房地產(chǎn)兵法論專集之十九：樹上開(kāi)花

　　龐涓進(jìn)攻成皋，韓國(guó)太子仍按兵不動(dòng)，韓國(guó)將士以死相逼太子出兵，太子無(wú)奈只好出戰(zhàn)。韓國(guó)軍隊(duì)依照孫臏“樹上開(kāi)花”之計(jì)，四方出兵，虛張聲勢(shì)，龐涓錯(cuò)誤的以為，韓軍主攻方向在韓國(guó)太子一路，于是率主力迎擊太子，結(jié)果申大夫率韓軍主力突破魏軍包圍，將糧食和援軍送進(jìn)成皋。但因太子不聽(tīng)勸告，違背孫臏之意，被寵涓大軍圍困在城西。孫臏再用“樹上開(kāi)花”之計(jì)，讓成皋守城軍隊(duì)東門出，南門進(jìn)，造成大軍進(jìn)城的假象。龐涓估計(jì)孫臏將從成皋西門突襲龐涓，調(diào)集大軍埋伏在城西。誰(shuí)知孫臏大軍從魏軍包圍圈的另一方向突破，救出太子及所率將士。

　　在樓市上幾乎處處可以看見(jiàn)“樹上開(kāi)花”之計(jì)謀現(xiàn)象，例如，不惜重金打廣告，做宣傳，實(shí)際上房產(chǎn)品的任何物理特征都不會(huì)因?yàn)樾麄骱蛷V告而改變，就象東城門出去的部隊(duì)又從南城門進(jìn)來(lái)一樣，造聲勢(shì)而已。還包括假陽(yáng)春，假成交數(shù)據(jù)，專家學(xué)者的假分析，假賣、假摔和房源假緊缺等等，其真正的目的就是想把大量的積壓房子高價(jià)賣出去，其實(shí)，假的永遠(yuǎn)也真不了，不信可以搞一個(gè)測(cè)試，只要你拿出票子喊一嗓子“我要買房子”，立刻就會(huì)被賣房子的包圍起來(lái)，房源緊缺和漲價(jià)的說(shuō)辭立馬都沒(méi)了。

　　誠(chéng)言，孫子兵法再好也已經(jīng)不適合房地產(chǎn)了，因?yàn)榇藭r(shí)已經(jīng)是物似人非了，非當(dāng)年的孫臏和龐涓了，亦非當(dāng)年用兵法之氛圍了，盡管孫臏先生已經(jīng)因?yàn)殚L(zhǎng)期的市場(chǎng)困惑，而坐上了輪椅，可是那本兵法老皇歷已經(jīng)嚼不出營(yíng)養(yǎng)和水分來(lái)了。再說(shuō)那些龐涓?jìng)円苍诜啽〞袝r(shí)候翻閱得比你還快，用趙本山的話講“都會(huì)搶答了”，并且已經(jīng)不是一種答案了。

　　就商言商，道德和誠(chéng)信在市場(chǎng)規(guī)則中既是基本底線，又是最高標(biāo)準(zhǔn)和要求，當(dāng)彼此都能用道德來(lái)約束時(shí)就是底線，反之則是一種奢望和宣傳形式而已。例如，原本是一個(gè)買賣雙方市場(chǎng)，可是由于賣方不按規(guī)則出牌，非要宣傳說(shuō)：房產(chǎn)品可以增值和投資，結(jié)果在一定程度上誘騙了消費(fèi)；而買房子的也有很大一部分頓生牟利和哄抬樓市之意，紛紛搶購(gòu)房子進(jìn)行囤積和炒作，在原本同是兄弟間進(jìn)行著“煮豆燃豆萁”的勾當(dāng)。

　　筆者堅(jiān)持著房地產(chǎn)的冷市是件好事的信念，因?yàn)槿魏问袌?chǎng)都是以競(jìng)爭(zhēng)的形式得以生存的，房企更是如此，在這魚目混珠的房地產(chǎn)行業(yè)中，必須進(jìn)行一次徹底的涅盤，必須在淘汰一批只會(huì)翻老皇歷過(guò)日子的企業(yè)同時(shí)，催化出新興房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)，也只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)固的發(fā)展下去，否則，是沒(méi)有其他出路而言的。

　　孫臏他爺爺孫武也不過(guò)如此，點(diǎn)燈熬油的才寫出三十六種計(jì)謀來(lái)，而目前僅就房地產(chǎn)營(yíng)銷來(lái)講，也已經(jīng)演化出六十三計(jì)都不止了，名副其實(shí)的“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”，的的確確確墨汁變墨精了。然而當(dāng)所有人都知道這些衍變和伎倆時(shí)，也就沒(méi)有其原來(lái)的效果了，如果再不厭其煩的使用，就是毛病了，所以，從房地產(chǎn)營(yíng)銷的角度講，向誠(chéng)信回歸是根本的方向，無(wú)論是哪一種形式和渠道，最終的方向不能改變。

篇2：房地產(chǎn)兵法論專集之十二:趁火打劫

　　房地產(chǎn)兵法論專集之十二：趁火打劫

　　龐涓聽(tīng)說(shuō)孫臏被困在楚國(guó)，帶著奇珍異寶親自出使楚國(guó)，他十分了解楚王視珍寶勝于自己生命的癖好，并答應(yīng)將占據(jù)楚國(guó)的城邑也還給楚王，以換取孫臏。楚王說(shuō)可以考慮。而后，楚王又要挾孫臏說(shuō)：如果不答應(yīng)留在楚國(guó)就把他交給龐涓。孫濱告訴楚王，龐涓要的不是他，是《孫子兵法》，有了《孫子兵法》，魏國(guó)就會(huì)稱霸。孫臏答應(yīng)為楚王抄錄一套《孫子兵法》，楚王同意了。龐涓得知孫臏答應(yīng)為楚王抄錄兵法，就進(jìn)見(jiàn)楚王說(shuō)：他知道兵法的一些內(nèi)容，為防止孫臏抄錄假兵書欺騙楚王，他可以為楚王監(jiān)視孫臏，條件是他再把兵書抄錄一遍帶回魏國(guó)，于是，楚王答應(yīng)了他們各自的要求。

　　在楚國(guó)、魏國(guó)和孫臏之間存在著各自需要的內(nèi)容，可是在以往的情況下，往往都是需要以戰(zhàn)爭(zhēng)的方式獲得或者解決，可是此刻他們彼此之間是又有需求又有困境，所以都不約而同的想到了“趁火打劫”這一計(jì)謀來(lái)，在各自的利益基礎(chǔ)上達(dá)成暫時(shí)的需求約定，其實(shí)，在約定的背后又各自有各自的陰謀。

　　“趁火打劫”的要點(diǎn)就是：首先要找準(zhǔn)對(duì)方的要害或者最為強(qiáng)烈的需要，然后再以此相要挾或者交換；其次是必須在特定的時(shí)間、地點(diǎn)或情況下進(jìn)行；最后是交換的內(nèi)容和條件彼此相互認(rèn)可等。其實(shí)，房地產(chǎn)在更多的情況下都是在“趁火打劫”，以往的捂盤提價(jià)，銷售代理，冷市熱市，討價(jià)還價(jià)等，無(wú)一不是“趁火打劫”的衍生形式內(nèi)容。

　　政府也在“趁火打劫”，先是土地打劫，后是政策打劫，目前又準(zhǔn)備民意打劫。政治的航船既要看方向又要會(huì)識(shí)別風(fēng)向，通俗一點(diǎn)講：就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和民意呼聲必須兼顧起來(lái)，否則不是船漏底了就是被風(fēng)浪掀翻了，所以必須見(jiàn)風(fēng)使舵。就象前一段時(shí)期，為了保住GDP瘋狂救市一樣，結(jié)果經(jīng)過(guò)一番折騰勁沒(méi)少浪費(fèi)，銀子沒(méi)少花就是不見(jiàn)效果，后來(lái)又想說(shuō)服開(kāi)發(fā)企業(yè)放棄暴利行為，結(jié)果根本沒(méi)有人給面子，于是就開(kāi)始訓(xùn)斥了，接下來(lái)肯定要?jiǎng)佑脧?qiáng)制性手段了，否則就不叫政治了。有很多先例可以說(shuō)明這些，遠(yuǎn)有富豪貪官和紳，前有上海大亨張××，最近又有什么斯排名榜上的名角黃××等，在他們身上的確有毛病，但是更多的還是政治需要，想想看，做為商人，特別是中國(guó)的地產(chǎn)商人難道還有沒(méi)毛病的嗎？

　　房企也在“趁火打劫”，趁政治風(fēng)向和政策的漏洞，趁老百姓搶購(gòu)房子的大潮，的確狠狠的劫上了一筆財(cái)富，其實(shí)房地產(chǎn)這活就是開(kāi)發(fā)一次就能吃上一世的買賣，如果想要開(kāi)發(fā)一輩子非撐死不可，所以熱市冷市就是規(guī)律性的調(diào)節(jié)，就象春夏秋冬那樣是不可抗拒的，在規(guī)律面前再折騰都是徒勞的。

　　銀行也扛著儲(chǔ)戶的錢出來(lái)“趁火打劫”了，原本想靠錢掙錢，可是世道不同了，以往那套廣播體操似的貸款方式?jīng)]有人問(wèn)津了，于是就想趁國(guó)家和百姓的火打一把劫，在與房企交換一下眼神后，配合起“假按揭”來(lái)了，不管怎么說(shuō)，只要效益上去了，高管們的高薪酬就能持續(xù)下去，即便是將來(lái)破產(chǎn)了，損失的也只能是國(guó)家和儲(chǔ)戶。

　　老百姓也會(huì)“趁火打劫”了，看著冷市后的情景恍然大悟了，把以往的被騙的情緒化做憤怒，把憤怒化做力量，把力量都用在捂腰包上了，任憑你房企、房托和黑嘴們?nèi)绾涡麄魇乖p，任憑金九銀十小陽(yáng)春如何翻新，甚至是張大媽李大爺如何的鋼性需求等，就是一個(gè)字“看”，還有一個(gè)字“等”，氣得人家賣房的直叫罵。其實(shí)這種“看和等”就是在“趁火打劫”，他們想用自己為數(shù)不多的辛苦錢，劫上一戶價(jià)格合理的房子，劫一回公平哪怕是接近公道也可以，反正他們知道蓋出來(lái)的房子是必須賣的，開(kāi)發(fā)商人再有本事也不能當(dāng)面包把它吃了，即便是銀行假按揭去了，最終也得再輪回到市場(chǎng)上，那時(shí)的價(jià)格會(huì)更便宜。

　　房地產(chǎn)可謂是劫難重重了，盡管如此，基本原則不變，那就是優(yōu)勝劣汰是最終的結(jié)果，適者生存千古難更，在這場(chǎng)博弈中無(wú)論是哪一方的個(gè)體中都有勝出者，只要把握好時(shí)機(jī)和具體措施，生死貧貴自有依據(jù)，瞎眼炮打麻雀，興許崩下來(lái)一個(gè)半個(gè)的，可是要想成為真正的選手參與競(jìng)賽還是不可以的，所以，20**年應(yīng)該定義為淘汰調(diào)整年，但愿您和您的企業(yè)別被淘汰出局。

篇3：房地產(chǎn)兵法論專集之十:無(wú)中生有

　　房地產(chǎn)兵法論專集之十：無(wú)中生有

　　龐涓戰(zhàn)敗回到魏國(guó)后是又氣又恨，其屬下謀士公孫閱獻(xiàn)技說(shuō)：他有辦法讓孫臏和田忌失去兵權(quán)，這樣就可以置他們于死地。于是，公孫閱就帶著妻眷來(lái)到齊國(guó)，投奔在齊相鄒忌門下，以挑撥離間形式加深了原本就妒忌的鄒忌怨恨，于是，便向齊威王進(jìn)讒言陷害田忌和孫臏，齊王不信。公孫閱就告訴鄒忌“無(wú)中可以生有”，在多次設(shè)計(jì)和離間下，齊威王終于聽(tīng)信了鄒忌的讒言，決定懲治孫臏。

　　房地產(chǎn)實(shí)際上在很多方面都是圍繞著兵法和計(jì)謀在角逐，從一級(jí)市場(chǎng)的土地拍賣到二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，甚至到三級(jí)的二手房交易市場(chǎng)，無(wú)形中拉長(zhǎng)了市場(chǎng)環(huán)節(jié)的交易鏈條，于是，在很多環(huán)節(jié)又因利益驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生了若干個(gè)“無(wú)中生有”。

　　縱觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史，“無(wú)中生有”的確造就和成全一大批地產(chǎn)商人。首先是：無(wú)地也能賣土地，通過(guò)關(guān)系和特殊渠道，拿國(guó)家的土地進(jìn)行叫賣，在土地低成本高差價(jià)的肥厚利潤(rùn)上，進(jìn)行著完美的官商合作；其次就是無(wú)錢也開(kāi)發(fā)，無(wú)樓就先賣“地花”。以賣“地花”和“墊資”的形式運(yùn)作房地產(chǎn)基本上不用本錢，一個(gè)項(xiàng)目就可以造就一個(gè)甚至N個(gè)中國(guó)式的富翁，當(dāng)然也包括很多貪官肥吏。

　　也許正是這些基因的緣故，房地產(chǎn)始終納入不了正規(guī)的管理范疇，一直以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商人都把粗放誤認(rèn)為是豪放；把人際關(guān)系的支撐誤認(rèn)為是經(jīng)營(yíng)能力和才干；把偶然看成是必然，結(jié)果是被現(xiàn)在的必然搞得是不知所以然。商道即為用兵之道，比拼的是強(qiáng)勁和道義；商道亦為醫(yī)道，必知其強(qiáng)之強(qiáng)，弱之弱也，而絕非是手涼捂手，心冷暖心這么簡(jiǎn)單。

　　房地產(chǎn)犯的錯(cuò)誤是低級(jí)的，認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)是扭曲的，解決問(wèn)題的手段是拙劣的，致使錯(cuò)誤的態(tài)勢(shì)是持續(xù)的。從拼命爭(zhēng)拍土地開(kāi)始就注定了今天的結(jié)果，從不懂成本控制這基本形式就注定要傷及資本，從一定意義上講，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)缺少的就是基礎(chǔ)底蘊(yùn)，原因就是市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻太低，用“木桶”理論來(lái)比喻，應(yīng)該是：有三分之二的超級(jí)“短板”存在。

　　其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)里更不乏鄒忌和公孫閱之類的人，我們不妨回顧一下。明明是在暴利下高價(jià)房的纜繩崩斷了，可是卻仍然有很多人扯著半截繩頭在使勁；明明是冷市寒冬非說(shuō)六月飄雪；明明是市場(chǎng)蕭條百?gòu)U待興，卻偏偏呼呀哈的地裝腔造勢(shì)；明明是癌癥晚期可偏說(shuō)偶感風(fēng)寒，喝碗紅塘水就說(shuō)痊愈了，簡(jiǎn)直就是造孽呀！

　　其實(shí)，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里很多人的上半場(chǎng)已經(jīng)很精彩了，只是下半場(chǎng)的規(guī)則變了，所以必須盡快的調(diào)整過(guò)來(lái)，且莫只想到“無(wú)中生有”，否則很可能最后就落了一個(gè)“空城”計(jì)。