五、完善積累型開發(fā)模式
人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。

這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情。基于對(duì)人性的關(guān)懷，對(duì)文化的獨(dú)到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開發(fā)模式——迎合社會(huì)主流，營(yíng)造一種健康生活方式。

最為典型的要數(shù)麗江花園，其對(duì)房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營(yíng)造一種生活方式，并且精雕細(xì)琢之。

過去十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)觀念發(fā)生了兩次革命性變化。90年代初，人們買房仍然以追求一個(gè)“窩”這主要目標(biāo)，只要有個(gè)地方住，人們不會(huì)挑剔；90年代中期，“家”成人們購(gòu)房追求的重點(diǎn)，不只是需要一個(gè)窩，還要配套、環(huán)境；先知先覺的開發(fā)商很快明白，“家”絕不是人生追求的最高目標(biāo)。也正是這里開始，購(gòu)房者從注重地理位置、環(huán)境、戶型、配套等外在因素，向關(guān)注物業(yè)管理、社區(qū)化等內(nèi)在因素轉(zhuǎn)移，人們從買環(huán)境過渡到買生活方式。

麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強(qiáng)調(diào)其房子真正為詩(shī)意的安居而建；在廣州樓市第一個(gè)喊出e生活概念，其亦是全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，而旗下的星海洲、麗字樓、王臺(tái)別墅、和諧公寓、華林居、康城居、萃錦苑、玉樹別院、九如通津，這些母品牌下的子品牌更滿足了人們“人以群分”的心理，適應(yīng)了生活方式下一的細(xì)分需要。麗江花園帶給予業(yè)主的不僅是品質(zhì)不斷提升的房子，且是個(gè)性價(jià)值的不斷張揚(yáng)。這種只可意會(huì)，不可言傳的生活方將對(duì)樓市消費(fèi)者的選擇產(chǎn)生越來越重要的影響。人們一直弄不明白，麗江花園樓價(jià)最高時(shí)憑什么賣到了7000元/平方米，我想原因就在于其營(yíng)造的生活方式值錢。

麗江花園在推廣中強(qiáng)調(diào)得最多的就是“生活”二字，如“21世紀(jì)生活空間”、“e生活“等等。在新世紀(jì)樓市行銷概念中，生活方式現(xiàn)已成為主流。

走積累完善型開發(fā)模式之路的還有光大花園、金碧花園、云景花園，廣地花園、匯僑新城等。

六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式

關(guān)注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點(diǎn)理由：

(一)、是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式；

(二)、中國(guó)正加快城市化進(jìn)程，有人預(yù)測(cè)，廣東再過10年，將建成300個(gè)布局合理、功能齊全；設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達(dá)50%以上。

現(xiàn)在，地產(chǎn)大鱷枕戈待旦，華南碧桂園一出手就是1000畝；雅居樂、華南新城、南國(guó)奧園、錦秀天河他們開發(fā)模式又將怎樣，急需要參照系。

洛溪新城的革命性之舉在于：其已率先在中國(guó)進(jìn)行集鎮(zhèn)式房地產(chǎn)開發(fā)試驗(yàn)。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場(chǎng)商業(yè)行為，為房地產(chǎn)開發(fā)探索出了一條全新模式。

十年風(fēng)雨，往往歷歷在目。

80年代末，當(dāng)時(shí)番禺市政府確立以“二沙”帶動(dòng)番禺經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，南沙為工業(yè)區(qū)（現(xiàn)在有所調(diào)整）沙窖島發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

1988年，霍英東及其同仁集資七千萬(wàn)元，讓洛溪大橋飛架南北，從而使這里的房地產(chǎn)開始變得有實(shí)際意義。番禺開源房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司率先進(jìn)駐番禺洛溪，按照當(dāng)時(shí)計(jì)劃，該公司將逐步開發(fā)上萬(wàn)畝土地，后來確定為7千畝，再后來確定為占面積約144平方米，建筑面積232.7萬(wàn)平方米目前已建成住宅1萬(wàn)多套，別墅千棟，商鋪千間，原計(jì)劃20年讓洛溪熱起來，想不到僅10年時(shí)間，一座嶄新的衛(wèi)星城便矗立起來了。

工行、農(nóng)行、建行，中行均在這里設(shè)有支行，而幼兒園、小學(xué)，中學(xué)已成規(guī)模，會(huì)所，超市應(yīng)有盡有，拋開其頭兩期樓盤不說，整個(gè)新城自我更新能力很強(qiáng)。 城市自我實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡的能力。

整個(gè)洛溪新城的人口來自五湖四海，是一座典型的移民市鎮(zhèn)，充滿活力，而其母品牌下的子品牌：洛濤居、雅瀾苑、洛湖居超建越好。

再過2年，也許我們能更加認(rèn)識(shí)洛溪新城，探索“城鎮(zhèn)化開發(fā)模式”的意義！

當(dāng)然，我們還要提醒未來的開發(fā)商，城鎮(zhèn)開發(fā)走的不是房子的簡(jiǎn)單集合，而是將自身定位于世界經(jīng)濟(jì)一體化中衛(wèi)星城！

七、集約化開發(fā)模式

用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。

1998年前后，廣州房地產(chǎn)群雄并起，翠湖山莊號(hào)稱100%全綠化，首層架空，凸窗。現(xiàn)回頭去看的確很有意思，但當(dāng)時(shí)引起了廣州市民的極大興趣，很多人把去那里看樓當(dāng)逛公園。

集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)模化生活小區(qū)概念。

其集約特性表現(xiàn)在——

1、天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上搞精品綠化。

2、構(gòu)筑完整的生活小區(qū)設(shè)施。僅會(huì)所面積就達(dá)1萬(wàn)平方米，多功能，老少皆宜，并為業(yè)主提供專業(yè)酒店式服務(wù)，從而大大提升了居家的品質(zhì)。

在地少人多的廣州，21世紀(jì)商品房開發(fā)的主流究竟是什么？從翠湖山莊我們找到了答案：完整的生活空間，規(guī)模適當(dāng)，配套完善的現(xiàn)代化小區(qū)。其社會(huì)基礎(chǔ)是：人們積極追求代表著較高社會(huì)主義水平的生活方式和生存空間。

類似開發(fā)模式之路的樓盤很多，如錦城花園、云景花園、名雅園，星匯園、天譽(yù)花園等。

八、唯景觀開發(fā)模式

廣州正在倡導(dǎo)“山水城市”理念，山水樓盤成為人

們的注意重點(diǎn)。

敏于行的開發(fā)商總是搶在“學(xué)者”前面，率先在珠江兩岸，白云山腳圈了地，蓋起了一棟棟房子。

有人說，珠江兩岸現(xiàn)在最大的問題是，建筑物過多，體量過大，樓層過高，離江面太近。但這不是開發(fā)商的錯(cuò)，是有關(guān)政府部門的失誤。這從側(cè)面恰恰反映出開發(fā)商的先知先覺，搶先占領(lǐng)有利地形，開發(fā)景觀資源。

唯景觀開發(fā)模式始作俑者應(yīng)算是海珠半島花園，時(shí)間追朔到1992、1993年，其占地僅13萬(wàn)多平方米。此盤1995年強(qiáng)力推盤時(shí)，宣稱的卻是“擁有1.38公理長(zhǎng)的黃金海岸。”

而此種開發(fā)模式發(fā)揮到極致的，正是臨江豪宅群的迅速崛起，珠江廣場(chǎng)、中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、海琴灣等先后拔地而起。

臨時(shí)豪宅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的革命性意義在于：徹底喚醒人們沉睡多年的居住環(huán)境景觀意識(shí)。

以往，建房子，黑壓壓一片，人們分房以面積大小行政級(jí)別、富裕程度；現(xiàn)在，靚麗房子，爭(zhēng)先恐后冒出，中心城區(qū)的豪宅已因環(huán)境因素制約而讓位于江景豪宅，山景豪宅。

“以景觀為中心”的開發(fā)理念還促使小區(qū)開發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的比拼。海珠半島花園的把樓建到42層高，力圖占領(lǐng)大量的景觀空間，中海錦苑、麗景灣（第三幢）巧妙地設(shè)計(jì)出戶戶朝江的戶型，新理想華庭則采用超大弧形防彈玻璃，每一套正望江戶型玻璃窗的總寬度超過9米，力爭(zhēng)與江景的接觸。

“以景觀為中心”的開發(fā)模式在廣州樓市遍地開花，蔚然成風(fēng)。澳洲山莊、頤和山莊力圖把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居樂、江南世家，雅寶新等力圖充分利用山與水。

早在古代就有“仁者樂山，智者樂水”的圣語(yǔ)；現(xiàn)代社會(huì)，文明人的價(jià)值取向又日益偏向于環(huán)境。香港最貴的豪宅在半山，原因就在于其海景疊加著山景。

“以景觀為中心”的開發(fā)模式正迎合了文明時(shí)代人們的需求。

九、營(yíng)造開發(fā)模式

這類開發(fā)商，當(dāng)初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認(rèn)真營(yíng)造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細(xì)琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場(chǎng)。

白云堡1995年初動(dòng)工時(shí)，僅是一片荒山石場(chǎng)；2年前開工的穆天子山莊也是一片山林，而8年前，二沙島別墅建設(shè)時(shí)，那里可以說還是一個(gè)“荒島”。

有人說，蓋房子，環(huán)境第一；也有人證券交強(qiáng)調(diào)是地段第一；其實(shí)，就房地產(chǎn)的社會(huì)屬性來說，應(yīng)該是“身份第一”。

正是基于這點(diǎn)認(rèn)識(shí)，白云堡、二沙島別墅區(qū)、穆天山莊的開發(fā)商將自己的目標(biāo)客戶群定位在社會(huì)金字塔塔尖這一層，并通過項(xiàng)目的推廣成功將占總?cè)丝诓蛔?%的塔尖消費(fèi)層分離出來。

類似于營(yíng)造成造型開發(fā)模式不僅僅是這幾個(gè)頂級(jí)樓盤，還有頤和山莊、白云高爾夫花園等等。

不容否認(rèn)，房地產(chǎn)主流永遠(yuǎn)不會(huì)面對(duì)低收入的百姓，聰明的開發(fā)商只會(huì)盯住廣州20%的高收入人群，至少頂級(jí)豪宅更需盯住這20%之中的20%的人，畢竟，市場(chǎng)是嚴(yán)酷的。

十、創(chuàng)新型開發(fā)模式

著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻(xiàn)，因?yàn)椋百u樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)——資本的瓶頸難題。

廣州第一個(gè)“賣樓花”的人是誰(shuí)？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同來自臺(tái)灣的仇福憲小姐。

人們清楚地記得，1990年以后，她在大陸做的第一個(gè)銷售個(gè)案——廣州世界貿(mào)易中心大廈非常成功。世貿(mào)中心也因?yàn)槌鸶椥〗愣闪藦V州樓市十年創(chuàng)新型開發(fā)模式的典范。

世貿(mào)中心在開發(fā)過程中，培養(yǎng)了大陸第一批專業(yè)的樓盤銷售隊(duì)伍，從著裝到待人接物，到推銷賣樓，高素質(zhì)、高水平。堪稱典范；世貿(mào)的銷售大獲全勝，每平方米當(dāng)時(shí)賣給到了二千多美元，堪稱當(dāng)時(shí)廣州樓市的“天價(jià)”。

之后，在淘金花園的開發(fā)中，仇福憲應(yīng)珠江實(shí)業(yè)之邀，主持了那里的銷售工作，有人說，在香港她把淘金花園搞得比廣州還有名。

有人說，廣州首個(gè)進(jìn)行按揭貸款樓盤，亦是仇福憲倡導(dǎo)的。

廣州的首個(gè)售樓部也是她開辟的。

仇福憲自己也承認(rèn)，大陸是一個(gè)前瞻性很強(qiáng)的市場(chǎng)，她應(yīng)該多帶些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意進(jìn)來。十年前，她就預(yù)測(cè)，十年后的整個(gè)亞洲年中國(guó)，果然，2000年的廣州樓市正醞釀一個(gè)個(gè)更大的奇跡。也許再過五年、十年，全世界的發(fā)展商都會(huì)來中國(guó)廣州踩盤取經(jīng)。

當(dāng)然，作為開發(fā)商的珠江實(shí)業(yè)，當(dāng)時(shí)能花巨資（據(jù)說上2千萬(wàn)元，無從考證）啟用仇福憲，這本身就是一種用人制度的創(chuàng)新！

廣州過去十年樓市的成功源于創(chuàng)新，將來仍然在于創(chuàng)新！

成功的開發(fā)模式還有很多，在些不一一論及。僅以此文獻(xiàn)給為廣州樓市十處輝煌創(chuàng)造性勞動(dòng)的人們！

篇2：我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展

　　我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化

　　房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤(rùn)的量大化,第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會(huì)效應(yīng)。回顧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史,我們不難看出,隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場(chǎng)自身的成熟,開發(fā)商的城市建設(shè)意識(shí)在逐步增強(qiáng),與此同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變化。

　　短平快的合作開發(fā)模式

　　“聯(lián)合開發(fā)”和“項(xiàng)目公司”是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式取得,某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個(gè)人因種種原因,不能在短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)項(xiàng)目,致使開發(fā)周期大大延長(zhǎng),甚至使土地長(zhǎng)期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)迫切希望獲取土地資源,于是合作開發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。

　　合作開發(fā)使一批擱置已久的項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)流程,大大加快了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,在一定程度上緩解了一段時(shí)間相對(duì)供應(yīng)不足的矛盾,一些企業(yè)也在項(xiàng)目開發(fā)的過程中積累了經(jīng)驗(yàn)和資金,得以迅速發(fā)展。

　　但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項(xiàng)目公司存續(xù)期與項(xiàng)目開發(fā)周期幾乎相同,項(xiàng)目完工,公司的使命也結(jié)束了。因此,項(xiàng)目公司通常追求的是開發(fā)利潤(rùn)的最大化和快速實(shí)現(xiàn),不可避免地會(huì)采取一些短平快的手法。再者,在市場(chǎng)銷售形勢(shì)持續(xù)向好的情況下,企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制,對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會(huì)花費(fèi)太多精力,也不可能去完成售后服務(wù),走的是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路子。此外,由于進(jìn)入門檻較低,一些不具開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和個(gè)人也挾資本實(shí)力強(qiáng)行進(jìn)入,使這類項(xiàng)目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況,容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問題,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展來說,不足一種良性的方向。

　　小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式

　　一些有相當(dāng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)或是因?yàn)槿〉庙?xiàng)目的條件限制,或是主動(dòng)地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次,開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上,并希望多點(diǎn)出擊,四面開花,擴(kuò)大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式。

　　這種開發(fā)模式可以在一段時(shí)間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度,以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對(duì)不同類型產(chǎn)品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場(chǎng)認(rèn)可,稍有閃失,則可造成對(duì)企業(yè)整體印象的損害,而且產(chǎn)品交叉會(huì)使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用,造成產(chǎn)品個(gè)性的方向性偏差。

　　從城市建設(shè)的意義上說,這種開發(fā)模式不僅無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置,而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂,使城市建設(shè)無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行,因?yàn)橥瑯映鲇谄髽I(yè)切身短期收益的需要,開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度思考自己的開發(fā)行為。

　　精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式

　　相對(duì)于前二種模式,成片住宅開發(fā)無疑更具活力,也更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。

　　成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃,適度調(diào)整,即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對(duì)產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計(jì);對(duì)開發(fā)商來說,可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念,使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動(dòng)力和持續(xù)品牌建設(shè),更加具有責(zé)任感;對(duì)消費(fèi)者來說,一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū),不確定因素較少,不會(huì)因?yàn)槿蘸笾車h(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降;從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來說,成片住宅開發(fā)客觀上促進(jìn)了精品住宅的形成。“中國(guó)房產(chǎn)看廣州,廣州房產(chǎn)看華南”,一批大盤住宅的出現(xiàn),使精品樓盤成為市場(chǎng)的標(biāo)兵,規(guī)模化、集約化效應(yīng)可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化,提高產(chǎn)品的性價(jià)比。

　　成片開發(fā)使城市容易形成多個(gè)各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機(jī)統(tǒng)一體,使城市真正呈現(xiàn)無限生機(jī)。同時(shí),這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局,使城市充分發(fā)揮自身的作用。

　　開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功,隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大,隨著人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求的提高,相信房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時(shí)俱進(jìn),不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)模式。

篇3：王志綱談房地產(chǎn)十大開發(fā)模式(下)

　　五、完善積累型開發(fā)模式

　　人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。

　　這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情。基于對(duì)人性的關(guān)懷，對(duì)文化的獨(dú)到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開發(fā)模式--迎合社會(huì)主流，營(yíng)造一種健康生活方式。

　　最為典型的要數(shù)麗江花園，其對(duì)房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營(yíng)造一種生活方式，并且精雕細(xì)琢之。

　　過去十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)觀念發(fā)生了兩次革命性變化。90年代初，人們買房仍然以追求一個(gè)“窩”這主要目標(biāo)，只要有個(gè)地方住，人們不會(huì)挑剔;90年代中期，“家”成人們購(gòu)房追求的重點(diǎn)，不只是需要一個(gè)窩，還要配套、環(huán)境;先知先覺的開發(fā)商很快明白，“家”絕不是人生追求的最高目標(biāo)。也正是這里開始，購(gòu)房者從注重地理位置、環(huán)境、戶型、配套等外在因素，向關(guān)注物業(yè)管理、社區(qū)化等內(nèi)在因素轉(zhuǎn)移，人們從買環(huán)境過渡到買生活方式。

　　麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強(qiáng)調(diào)其房子真正為詩(shī)意的安居而建;在廣州樓市第一個(gè)喊出e生活概念，其亦是全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，而旗下的星海洲、麗字樓、王臺(tái)別墅、和諧公寓、華林居、康城居、萃錦苑、玉樹別院、九如通津，這些母品牌下的子品牌更滿足了人們“人以群分”的心理，適應(yīng)了生活方式下一的細(xì)分需要。麗江花園帶給予業(yè)主的不僅是品質(zhì)不斷提升的房子，且是個(gè)性價(jià)值的不斷張揚(yáng)。這種只可意會(huì)，不可言傳的生活方將對(duì)樓市消費(fèi)者的選擇產(chǎn)生越來越重要的影響。人們一直弄不明白，麗江花園樓價(jià)最高時(shí)憑什么賣到了7000元/平方米，我想原因就在于其營(yíng)造的生活方式值錢。

　　麗江花園在推廣中強(qiáng)調(diào)得最多的就是“生活”二字，如“21世紀(jì)生活空間”、“e生活“等等。在新世紀(jì)樓市行銷概念中，生活方式現(xiàn)已成為主流。

　　走積累完善型開發(fā)模式之路的還有光大花園、金碧花園、云景花園，廣地花園、匯僑新城等。

　　六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式

　　關(guān)注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點(diǎn)理由：

　　(一)、是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式;

　　(二)、中國(guó)正加快城市化進(jìn)程，有人預(yù)測(cè)，廣東再過10年，將建成300個(gè)布局合理、功能齊全;設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達(dá)50%以上。

　　現(xiàn)在，地產(chǎn)大鱷枕戈待旦，華南碧桂園一出手就是1000畝;雅居樂、華南新城、南國(guó)奧園、錦秀天河他們開發(fā)模式又將怎樣，急需要參照系。

　　洛溪新城的革命性之舉在于：其已率先在中國(guó)進(jìn)行集鎮(zhèn)式房地產(chǎn)開發(fā)試驗(yàn)。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場(chǎng)商業(yè)行為，為房地產(chǎn)開發(fā)探索出了一條全新模式。

　　十年風(fēng)雨，往往歷歷在目。

　　80年代末，當(dāng)時(shí)番禺市政府確立以“二沙”帶動(dòng)番禺經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，南沙為工業(yè)區(qū)(現(xiàn)在有所調(diào)整)沙窖島發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

　　1988年，霍英東及其同仁集資七千萬(wàn)元，讓洛溪大橋飛架南北，從而使這里的房地產(chǎn)開始變得有實(shí)際意義。番禺開源房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司率先進(jìn)駐番禺洛溪，按照當(dāng)時(shí)計(jì)劃，該公司將逐步開發(fā)上萬(wàn)畝土地，后來確定為7千畝，再后來確定為占面積約144平方米，建筑面積232.7萬(wàn)平方米目前已建成住宅1萬(wàn)多套，別墅千棟，商鋪千間，原計(jì)劃20年讓洛溪熱起來，想不到僅10年時(shí)間，一座嶄新的衛(wèi)星城便矗立起來了。

　　工行、農(nóng)行、建行，中行均在這里設(shè)有支行，而幼兒園、小學(xué)，中學(xué)已成規(guī)模，會(huì)所，超市應(yīng)有盡有，拋開其頭兩期樓盤不說，整個(gè)新城自我更新能力很強(qiáng)。 城市自我實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡的能力。

　　整個(gè)洛溪新城的人口來自五湖四海，是一座典型的移民市鎮(zhèn)，充滿活力，而其母品牌下的子品牌：洛濤居、雅瀾苑、洛湖居超建越好。

　　再過2年，也許我們能更加認(rèn)識(shí)洛溪新城，探索“城鎮(zhèn)化開發(fā)模式”的意義!

　　當(dāng)然，我們還要提醒未來的開發(fā)商，城鎮(zhèn)開發(fā)走的不是房子的簡(jiǎn)單集合，而是將自身定位于世界經(jīng)濟(jì)一體化中衛(wèi)星城!

　　七、集約化開發(fā)模式

　　用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。

　　1998年前后，廣州房地產(chǎn)群雄并起，翠湖山莊號(hào)稱100%全綠化，首層架空，凸窗。現(xiàn)回頭去看的確很有意思，但當(dāng)時(shí)引起了廣州市民的極大興趣，很多人把去那里看樓當(dāng)逛公園。

　　集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)模化生活小區(qū)概念。

　　其集約特性表現(xiàn)在--

　　1、天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上搞精品綠化。

　　2、構(gòu)筑完整的生活小區(qū)設(shè)施。僅會(huì)所面積就達(dá)1萬(wàn)平方米，多功能，老少皆宜，并為業(yè)主提供專業(yè)酒店式服務(wù)，從而大大提升了居家的品質(zhì)。

　　在地少人多的廣州，21世紀(jì)商品房開發(fā)的主流究竟是什么?從翠湖山莊我們找到了答案：完整的生活空間，規(guī)模適當(dāng)，配套完善的現(xiàn)代化小區(qū)。其社會(huì)基礎(chǔ)是：人們積極追求代表著較高社會(huì)主義水平的生活方式和生存空間。

　　類似開發(fā)模式之路的樓盤很多，如錦城花園、云景花園、名雅園，星匯園、天譽(yù)花園等。

　　八、唯景觀開發(fā)模式

　　廣州正在倡導(dǎo)“山水城市”理念，山水樓盤成為人們的注意重點(diǎn)。

　　敏于行的開發(fā)商總是搶在“學(xué)者”前面，率先在珠江兩岸，白云山腳圈了地，蓋起了一棟棟房子。

　　有人說，珠江兩岸現(xiàn)在最大的問題是，建筑物過多，體量過大，樓層過高，離江面太近。但這不是開發(fā)商的錯(cuò)，是有關(guān)政府部門的失誤。這從側(cè)面恰恰反映出開發(fā)商的先知先覺，搶先占領(lǐng)有利地形，開發(fā)景觀資源。

　　唯景觀開發(fā)模式始作俑者應(yīng)算是海珠半島花園，時(shí)間追朔到1992、1993年，其占地僅13萬(wàn)多平方米。此盤1995年強(qiáng)力推盤時(shí)，宣稱的卻是“擁有1.38公理長(zhǎng)的黃金海岸。”

　　而此種開發(fā)模式發(fā)揮到極致的，正是臨江豪宅群的迅速崛起，珠江廣場(chǎng)、中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、海琴灣等先后拔地而起。

　　臨時(shí)豪宅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的革命性意義在于：徹底喚醒人們沉睡多年的居住環(huán)境景觀意識(shí)。

　　以往，建房子，黑壓壓一片，人們分房以面積大小行政級(jí)別、富裕程度;現(xiàn)在，靚麗房子，爭(zhēng)先恐后冒出，中心城區(qū)的豪宅已因環(huán)境因素制約而讓位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景觀為中心”的開發(fā)理念還促使小區(qū)開發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的比拼。海珠半島花園的把樓建到42層高，力圖占領(lǐng)大量的景觀空間，中海錦苑、麗景灣(第三幢)巧妙地設(shè)計(jì)出戶戶朝江的戶型，新理想華庭則采用超大弧形防彈玻璃，每一套正望江戶型玻璃窗的總寬度超過9米，力爭(zhēng)與江景的接觸。

　　“以景觀為中心”的開發(fā)模式在廣州樓市遍地開花，蔚然成風(fēng)。澳洲山莊、頤和山莊力圖把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居樂、江南世家，雅寶新等力圖充分利用山與水。

　　早在古代就有“仁者樂山，智者樂水”的圣語(yǔ);現(xiàn)代社會(huì)，文明人的價(jià)值取向又日益偏向于環(huán)境。香港最貴的豪宅在半山，原因就在于其海景疊加著山景。

　　“以景觀為中心”的開發(fā)模式正迎合了文明時(shí)代人們的需求。

　　九、營(yíng)造開發(fā)模式

　　這類開發(fā)商，當(dāng)初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認(rèn)真營(yíng)造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細(xì)琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場(chǎng)。

　　白云堡1995年初動(dòng)工時(shí)，僅是一片荒山石場(chǎng);2年前開工的穆天子山莊也是一片山林，而8年前，二沙島別墅建設(shè)時(shí)，那里可以說還是一個(gè)“荒島”。

　　有人說，蓋房子，環(huán)境第一;也有人證券交強(qiáng)調(diào)是地段第一;其實(shí)，就房地產(chǎn)的社會(huì)屬性來說，應(yīng)該是“身份第一”。

　　正是基于這點(diǎn)認(rèn)識(shí)，白云堡、二沙島別墅區(qū)、穆天山莊的開發(fā)商將自己的目標(biāo)客戶群定位在社會(huì)金字塔塔尖這一層，并通過項(xiàng)目的推廣成功將占總?cè)丝诓蛔?%的塔尖消費(fèi)層分離出來。

　　類似于營(yíng)造成造型開發(fā)模式不僅僅是這幾個(gè)頂級(jí)樓盤，還有頤和山莊、白云高爾夫花園等等。

　　不容否認(rèn)，房地產(chǎn)主流永遠(yuǎn)不會(huì)面對(duì)低收入的百姓，聰明的開發(fā)商只會(huì)盯住廣州20%的高收入人群，至少頂級(jí)豪宅更需盯住這20%之中的20%的人，畢竟，市場(chǎng)是嚴(yán)酷的。

　　十、創(chuàng)新型開發(fā)模式

　　著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻(xiàn)，因?yàn)椋百u樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)--資本的瓶頸難題。

　　廣州第一個(gè)“賣樓花”的人是誰(shuí)?

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同來自臺(tái)灣的仇福憲小姐。

　　人們清楚地記得，1990年以后，她在大陸做的第一個(gè)銷售個(gè)案--廣州世界貿(mào)易中心大廈非常成功。世貿(mào)中心也因?yàn)槌鸶椥〗愣闪藦V州樓市十年創(chuàng)新型開發(fā)模式的典范。

　　世貿(mào)中心在開發(fā)過程中，培養(yǎng)了大陸第一批專業(yè)的樓盤銷售隊(duì)伍，從著裝到待人接物，到推銷賣樓，高素質(zhì)、高水平。堪稱典范;世貿(mào)的銷售大獲全勝，每平方米當(dāng)時(shí)賣給到了二千多美元，堪稱當(dāng)時(shí)廣州樓市的“天價(jià)”。

　　之后，在淘金花園的開發(fā)中，仇福憲應(yīng)珠江實(shí)業(yè)之邀，主持了那里的銷售工作，有人說，在香港她把淘金花園搞得比廣州還有名。

　　有人說，廣州首個(gè)進(jìn)行按揭貸款樓盤，亦是仇福憲倡導(dǎo)的。

　　廣州的首個(gè)售樓部也是她開辟的。

　　仇福憲自己也承認(rèn)，大陸是一個(gè)前瞻性很強(qiáng)的市場(chǎng)，她應(yīng)該多帶些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意進(jìn)來。十年前，她就預(yù)測(cè)，十年后的整個(gè)亞洲年中國(guó)，果然，2000年的廣州樓市正醞釀一個(gè)個(gè)更大的奇跡。也許再過五年、十年，全世界的發(fā)展商都會(huì)來中國(guó)廣州踩盤取經(jīng)。

　　當(dāng)然，作為開發(fā)商的珠江實(shí)業(yè)，當(dāng)時(shí)能花巨資(據(jù)說上2千萬(wàn)元，無從考證)啟用仇福憲，這本身就是一種用人制度的創(chuàng)新!

　　廣州過去十年樓市的成功源于創(chuàng)新，將來仍然在于創(chuàng)新!

　　成功的開發(fā)模式還有很多，在些不一一論及。僅以此文獻(xiàn)給為廣州樓市十處輝煌創(chuàng)造性勞動(dòng)的人們!