房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關(guān)規(guī)定

2024-06-20 5100

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關(guān)規(guī)定

　　（一）各種稅的總結(jié)：

　　1．納稅人自建的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅款，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)代收的市政費(fèi)、郵政設(shè)施配套費(fèi)等應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)額中作為價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅。

　　3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用之次月起，交納城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅。

　　5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則結(jié)合具體情況確定。

　　6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的扣除項(xiàng)目的規(guī)定：

　　扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)所支付的金額①+開(kāi)發(fā)成本②+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+有關(guān)的稅金+（取得土地權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）*20%

　　☆允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

　　⑴能分?jǐn)偳夷芴峁├⒆C明的：（①+②）*5%+利息

　　⑵不能分?jǐn)偳也荒芴峁├⒆C明的：（①+②）*10%

　　☆有關(guān)的稅金中不能扣除印花稅（因其已計(jì)入管理費(fèi)用中扣除）。

　　（二）。所得稅的有關(guān)規(guī)定：

　　1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)：

　　①一次性收款方式銷(xiāo)售→實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)時(shí)確認(rèn)。

　　②分期付款方式銷(xiāo)售→按合同約定的日期確認(rèn)。（提前付款的，按實(shí)際付款是確認(rèn)）

　　③銀行按揭方式銷(xiāo)售→首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在辦理轉(zhuǎn)帳日確認(rèn)。

　　④委托方式銷(xiāo)售，按以下原則確認(rèn)：

　　A．支付手續(xù)費(fèi)方式→按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)。

　　B．視同買(mǎi)斷方式→按合同規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)。

　　C．包銷(xiāo)方式→按包銷(xiāo)合同約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)，提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)。

　　D．基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式→按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)。

　　⑤．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，按以下原則確認(rèn)：

　　A．將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先出租再出售的，租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　B．將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

　　預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入*利潤(rùn)率（不得低于15%）

　　3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為確認(rèn)收入：

　　①．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　　②．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

　　③．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

　　④．以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵債；

　　⑤．以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　4．代建工程和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)：

　　①不超過(guò)12個(gè)月的，按合同約定的價(jià)款或在合同完工之日確認(rèn)；

　　②超過(guò)12個(gè)月的，采用完工百分比法按季確認(rèn)。

　　③節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留規(guī)企業(yè)所有，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)。

　　5．發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

　　①．銷(xiāo)售成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積*可售面積單位工程成本

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本/總可售面積

　　②．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)

　　→屬于成本對(duì)象完m.dewk.cn工前發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象；

　　→屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲杏梢褜?shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

　　→借款費(fèi)用：完工前發(fā)生的，計(jì)入成本；完工后發(fā)生的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。

　　→開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生額扣除，提取的維修基金不得扣除。

　　→土地閑置費(fèi)：☆超地出讓合同約定的動(dòng)工日期而繳納的計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；

　　☆因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定扣除。

　　→成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失：☆單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；

　　☆整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失直接在當(dāng)期扣除。

　　6．廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

　　①．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷(xiāo)售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)部分可無(wú)限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

　　②．業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在不超過(guò)銷(xiāo)售收入5‰的范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)部分當(dāng)年不得扣除，以后年度也不得扣除。

　　③．新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

　　7．折舊→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關(guān)規(guī)定