房地產項目工程造價優化管理研究

2024-06-19 6585

　　房地產項目工程造價優化管理的研究

　　引言

　　房地產項目建設程序復雜，特點鮮明。其建設全過程通常可以劃分為立項決策、設計、招標發包、施工、竣工驗收等幾個階段，而每一階段又是由一系列的具體活動構成。房地產項目造價管理貫穿于項目建設事前、事中、事后各個環節。

　　而具體到工程造價管理自身環節，又可派生出相應的投資估算、設計概算、施工圖預算、發包合同價、施工結算、竣工結算等由粗到細、循序漸進的過程。

　　1.優化決策階段的造價管理

　　1.1　投資估算的工作內容。從造價管理的角度來講，必須編制與審批好可行性研究報告.

　　可行性研究報告是項目投資決策的科學依據，住宅投資商必須堅持實事求是的原則編制與審批可行性研究報告(可委托社會化、專業化的咨詢公司)，并且要特別重視房地產開發項目的策劃工作(包括項目區位的分析與選擇，開發內容和規模的分析與選擇，開發時機的分析與選擇，開發合作方式的分析與選擇，項目融資方式和資金結構的分析與選擇，房地產產品經營方式的分析與選擇等)。

　　房地產項目總投資包括建設投資和后續經營資金。

　　就建設投資(即工程造價)而言，是指在建設期內完成房地產產品建設所需投入的各項費用，主要包括:

　　土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、建設期稅費、其他費用以及不可預見的風險費用等[1]。

　　1.2投資估算的作用。投資估算的編制根據上述造價構成進行。在此階段，項目的類別及規模已基本確定，但具體設計尚未進行，規劃中只有工程項目的建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等方面的提示和要求。

　　投資估算應主要參考類似工程指示，同時應結合新項目的建設地點、交通狀況等情況進行編制。

　　編制完成以后又應根據市場調查研究的預期銷售價格、收益水平進行適當調整。

　　此階段的投資估算作為今后工程造價控制的目標限額，原則上不應突破。

　　決策階段的投資估算比較粗略，誤差較大(10%～25%)。

　　2.優化設計階段的造價管理

　　2.1控制工程造價的關鍵在于設計階段。在設計階段進行造價控制，是工程造價管理的第一關鍵。

　　有資料研究表明，影響工程造價的可能性：在初步設計階段為75%～95%、技術設計階段為35%～75%、

　　施工圖設計階段為25%～35%，施工階段為10%[2]。

　　控制工程造價的關鍵在于設計階段。

　　施工階段是“按圖施工”，在施工階段所進行的造價控制不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新工程費用，把工程造價管理工作的關鍵放在設計階段，事半功倍的效果。

　　2.2進行設計招標，推行限額設計，實行設計監理，是設計階段控制工程造價的有效手段。

　　2.2.1實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案，但應注意設計費報價僅能作為設計單位選擇的一個因素，更應注意考察其資質水平、工程業績等。通過設計招標競爭，對提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算、預算超概算、結算超預算)，具有重要意義。

　　2.2.2限額設計。將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始根據投資估算設立目標限額，至初步設計以概算確定最高限額，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量，達到合理提高資金使用價值，提高投資效益。在初步設計階段，限額設計的重點是對工程量和設備、材質的控制，而施工圖設計階段的重點在于工程量控制。限額設計的投資限額一般以可行性研究投資估算造價為最高限額，按直接工程費的80%～90%下達分解，留下10%～20%作為調節使用。

　　為合理使用設計限額，應實行對設計限額的動態管理，各專業從投資分配的限額設計中再分離一個“實際設計限額”。采用折現法的實際設計限額計算公式為:實際設計限額=投資分配設計的限額(1+ｉ)ｎ

　　式中:

　　ｉ—有關部門公布的工程造價上漲指數(%);

　　ｎ—工程建設年限(年)。

　　2.2.3設計監理.若投資商在造價控制方面的力量較弱，可把造價控制工作委托給社會化、事業化的工程造價事務所，讓造價工程師從事設計階段的造價控制工作，即概預算把關工作。同時委托設計監理，進行過程跟蹤驗證。

　　在設計階段，對于有些特殊的難以預料的情況，如地質、項目實施中人工、材料、設備價格上升、自然災害等，在編制概預算時要預留“不可預見費”或“風險費”。不可預見費用的預測，需要造價工程師具有一定的專業知識，豐富的經驗和判斷能力，并與設計人員密切配合才能完成。

　　3.招標發包階段的優化造價管理

　　實踐證明，引入市場機制，實行工程招標投標，推行公平、公正、公開競爭，是降低工程造價，縮短建設工期，保證工程質量的有效措施。同時，還是實現優勝劣汰，選擇理想的承包商作為合作伙伴、杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。

　　3.1工程量清單報價。我國將借鑒國際慣例改革傳統的計價模式，即實行市場經濟的計價模式。市場經濟的計價模式就是全國制訂統一的工程量計算規則，并且給出統一項目劃分之下的各項的消耗標準，在招標時，由招標方提供工程量清單(ＢＯＱ)，各投標單位(承包商)根據自己的實力，按照競爭策略的要求自主報價，業主選擇定標(一般是合理的最低報價)，以工程合同使報價法定化。施工中出現與招標文件或合同規定不符合的情況或工程量發生變化時據實結算或索賠，調整支付。這種模式是一種國際慣例。

　　3.2編制招標文件。在項目招標發包階段，首先由造價工程師編制合同文件預算和招標前預算(精度應為±5%)。并根據工程量計算規則計算出各部分項工程量，編制工料機清單供承包商投標使用。招標文件中除提供工程量清單外，還要明確合同雙方的權利與責任，將所有可預見的情況詳細列出并給出解決的辦法。同時，招標文件還要要求承包商在報價內列出不可預見費及風險費，以應付施工中不可預見情況的發生，避免工程造價超支。

　　3.3評標過程控制。工程量清單法報價對承發包雙方而言都有較大的風險與機遇。承包商為了取得比較好的經濟效益，在報價時往往采取許多策略，策略成功就意味著開發商要支付更多的費用。

　　因此，投資商應督促造價工程師根據項目的具體情況以及投標競爭的激烈程度，預測投標人的報價策略，采取措施。例如在招標文件中擬定一些限制性條款；開標時要有各方面代表參加，如:開發商、設計師、工程師、造價工程師等，以防不公平現象發生。要認真審核、分析各種標書，但一般是關注報價比較低的幾份標書。

　　經過評標分析，工程師、設計師、造價工

程師向開發商推薦一個最合適的中標人。

　　4.優化施工階段的造價管理

　　施工階段直接資金投入最多，為此，必須加強工程變更、簽證管理和結算審查工作。施工階段的監督管理工作委托監理工程師，這也是一項國際慣例。

　　4.1加強工程變更管理

　　加強工程變更管理，做到不準隨意變更批準的圖紙和合同條款，不隨意增加項目，不準隨意提高設計標準，即使是必須進行的變更，也要嚴格按程序進行。從造價管理角度來講，必要的變更事先應作工程量和造價的增減分析，投資商同意，設計單位審查簽章，出具相應的圖紙和說明，工程師方可發變更通知。

　　4.2嚴格現場簽證管理

　　現場簽證漏洞多、管理難度大、人為因素多、結算難度大，加強現場簽證的管理和審查是控制工程造價的重要環節。審查時應注意以下幾個方面:

　　(1)報價(預算)中包含的項目不得進行簽證，已簽證的工程量，應予扣除;

　　(2)現場簽證必須有投資商現場工程師和承包項目經理的簽字并蓋章，簽證應一式數份，及時報送有關部門審核，對重大的隱蔽工程，應該有審核部門的人員參加;

　　(3)審查現場簽證的項目和內容是否清楚，簽證的數量、規格、單位和日期是否準確等。

　　簽證工作必須按事先確定的程序進行，嚴肅變更簽證的真實性、合理性和經濟性，避免由此引出的糾紛。

　　4.3把好結算審計關

　　在此階段，造價工程師通常編制造價控制報表/月，列出月工程進度及結算款的情況;

　　下月造價預測情況，包括在合同簽訂后修改設計、更改設計以及人工、材料、設備等漲價的補償等。

　　在辦理結算時，注重一下幾個環節：

　　工程計量關。

　　嚴格按照圖紙和工程量的計算規則進行計量，對于承包商擅自超出設計圖紙范圍的工程量不予計量;

　　單價復核關。

　　原則上按照投標書中工程量清單中的報價復核，如果涉及單價調整或變更，也必須以工程量清單中的報價為基礎，按單價調整或變更的程序進行;

　　取費的標準關。

　　主要是審查該項取費是否已包含在報價中，有無抬高取費基數，類別與招標文件和承包合同的要求是否一致。

　　期間核算關。投資商應定期進行期間核算，及時辦理竣工結算，這既是過程控制造價管理的內在要求，也是檢驗造價管理成效的重要手段。

　　4.4加強施工階段的文檔管理，及時辦理竣工結算

　　施工階段涉及到工程合同變更、簽證等方面的文檔資料種類繁多，數量比較大，因此必須加強文檔管理工作，這是工程造價管理的重要依據。

　　加強經濟文件和工程檔案等的整理、歸檔，建立價格數據庫、實現價格信息資源共享，為預決算和造價管理提供信息和數據資源。

　　5結語

　　房地產項目造價管理貫穿于項目開發建設事前、事中、事后各個環節。

　　事前運用各種科學方法分析預測、科學決策；事中科學地組織實施、精心管理；事后科學地分析總結，通過對決策、設計、施工等各個環節的優化管理，從而達到項目經濟目標的實現。

　　[參考文獻]

　　[1]中華人民共和國建設部房地產開發項目經濟評價方法[Ｍ].北京:中國計劃出版社，2000.10.

　　[2]丁士昭.建設監理概論[Ｍ].上海快必達軟件出版發行公司，1990.9.

　　[3]全國造價工程師考試培訓教材編寫委員會.工程造價的確定與控制[Ｍ].北京:中國計劃出版社，2000.3.

　　[4]黃繼紅，姜早龍.商品住宅開發與經營優化理念的研究[Ｊ].基建優化，2000，(2).

篇2：房地產工程造價管理程序

　　房地產公司工程造價管理程序

　　1、目的范圍：通過對項目從開發策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理，合理確定與控制工程建造成本，以利工程順利進展，保障開發效益。

　　2、職責：

　　2.1審計核算部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內，如超出限制，負責向設計研發部提出調整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態下，負責在施工合同簽署前完成造價預算。

　　2.2審計核算部負責提供售樓面積，審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算，確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經室反饋造價控制是否在控制指標范圍內，如有超出，及時提出預警。

　　2.3工程材料部負責審核工程項目材料規格、數量、品牌及詢查市場原價;

　　2.4工程項目經理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;

　　2.5財務部負責工程預、結算的復核，材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;

　　2.6總經理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。

　　3、工作程序

　　3.1新開發項目投資成本的估算;

　　根據總經理的指令;審計核算部收到設計研發部提供的新開發項目各項技術指標概況，配合總經室編制建筑安裝工程投資成本估算。

　　3.2售樓面積計算

　　3.2.1根據設計研發部提供的全套施工圖紙、經營銷售部提供的項目統一標識及功能等資料，審計核算部即于15天內提供售樓建筑面積。

　　3.2.2施工圖紙如有修改，設計研發部應通知經營銷售部和審計核算部，經營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內容，審計核算部將提供相應售樓建筑面積。

　　3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;

　　3.3.1審計核算部參與編制招標說明書。

　　3.3.2審計核算部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。

　　3.4材料單價及綜合施工單價的簽認

　　3.4.1材料單價的簽認

　　3.4.1.1項目經理部收到監理單位初審(數量、品種、規格)后的材料單價報表，并注明監理單位簽收時間，填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。

　　3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單，向審計核算部提供材料名稱、型號、規格、品牌、生產廠家、市場原價等信息;

　　3.4.1.3審計核算部根據材料計價有關規定計算材料到工地的綜合市場價格，轉送財務計統部復核;

　　3.4.1.4審計核算部在合同規定時間截止前一個工作日，將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質量等級及價格)。

　　3.4.1.5項目經理部經監理單位將簽價文件送交施工方，并辦好簽收手續。

　　3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;

　　3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后，審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，分析出綜合施工單價由審計核算部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價，轉送財務計統部復核;

　　3.4.2.2財務計統部將復核意見反饋審計核算部;

　　3.4.2.3審計核算部將綜合價格以簽價單形式通知項目經理部;

　　3.4.2.4項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。

　　3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;

　　3.4.3.1項目經理部收到監理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續,送審計核算部;

　　3.4.3.2審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，由審計核算部組織與施工單位商談、確認損耗率，轉送財務計統部復核;

　　3.4.3.3財務計統部將復核意見反饋審計核算部;

　　3.4.3.4審計核算部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經理部。

　　3.4.3.5項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。

　　3.5施工圖預算審核

　　3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;

　　3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;

　　3.5.2.1項目經理部收到監理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續，在2天內核查施工圖預算資料;

　　A、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;

　　B、報送資料不符合要求,退回監理單位重報;

　　C、報送資料符合要求

　　,于收到資料第三天轉交審計核算部;

　　3.5.3其余辦理程序同3.7條款

　　3.6工程進度款審核

　　3.6.1承包單位報送的工程進度款經監理單位初審后，并由總監理工程師審查、確認，轉交項目經理部。

　　3.6.2經項目經理部確認轉送審計核算部審核。

　　3.6.3審計核算部提出工程進度款確認單，經集團總經理批準后通知項目經理部。

　　3.6.4項目經理部在合同約定時間內經監理單位，送交施工單位，準許辦理付款手續。

　　3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核

　　3.7.1審計核算部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;

　　3.7.1.1審計核算部預算員整理、分析工程簽價單，熟悉合同，核查結算資料;

　　3.7.1.2審計核算部預算員分土建、水電專業進行工程量、單價審核，并編制審核意見書;

　　3.7.1.3審計核算部復核人員復核各預算員審核結果;

　　3.7.1.4審計核算部分管副經理重點抽查審核結果;

　　3.7.1.5審計核算部經理根據合同條款復核審核結果;

　　3.7.1.6審計核算部發函通知施工單位領取審核意見書，并商定時間核對;

　　3.7.1.7審計核算部根據核對結果修改、整理審核意見書;

　　3.7.1.8審計核算部將結算資料按規定整理成冊

　　A、工作請示單

　　B、送財務部審核意見書

　　C、送總經理室副總工審核意見書

　　D、合同

　　E、竣工圖紙

　　F、圖紙會審紀要

　　G、設計變更通知單

　　H、簽證單

　　I、簽價單

　　J、施工記錄表

　　K、乙方送審的結算書

　　L、乙方送審的工程量計算書

　　M、甲方計算書

　　N、委托書

　　O、其他

　　3.7.1.9審計核算部將結算審核意見書及資料轉交財務核算部復核;

　　3.7.2審計核算部落實財務核算部復核意見

　　3.7.2.1如內部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內，審計核算部將維持原審核意見;

　　單項工程造價偏差率價值

　　5萬元1.0%500元

　　10萬元9.8‰980元

　　30萬元9.5‰2850元

　　50萬元9.0‰4500元

　　100萬元8.0‰8000元

　　300萬元6.0‰1.8萬元

　　500萬元4.0‰2.0萬元

　　1000萬元3.0‰3.0萬元

　　3000萬元1.6‰4.8萬元

　　5000萬元1.5‰7.5萬元

　　8000萬元1.2‰9.6萬元

　　1億元1.0‰10.0萬元

　　3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率，則

　　A、本項目無遺留爭議項目，審計核算部將修改原審核意見書;

　　B、本項目有遺留爭議項目，審計核算部將暫不修改原審核意見書，在遺留爭議項目中一并修改、解決;

　　3.7.3審計核算部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經理室復核;

　　3.7.4審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯);

　　3.7.5審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.7.6審計核算部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯)發給施工單位，并記錄簽發時間;

　　3.7.7審計核算部將總經理批準的審核意見書(第二聯)送財務部付款，并記錄簽發時間;

　　3.7.8審計核算部將總經理批準的審核意見書(第一聯)存于審計核算部，待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。

　　3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核

　　3.8.1～3.8.1.8同3.7.1～3.7.1.8

　　3.8.1.9審計核算部將正式結算審核意見書及資料轉交財務部復核;

　　A、偏差在規定范圍內，執行3.8.2;

　　B、偏差大于規定范圍內，返回審計核算部修改、重報;

　　3.8.2審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯);

　　3.8.3審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.8.4其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;

　　3.95萬元以下零星工程結算審核

　　3.9.1項目經理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量，在施工過程中，現場監理應及時確認，并經項目經理批準后填寫可辦理結算請示單，轉交審計核算部審核;

　　3.9.2審計核算部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;

　　3.9.3其余辦理程序同3.7.4～3.7.8條款;

　　3.10裝飾工程結算審核

　　3.10.1項目經理部收到監理單位初審后的竣工結算資料后上報審計核算部;

　　3.10.2審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同到現場丈量工程量;

　　3.10.3審計核算部組織財務計統部、總經理室聯合審核裝修單價并與施工單位核對;

　　3.10.4審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。

　　3.11廣告制作費用審核

　　3.11.1經營部收到廣告制作結算書,如有委托監理單位監理的，可由監理單位初審其工程量及施工內容，報審計核算部;

　　3.11.2審計核算部組織相關人員到現場落實、丈量工程量;(有委托監理的，可由監理單位主持)

　　3.11.3審計核算部參照廣告制作業費用審核，并與廣告商核對;

　　3.11.4審計核算部編制審核意見書轉交財務部;

　　3.11.4.1廣告制作費小于50萬元,參照3.8條款;

　　3.11.4.2廣告制作費大于50萬元,參照3.7條款;

　　3.11.5審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.11.6其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;

　　3.12限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)

　　3.12.1公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;

　　3.12.2審計核算部階段性反映過程累計工程成本，及時上報總經理;

　　3.12.2.1監理單位按項目經理部要求提供分部分階段落實的工程量;

　　3.12.2.2審計核算部亦分部分項分階段復核經監理單位初審后的工程量及單價，并提出過程累計發生成本，上報總經理;

　　3.13資料管理

　　3.13.1有關工程造價管理的政策性文件資料由審計核算部負責設專人管理、編號存檔;

　　3.13.1.1簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;

　　3.13.1.2工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;

　　3.13.1.3竣工結算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);

　　3.13.1.4工程預算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);

　　4、相關文件

　　4.1工程定額及相關文件并造冊登記;

　　4.2標準圖集、規范并造冊登記;

　　5、相關表單記錄

　　5.1**房地產材料認價單;

　　5.2工程進度款審核相關表單;

　　5.2.1建筑安裝進度結算審核意見書;

　　5.2.2工程進度款確認單;

　　5.2.3工程進度款結算審核意見書;

　　5.3建筑安裝工程預算審核意見書;

　　5.4建筑安裝工程結算審核相關表單;

　　5.4.1送財務部審核意見書;

　　5.4.2送總經理室審核意見書;

　　5.4.3結算資料目錄;

　　5.4.4結算資料匯編封面(編號四～十五);

　　5.4.5工程結算階段性審核通知書;

　　5.4.6分項工程量確認單

　　5.4.7分項工程過程造價確認單

　　5.5工程結算審核記錄表

　　5.6審計核算部內部審核程序表(見附表)

　　編制：

　　日期：審核：

　　日期：批準：

　　日期：

篇3：房地產工程造價管理程序（修改版）

　　房地產公司工程造價管理程序(修改版)

　　2、職責：

　　2.1造價管理部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內，如超出限制，負責向設計研發部提出調整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態下，負責在施工合同簽署前完成造價預算。

　　2.2造價管理部負責提供售樓面積，審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算，確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經室反饋造價控制是否在控制指標范圍內，如有超出，及時提出預警。

　　2.3工程材料部負責審核工程項目材料規格、數量、品牌及詢查市場原價;

　　2.4工程項目經理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;

　　2.5財務部負責工程預、結算的復核，材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;

　　2.6總經理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。

　　3、工作程序

　　3.1新開發項目投資成本的估算;

　　根據總經理的指令;造價管理部收到設計研發部提供的新開發項目各項技術指標概況，配合總經室編制建筑安裝工程投資成本估算。

　　3.2售樓面積計算

　　3.2.1根據設計研發部提供的全套施工圖紙、經營銷售部提供的項目統一標識及功能等資料，造價管理部即于15天內提供售樓建筑面積。

　　3.2.2施工圖紙如有修改，設計研發部應通知經營銷售部和造價管理部，經營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內容，造價管理部將提供相應售樓建筑面積。

　　3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;

　　3.3.1造價管理部參與編制招標說明書。

　　3.3.2造價管理部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。

　　3.4材料單價及綜合施工單價的簽認

　　3.4.1材料單價的簽認

　　3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單，向造價管理部提供材料名稱、型號、規格、品牌、生產廠家、市場原價等信息;

　　3.4.1.3造價管理部根據材料計價有關規定計算材料到工地的綜合市場價格，轉送財務計統部復核;

　　3.4.1.4造價管理部在合同規定時間截止前一個工作日，將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質量等級及價格)。

　　3.4.1.5項目經理部經監理單位將簽價文件送交施工方，并辦好簽收手續。

　　3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;

　　3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后，造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，分析出綜合施工單價由造價管理部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價，轉送財務計統部復核;

　　3.4.2.2財務計統部將復核意見反饋造價管理部;

　　3.4.2.3造價管理部將綜合價格以簽價單形式通知項目經理部;

　　3.4.2.4項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。

　　3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;

　　3.4.3.1項目經理部收到監理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續,送造價管理部;

　　3.4.3.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，由造價管理部組織與施工單位商談、確認損耗率，轉送財務計統部復核;

　　3.4.3.3財務計統部將復核意見反饋造價管理部;

　　3.4.3.4造價管理部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經理部。

　　3.4.3.5項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。

　　3.5施工圖預算審核

　　3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;

　　3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;

　　3.5.2.1項目經理部收到監理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續，在2天內核查施工圖預算資料;

　　A、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;

　　B、報送資料不符合要求,退回監理單位重報;

　　C、報送資

　　料符合要求,于收到資料第三天轉交造價管理部;

　　3.5.3其余辦理程序同3.7條款

　　3.6工程進度款審核

　　3.6.1承包單位報送的工程進度款經監理單位初審后，并由總監理工程師審查、確認，轉交項目經理部。

　　3.6.2經項目經理部確認轉送造價管理部審核。

　　3.6.3造價管理部提出工程進度款確認單，經集團總經理批準后通知項目經理部。

　　3.6.4項目經理部在合同約定時間內經監理單位，送交施工單位，準許辦理付款手續。

　　3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核

　　3.7.1造價管理部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;

　　3.7.1.1造價管理部預算員整理、分析工程簽價單，熟悉合同，核查結算資料;

　　3.7.1.2造價管理部預算員分土建、水電專業進行工程量、單價審核，并編制審核意見書;

　　3.7.1.3造價管理部復核人員復核各預算員審核結果;

　　3.7.1.4造價管理部分管副經理重點抽查審核結果;

　　3.7.1.5造價管理部經理根據合同條款復核審核結果;

　　3.7.1.6造價管理部發函通知施工單位領取審核意見書，并商定時間核對;

　　3.7.1.7造價管理部根據核對結果修改、整理審核意見書;

　　3.7.1.8造價管理部將結算資料按規定整理成冊

　　A、工作請示單

　　B、送財務部審核意見書

　　C、送總經理室副總工審核意見書

　　D、合同

　　E、竣工圖紙

　　F、圖紙會審紀要

　　G、設計變更通知單

　　H、簽證單

　　I、簽價單

　　J、施工記錄表

　　K、乙方送審的結算書

　　L、乙方送審的工程量計算書

　　M、甲方計算書

　　N、委托書

　　O、其他

　　3.7.1.9造價管理部將結算審核意見書及資料轉交財務核算部復核;

　　3.7.2造價管理部落實財務核算部復核意見

　　3.7.2.1如內部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內，造價管理部將維持原審核意見;

　　單項工程造價偏差率價值

　　5萬元1.0%500元

　　10萬元9.8‰980元

　　30萬元9.5‰2850元

　　50萬元9.0‰4500元

　　100萬元8.0‰8000元

　　300萬元6.0‰1.8萬元

　　500萬元4.0‰2.0萬元

　　1000萬元3.0‰3.0萬元

　　3000萬元1.6‰4.8萬元

　　5000萬元1.5‰7.5萬元

　　8000萬元1.2‰9.6萬元

　　1億元1.0‰10.0萬元

　　3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率，則

　　A、本項目無遺留爭議項目，造價管理部將修改原審核意見書;

　　B、本項目有遺留爭議項目，造價管理部將暫不修改原審核意見書，在遺留爭議項目中一并修改、解決;

　　3.7.3造價管理部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經理室復核;

　　3.7.4造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯);

　　3.7.5造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.7.6造價管理部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯)發給施工單位，并記錄簽發時間;

　　3.7.7造價管理部將總經理批準的審核意見書(第二聯)送財務部付款，并記錄簽發時間;

　　3.7.8造價管理部將總經理批準的審核意見書(第一聯)存于造價管理部，待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。

　　3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核

　　3.8.1～3.8.1.8同3.7.1～3.7.1.8

　　3.8.1.9造價管理部將正式結算審核意見書及資料轉交財務部復核;

　　A、偏差在規定范圍內，執行3.8.2;

　　B、偏差大于規定范圍內，返回造價管理部修改、重報;

　　3.8.2造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯);

　　3.8.3造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;

　　3.8.4其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;

　　3.95萬元以下零星工程結算審核

　　3.9.1項目經理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量，在施工過程中，現場監理應及時確認，并經項目經理批準后填寫可辦理結算請示單，轉交造價管理部審核;

　　3.9.2造價管理部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;

　　3.9.3其余辦理程序同3.7.4～3.7.8條款;

　　3.10裝飾工程結算審核

　　3.10.1項目經理部收到監理單位初審后的竣工結算資料后上報造價管理部;

　　3.10.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同到現場丈量工程量;

　　3.10.3造價管理部組織財務計統部、總經理室聯合審核裝修單價并與施工單位核對;

　　3.10.4造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;