綠地地產(chǎn)高容量住宅規(guī)劃設(shè)計
一、住宅開發(fā)強度分析
土地容積率在1.0以下，一般基本可以規(guī)劃為低層為主的居住社區(qū)；1.0-3.0范圍內(nèi)，可以考慮設(shè)置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例，以提高土地價值。如何來提高低層住宅比例呢？那么應(yīng)盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發(fā)強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。
假設(shè)：用地300*300米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規(guī)劃54棟6-8聯(lián)排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內(nèi)，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。
為明確容積率與建筑密度關(guān)系，建立公式如下：建筑面積基底系數(shù)=地上建筑面積/基底建筑面積，容積率=建筑密度*建筑面積基底系數(shù)（容積率暫不考慮配套設(shè)施）。附表1對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，建筑面積基底系數(shù)取3，則容積率可以達到0.9。
從以上分析可以看出，建筑密度和建筑面積基底系數(shù)決定了建筑容量大小。
建筑密度受地塊條件、建筑間距、建筑進深、日照分析等諸多因素影響，具體項目可以根據(jù)強排和當?shù)仨椖拷?jīng)驗數(shù)據(jù)確定。建筑面積基底系數(shù)受產(chǎn)品地上建筑面積層數(shù)、底層建筑面積影響。
在建筑密度無法突破的情況下，提高容量的主要設(shè)計手法有（見附圖3）：
1、增加建筑層數(shù)，以提高建筑面積基底系數(shù)。
2、盡量增加地下室、閣樓等不計容面積閣樓等不計容面積，使得實際容量提高。
圖3 高容量設(shè)計手法
二、高容量設(shè)計優(yōu)化總結(jié)
由于各個地區(qū)規(guī)劃控制指標不同，為了高容量開發(fā)，同時達到高品質(zhì)要求，可以采取的優(yōu)化設(shè)計手法有：
1、在規(guī)劃指標范圍內(nèi)，提高建筑進深，增加戶均面積。
2、采取內(nèi)院或天井的設(shè)計方法加大進深，同時改善通風采光。
3、有條件的可以采取圍合規(guī)劃布局，既可以改善空間關(guān)系，又可以提高容量。（見附圖4）
圖4：圍合式規(guī)劃布局
4、增加聯(lián)接戶數(shù)或單元數(shù)量，利用北退臺減少間距。
5、增加規(guī)劃層級和分級管理，設(shè)置小區(qū)——組團——合院三級空間序列變化，弱化空間壓抑感。（見附圖5）
6、建筑造型豐富錯落、立面整體化處理，豐富景觀層次和密度，從而削弱建筑的體量和長度，降低空間壓抑感。
7、人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化。
8、抬高地面，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風。（見附圖6）
9、庭院盡量私有化。
圖5：多層次的規(guī)劃層級
圖6：抬高室外地坪，降低成本，豐富空間
10、形成多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，來弱化高容量開發(fā)。
11、采用景觀、小品、矮墻分割室外空間，豐富空間變化，弱化高容量。
12、堆坡造景，利用高差豐富空間，弱化高密度空間感。
圖7：多層次綠化
三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃模型
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基于以上高容量規(guī)劃設(shè)計分析和建立的規(guī)劃指標公式，進一步研究住宅產(chǎn)品組合與規(guī)劃指標的關(guān)系，建立住宅產(chǎn)品規(guī)劃指標分析模型。
住宅產(chǎn)品規(guī)劃指標分析模型將產(chǎn)品組合與規(guī)劃指標之間的關(guān)系用數(shù)學公式加以界定，可以方便快速分析開發(fā)地塊規(guī)劃指標便快速分析開發(fā)地塊規(guī)劃指標，得到產(chǎn)品組合比例，來進行經(jīng)濟測算和規(guī)劃決策。
（二）模型指標與公式
1、規(guī)劃指標規(guī)劃指標
容積率——F
建筑密度——D
建筑面積基底系數(shù)——R
地上建筑面積——G
基底建筑面積——B
產(chǎn)品類型1基底面積比例——P1
產(chǎn)品類型2基底面積比例——P2 （視產(chǎn)品類型多少確定）
產(chǎn)品類型1建筑面積基底系數(shù)——R1
產(chǎn)品類型2建筑面積基底系數(shù)——R2 （視產(chǎn)品類型多少確定）
產(chǎn)品類型1建筑密度——D1
產(chǎn)品類型2建筑密度——D2 （視產(chǎn)品類型多少確定）
產(chǎn)品類型1建筑面積比例——A1
產(chǎn)品類型2建筑面積比例——A2——（視產(chǎn)品類型多少確定）
2、建筑密度D的說明
由于本模型沒有加入小區(qū)配套商業(yè)和市政設(shè)施占地，因此應(yīng)適當預留建筑密度給這些設(shè)施，即如果規(guī)劃指標給予的建筑密度是25%，則本模型計算時應(yīng)扣除這些設(shè)施的占用密度，一般經(jīng)驗值是預留2-4%。下表提供的產(chǎn)品系列建筑密度供參考。
3、有關(guān)公式
建筑面積基底系數(shù)R=地上建筑面積地上建筑面積G/基底建筑面積B
容積率F=建筑密度D*建筑面積基底系數(shù)R
受產(chǎn)品房型設(shè)計影響，以下提供的產(chǎn)品系列建筑面積基底系數(shù)供參考。
4、產(chǎn)品系列指標參考
5、模型建立模型建立：
計算項目建筑密度D = P1D1+P2D2+（視產(chǎn)品類型多少確定）
計算平均建筑面積基底系數(shù)R = P1R1+P2R2+（視產(chǎn)品類型多少確定）
計算容積率F= DR
計算產(chǎn)品類型1建筑面積占比A1=P1*R1/R
計算產(chǎn)品類型2建筑面積占比A2=P2*R2/R
......（視產(chǎn)品類型多少確定）
（三）模型運行說明
1、設(shè)定各產(chǎn)品組合基底面積比例,例如：某項目產(chǎn)品組合計劃為聯(lián)排和小高層，可以設(shè)定聯(lián)排產(chǎn)品所占基底面積比例P1=70%，則小高層P2=30%；
2、設(shè)定各產(chǎn)品建筑密度和建筑面積基底系數(shù),仍以聯(lián)排和小高層產(chǎn)品組合為例，設(shè)定聯(lián)排建筑密度D1=24%，建筑面積基底系數(shù)R1=2.5；小高層建筑密度D2=19%，建筑面積基底系數(shù)R2=11；
3、計算項目建筑密度D和平均建筑面積基底系數(shù)R
項目建筑密度D=P1D1+P2D2=22%，平均建筑面積基底系數(shù)R=P1R1+P2R2=5.054、容積率F=D*R=1.11；
5、計算各類產(chǎn)品占比，產(chǎn)品1占比A1= P1*R1/R=35%, 產(chǎn)品2占比A2=P2*R2/R=65%，產(chǎn)品3（視產(chǎn)品類型多少確定）；
6、可以輸入不同的基底面積比例和建筑密度數(shù)據(jù)，以獲取不同產(chǎn)品定位對應(yīng)的容積率和產(chǎn)品組合比例；
7、將各類技術(shù)經(jīng)濟指標進行經(jīng)濟測算和分析，選取較好的技術(shù)指標進一步作強排進行驗證，驗證后確定的技術(shù)經(jīng)濟指標可作為設(shè)計要求列入設(shè)計任務(wù)書。
8、計算示意如下（紅色數(shù)據(jù)為計算結(jié)果）：
篇2：小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計
小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計
根據(jù)《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導則》，示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計主要包括以下幾方面：
1．規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
城市示范小區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)做到用地配置得當，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，設(shè)施配套齊全，整體協(xié)調(diào)有序。小區(qū)組織結(jié)構(gòu)應(yīng)按照其規(guī)模，方便居民生活，有利鄰里交往與物業(yè)管理的需要，統(tǒng)籌考慮，靈活確定小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的分級，合理規(guī)劃小區(qū)結(jié)構(gòu)層次。設(shè)計中要重視小區(qū)的空間環(huán)境組織及其建筑文化內(nèi)涵、主體設(shè)計應(yīng)考慮地區(qū)特征及個性。小區(qū)內(nèi)非居住性城市設(shè)施的布局，要保證小區(qū)結(jié)構(gòu)的完整和居住環(huán)境質(zhì)量，避免不利影響。
2．道路與交通。
小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)架清楚，分級明確，并與城市公交系統(tǒng)有機街接，方便與外界的聯(lián)系。小區(qū)道路應(yīng)通暢，主要出入口應(yīng)合理及避免區(qū)外交通穿越。同時須滿足消防、救護、抗災、避災等要求。組織好小區(qū)的人流、自行車及汽車的流向，選擇交通合流或分流的方式，減少人車的相互干擾，保證區(qū)內(nèi)人車安全和居住的安寧。小區(qū)內(nèi)的小汽車停車位，應(yīng)按照不低于總住戶數(shù)的20％設(shè)置，并留有較大的發(fā)展可能性。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)應(yīng)按總住戶的30％以上要求設(shè)置。停車場地應(yīng)保證必要的用地和安全停放，減少對住宅環(huán)境的影響。自行車停放場應(yīng)方便而隱蔽，不得占用庭院、綠地。另外，小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計應(yīng)符合殘疾人無障礙通行的規(guī)定。
3．住宅群體。
小區(qū)的住宅應(yīng)結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟條件，家庭人口構(gòu)成，現(xiàn)代居住生活行為以及住宅市場的需求，按照小康居住水平，確定住宅類型與標準，小區(qū)住宅宜以多層為主。為有利于提高土地利用率，豐富建筑空間環(huán)境，可采取多層、高層、中高層，低層相結(jié)合等不同構(gòu)成方式。高層住宅集中的地域，住宅容積率應(yīng)符合規(guī)定并保證良好的居住環(huán)境和配套設(shè)施。住宅群體布置與空間組織應(yīng)與住宅建筑設(shè)計相結(jié)合，進行一體化設(shè)計，成為有機整體。應(yīng)提高住宅群落或院落的功能與環(huán)境質(zhì)量，注意住宅群體形態(tài)的標識，住宅間距必須滿足日照通風等要求，保證室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量，同時應(yīng)做到節(jié)地、節(jié)能。
4．綠地與室外環(huán)境。
小區(qū)綠地按不低于30％的要求布置，并盡可能地增大綠地率。應(yīng)充分利用空間，擴大綠化覆蓋，并提高綠化的質(zhì)量。綠地的分布可采取集中與分散結(jié)合的方式，住宅群落內(nèi)應(yīng)安排休閑、健身與交往的場所，為老人休閑、兒童游戲設(shè)置活動場地，綠地須以綠為主，也可適當安排部分鋪裝地面及活動設(shè)施用地。小區(qū)環(huán)境綠化應(yīng)結(jié)合住宅及其群體布置，綠地與住區(qū)環(huán)境須進行專門規(guī)劃和設(shè)計。
5．公共服務(wù)設(shè)施。
小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)適應(yīng)家務(wù)勞動社會化趨向合理配置，其設(shè)置應(yīng)符合居民的活動規(guī)律，方便居民日常使用。布置上應(yīng)避免對居住生活的干擾，按不同功能要求進行恰當安排。應(yīng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)的需求，配置居民的文化教育、體育健身、娛樂休閑設(shè)施以及居民*（交往）場所，并須有完備的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運設(shè)施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化或分類收集。
6．工程管線布置。
示范小區(qū)的供水、雨水、污水，電力、電訊、燃氣及供熱（北方地區(qū)）等管線應(yīng)配套齊全。各種工程管線應(yīng)地下敷設(shè)，敷設(shè)前要進行管線綜合規(guī)劃設(shè)計，合理安排，相對集中，一次建成，并應(yīng)便于管理和維修。
7．環(huán)境質(zhì)量保障。示范小區(qū)的大氣環(huán)境，水環(huán)境和聲光熱環(huán)境應(yīng)符合規(guī)定，并應(yīng)組織好居住區(qū)小環(huán)境。
小區(qū)采取集中供熱或積極發(fā)展和推廣應(yīng)用家用燃氣小型鍋爐，以利節(jié)能及減少空氣污染；保證飲用水質(zhì)量，污水排放要經(jīng)處理合格；充分利用改造地面水為景觀水，對非流動水應(yīng)采取措施，防水質(zhì)惡化；減少交通、廣場、學校等噪音對小區(qū)環(huán)境的干擾，建設(shè)無裸土小區(qū)等，保障居民身心健康。
篇3：住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量評價
住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量評價
住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量需要通過評價，恰當?shù)脑u價不僅能鑒別設(shè)計方案的質(zhì)量水準，而且由此能促進設(shè)計水平的提高。規(guī)劃設(shè)計評價具有綜合性、預測性和多樣性的特點，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計是以其成果的綜合效益來予以評價的，而效益的綜合性是由評價主體的多元性所決定的。
設(shè)計方案評價最基本的特征是預測性，預測中應(yīng)包括對未來的變化做一定的估計，因而評價工作一般分兩個階段，一是方案預測評價，一是實效評價。以目前國內(nèi)的一般情況看，設(shè)計評價活動基本上有兩種方式：設(shè)計方案由行政或?qū)I(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)部評定，或是進行公開的設(shè)計競賽，邀集專家評選。
評價活動的技術(shù)方法也可分為兩種：一是按照方案的綜合效果進行抉擇，二是對方案進行分解評定。居住區(qū)建成后就成為一個實體環(huán)境，它的物質(zhì)內(nèi)容可概括為人工設(shè)施，自然環(huán)境與人的活動三部分，對環(huán)境的總體評價應(yīng)以三者是否統(tǒng)一諧調(diào)為其目標。
評價主體一般有使用者即居民，設(shè)施經(jīng)營管理單位；管理者，即建設(shè)、房產(chǎn)、市政、城建、園林以及消防、人防、環(huán)保等管理單位；任務(wù)委托者，即建設(shè)單位；施工者，即建筑、道路、管線等施工單位。作為各評價主體，居民方面的基本要求主要包括住宅的適用性，道路的通順便捷程度，設(shè)施的方便與可靠程度，生活安全和健康的保障，鄰里來往與互助，環(huán)境安靜衛(wèi)生，景觀親切悅目等；管理者方面的基本要求包括便于居民組織管理，符合建設(shè)管理規(guī)章，符合城市規(guī)劃要求，利于房屋分配管理及維護，符合人防規(guī)定、環(huán)保規(guī)定及利于防災救災；來自建設(shè)單位方面的基本要求包括合理利用基地，達到計劃容量，投資能夠收回效益，工程質(zhì)量達到優(yōu)良，竣工時間適宜；來自施工者方面的基本要求包括技術(shù)與設(shè)備應(yīng)當適用，能夠收回經(jīng)濟效益，施工場地合用，交通運輸便利，水、電供應(yīng)近便，建材易于籌集，施工期限適宜；再有設(shè)施經(jīng)營者方面的基本要求包括設(shè)計適用，位置及環(huán)境適宜，便于養(yǎng)護管理，經(jīng)營能收效益，交通運輸方便。
根據(jù)上述評價主體及其相應(yīng)的基本要求可以制定出相應(yīng)的評價項目，主要包括功能效用，經(jīng)濟效益，環(huán)境景觀等幾個方面的項目，通過對各評價項目定量或定性的分析，再根據(jù)不同項目的重要程度次序及其不同的權(quán)值，可以對方案做出較為定量化的評價。