房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序

　　1.目的

　　通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案"，并監(jiān)督檢查各部門(mén)的實(shí)施情況。

　　3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門(mén)的職責(zé)分工對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃，編寫(xiě)有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。

　　4.控制程序

　　4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。

　　4.1.2各部門(mén)根據(jù)以下職責(zé)分工，進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃：

　　a)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃；

　　b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；

　　c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；

　　d)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中的招標(biāo)等工作的策劃；

　　e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括：

　　a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　b)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無(wú)法滿(mǎn)足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。

　　4.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制

　　4.2.1各部門(mén)根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門(mén)分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心，由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心收集匯總，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。

　　4.2.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；

　　b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求；

　　c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。

　　項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求，見(jiàn)Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則》。

　　4.2.3項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門(mén)責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.2.4批準(zhǔn)后的"項(xiàng)目運(yùn)作方案"由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心下發(fā)各部門(mén)執(zhí)行。

　　4.3項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證

　　4.3.1各部門(mén)在工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的規(guī)定要求實(shí)施。

　　4.3.2策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)將"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中，及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。

　　4.3.2對(duì)執(zhí)行"項(xiàng)目運(yùn)作方案"中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門(mén)依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。

　　4.3.3公司的稽查小組對(duì)各部門(mén)實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目移交或銷(xiāo)售完成后，由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心召集有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，全面總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫(xiě)規(guī)定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫(xiě)規(guī)定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則》

篇2：房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃研究

1、明確項(xiàng)目投資商與開(kāi)發(fā)商的差別

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資商和開(kāi)發(fā)商的區(qū)別,雖然有些時(shí)候兩者可以統(tǒng)一。但是隨著失常逐漸完善和成熟,兩者日益細(xì)分之趨勢(shì)也比較明顯,前者是項(xiàng)目的出資方、注重項(xiàng)目的回報(bào),投資商會(huì)很客觀及果斷地把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為企業(yè)賺錢(qián)的工具。在市場(chǎng)環(huán)境趨好的時(shí)候,會(huì)不擇余地地加大投入,而在市場(chǎng)不景氣時(shí),會(huì)緊縮財(cái)根,可能將資金投入到其他項(xiàng)目或者領(lǐng)域。

和投資商不同的是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不但要具備投融資、項(xiàng)目管理、銷(xiāo)售組織,還要有申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)之能力。就正常進(jìn)度而言,一個(gè)項(xiàng)目從市場(chǎng)考察、決定拿地到完工交付可能需要2~4年左右的時(shí)間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了資金投入以外,更多的是時(shí)間、情感與精力的投入,這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的客觀理性發(fā)展及策劃研究都是不利的。因?yàn)樗麄儠?huì)從主觀的角度去理解項(xiàng)目、去運(yùn)作項(xiàng)目,不能客觀判斷市場(chǎng),結(jié)果可能就是導(dǎo)致機(jī)會(huì)喪失,或者不能與市場(chǎng)很好的結(jié)合完成項(xiàng)目的最理想開(kāi)發(fā)。況且,目前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的研究常有滯后性,保守性。

自gg開(kāi)放以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸發(fā)展起來(lái),因此其開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)要比國(guó)外落后,絕大部分開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)有限,只能稱(chēng)其為嚴(yán)格意義上的投資商。國(guó)內(nèi)成熟的開(kāi)發(fā)商還需要一段時(shí)間修煉,隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的累積、參與項(xiàng)目數(shù)量的增加,提高開(kāi)發(fā)商在工程管理、項(xiàng)目施工、質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、產(chǎn)品銷(xiāo)售、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)研究等方面的水平,從而最終成為真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商。

2、什么是前期策劃?如何最好地完成前期策劃?

前期策劃的真理在于用最少的投入獲取最豐厚的回報(bào),把項(xiàng)目整個(gè)操作流程做起來(lái)。當(dāng)然,在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中要考慮到各方面的因素,例如,遭遇市場(chǎng)異動(dòng)或者不可抗拒因素,需要有相應(yīng)的解決方案。需要考慮資金因素在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要參考指標(biāo)作用。同時(shí),依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的分析,以獲取必要的認(rèn)識(shí),從而去準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位、客戶(hù)群定位。通過(guò)制訂完善的策略,結(jié)合目前的金融政策新規(guī)把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。總之,一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位是前期策劃關(guān)鍵之所在。

3、切實(shí)考慮投入成本和項(xiàng)目品質(zhì)的裙帶關(guān)系

作為代理行,很多公司會(huì)不切實(shí)際地以產(chǎn)品品質(zhì)為要求,要求“最好、最高端、最高價(jià)”,往往忽略了項(xiàng)目的成本。而作為真?zhèn)€項(xiàng)目的“財(cái)神”——投資商,或者今天 的開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)注意投資成本控制,從而為不得已而為之的價(jià)格戰(zhàn)留一手,為了保證有實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn),就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之初重視成本控制、重視現(xiàn)金流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥、最可行的財(cái)務(wù)安排。

經(jīng)歷時(shí)代發(fā)展,回顧以前的第一代物業(yè),只要有屋頂、有上下水、有電就能住;而第二代開(kāi)始重視生活居住品質(zhì)的提升,業(yè)主要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率,戶(hù)型也開(kāi)始追求多樣化的設(shè)計(jì);第三代則要求社區(qū)有高級(jí)會(huì)所、鄰里購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、健身康樂(lè)、文化飲食等等,這些都必須通過(guò)良好的物業(yè)來(lái)提供;第四代趨向具有智能型的安保、應(yīng)急消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度,甚至是酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代,主要取決于開(kāi)發(fā)商是否有超前的意識(shí)?愿不愿花錢(qián)?敢不敢花錢(qián)?以及怎么花錢(qián)?準(zhǔn)買(mǎi)家會(huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育,越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。

但是,重要的一點(diǎn)是如何在既有成本的考量當(dāng)中、在區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)中塑造產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力,這些競(jìng)爭(zhēng)力或許某些項(xiàng)目天生就具備,可是有些項(xiàng)目卻需要后天的塑造才能實(shí)現(xiàn),畢竟“一流的產(chǎn)品造就一流的營(yíng)銷(xiāo);一流的營(yíng)銷(xiāo)渴求一流的產(chǎn)品。”

4、宗地所處的區(qū)段究竟有什么價(jià)值?——地塊價(jià)值研究

我們知道房地產(chǎn)首要因素就是地段因素。成熟地段就是指交通發(fā)達(dá)、市政配套完善的地段。而潛力地段就算現(xiàn)在是不好,未來(lái)也肯定會(huì)成為旺點(diǎn)。如果地塊位于城市的核心地段,自然價(jià)值不蜚,而位于工礦地段或者近期沒(méi)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟巫匀粺o(wú)人問(wèn)津,成為績(jī)差股。結(jié)合中國(guó)國(guó)情,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上受到政治因素的影響,政府對(duì)于區(qū)域發(fā)展的引導(dǎo)也是不可忽視的重要因素。

住宅區(qū)對(duì)于小孩與老人最重要的是身體健康,城市里的各種光污染、噪聲污染、氣體污染等都對(duì)他們健康有害。現(xiàn)在大部分小區(qū)均有一定的綠化,但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用,盲目巨大的廣場(chǎng)、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪,宜觀不宜用;為了增大小區(qū)的容積率,獲取更多建筑面積,造成樓與樓之間間距減小,僅有的一點(diǎn)空間也可能因?yàn)閰^(qū)內(nèi)車(chē)位不夠,也成為了非法車(chē)位。沒(méi)有足夠地方種植綠色植物,就沒(méi)法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境,對(duì)綠化環(huán)境的要求是能使得上的綠化,享受得到的綠化。

5、產(chǎn)品研究的核心——戶(hù)型

戶(hù)型安排上追求布局合理,強(qiáng)調(diào)公私分離、動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、居寢分離。好的戶(hù)型不一定要大,但是這樣的戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)該和這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群的需求實(shí)現(xiàn)友好銜接,因?yàn)檎嬲膶?shí)用存在于簡(jiǎn)單合乎功能的結(jié)構(gòu)中,而項(xiàng)目的價(jià)值真正實(shí)現(xiàn)

的第一步是客戶(hù)的認(rèn)可。

業(yè)主生活的健康與陽(yáng)光有著密切的關(guān)系、與良好的通風(fēng)有關(guān)系。所以在戶(hù)型設(shè)計(jì)中應(yīng)該注重業(yè)主,尤其是老人、小孩能夠在自家中享受陽(yáng)光、享受自然。但是因?yàn)榧矣欣仙?雜物就相對(duì)特別多。因此一個(gè)功能齊全的戶(hù)型應(yīng)有一定面積的儲(chǔ)藏間來(lái)堆放日常生活雜物,同時(shí),也需要有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái),這樣的服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)也稱(chēng)為“操作陽(yáng)臺(tái)”,一般設(shè)計(jì)中與廚房連接,有著洗衣、曬衣的功能。這樣起居廳的陽(yáng)臺(tái)才能成為生活陽(yáng)臺(tái),為未來(lái)業(yè)主創(chuàng)造享受樂(lè)趣、景觀、采光的最佳空間。

而起居室和臥室的關(guān)系、臥室與書(shū)房的關(guān)系,是否采用兩段式設(shè)計(jì),還是為了偷取面積使用三段式結(jié)構(gòu)都需要根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)而定,因?yàn)樗麄兪欠袷巧硇枨笮?還是心理需求型都將決定著他們做出什么樣的選擇。

6、社區(qū)硬件配套要完善

硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì),保溫系統(tǒng)、供電。

要讓老人小孩住有電梯的住宅,電梯要穩(wěn)定,性能要好。

在北方地區(qū),暖氣在冬天時(shí)能保證室溫達(dá)20℃以上,在能正常有效使用下,可以考慮選擇配備優(yōu)質(zhì)壁掛爐的住宅,冬天若提早來(lái)臨,壁掛爐即時(shí)可啟動(dòng)。

要有好的采光、景觀少不了大窗、落地窗、飄窗、玻璃窗,它們的保溫能力就顯得尤為重要,最低限度要采用雙層玻璃,檔次高的采用雙層中空玻璃,朝向北邊要有保溫墻,這樣舒適的溫度才有保障。

老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便,要有室內(nèi)的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)空間,以及教育文化交流場(chǎng)所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。

要提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,補(bǔ)充在冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。

托兒所、幼兒園、老人康樂(lè)中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場(chǎng)所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間、金錢(qián)、精神負(fù)擔(dān)。

小型緊急醫(yī)務(wù)

7、物業(yè)管理的超前考慮

物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù),還要聘用專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù),還能與業(yè)主融洽相處,推出更具人性化的軟性服務(wù)。今后的物業(yè)管理將更加人性化與科學(xué)化。所,為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。

篇3：設(shè)計(jì)主線:商業(yè)項(xiàng)目定位產(chǎn)品策劃(設(shè)計(jì)之前)

　　設(shè)計(jì)主線：商業(yè)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃（設(shè)計(jì)之前）

　　地產(chǎn)六年，這三年在埋頭干工程，主要精力放在施工圖、前期報(bào)建、工程配合等具體工作上，哈哈，想當(dāng)年，進(jìn)房地產(chǎn)前三年，我們也是到處拜訪設(shè)計(jì)大師、與國(guó)際著名的設(shè)計(jì)院合作，邀請(qǐng)五星的酒店管理公司參與項(xiàng)目，四處考察新型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)；

　　回顧一下產(chǎn)品的策劃布局過(guò)程吧（以下分析是項(xiàng)目視角，不僅是設(shè)計(jì)角度）：

　　作為房地產(chǎn)人員，我們工作的開(kāi)始是：當(dāng)我們拿到一塊地，我們要。。。

　　作為設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員，工作的開(kāi)始是：當(dāng)我們拿到甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，我們要。。。

　　大家從這里就能看出明顯的區(qū)別了吧，作為開(kāi)發(fā)公司的一員，考慮產(chǎn)品是從項(xiàng)目最原始出發(fā)點(diǎn)開(kāi)始；

　　那么，當(dāng)我們拿到一塊地，要干什么呢？

　　一.決定主力產(chǎn)品方向；

　　首先，產(chǎn)品有哪些？

　　商業(yè)：盒子商業(yè)（大盒子-綜合mall、小盒子-專(zhuān)業(yè)mall）、商鋪（商業(yè)街、沿街網(wǎng)點(diǎn)）、辦公、公寓、酒店；

　　住宅：高層、中高層、多層、花園洋房、疊拼、別墅（聯(lián)排、雙拼、別墅）；

　　其次，哪些因素決定產(chǎn)品？（排序不分先后）

　　1、這塊地在城市里的位置（現(xiàn)實(shí)條件）：

　　我們做的項(xiàng)目就如同我們個(gè)人一樣，再厲害的個(gè)人也不過(guò)是茫茫人海里的其中一個(gè)而已；所以一個(gè)項(xiàng)目拗不過(guò)大市場(chǎng)，也拗不過(guò)城市大格局（實(shí)力雄厚的公司創(chuàng)城除外）；

　　比如我們拿到市政府邊上的地塊，能不作成高檔辦公樓+豪宅嗎？做剛需簡(jiǎn)直辜負(fù)了政府的信任；

　　比如拿到一塊荒郊野外的地，風(fēng)景好交通差，往別墅、改善、第二第三居所方向考慮，地塊夠大夠便宜，可以往低價(jià)剛需規(guī)模化走，創(chuàng)出一個(gè)青年城也ok.

　　2、公司戰(zhàn)略（戰(zhàn)略決定方向）；

　　公司戰(zhàn)略決定大方向，往前面說(shuō)，決定地拿不拿，拿了決定做商業(yè)還是做住宅，如何配比，商業(yè)自營(yíng)還是銷(xiāo)售，套現(xiàn)還是留資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，敢不敢作酒店，商場(chǎng)等；

　　3.規(guī)劃條件（政府對(duì)這塊地的展望）；

　　價(jià)值好些的土地，政府控規(guī)基本已經(jīng)控住大的方向，容積率、限高、商住比等條件已限制得七七八八，而且作為政府角度，希望有高檔酒店、辦公、大型商業(yè)這些又有政績(jī)又有稅收的項(xiàng)目，有個(gè)市委書(shū)記說(shuō)，要是光開(kāi)發(fā)住宅，我們還需要你們來(lái)開(kāi)發(fā)嗎？也有出現(xiàn)，不報(bào)酒店，不受理住宅單體報(bào)建工作的指示；所到底，政府才是最大的土地開(kāi)發(fā)商。

　　4.市場(chǎng)接受度（現(xiàn)實(shí)條件）；

　　現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越不易，拗不過(guò)政府，拗不過(guò)市場(chǎng)，也拗不過(guò)業(yè)主；本地市場(chǎng)只接受2萬(wàn)的豪宅，你非得做4萬(wàn)的，只能像湯臣一品慢慢熬。本地的小微企業(yè)發(fā)展緩慢，你非得做大量的100-200的辦公，也是困難。

　　最后，主力產(chǎn)品做什么？

　　1.根據(jù)上述分析，先確定是否留自營(yíng)資產(chǎn)？自營(yíng)資產(chǎn)以前的文章分析過(guò)，如果靠項(xiàng)目自平衡，頂多能留20%的面積，再多資金就斷掉了；自營(yíng)資產(chǎn)做什么？自持商業(yè)產(chǎn)品：酒店、辦公、商場(chǎng)、商業(yè)街。

　　(酒店產(chǎn)品慎用，按其投資成本及運(yùn)營(yíng)的狀況，加上酒店管理公司的苛刻條件，除非大把錢(qián)可以燒，或者公司轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略需要，輕易不要碰，干房地產(chǎn)最郁悶?zāi)^(guò)于，辛辛苦苦幾年，全為拆遷戶(hù)和酒店打工了)

　　2.銷(xiāo)售產(chǎn)品：確定商業(yè)和住宅的配比。實(shí)際情況更多的是拿到政府的商住比，考慮商業(yè)要怎么分配，銷(xiāo)售商業(yè)產(chǎn)品：沿街網(wǎng)點(diǎn)、辦公、公寓。住宅沒(méi)什么懸念，現(xiàn)在產(chǎn)品及配置都太成熟了，定個(gè)位、找個(gè)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，銷(xiāo)售摸摸市場(chǎng)，基本*不離十。

　　3.綜合體：幾年前我們花了半年時(shí)間，專(zhuān)項(xiàng)研究各種綜合題、旅游綜合體、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)綜合體等，總結(jié)為“1+*模式“，即以一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，帶若干個(gè)常規(guī)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品；

　　二、確定產(chǎn)品配比；

　　一般銷(xiāo)售提的策劃報(bào)告里，重要的一環(huán)就是產(chǎn)品配比。

　　舉個(gè)例子：10萬(wàn)的項(xiàng)目，容積率2.0，5：5的商住比，全部銷(xiāo)售。

　　即：5萬(wàn)的住宅+5萬(wàn)商業(yè)：

　　1. 按容積率基本判斷以18層為平均數(shù)的住宅；存在以下選擇：

　　如果商業(yè)讓出一部分土地（商業(yè)容積率調(diào)到2.2，住宅1.8），更為舒適，層數(shù)以11-18層為主；

　　可選配：小高層/花園洋房+高層/別墅+高層（由損益測(cè)算和市場(chǎng)接受度聯(lián)合決定）

　　多數(shù)配置：常規(guī)戶(hù)型面積區(qū)間占60-70%，小戶(hù)型5-10%，大戶(hù)型10-20%，超大戶(hù)型5%；（十份里有八份銷(xiāo)售策劃報(bào)告都是這么給出結(jié)論的）

　　2.商業(yè)：既然是銷(xiāo)售，產(chǎn)品相對(duì)簡(jiǎn)單：商鋪（沿街網(wǎng)點(diǎn)/商業(yè)街）、辦公、公寓；

　　網(wǎng)點(diǎn)利潤(rùn)最高，優(yōu)先布置，以面積最大化，低總價(jià)為基礎(chǔ)，開(kāi)內(nèi)街、加連廊，托二樓、多樣化都是常見(jiàn)的手法；

　　公寓：我們是二線城市，辦公類(lèi)不是特別發(fā)達(dá)，低總價(jià)的公寓，能提高去化速度，主力面積一般在30-40平方，少數(shù)邊角、頂層戶(hù)型加大；客戶(hù)以青年自主和投資客為主：

　　賣(mài)點(diǎn)一：投資回報(bào)率；

　　賣(mài)點(diǎn)二：銷(xiāo)售返租，連鎖酒店經(jīng)營(yíng)模式；

　　賣(mài)點(diǎn)三：針對(duì)自住型的客戶(hù)，設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)上做好充足的服務(wù)配套；

　　辦公：以70-200為主的分戶(hù)，零售銷(xiāo)售速度慢，要做好2-5年銷(xiāo)售周期的準(zhǔn)備；

　　商業(yè)銷(xiāo)售已大客戶(hù)為先，低售價(jià)打包賣(mài)，避免庫(kù)存積壓，以基金和私人大戶(hù)為主力；大型商場(chǎng)和超市，壓價(jià)太厲害，不是特殊情況，一般不會(huì)與之交易；

　　三、找賣(mài)點(diǎn)（尋找一切讓客戶(hù)覺(jué)得物超所值的點(diǎn)）：

　　1.大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：

　　交通便利性、周邊景觀資源、周邊的商業(yè)及生活配套資源等；

　　2.小環(huán)境優(yōu)勢(shì)：

　　是否引入城市級(jí)配套：美術(shù)館、國(guó)學(xué)館；

　　是否引入優(yōu)質(zhì)生活配套：醫(yī)院、小學(xué)、幼兒園；

　　是否自營(yíng)商業(yè)配套；

　　是否造景：做不做大規(guī)模景觀水系，戶(hù)戶(hù)臨水亦是提高售價(jià)的賣(mài)點(diǎn)；

　　3.單體建造標(biāo)準(zhǔn)：

　　確定產(chǎn)品后，我們一般確定找1-2個(gè)對(duì)標(biāo)，按集團(tuán)同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?duì)標(biāo)項(xiàng)目重新梳理一遍建造標(biāo)準(zhǔn)；先保持一致，再提煉賣(mài)點(diǎn)；（當(dāng)然賣(mài)點(diǎn)必須已可成交的售價(jià)進(jìn)行支撐）

　　比如門(mén)窗：本區(qū)域同類(lèi)競(jìng)品別墅項(xiàng)目，均采用鋁合金窗，我們也采用，這是保持一致，如果采用鋁木復(fù)合，這是賣(mài)點(diǎn)；

　　剛需盤(pán)：其他項(xiàng)目南向起居室開(kāi)2100*1500mm窗，我們做2700*1800也是賣(mài)點(diǎn)；

　　4.設(shè)計(jì)方案（平面及立面風(fēng)格）；

　　比如花園洋房：電梯入戶(hù)、采用子母門(mén)，加大廚衛(wèi)空間等；

　　開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積，凸窗設(shè)計(jì)，頂層贈(zèng)送露臺(tái)或悶頂，一層贈(zèng)送儲(chǔ)藏室，二樓獨(dú)立入戶(hù)等；

　　在前期這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)公司的設(shè)計(jì)部門(mén)起著尤為重要的作用，從開(kāi)發(fā)角度，與戰(zhàn)略、銷(xiāo)售、成本、財(cái)務(wù)各部門(mén)之間無(wú)縫對(duì)接，把各部門(mén)的想法最快速最直接的落到圖紙上，出具多種必選方案，探討實(shí)施的可行性。，最終確定出合理的設(shè)計(jì)方向。

　　當(dāng)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)梳理好前期的定位和產(chǎn)品之后，接下來(lái)進(jìn)入總圖方案等和設(shè)計(jì)單位對(duì)接的階段，設(shè)計(jì)單位接到我們的任務(wù)書(shū)時(shí)，拿到的是開(kāi)發(fā)公司前期一系列的分析和比選出來(lái)的結(jié)果。如果沒(méi)有前期這項(xiàng)工作，開(kāi)發(fā)公司及設(shè)計(jì)單位均會(huì)陷入一個(gè)痛苦的試錯(cuò)階段。