論戶型

　　迷你一居

　　一般說(shuō)來(lái)，迷你一居的戶型有點(diǎn)像賓館的標(biāo)準(zhǔn)客房，一個(gè)衛(wèi)生間與一個(gè)臥室和起居室共用的廳。當(dāng)然，居家過(guò)日子少不了烹飪，為了節(jié)省面積，廚房很多時(shí)候是安排在戶門旁，裝上個(gè)無(wú)污染的電磁爐。這樣既好安排需要采光的廳，也不至于烹飪時(shí)穿堂越室。算下來(lái)，迷你一居的面積上限是30平方米：一個(gè)5平方米的衛(wèi)生間，一個(gè)5平方米的玄關(guān)兼廚務(wù)區(qū)，剩下的就是臥室和起居室共用的廳了。

　　那么，迷你一居有哪些特性呢？

　　產(chǎn)品的過(guò)渡性

　　作為年輕人居住的過(guò)渡產(chǎn)品，被替代性極強(qiáng)：一方面是建筑本身由于追逐時(shí)尚，容易過(guò)時(shí)，包括外立面、戶型，以及裝飾材料等等；另一方面是戶型本身由于面積過(guò)小，功能過(guò)于簡(jiǎn)單，容易被生活不斷變化的年輕人所淘汰。

　　天生的缺憾性

　　受面積的制約，迷你一居的戶型往往比較單一，多為進(jìn)深較大的直套型，各功能區(qū)容易產(chǎn)生相互影響：像戶型小到十幾平方米時(shí)，除了一張床、一張桌子和一個(gè)柜子外，再也沒有多余的空間，僅僅能滿足睡眠的需要；像客廳灰暗，臥室卻過(guò)于明亮，使生活需求倒置；再有，廚房設(shè)置在陽(yáng)臺(tái)時(shí)，就餐和就寢位置相反，拎菜、倒垃圾要穿廳而過(guò)，易產(chǎn)生交叉干擾；另外，因?yàn)橥粚討魯?shù)較多，過(guò)多地占用樓道面積，加大了公攤，以及戶內(nèi)各種管道占用面積相對(duì)于大一些的戶型來(lái)說(shuō)比例加大等等，都使得房間的使用率比標(biāo)準(zhǔn)一居降低了幾個(gè)百分點(diǎn)。

　　居住的便利性

　　"服務(wù)于都市白領(lǐng)"的市場(chǎng)定位，決定了迷你一居大都建在市區(qū)，因?yàn)槟贻p人在緊張的工作之余，對(duì)住所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商業(yè)的便捷和休閑的便捷，具體說(shuō)就是工作和生活的切換要迅速。對(duì)于套型而言，盡可能要精裝修，并配置簡(jiǎn)單家具、電器，拎著包就可以入住。同時(shí)，擁有一些簡(jiǎn)單的配套，像餐飲、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。

　　合體一居

　　標(biāo)準(zhǔn)的一居室是一室一廳，不管是過(guò)去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室小廳大，就寢與起居、就餐都是分在不同的帶有采光面的空間里。為了縮小面積，擴(kuò)大空間，降低總價(jià)，市場(chǎng)上適時(shí)出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的"合體一居"。這種戶型介于迷你一居和標(biāo)準(zhǔn)一居之間，面積大致在30-60平方米。

　　合體一居與其它類一居的異同：

　　合體一居與迷你一居

　　兩者相似之處是臥室和起居室共用一個(gè)廳，只是面積有大小之分。但不同的是，前者的廚房獨(dú)立擁有一個(gè)采光、通風(fēng)口，或者一個(gè)較大面積的獨(dú)立廚務(wù)區(qū)，而后者則僅僅是簡(jiǎn)單的爐灶和洗滌盆，并且與其它空間交叉共用。

　　合體一居與標(biāo)準(zhǔn)一居

　　合體一居采用的是廳室"合體"，功能分區(qū)的方式，即將臥室和起居室合二為一，劃分出不同區(qū)域；而標(biāo)準(zhǔn)一居是臥室與起居和就餐分別設(shè)在不同的帶有采光、通風(fēng)面的空間里，具體而言，就是臥室、起居室和廚房各自擁有窗戶，并且用墻體進(jìn)行分隔。

　　合體一居與酒店式公寓

　　酒店式公寓中的一居室多以合體一居的形式出現(xiàn)，戶型比較靈活，因?yàn)橐谛∶娣e中實(shí)現(xiàn)全功能，室內(nèi)空間可靈活分隔。既保證有酒店標(biāo)準(zhǔn)間的格局，又適時(shí)增加烹飪功能，體現(xiàn)公寓的特質(zhì)。而合體一居多出現(xiàn)在公寓中，雖然戶型很像酒店式公寓，但建筑材質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及管理和配套等等，都要比酒店式公寓相差不少。

　　酒店式公寓

　　酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地說(shuō)，就是"酒店式服務(wù)，公寓式管理"，將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

　　酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異：

　　產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓

　　產(chǎn)權(quán)酒店起源與上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡(jiǎn)單地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)管理，取得投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個(gè)星級(jí)酒店的家，但收費(fèi)比酒店便宜。

　　單身公寓與酒店式公寓

　　單身公寓的消費(fèi)者是收入不錯(cuò)又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡(jiǎn)單得多。同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購(gòu)買需求。而酒店式公寓的消費(fèi)者是高級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級(jí)酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。

　　商務(wù)公寓與酒店式公寓

　　商務(wù)公寓注重商，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過(guò)的STUDIO和SOHO類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會(huì)所和超市等家居服務(wù)。

　　一居室

　　一居室一直是小戶型的代表，也是市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)，在很多樓盤中往往位置并不算好，但因總價(jià)較低而最先售磬。除去市場(chǎng)上為縮小面積而將廳室合一的"合體一居"(居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個(gè)窗戶或陽(yáng)臺(tái)的采光面)外，標(biāo)準(zhǔn)的一居室應(yīng)為一室一廳，即臥室和起居室各有窗戶和陽(yáng)臺(tái)，這樣才能保證居住的品質(zhì)。一居室的精巧性在于：小面積仍要滿足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書、休閑等功能，達(dá)到"麻雀雖小，五臟俱全"。

　　功能區(qū)域相互借用

　　標(biāo)準(zhǔn)的一居室面積為60平方米左右。面積雖然不大，但居住的基本功能和大戶型相比，不應(yīng)該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設(shè)計(jì)戶型，其面積的取舍點(diǎn)要正好卡在既保證功能又最經(jīng)濟(jì)，盡量減少浪費(fèi)，即，經(jīng)濟(jì)而不局促。像廳的面積在20-25平方米，臥室的面積在12-15平方米，衛(wèi)生間的面積在3-5平方米，廚房的面積在5-8平方米等等。這些功能區(qū)域的面積看起來(lái)并不算大，但若劃分明確地設(shè)計(jì)在一個(gè)60平方米的套型中，已經(jīng)捉襟見肘，不要說(shuō)還要適時(shí)地增加陽(yáng)臺(tái)、洗衣間、儲(chǔ)藏間等次要空間了。因此，在精巧的小戶型中，功能區(qū)域有時(shí)要相互借用，局部產(chǎn)生交叉，如客廳和餐廳、書房和臥室或起居室、洗衣間和陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)和工作間等等，盡可能在小空間內(nèi)融入多種功能。

　　住宅性質(zhì)轉(zhuǎn)換自如

　　一居室基本屬于過(guò)渡性住宅，選擇時(shí)要考慮到未來(lái)住宅性質(zhì)的轉(zhuǎn)換：如自住轉(zhuǎn)為出租，出租轉(zhuǎn)為自住，出租轉(zhuǎn)為出售等等。對(duì)于自住型用戶，自己住過(guò)之后，要考慮留給子女或轉(zhuǎn)賣、出租，因此，除了戶型、建筑材質(zhì)和配套外，更重要的是要考慮地段，因?yàn)樾粜偷馁?gòu)買者和租賃者，對(duì)地段的要求會(huì)非常在意。對(duì)于投資型用戶，除了要考慮適合租賃人群的地段和住宅檔次外，還要考慮未來(lái)的配套，像交通配套、商業(yè)配套、教育配套和醫(yī)療配套，因?yàn)閺某鲎廪D(zhuǎn)為自住時(shí)會(huì)對(duì)配套要求變高。

　　二居室

　　二居室是一種承上啟下、靈活多變的戶型：自住時(shí)單身、三口可住，兩代也能湊合；投資時(shí)比一居租戶群寬，比三居易于轉(zhuǎn)讓。特別是對(duì)于投資型用戶，精巧兩居有著總價(jià)相對(duì)低一些的優(yōu)勢(shì)，而租房者一般講求實(shí)用，對(duì)于寬敞和氣派，往往放在了次要的位置。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二居室對(duì)于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三口之家來(lái)說(shuō)，還屬于過(guò)渡性住宅，因此選擇上要適時(shí)注意：

　　面積精巧過(guò)渡更為自如

　　精巧二居室的面積一般為80平方米，如果變成雙衛(wèi)生間和增加一些功能空間的話，可以適當(dāng)放大10-20平方米。那么，室內(nèi)各空間的面積究竟"精"到什么程度才算合適？一般來(lái)說(shuō)，臥室10-12平方米，能滿足"

臥"的基本需要，14平方米以上，就可以擺放電視了；兒童房8-10平方米已經(jīng)夠用，書房6-8平方米也能說(shuō)的過(guò)去；衛(wèi)生間3-5平方米、廚房5-7平方米就能使用，當(dāng)然寬大一點(diǎn)會(huì)增加舒適度，至于再大一些面積，無(wú)非是進(jìn)行"潔污分區(qū)"、"中西分廚"，或者放進(jìn)洗衣機(jī)、冰箱什么的。通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而廚房面積不應(yīng)小于5平方米，低于這個(gè)數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會(huì)過(guò)大，同時(shí)單排操作凈寬不小于1.5米，雙排操作不小于1.9米，并且操作面長(zhǎng)不小于2.1米。至于陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設(shè)，會(huì)使戶型的品質(zhì)有所提高。

　　配置繁簡(jiǎn)定位各有不同

　　在衛(wèi)生間的配置上，有雙有單，因此面積和品質(zhì)也會(huì)產(chǎn)生差異。對(duì)于自住型用戶：?jiǎn)紊砘蛘邇煽冢瑔涡l(wèi)已能滿足需要；而三口之家或兩代老少，最好還是選擇雙衛(wèi)。至于投資型用戶，則要看所購(gòu)樓盤未來(lái)的租戶定位于哪個(gè)層面：如若租給一般白領(lǐng)，選單衛(wèi)戶型可以降低投資成本；如若吸引高層人士甚至外國(guó)人，選雙衛(wèi)則是提高品質(zhì)的重要指標(biāo)。

　　而在陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏間等次要空間的配置上，可有可無(wú)，定位不同則選擇也會(huì)不同。對(duì)于自住型用戶，有陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏間，會(huì)給生活帶來(lái)方便，但面積不宜太大，否則過(guò)多地占用居住空間不見得劃算。至于投資型用戶，面對(duì)的租戶對(duì)于次要空間的需求往往會(huì)少許多，這樣，減少面積以降低投資總價(jià)，有利于提高回報(bào)。

　　小復(fù)式

　　對(duì)于那些既想住在市區(qū)，又想體會(huì)別墅上下層感覺購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，復(fù)式戶型是一種比較好的選擇。但由于其空間限制過(guò)多，家具布置缺乏靈活，使得大多數(shù)樓盤將面積做到了200平方米以上，造成總價(jià)過(guò)高。因此，一些面積稍小的精致小復(fù)式，適時(shí)填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白，滿足了一部分人，尤其是年輕人既希望空間多重的變化，又不至于有過(guò)高總價(jià)的需求。

　　關(guān)注復(fù)式性能優(yōu)劣

　　復(fù)式戶型較之平面戶型來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)上要復(fù)雜得多：各方面因素都兼顧到了，就要加大面積；而想做得精巧，必然會(huì)損失某些功能；搞得不好，走道、樓梯占得面積過(guò)大不說(shuō)，房間還不好擺放東西。因此，購(gòu)買精致小復(fù)式，確實(shí)是需要精挑細(xì)選，仔細(xì)權(quán)衡。

　　小復(fù)式上下層的戶型通常會(huì)有三種類型：重疊式、交錯(cuò)式和挑空式。上下重疊比較常見，戶型多半較呆板；上下交錯(cuò)能兼顧通風(fēng)、采光，交通面積容易產(chǎn)生浪費(fèi)；而上下挑空可擴(kuò)大面積，但高度不足會(huì)感到壓抑。

　　因此，要適時(shí)關(guān)注幾個(gè)方面：一是控制總價(jià)，因?yàn)檫x擇小復(fù)式的購(gòu)買者都有一定的經(jīng)濟(jì)壓力；二是注重性能，小復(fù)式雖然能夠清晰地進(jìn)行上下層的動(dòng)靜分區(qū)，但由于面積有限，在同層容易產(chǎn)生交叉干擾；三是提高層次，復(fù)式戶型整體看起來(lái)比較大氣，而小復(fù)式雖然精致但也不能太局促，否則不但不能提高層次，反而降低舒適度。

　　注意平衡各種功能

　　復(fù)式戶型最大的優(yōu)點(diǎn)就是私密性好，公共空間和私人空間分類明晰，能夠清晰地動(dòng)靜分區(qū)，活動(dòng)和休息互不干擾，并且具有良好的視覺效果。但同時(shí)也容易受原房型結(jié)構(gòu)的制約，如單層時(shí)廚房占有一定的面積，變成兩層后可能仍只有這點(diǎn)面積，顯得比例不當(dāng)，原因是受結(jié)構(gòu)和管道的限制，廚房面積難以擴(kuò)大。因此，要注意平衡各種功能，權(quán)衡輕重，否則，分層以后反而會(huì)降低舒適度。

　　小復(fù)式的挑空看起來(lái)會(huì)比較大氣一些，當(dāng)廳的高度達(dá)到4-6米時(shí)，感覺就十分寬敞，能夠提升居住檔次，但也要注意空間的比例關(guān)系，面積不大的廳如果偏高會(huì)感覺會(huì)像個(gè)天井。

　　還要注意空間的合理性，像居室的開間和進(jìn)深是否合適，樓梯的走向是否方便、美觀，上、下層是否都有衛(wèi)生間，樓道占用空間是否過(guò)大等等，這些在平層不會(huì)成為問(wèn)題的問(wèn)題，在小復(fù)式中，由于設(shè)計(jì)難度的增加，可能會(huì)變得突出。

　　戶型的個(gè)性

　　隨著消費(fèi)市場(chǎng)的不斷成熟，購(gòu)房者的取向性也逐漸尖銳起來(lái)，雖然中規(guī)中矩的傳統(tǒng)戶型很實(shí)用，但難以滿足不斷改變的生活需求。因此，一些表現(xiàn)出強(qiáng)烈個(gè)性化色彩的戶型得到了購(gòu)房者的青睞，其具體表現(xiàn)為：

　　套型內(nèi)部的擴(kuò)展

　　買住宅就是買空間，盡管設(shè)計(jì)中兼顧了方方面面，但由于空間的局限，難免掛一漏萬(wàn)，所以，如何在有限的空間中擴(kuò)大無(wú)限的需求，就成了追求個(gè)性化戶型的目標(biāo)。

　　彈性分割。墻面是制約戶型變化的重要因素，為了使其靈活可變，一些新的戶型中已經(jīng)出現(xiàn)了彈性分割墻。比如，客廳與書房間的墻不砌，可隔可開，隔時(shí)保留書房，開時(shí)擴(kuò)大客廳，滿足選擇的多樣化。又比如，有的居室設(shè)置兩個(gè)門，根據(jù)需要可以堵上其中的任意一個(gè)，增加戶型變動(dòng)的靈活性。更有甚者，將客廳和周圍相鄰居室的墻完全打開，讓購(gòu)房者在更大的空間中重新設(shè)計(jì)自己的家。

　　功能區(qū)域。人們對(duì)室內(nèi)功能區(qū)的各種要求，使戶型除了傳統(tǒng)的臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)外，增加了一些新的功能區(qū)域。如針對(duì)"網(wǎng)蟲"、家庭炒股大戶的家庭信息室；針對(duì)在家辦公的SOHO族的開放式工作間；針對(duì)視聽發(fā)燒友的視聽間；以及可作為茶座、棋牌室的陽(yáng)光室等等，都是通過(guò)功能區(qū)域的特殊設(shè)置，體現(xiàn)出戶型的個(gè)性化。

　　玄關(guān)和走道。雖然這些空間在居室中處于次要地位，但通過(guò)特色設(shè)計(jì)，同樣可以使戶型富有個(gè)性。

　　像一些獨(dú)立的玄關(guān)，設(shè)有專供保姆使用的側(cè)門，使通向廚房、服務(wù)空間和通向餐廳、客廳的走道分開，減少了相互影響；還有一些戶型在主臥區(qū)和次臥區(qū)設(shè)置了第二、第三玄關(guān)，增加了戶內(nèi)的幽密感。

　　通常，人們大都希望走道少占用寶貴的居室空間，但有時(shí)，過(guò)短的走道會(huì)使功能分區(qū)產(chǎn)生交叉干擾。對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，彎曲的走道常常能創(chuàng)造出縱深效果，使分區(qū)更為獨(dú)立，更為私密，個(gè)性特點(diǎn)也更加分明。

　　套型外部的交融

　　好的戶型除了考慮套型內(nèi)部的功能和布局外，還應(yīng)注意充分利用周邊的人工和自然資源，"引景入室"，提高戶型賣點(diǎn)。此外，與鄰近戶型的若即若離，可分可合，也是增加戶型變數(shù)的一種方式。

　　"借景生輝"。占據(jù)一個(gè)好的自然和人工景觀，像山、水、花園等，往往會(huì)使戶型"蓬蓽生輝"， 因此，這些套型朝向景觀的窗戶、陽(yáng)臺(tái)通常開得很大，把美景引入室內(nèi)，令其個(gè)性化色彩更為濃厚。

　　戶型組合。將不同類型的戶型組合到一塊，也是個(gè)性化的一種嘗試。像躍層、錯(cuò)層和復(fù)式等不同立體戶型的組合，達(dá)到空間的多重變化；像相鄰的兩個(gè)戶型，打開相互間的隔墻就可以變成大戶型，可分可合；而兩個(gè)入戶門挨在一起的"母子型"戶型，增設(shè)一個(gè)總的入戶門，使兩代人住在一塊，雖然分離卻交往方便。

　　戶型的誤區(qū)

　　戶型的千變?nèi)f化帶來(lái)了選擇上的眼花繚亂：保守的戶型雖無(wú)亮點(diǎn)，中規(guī)中距卻顯得實(shí)用；新穎的戶型追求奇異，五彩繽紛卻可能留下瘡疤。所以，戶型設(shè)計(jì)有句行話：沒有禁區(qū)，卻有誤區(qū)。

　　戶型：越大越舒適

　　日本曾做過(guò)一個(gè)調(diào)查，當(dāng)流行套型面積增加到130平方米時(shí)就不再增長(zhǎng)，而是理性地回歸到75-110平方米。結(jié)合中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人群生活特性，城市中普遍認(rèn)可套型面積在80-120平方米之間。南北方由于保溫層、管道間等建筑基礎(chǔ)的處理方式不同，以及人們對(duì)陽(yáng)臺(tái)、臥室等空間尺度的認(rèn)知存在差異等等，形成南小北大，套型面積也有10-20平方米的浮動(dòng)。

　　雖然"大"帶來(lái)了舒適度的提高，但不少大戶型在性價(jià)比上沒有得到有效的保證。一些大戶型大都"大"在了廳、主臥室、陽(yáng)臺(tái)，以及拐拐角角的交通空間上，而廚衛(wèi)的面積和一些空間的功能沒有得到實(shí)質(zhì)的改善，徒有空蕩蕩的空間，不僅不實(shí)用，與家庭生活溫馨的氣氛也不和諧。

　　錯(cuò)層：越錯(cuò)越時(shí)尚

　　錯(cuò)層由別墅類、低層花園洋房，發(fā)展到多層以及高層，不僅是進(jìn)深方向的前后錯(cuò)，也出現(xiàn)了開間方向的左右錯(cuò)，或者在一個(gè)大空間中利用空間的高低變化來(lái)劃分出兩個(gè)或多個(gè)不同使用功能的空間。這種不分場(chǎng)合的濫用，會(huì)給老人和孩子的生活帶來(lái)不便，浪費(fèi)了高度或面積，同時(shí)也降低了抗震的要求。

　　錯(cuò)層的連接要通過(guò)樓梯來(lái)完成，除了滿足上下的實(shí)用功能外，還應(yīng)當(dāng)作藝術(shù)品來(lái)看待，但過(guò)多的踏步和扶欄，處理不好會(huì)使室內(nèi)顯得很凌亂。

　　陽(yáng)臺(tái)：大而有之，多多

益善

　　陽(yáng)臺(tái)從基本功能上分為生活陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，從建筑形式上分為凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、組合陽(yáng)臺(tái)及屋頂陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)等，而從封閉程度上又分為開放陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)光室。

　　陽(yáng)臺(tái)是居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、養(yǎng)殖花草、健身休閑等的生活空間。由于占用套型的面積，選擇上應(yīng)恰如其分。

　　一般生活陽(yáng)臺(tái)6-8平方米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)3-5平方米，再大就有些累贅。多種情況下，一套戶型擁有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)和一個(gè)服務(wù)陽(yáng)臺(tái)就足夠了，如果居室多可以增加一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，再多就有蛇足之嫌。并且，臥室外側(cè)設(shè)置陽(yáng)臺(tái)會(huì)對(duì)采光產(chǎn)生遮擋，陽(yáng)臺(tái)上的懸掛和擺放對(duì)室內(nèi)的視覺也會(huì)有影響。

　　落地窗、飄窗：大到多少，飄向何方

　　窗戶是連接戶外的采光、通風(fēng)口，擁有什么樣的樣式和尺度，直接關(guān)系到居住者的健康。但過(guò)大的玻璃窗出現(xiàn)的"白天陽(yáng)光燦燦，晚上冷氣颼颼。暖氣熱氣騰騰，屋里冰涼刺骨。"，其主要原因就是保溫性能降低，熱量散失過(guò)快。

　　落地窗來(lái)自于寫字樓的玻璃幕墻，并且面積有越來(lái)越大的趨勢(shì)。目前住宅采用的落地窗多是鋁合金框加雙層中空玻璃，除了安全性能降低外，保溫性能也隨之降低。

　　飄窗可以增大采光、觀景的視角，外立面也會(huì)產(chǎn)生豐富的變化，但北方地區(qū)的北側(cè)、西北側(cè)居室，飄窗增加了迎風(fēng)面，使該居室與其它側(cè)的居室溫差變大，同時(shí)鄰居間互視的幾率也相應(yīng)增加。

　　小躍層："小"必然"巧"

　　小躍層設(shè)計(jì)最大的難點(diǎn)是交通，往往會(huì)比平層多占用寶貴的居住空間，這也是"巧"的最大障礙。小躍層一般分為重疊式和交錯(cuò)式：前者因?yàn)樯舷聦娱_間、進(jìn)深一樣，功能區(qū)域劃分截然不同，交通動(dòng)線會(huì)由于各功能空間比例失諧，產(chǎn)生交叉干擾；后者上下層各為板樓和塔樓結(jié)構(gòu)，雖然一定程度上滿足了居室的正常比例，但板樓層比例過(guò)于狹長(zhǎng)，同樣會(huì)使交通面積增大。

　　所以，"小"到"巧"是一個(gè)精心選擇的過(guò)程。

　　戶型的健康

　　健康性因素是否被合理運(yùn)用，也是辨別戶型的優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理，日照充分，光線充足，通風(fēng)良好，溫度適宜，安靜舒適。因此，實(shí)現(xiàn)居住健康，既要保證最大限度地選擇能滿足健康要求的戶型，也要學(xué)會(huì)對(duì)其正確的使用，生理健康、心理健康和物理健康，三位一體，不可或缺，這樣才能達(dá)到居住的最佳效果。

　　生理健康

　　人生大概會(huì)有一半時(shí)間在住宅內(nèi)度過(guò)，日照、通風(fēng)、采光，甚至景觀都會(huì)對(duì)人的健康產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。比如在上海，主要居室的朝向應(yīng)該在南偏東45度至南偏西45度之間才符合規(guī)定，否則就不是好戶型；比如日照，應(yīng)該滿足冬至日不小于1小時(shí)的滿窗連續(xù)日照，才合乎要求；再比如窗戶面積，開窗的大小不能小于地板面積的1/7，以保證采光的充分。另外，廚房、衛(wèi)生間的寬度也相應(yīng)有著規(guī)定，如果不夠，使用起來(lái)不僅感到別扭，還會(huì)影響甚至危及健康。

　　心理健康

　　實(shí)際上是戶型對(duì)人心理的影響。像一些住宅風(fēng)水方面的議論，有些是有科學(xué)道理，有些就是主觀臆測(cè)。像"住宅深度長(zhǎng)于寬度，則福澤得以延綿。"實(shí)際上，若反過(guò)來(lái)寬度長(zhǎng)于深度，對(duì)采光、通風(fēng)變得有利，反而利于健康。而"將主臥設(shè)在本宅的北方位，風(fēng)水術(shù)語(yǔ)稱'伏位輔弼方'，對(duì)身體健康、思考能力有增強(qiáng)的作用。"的說(shuō)法，對(duì)于塔樓南向戶型、板樓南北向戶型，不將主臥放在最好的朝陽(yáng)面，似乎未見得能增強(qiáng)身體健康。當(dāng)然，"房子的四邊都設(shè)門，住宅中的人災(zāi)難不斷。"無(wú)論是對(duì)于戶型，還是對(duì)于居室，確實(shí)都不太好用，這主要是功能分區(qū)和交通動(dòng)線都易于混亂，并且也不好放置物品。至于"災(zāi)難"是否不斷，那就是"見仁見智"的事了。另外，像調(diào)整家具方向、擺設(shè)養(yǎng)殖若干條魚的水族箱等，用以逢兇化吉的做法，更是值得商榷的，前提是應(yīng)遵從戶型合理的擺放規(guī)矩，否則不僅影響心理健康，還會(huì)影響生理健康。

　　物理健康

　　有時(shí)，一些設(shè)計(jì)不到位的戶型，雖然不會(huì)直接危害身體健康，但卻對(duì)日常生活產(chǎn)生影響：如客廳大而不當(dāng)，置身其間空蕩蕩，總感覺沒著落；如對(duì)著客廳的門多，出入其它居室都要穿行而過(guò)，使坐在其間的人感到不自在；再如，躍層戶型室內(nèi)樓梯位置不當(dāng)，不但占用寶貴的面積，使用起來(lái)也會(huì)非常蹩腳，直接干擾了日常生活；還有，各功能空間面積比例不當(dāng)，使用起來(lái)一定程度上降低了舒適度；等等，久而久之也會(huì)間接波及健康。

篇2：樓盤建筑模型設(shè)計(jì)制作合同(增加樓體及戶型)

　　房地產(chǎn)模型設(shè)計(jì)制作合同(增加樓體及戶型)

　　委托方(甲方):*市*集團(tuán)有限公司

　　受托方(乙方):廣州市KM建筑模型有限公司

　　甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受該委托。甲乙雙方依照《中華人民共和國(guó)合同法》、《廣告管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,本著平等自愿、公平互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則,經(jīng)過(guò)雙方就本模型設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目充分協(xié)商,訂立以下合同條款,雙方保證嚴(yán)格遵照履行。

　　一、項(xiàng)目名稱:**項(xiàng)目模型增加樓體及戶型模型

　　二、制作比例及尺寸:(制作方案詳見附件)

　　1、在原有總體模型上增加1座、2座、11座、12座(共7棟建筑)采用實(shí)體制作

　　2、在原模型上增加2套平層戶型:1:25;沙盤尺寸:800mm×800mm;采用實(shí)體制作

　　三、合同費(fèi)用及付款方式:

　　1、總造價(jià):人民幣￥ 28000 元正(大寫: 貳萬(wàn)捌仟圓整)(含設(shè)計(jì)制作費(fèi)用、材料費(fèi)、底座價(jià)、稅金、一次性運(yùn)輸費(fèi)、差旅費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等全部費(fèi)用),在制作過(guò)程中如甲方提出進(jìn)行局部細(xì)微的修改,乙方應(yīng)按甲方要求進(jìn)行且不收取費(fèi)用。大面積的修改由雙方確認(rèn)修改工作量,確認(rèn)后支付相應(yīng)的修改費(fèi)用。

　　2、付款方式:

　　(1)簽訂合同后七日內(nèi)乙方收取總造價(jià)的40%作為預(yù)付款,模型制作完成甲方在廣州驗(yàn)收合格后由乙方運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)安裝完畢后支付余下總造價(jià)的55%,剩余5%為維護(hù)費(fèi)用和質(zhì)保金,m.dewk.cn在質(zhì)保期滿無(wú)質(zhì)量問(wèn)題予以返還。

　　(2)乙方收款前應(yīng)按甲方財(cái)務(wù)要求提供合法有效的發(fā)票,否則甲方有權(quán)拒付款項(xiàng),甲方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳或支票的方式予以支付;

　　(3)因甲方需求分多次安裝,乙方應(yīng)予以配合,甲方應(yīng)支付相應(yīng)的交通費(fèi)及運(yùn)輸費(fèi)用。

　　(4)乙方完成制作安裝后甲方需進(jìn)行布展、調(diào)整等工作時(shí),乙方不得拒絕,甲方負(fù)責(zé)乙方安裝人員的車費(fèi)、人工費(fèi)及食宿費(fèi)用,乙方應(yīng)出具相應(yīng)合理的票據(jù)給甲方,經(jīng)甲方審核合格,方可報(bào)銷。

　　四、模型制作工期及保修期:

　　1、模型制作和安裝工期:25天,工期應(yīng)從乙方收到甲方合同預(yù)付款及圖紙之第二日起計(jì)。

　　五、雙方責(zé)任:

　　1、甲方責(zé)任:

　　(1)向乙方提供與制作該模型相關(guān)的資料及圖紙;

　　(2)提供必要的協(xié)助義務(wù):建筑外立面定色、分色、圖紙的及時(shí)提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;

　　(3)應(yīng)按照本合同約定之"付款方式"支付各期款項(xiàng);

　　(4)如因甲方原因?qū)е虏糠帜Ｐ臀茨馨磿r(shí)完成的,甲方須于工期屆滿之日起十五天內(nèi)補(bǔ)充相關(guān)資料或于工期屆滿之日起十五天內(nèi)明確處理方案。

　　(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒絕驗(yàn)收建筑模型成品的,乙方所收甲方之預(yù)付款不予退回并且甲方仍須繼續(xù)向乙方付清余下制作費(fèi);

　　(6)模型成品經(jīng)甲方驗(yàn)收合格,因甲方原因未能按約定時(shí)間收貨的,甲方須先付清所有款項(xiàng)后再暫時(shí)將模型成品堆放在乙方現(xiàn)場(chǎng),如堆放時(shí)間超過(guò)30日的,乙方有權(quán)向甲方收取相應(yīng)的堆場(chǎng)費(fèi);

　　(6)無(wú)故拒絕接收模型,應(yīng)當(dāng)賠償乙方因此造成的損失與運(yùn)輸費(fèi)用;

　　2、 乙方責(zé)任:

　　(1)必須按甲方要求按時(shí)按質(zhì)按量完成建筑模型成品的制作工作;

　　(2)在制作過(guò)程中,對(duì)于模型規(guī)格、質(zhì)量、技術(shù)、效果、需嚴(yán)格按照甲方認(rèn)可的方案進(jìn)行制作,做到局部精細(xì)、整體和諧、層次分明、布局合理、色彩協(xié)調(diào)。

　　(3)應(yīng)對(duì)甲方提供的模型圖紙資料負(fù)責(zé)保密,并對(duì)模型尺寸和技術(shù)要求不隨意變動(dòng)。如模型不符合甲方的設(shè)計(jì)制作要求,或未經(jīng)甲方同意進(jìn)行變動(dòng),甲方有權(quán)拒收模型,乙方應(yīng)賠償由此造成的損失。

　　六、制作安裝程序

　　1、本合同簽訂之日起3天內(nèi)(已包含在總工期內(nèi)),乙方應(yīng)按本合同的具體要求,向甲方出具模型制作安裝計(jì)劃書,經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)后,乙方方可開始制作,在制作過(guò)程中乙方應(yīng)和甲方充分溝通,聽取甲方關(guān)于制作的意見;甲方應(yīng)指定專人對(duì)模型的制作項(xiàng)目進(jìn)行簽署及確認(rèn)工作,避免多頭指揮,延誤工作進(jìn)度。

　　2、在制作過(guò)程中,乙方應(yīng)對(duì)甲方的檢查提供方便,如甲方對(duì)乙方的制作不滿意,乙方應(yīng)予以修改,直到滿意為止;

　　3、模型制作初步完成,乙方應(yīng)通知甲方參與驗(yàn)收,如甲方對(duì)乙方的制作不滿意,乙方應(yīng)按甲方要求進(jìn)行修改。

　　4、雙方根據(jù)合同的約定和安裝計(jì)劃書進(jìn)行驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格,方可進(jìn)行安裝。

篇3：滯銷樓盤問(wèn)題小析:戶型設(shè)計(jì)

滯銷樓盤問(wèn)題小析--戶型設(shè)計(jì)

　　隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，房型越來(lái)越成為人們挑剔的焦點(diǎn)。一個(gè)成功的樓盤，設(shè)計(jì)是重中之重。

　　目前的滯銷住宅，房型設(shè)計(jì)不合理是空置的主要原因之一。當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種：

　　1、客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門多，無(wú)隱蔽空間；

　　2、客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；

　　3、客廳視野差，窗不應(yīng)正對(duì)墻面；

　　4、客廳的形狀不好或尺度不合理；

　　5、入戶無(wú)過(guò)渡空間；

　　6、餐廳面積過(guò)大或過(guò)小；

　　7、主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小；

　　8、戶內(nèi)交通線長(zhǎng)；

　　9、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無(wú)前室；

　　10、四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間；

　　11、功能分區(qū)不合理；

　　12、各功能空間面積比例不當(dāng)；

　　13、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

　　14、衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。

　　好房型，是消費(fèi)者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)。

　　首先，房型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。

一般說(shuō)來(lái)，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。

采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；寬度不應(yīng)小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房?jī)魧挾炔粦?yīng)小于1．5米，宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。

其次，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時(shí)期消費(fèi)；當(dāng)孩子長(zhǎng)大，有分室要求了，又是一種時(shí)期消費(fèi)；小孩子成家了，老夫妻需要適應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時(shí)期消費(fèi)。根據(jù)滿足適時(shí)、實(shí)際的需求，設(shè)計(jì)出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。