理、業(yè)主志有部分的更新維修、房屋租賃買賣等業(yè)務(wù)。
文章來(lái)源：《住宅與房地產(chǎn)；物業(yè)管理》文/鐘宏萍
篇3：房地產(chǎn)生產(chǎn)和服務(wù)提供控制程序
7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供
7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行有效的控制,確保項(xiàng)目的整體開發(fā)質(zhì)量,使項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作滿足社會(huì)和相關(guān)方的要求。
7.5.1.1 市場(chǎng)調(diào)研和投資決策
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作,收集整理有關(guān)信息,進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的尋找和篩選,編制可行性研究報(bào)告,充分運(yùn)用預(yù)測(cè)、可行性分析和決策技術(shù),為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。
b)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的決策,作為公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制,嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定,并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學(xué)性和投資決策進(jìn)行充分的論證,建立投資決策監(jiān)管機(jī)制。最終形成的投資決策方案要上報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行審批后確定。
c)項(xiàng)目決策立項(xiàng)后,由營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)組織編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案",見《產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序》,用以指導(dǎo)整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)工作。
可行性研究和投資決策的具體要求,執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。
7.5.1.2 資金籌措
a)根據(jù)《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的策劃結(jié)果,由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部制定資金的籌措方式,確定投資主體,提供項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。公司通過(guò)月度計(jì)劃會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)等形式,定期對(duì)資金籌措的情況進(jìn)行檢查落實(shí)。
b)支持購(gòu)買者的按揭貸款,由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。
7.5.1.3 項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批控制
a)明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期各項(xiàng)審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工,符合法律法規(guī)的要求。
b)依據(jù)上級(jí)主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求,提供相應(yīng)的文件資料,滿足審批必須具備的各種條件和要求。
c)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項(xiàng)目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件,并提供相應(yīng)的文件資料;
d)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作,提供相應(yīng)的文件資料;
e)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料,辦理審批手續(xù)。
f)辦理各種報(bào)批手續(xù)的過(guò)程,由辦理部門負(fù)責(zé)記錄,并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。
項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作,要定期在公司的各種例會(huì)上進(jìn)行匯報(bào)協(xié)調(diào),檢查落實(shí)進(jìn)展情況。關(guān)于立項(xiàng)報(bào)批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項(xiàng)報(bào)批控制程序》。
7.5.1.4施工準(zhǔn)備工作
a)工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理招標(biāo)工作,簽定合同,執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標(biāo)管理制度》。
b)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位,做好有關(guān)的前期工作。
c)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求,進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施辦法》。
d)公司的稽查小組對(duì)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查,項(xiàng)目部要及時(shí)做好匯報(bào)。
7.5.1.5施工過(guò)程控制
a)工程部組織項(xiàng)目部、監(jiān)理單位,對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案進(jìn)行審查,明確對(duì)施工工程的質(zhì)量、進(jìn)度要求。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素,提供良好的施工條件。
c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位落實(shí)施工組織方案的情況進(jìn)行抽查,對(duì)影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進(jìn)行監(jiān)督檢查。
d)對(duì)施工過(guò)程中的關(guān)鍵工序和重點(diǎn)大型設(shè)備的安裝調(diào)試,由項(xiàng)目部作為特殊作業(yè)過(guò)程進(jìn)行重點(diǎn)控制,加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度,采取相應(yīng)的措施,實(shí)施有效的監(jiān)控。
e)施工過(guò)程控制的具體要求,執(zhí)行《工程施工控制程序》。
7.5.1.6工程監(jiān)理控制
a)工程部組織項(xiàng)目部,審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,明確對(duì)工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。
b)由項(xiàng)目部對(duì)監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進(jìn)行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。
c)在施工過(guò)程中,由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會(huì),編制日常監(jiān)理報(bào)告,匯報(bào)工程監(jiān)理的工作情況。
d)對(duì)工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位,進(jìn)行原因分析,制定整改措施進(jìn)行處理。
e)項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況,通過(guò)監(jiān)理例會(huì)、日常檢查等形式進(jìn)行監(jiān)督檢查。
工程監(jiān)理控制的具體要求,執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。
7.5.1.7 工程竣工驗(yàn)收
a)由工程部協(xié)調(diào)各項(xiàng)目部,組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位,按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定,辦理工程的竣工驗(yàn)收工作。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過(guò)程中的文件資料和質(zhì)量記錄,按檔案管理要求及時(shí)向綜合部歸檔。綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家和地方工程建設(shè)檔案管理要求,向有關(guān)的上級(jí)主管部門移交有關(guān)的檔案資料。
c)對(duì)工程部組織工程竣工驗(yàn)收的工作質(zhì)量,由公司的稽查小組進(jìn)行監(jiān)督檢查。
工程竣工驗(yàn)收的具體要求,執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》。
7.5.1.8 銷售和交付控制
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作,并制定銷售計(jì)劃和銷售方案,報(bào)公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
b)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料,建立"成品房屋出入庫(kù)臺(tái)帳",登記房屋的入庫(kù)情況。
c)代建工程項(xiàng)目的交付,由工程部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,依據(jù)合同條款規(guī)定和驗(yàn)收情況,辦理交付手續(xù),編制"工程項(xiàng)目資料移交明細(xì)表",進(jìn)行有關(guān)文件資料的移交,雙方簽署"工程項(xiàng)目移交書"。
d)由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書,并在銷售中主動(dòng)向顧客出示"五證兩書"的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》,對(duì)銷售和出租房屋的交付,執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。
e)項(xiàng)目的銷售和交付工作,由策劃營(yíng)銷中心定期通過(guò)例會(huì)、專題會(huì)、專題匯報(bào)等形式,及時(shí)向公司進(jìn)行匯報(bào),落實(shí)進(jìn)展情況。
7.5.1.9前期物業(yè)管理控制
a)對(duì)外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前,由策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)工程的前期物業(yè)管理工作,為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù),包括:
1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù);
2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等;
3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對(duì)外關(guān)系;
4)接受和處理用戶的意見投訴。
b)前期物業(yè)管理的具體要求,執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。
7.5.1.10 售后服務(wù)
策劃營(yíng)銷中心是售后服務(wù)的主管部門,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)售后服務(wù)工作,認(rèn)真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,定期走訪用戶,接受和處理用戶的投訴意見,按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。
7.5.1.11 公司的稽查小組,對(duì)各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。
7.5.2 生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)
公司確定以下過(guò)程需要進(jìn)行確認(rèn):
a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策;
b)項(xiàng)目的前期開發(fā)工作,以"五證兩書"的辦理為重點(diǎn);
c)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè);
d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào);
e)各階段的驗(yàn)收把關(guān);
f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。
對(duì)上述過(guò)程,公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制,并在7.5.1章節(jié)中做了詳細(xì)的控制要求,執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。
7.5.3 標(biāo)識(shí)和可追溯性
7.5.3.1通過(guò)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的控制,防止在使用中發(fā)生混淆,并實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)定場(chǎng)合的追溯。各部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動(dòng)的標(biāo)識(shí),項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)外包單位的實(shí)物標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理。
7.5.3.2產(chǎn)品標(biāo)識(shí)管理的范圍:
a)在項(xiàng)目運(yùn)作中的立項(xiàng)報(bào)批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗(yàn)收等重要業(yè)務(wù)活動(dòng);
b)關(guān)系到工程項(xiàng)目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實(shí)物;
c)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)情況。
7.5.3.2標(biāo)識(shí)的方法:
a)重大業(yè)務(wù)活動(dòng)以其所涉及的文件資料為標(biāo)識(shí),如:政府部門的文件、批示、簽章、檢驗(yàn)報(bào)告、證書以及項(xiàng)目運(yùn)作中的各種質(zhì)量記錄。
b)公司的各類合同的修訂,要對(duì)其版本號(hào)進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識(shí)。
c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位的材料設(shè)備、工程實(shí)物的標(biāo)識(shí)及維護(hù)情況進(jìn)行檢查。
d)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部,到項(xiàng)目所在地的主管部門,辦理樓宇門牌的命名、號(hào)碼編排的手續(xù)。
標(biāo)識(shí)方法的具體規(guī)定,執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標(biāo)識(shí)規(guī)定》。
7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性控制
7.5.3.1公司對(duì)以下場(chǎng)合必要時(shí)進(jìn)行追溯:
a)立項(xiàng)報(bào)批;
b)產(chǎn)權(quán)交割;
c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量;
d)關(guān)系到工程項(xiàng)目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素,包括:關(guān)鍵材料設(shè)備、重點(diǎn)工序的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。
7.5.3.2由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄,根據(jù)追溯的內(nèi)容,進(jìn)行產(chǎn)品的追溯。
7.5.4 顧客財(cái)產(chǎn)
對(duì)于顧客提供的財(cái)產(chǎn)(包括文件資料和實(shí)物財(cái)產(chǎn)),接收部門在接收前應(yīng)予以驗(yàn)證和登記,根據(jù)公司產(chǎn)品防護(hù)的有關(guān)規(guī)定做好防護(hù)和維護(hù)工作,保證其正常的使用功能,并能得到正確使用。
公司為充分尊重顧客的隱私權(quán),將顧客的有關(guān)信息資料,包括:住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號(hào)等信息,視為顧客的財(cái)產(chǎn),嚴(yán)格予以保密。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財(cái)產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時(shí),相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客,及時(shí)采取彌補(bǔ)措施,并承擔(dān)由此給顧客造成的經(jīng)濟(jì)損失。
7.5.5 產(chǎn)品防護(hù)
7.5.5.1搬運(yùn)
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料和重點(diǎn)、大型設(shè)備的搬運(yùn)進(jìn)行控制,在項(xiàng)目的控制計(jì)劃中予以識(shí)別,根據(jù)類別、規(guī)格的不同,采用適當(dāng)?shù)陌徇\(yùn)方式和手段,保證物資質(zhì)量在搬運(yùn)中不受影響。
b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的搬運(yùn)作業(yè)人員的資格證書、搬運(yùn)設(shè)備的管理以及搬運(yùn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查。
c)凡屬搬運(yùn)不當(dāng)造成質(zhì)量問(wèn)題時(shí),要由驗(yàn)收人員做好接收記錄,雙方簽字,劃清責(zé)任,妥善處理,不得使不合格的物資進(jìn)入施工、安裝過(guò)程。
7.5.5.2 貯存
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)重點(diǎn)對(duì)甲供 物資和顧客提供的產(chǎn)品,做好貯存管理,采取有效措施,保證其在貯存過(guò)程中質(zhì)量不受影響。
b)項(xiàng)目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。
c)當(dāng)發(fā)現(xiàn)物資在貯存過(guò)程中,出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴(yán)重或變形損壞時(shí),應(yīng)立即隔離并標(biāo)識(shí),同時(shí)采取處理措施。
7.5.5.3防護(hù)
a)項(xiàng)目部在工程施工過(guò)程中,組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護(hù)工作。對(duì)完成的工序、分項(xiàng)、分部工程,由項(xiàng)目部組織監(jiān)理和施工單位,確定防護(hù)的措施,對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)情況進(jìn)行檢查,對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部及時(shí)通知責(zé)任單位,進(jìn)行限期整改。
b)竣工經(jīng)驗(yàn)收合格的工程和已移交的工程項(xiàng)目或房屋,在物業(yè)管理公司進(jìn)駐前,由策劃營(yíng)銷中心采取防護(hù)措施,確保工程項(xiàng)目保持原有的質(zhì)量特性。對(duì)房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,保證其原有的使用功能,采取適當(dāng)安全治安保衛(wèi)和消防措施,防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。
產(chǎn)品防護(hù)的具體要求,執(zhí)行Q/TZH-WI-045《產(chǎn)品防護(hù)實(shí)施辦法》。