住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點

　　住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要投資部門，也是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、建材商、金融家大顯身手的市場。住宅產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展過程中顯示出以下特點：

　　1．住宅產(chǎn)業(yè)是一個依賴于政策支持并受到政府高度重視的重要產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟下，住宅產(chǎn)業(yè)是將住宅作為商品來生產(chǎn)和經(jīng)營的。住宅商品化的體制是住宅產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展的重要前提。然而，住宅又是人們生活的必需品，是基本生活資料。這就決定了住宅產(chǎn)業(yè)需要政府的特定政策來支持。這些政策的宗旨是，幫助中、低收入者能夠獲得實現(xiàn)生存權利和滿足人生尊嚴的住房。其具體政策措施，一般包括住宅用地供應的保障和地價優(yōu)惠；進行房租補貼或租賃保障；建立住房金融體系，提供住房抵押貸款；實行減免稅、低息長期抵押以及政府擔保等。市場經(jīng)濟國家的住房體制大多為市場保障型，他們對住房的補貼程度和社會保障因素有所不同，但滲透著政府的特定政策精神。我國正在推行城鎮(zhèn)住房制度改革，推動住房商品化的實現(xiàn)，同樣也需要政府用特定的政策為后盾來支持住宅產(chǎn)業(yè)，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。

　　2．住宅產(chǎn)業(yè)在較長時期內(nèi)是一個跨越雙重體制的大產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)的運作，要適應市場機制，住宅的供需由市場調(diào)節(jié)。然而，在政府干預住房問題成為一種世界潮流后，普遍出現(xiàn)了市場調(diào)節(jié)和社會保障雙重機制并存的住房體制。這時，住宅產(chǎn)業(yè)便成為跨越雙重體制的產(chǎn)業(yè)。在我國的住房市場上，將在一個相當時期內(nèi)出現(xiàn)以下情況：為滿足低收入者、中低收入者和高收入者對住房的不同需求，住房市場上將有商品房價、微利商品房價和成本房價、標準房價等不同價格；有完全的住房財產(chǎn)權利和受到某些特定限制的住房產(chǎn)權（如有限產(chǎn)權、部分產(chǎn)權）之別。通俗地講，我國的住宅產(chǎn)業(yè)面臨的住宅市場，存在完全的住房市場與準住房市場兩種體系，這就增加了住宅產(chǎn)業(yè)的特殊性和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的難度。比如說，由于雙重體制不可能被完全隔斷，經(jīng)補貼和社會保障渠道獲得的低價土地和住宅，會按完全市場價格從另一個渠道流出，這就需要制定一套相對應的流通措施和管理制度，使住宅產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。

　　3．住宅產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)化推進速度較快的產(chǎn)業(yè)。所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，是指將住宅建設納入社會化大生產(chǎn)范疇，以住宅或住宅區(qū)為最終產(chǎn)品，做到住宅產(chǎn)品的系列化開發(fā)和集約化生產(chǎn)。世界各國的實踐表明，住宅產(chǎn)業(yè)化必須要求并推動住宅建設工業(yè)化，推動新技術、新材料、新工藝，以及新型住宅建筑體系的應用。各國具有代表性的發(fā)展趨勢為：一是從專用體系向通用體系發(fā)展，以發(fā)展標準化、系列化、通用化建筑部件為中心，組織專業(yè)化、社會化生產(chǎn)和商品化供應；二是在標準化的基礎上發(fā)展多樣化，包括室內(nèi)布置和住宅外觀的多樣化；三是從規(guī)劃、設計、計劃到施工、管理等環(huán)節(jié)，采取"一貫生產(chǎn)體制"。

　　4．住宅產(chǎn)業(yè)是一個為提高居住質(zhì)量，改善人民居住環(huán)境做重要貢獻的產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，是生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的宗旨。在住宅區(qū)規(guī)劃中，既要注意形成優(yōu)美的硬環(huán)境，如豐富的空間和景觀、合理的交通組織、足夠的綠地等；又要注意形成良好的軟環(huán)境，如安全的居住環(huán)境、良好的社區(qū)服務和溫馨和睦的鄰里關系等。在住宅設計中，除滿足居住生活中的各種需求外，住宅類型日趨多樣化，如老齡住宅、殘疾人住宅、年輕人住宅，以滿足不同人的需要，電腦進入家庭后的智能住宅也已在發(fā)達國家普遍出現(xiàn)。

　　從20世紀70年代后期起，一些發(fā)達國家開始重視對舊有住宅的利用扣改造，通過修理、改善、改造和重建等多種方式改造舊住宅（區(qū)）。保留城市中舊住宅，充分發(fā)揮其作用，既是節(jié)地節(jié)能的有效途徑，又可以改善居住條件，還有利于保持城市原有風貌，是一舉多得的好事。

篇2：長沙市關于加快推進兩型住宅產(chǎn)業(yè)化的意見（2014年）

　　長沙市人民政府關于加快推進兩型住宅產(chǎn)業(yè)化的意見

　　長政發(fā)〔20**〕29號

　　各區(qū)縣(市)人民政府，市直機關有關單位：

　　為促進建設方式轉變，提升行業(yè)科技化水平，推進兩型社會建設，根據(jù)《國務院辦公廳關于轉發(fā)發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》(國辦發(fā)〔20**〕1號)、《湖南省人民政府關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見》(湘政發(fā)〔20**〕12號)等規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)就加快推進兩型住宅產(chǎn)業(yè)化工作提出如下意見。

　　一、重要意義

　　兩型住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用工業(yè)化方式生產(chǎn)、實現(xiàn)建筑全生命周期價值最大化的新型建造體系，其核心包括建筑設計標準化、部品部件規(guī)模化、建筑施工裝配化、建筑管理信息化。推行兩型住宅產(chǎn)業(yè)化能有效降低資源消耗、減少環(huán)境污染、提高建筑品質(zhì)，是實現(xiàn)節(jié)能減排、推進綠色安全施工、改善人居環(huán)境、促進行業(yè)轉型升級與產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的有效途徑。

　　二、目標任務

　　(一)產(chǎn)值目標。至20**年末，全市兩型住宅產(chǎn)業(yè)化新開工面積累計超過1000萬平方米，打造千億級兩型住宅產(chǎn)業(yè)集群。

　　(二)年度任務。20**、20**和20**年全市兩型住宅產(chǎn)業(yè)化新開工面積比例分別不少于同期新開工總建筑面積的10%、15%和20%，新開工面積分別不少于200萬、300萬、400萬平方米。

　　(三)納入范圍。市、區(qū)縣(市)人民政府主導投資且適用產(chǎn)業(yè)化技術建造的項目，原則上納入兩型住宅產(chǎn)業(yè)化實施范圍;市場化項目且適用產(chǎn)業(yè)化技術建造的，逐步納入兩型住宅產(chǎn)業(yè)化實施范圍。

　　(四)實施要求。全市兩型住宅產(chǎn)業(yè)化新開工項目預制裝配化率須達到50%(含50%)以上。預制裝配化率是指工廠生產(chǎn)的主要預制構件體積占單體建筑地面以上構件總體積的比例。

　　三、基本原則

　　(一)政府引導原則。發(fā)揮政府計劃協(xié)調(diào)職能，堅持以市場為導向，以企業(yè)為主體，夯實兩型住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展基礎，建立長效機制，引導兩型住宅產(chǎn)業(yè)化有序發(fā)展。

　　(二)示范推廣原則。統(tǒng)籌兼顧、明確重點，加大兩型住宅產(chǎn)業(yè)化建設項目實施力度，推廣應用成套部品部件及技術。

　　(三)持續(xù)發(fā)展原則。建立健全兩型住宅產(chǎn)業(yè)化標準技術體系，推廣土建、裝修一體化，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益有機統(tǒng)一。

　　(四)科技創(chuàng)新原則。依靠科技創(chuàng)新，加強新材料、新產(chǎn)品和關鍵技術研發(fā)攻關，提高部品部件生產(chǎn)制造水平，提升科技對行業(yè)增長貢獻率。

　　四、扶持措施

　　(一)關于對建設單位的扶持。

　　1.兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目使用預制部品部件的部分，經(jīng)認定可享受新型墻體材料優(yōu)惠政策;使用散裝水泥預制構件的，可計入散裝水泥專項資金的返退依據(jù)，實行先繳后返。

　　2.對批準實施的國家康居示范工程兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，實行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金監(jiān)管額度減半等支持政策。

　　3.對批準實施的保障性住房兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，建造增加的成本計入項目建設成本。

　　4.兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目預制構件生產(chǎn)投資計入項目投入的開發(fā)建設資金，項目投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，多層建筑施工進度達到正負零，高層建筑施工進度達到六層以上(含六層)，并已確定施工進度和竣工交付日期(含環(huán)境和配套設施建設)，可辦理《商品房預售許可證》。

　　5.兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目可參照重點工程報建流程納入行政審批綠色通道。

　　6.對獲得國家綠色建筑二星(含2A住宅性能認定)、三星(含3A住宅性能認定)標識的兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，按照《財政部住房城鄉(xiāng)建設部關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》(財建〔20**〕167號)規(guī)定給予獎勵。

　　(二)關于對生產(chǎn)企業(yè)的扶持。

　　1.制定兩型住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設優(yōu)惠政策，支持集設計、生產(chǎn)、施工于一體國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地、鋼結構及部品部件等兩型住宅產(chǎn)業(yè)化聚集示范園區(qū)建設，并按工業(yè)用地政策予以保障。

　　2.兩型住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)在項目建設中同時提供建筑安裝和部品部件銷售業(yè)務的，分開核算給予稅收優(yōu)惠，即部品部件銷售部分征收增值稅，建筑安裝業(yè)務部分征收營業(yè)稅。

　　3.將兩型住宅產(chǎn)業(yè)化部品部件納入建設工程材料目錄管理，定期或不定期發(fā)布兩型住宅產(chǎn)業(yè)化部品部件推薦目錄。

　　4.兩型住宅產(chǎn)業(yè)化技術研究列為科技重點攻關方向，加大對研發(fā)機構和發(fā)明專利的扶持與獎勵。在新型工業(yè)化和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)資金方面加大對部品部件創(chuàng)新和技改項目的支持力度。

　　5.對通過終審和驗收的國家3A級住宅、國家康居示范工程、國家“廣廈獎”的兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目的實施單位，在工程招投標、資質(zhì)升級、信用評級等中予以加分。

　　6.依法加強兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目政府采購和招投標方式監(jiān)管。對唯一供應商(承包商)采購的，可依據(jù)《政府采購法》第三十一條規(guī)定，按照《政府采購非招標采購方式管理辦法》(財政部令第74號)規(guī)定的程序，采取單一來源采購方式選擇供應商。

　　(三)關于對消費市場的扶持。

　　使用“預制夾心保溫外墻”或“預制外墻”技術的兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，其“預制夾心保溫外墻”或“預制外墻”不計入建筑面積。

　　五、組織實施

　　兩型住宅產(chǎn)業(yè)化工作由市政府分管副市長牽頭負責，市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市工業(yè)信息化委、市規(guī)劃局、市國土資源局、市財政局、市地稅局、市物價局、市審計局、市科技局、市住房保障局等

　　部門相關負責人參與，市住房城鄉(xiāng)建設委具體負責相關協(xié)調(diào)工作。 　　(一)按照產(chǎn)值目標、年度實施比例安排，進一步明確有關部門工作職責與辦事流程，從立項備案、規(guī)劃條件、土地供應、建設管理、配套政策等方面分解任務、制定計劃、推動實施，具體落實情況納入年度績效考核指標體系。

　　(二)政府主導投資兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，由市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市住房保障局、市規(guī)劃局、市國土資源局等部門研究確定年度建設任務，上報市人民政府批準后，統(tǒng)一下達年度兩型住宅產(chǎn)業(yè)化建設任務及相關要求。

　　(三)市場化兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目，由市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃局、市國土資源局等部門根據(jù)年度建設任務研究確定具體用地項目并提出實施比例、實施面積和預制裝配化率等相關要求。在土地供應時，寫入掛牌須知與出讓合同。在住宅產(chǎn)業(yè)化定額標準制定前，由市住房城鄉(xiāng)建設委會同市財政局、市物價局、市審計局等部門研究兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目(含構件)造價確定方式。兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目采用平方米包干價確定工程總造價預算進行施工合同備案。

　　(四)嚴格執(zhí)行裝配整體式建筑體系的現(xiàn)場施工質(zhì)量標準、安全技術標準和驗收規(guī)范，適時對預制構件生產(chǎn)過程延伸監(jiān)管，加強項目施工現(xiàn)場部品部件質(zhì)量檢查和檢測工作，落實參與建設的各方主體責任，切實保障工程質(zhì)量與施工安全。

　　(五)兩型住宅產(chǎn)業(yè)化項目在竣工驗收備案階段由市住房城鄉(xiāng)建設委組織進行驗收評審，并出具預制裝配化率、產(chǎn)業(yè)化實施面積等認定文件。

　　(六)市住房城鄉(xiāng)建設委配合上級行業(yè)主管部門修訂完善兩型住宅產(chǎn)業(yè)化工程設計、施工、裝修、驗收、部品部件及消防安全評價等技術標準與規(guī)范，完善工程造價定額體系，及時發(fā)布標準設計圖集和造價定額。

　　兩型住宅產(chǎn)業(yè)化標準設計圖集和產(chǎn)業(yè)化工程造價定額由產(chǎn)業(yè)化重點企業(yè)牽頭編制，經(jīng)上級行業(yè)主管部門審定后按程序予以發(fā)布。

　　(七)兩型住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)應圍繞預制部品部件的生產(chǎn)、運輸、安裝、驗收、維修和維護等環(huán)節(jié)建立全過程管理信息系統(tǒng)，利用信息手段完成對部品部件的追蹤、定位和維護。

　　(八)開展兩型住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)和管理部門分類培訓，培育產(chǎn)業(yè)化技術人才。加大企業(yè)內(nèi)部培訓，培養(yǎng)具備產(chǎn)業(yè)化專業(yè)技術及生產(chǎn)、操作經(jīng)驗的工人。促進人才、知識、技術等創(chuàng)新要素轉化為現(xiàn)實生產(chǎn)力，為產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供智力保障。

　　(九)各區(qū)縣(市)要結合實際，制定計劃，落實措施，全面完成兩型住宅產(chǎn)業(yè)化工作任務。

　　六、本意見自20**年8月10日起實行。

　　長沙市人民政府

　　20**年7月10日

篇3：寧夏回族自治區(qū)轉發(fā)推進我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量實施意見

寧夏回族自治區(qū)人民政府辦公廳
【頒布日期】2000.06.26
【實施日期】2000.06.26
固原行署,各市、縣(區(qū))人民政府,自治區(qū)政府各部門、各直屬機構:
自治區(qū)建設廳《關于推進我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的實施意見》已經(jīng)自治區(qū)人民政府同意,現(xiàn)轉發(fā)給你們,請參照執(zhí)行。
為了深入貫徹國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》(國辦發(fā)〔1999〕72號)的精神,加快住宅建設從粗放型向集約型轉變,推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,提高住宅質(zhì)量,滿足人民群眾日益增長的住房需求,結合我區(qū)實際,提出如下實施意見:

一、指導思想和主要原則
指導思想:堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,以市場為導向,以改革為動力,以規(guī)劃設計為龍頭,以推廣應用新技術為先導,以相關材料和部品為基礎,以社會化大生產(chǎn)配套供應為途徑,逐步建立標準化、工業(yè)化、符合市場需求的住宅生產(chǎn)體制,實現(xiàn)住宅建設向效益、質(zhì)量型轉軌,提高住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量及售后管理服務質(zhì)量,加快城鎮(zhèn)住宅建設,并使之成為新的經(jīng)濟增長點和促進全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。
主要原則:住宅建設要堅持規(guī)模開發(fā)、配套建設的社會化大生產(chǎn)方式,提高經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益;提高居住區(qū)規(guī)劃、設計水平,改善居住區(qū)環(huán)境和住房的居住功能,合理安排住房空間,力求在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度;住宅建設要以經(jīng)濟適用住房建設為重點,適度超前,使其既能滿足廣大居民當前的基本需要,又能適應今后居住需求的變化;加快住宅建設科技進步,提高科技成果的轉化率,以住宅建設的整體技術進步帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;促進住宅建筑材料、部品的集約化、標準化生產(chǎn),提高住宅建筑材料、部品的質(zhì)量;堅持節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針,鼓勵利用清潔能源,保護生態(tài)環(huán)境;加強和改善宏觀調(diào)控,充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用,搞好住宅建設的總量控制與結構調(diào)整,促進住宅產(chǎn)業(yè)快速、穩(wěn)步、健康發(fā)展。

二、主要目標
(一)全區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積20**年和20**年分別達到12平方米和15平方米。同時把住宅成套率、室內(nèi)功能質(zhì)量的提高作為發(fā)展重點逐年加以解決。
(二)到20**年,解決城鎮(zhèn)住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通病,初步滿足居民對住宅的適用性要求;到20**年城鎮(zhèn)住宅應符合適用、經(jīng)濟、