房屋經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)入門培訓(xùn)（3）

　　中介經(jīng)紀(jì)人法律地位及應(yīng)備法務(wù)知識(shí)，居間（中介）法律關(guān)系

　　1、中介定義：所謂中介服務(wù)，是指從事咨詢、經(jīng)紀(jì)和評(píng)估等項(xiàng)業(yè)務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)即是從事房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)和評(píng)估等項(xiàng)業(yè)務(wù)的活動(dòng)。

　　2、中介人法律地位

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指處于房地產(chǎn)市場(chǎng)買方和賣方之間的獨(dú)立的中間商.他們通過市場(chǎng)調(diào)研、咨詢服務(wù)、融通資金、廣告宣傳和公共關(guān)系等，為買賣雙方撮合成交,或者代替某一方買賣。他們的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)，就是居間或代理，如房地產(chǎn)廣告代理、經(jīng)銷代理、出租代理、估價(jià)代理、抵押代理、調(diào)房代理、過戶納稅代理、售后服務(wù)代理，等等。在居間活動(dòng)中，付出一定的勞務(wù)，待交易促成后，按照房地產(chǎn)商品的成本、價(jià)格或利潤(rùn)，向買賣雙方或單方收取規(guī)定比例或合同確定數(shù)額的勞務(wù)費(fèi)性質(zhì)的傭金。

　　（1）獨(dú)立性（主體性）：介乎權(quán)利主體和義務(wù)主體之間的獨(dú)立的權(quán)利主體，也是獨(dú)立的就業(yè)階層，并且有獨(dú)立的行業(yè)協(xié)會(huì)，具有自然人的權(quán)利能力和行為能力或法人資格。

　　（2）中介性：主要職責(zé)：居間買空賣空，其市場(chǎng)行為不是實(shí)物買賣行為，而是居間行為；必須兼顧買賣雙方的利益。

　　（3）有償性：在居間活動(dòng)中付出一定的勞務(wù)，單方或雙方收取勞務(wù)費(fèi)性質(zhì)的傭金。

　　3、中介人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

　　（1）應(yīng)如何介紹情況

　　（2）不介入雙方的意見標(biāo)示

　　（3）遵守委托協(xié)議的約定履行義務(wù)

　　4、中介與代理的區(qū)別

　　(1)什么是代理？

　　代理：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施的民事法律行為，被代理人對(duì)代理人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(2)中介與代理的區(qū)別：

　　代理人是以被代理人的名義從事民事法律行為。代理人只有以被代理人的名義從事民事法律活動(dòng)，才能為被代理人設(shè)定民事權(quán)利和民事義務(wù)。否則，不以被代理人的名義參與民事法律關(guān)系的，就是代理人自己的行為，其后果行為人承擔(dān)。這也是代理與經(jīng)紀(jì)、寄售的區(qū)別。行紀(jì)、寄售行為不要求經(jīng)紀(jì)人寄售人以委托人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)。

　　代理人在代理權(quán)限內(nèi)獨(dú)立為意思表示。（也即自己有一定的意思標(biāo)示）代理人的代理行為以代理權(quán)為依據(jù)，不得超越代理權(quán)，在代理權(quán)限內(nèi)，代理人可以自由為意思標(biāo)示。代理的這一特征之間別于居間、傳達(dá)等行為，居間人和傳達(dá)人只能轉(zhuǎn)述委托人的意思，無權(quán)為獨(dú)立的意思表示。只要不是故意，轉(zhuǎn)述人不賠。代理的法律后果歸于被代理人。

篇2：房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教程:選房考慮因素

　　房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教程：選房考慮因素

　　一、價(jià)格

　　購(gòu)買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對(duì)商品房的普遍感覺是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對(duì)于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。另一種情況是商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購(gòu)樓時(shí)，考慮得更多的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購(gòu)買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。

　　二、面積

　　購(gòu)買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。面積大小又與購(gòu)房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購(gòu)房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。

　　1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。

　　3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會(huì)造成浪費(fèi)，對(duì)于購(gòu)買某一種明確戶型的購(gòu)房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。

　　購(gòu)房者在購(gòu)房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)， 一定要在對(duì)使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：

　　1、總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。

　　2、其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。

　　三、地段：

　　開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。

　　一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。

　　四、交通

　　評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。

　　最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購(gòu)房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。

　　五、房型

　　隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購(gòu)樓時(shí)選擇的目標(biāo)。

　　功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室外、過道、陽臺(tái)（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。

　　現(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。

　　現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：

　　1）戶型逐步擴(kuò)大；

　　2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少?gòu)d的內(nèi)部交通功能；

　　3）適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性；

　　4）居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥；

　　5）高級(jí)住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層

　　都有有衛(wèi)生間。

　　六、朝向與樓層：

　　住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：

　　1 、朝向

　　任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房過程中，都有會(huì)注意到的到所購(gòu)住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。

　　良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常有利。

　　傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎瑬|西朝向?yàn)槠系姆块g為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。

　　2、層次

　　選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：

　　1）遮擋及采光情況

　　2）生活的便利程度

　　3）環(huán)境要求

　　4）家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況

　　5）住宅樓的總層數(shù)

　　一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。

　　七、采光、通風(fēng)與層高

　　采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。

　　選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會(huì)長(zhǎng)期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康都不利。

　　住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個(gè)要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝置通風(fēng)。

　　北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對(duì)使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。

　　八、居住環(huán)境

　　居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往

車輛或飛機(jī)的噪聲，會(huì)干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。

　　九、建筑質(zhì)量

　　在選購(gòu)商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。凡建成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建

　　成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購(gòu)住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。

　　十、物業(yè)管理狀況

　　安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營(yíng)造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。

　　購(gòu)房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。在商品房預(yù)售階段，購(gòu)房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等。如果所購(gòu)買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會(huì)直接到該小區(qū)去實(shí)地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。

　　十一、開發(fā)商實(shí)力

　　在購(gòu)買房產(chǎn)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。具體到購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者一般采用一問、二看、三考察的方法。

　　1、詢問房產(chǎn)公司的主管部門。

　　購(gòu)房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時(shí)間、開發(fā)的項(xiàng)目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時(shí)，會(huì)考慮購(gòu)買該公司的商品房。

　　2、觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。

　　按照通常的時(shí)常規(guī)則，勢(shì)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對(duì)消費(fèi)者，還是對(duì)其他供貨單位，都有良好的信譽(yù)。

　　3、考察已開發(fā)的住宅區(qū)。

　　購(gòu)房者會(huì)到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。一般會(huì)先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費(fèi)是否合理。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。

　　十二、其它考慮因素

　　除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。

篇3：房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教程:影響房地產(chǎn)價(jià)格因素

　　房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教程：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。

　　要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

　　1、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格

　　2、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時(shí)期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。

　　3、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。

　　4、某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來。至于他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)必須借助科學(xué)的估價(jià)方法，但又不是簡(jiǎn)單地套用某些計(jì)算公式就能解決。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨(dú)立的，但在分析某一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)是假定其他因素不變的，雖然實(shí)際生活中不可能不變。

　　一、供求狀況

　　供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：

　　1、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　2、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　3、全國(guó)本類房地產(chǎn)總的供求狀況

　　4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況

　　由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

　　二、自身?xiàng)l件

　　房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：

　　1、位置

　　各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對(duì)于商業(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對(duì)于營(yíng)造別墅則是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。

　　房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。

　　二、自身?xiàng)l件

　　2、地質(zhì)

　　不同類型的建筑物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。

　　3、地形地勢(shì)

　　地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　4、土地面積

　　同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場(chǎng)若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的價(jià)格會(huì)大大高于較小面積土地的價(jià)格。相反，如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。

　　5、土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。土地形狀有正方形、長(zhǎng)方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。

　　6、日照

　　日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價(jià)格與日

照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。

　　7、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力

　　一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。

　　8、氣溫、濕度、降水量

　　這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。地勢(shì)雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力就大。

　　9、天然周期性災(zāi)害

　　凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價(jià)格要高于其他土地。

　　10、建筑物外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。

　　11、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等

　　三、環(huán)境因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：

　　1、聲覺環(huán)境

　　噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。

　　2、大氣環(huán)境

　　房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。

　　3、水文環(huán)境

　　地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響

　　4、視覺環(huán)境

　　房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有影響

　　5、衛(wèi)生環(huán)境

　　清潔衛(wèi)生情況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響

　　四、人口因素

　　房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。

　　1、人口數(shù)量

　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國(guó)而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。

　　2、人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化。人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。如果一個(gè)地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。

　　3、家庭規(guī)模

　　是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起需用住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

　　五、經(jīng)濟(jì)因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)（特別是建筑材料價(jià)格），建筑人工費(fèi)，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。

　　1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。

　　2、物價(jià)

　　房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。

　　就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從一段較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。

　　3、居民收入

　　通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

　　六、社會(huì)因素

　　1、政治安定狀況

　　政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會(huì)動(dòng)蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　2、社會(huì)治安程度

　　社會(huì)治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　3、房地產(chǎn)投機(jī)

　　房地產(chǎn)投機(jī)，簡(jiǎn)言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤(rùn)的行為。

　　一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；

　　起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購(gòu)，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)候，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房

地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

　　4、城市化

　　一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　七、行政因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。

　　1、土地制度

　　土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。

　　2、住房制度

　　住房制度與土地制度一樣，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的。實(shí)行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。

　　4、特殊政策

　　在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃

　　這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。

　　具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。

　　6、稅收政策

　　直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　7、交通管制

　　某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對(duì)另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　八、心理因素

　　心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：

　　（1）購(gòu)買或出售心態(tài)；

　　（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；

　　（3）時(shí)尚風(fēng)氣；

　　（4）接近名家住宅心理；

　　（5）講究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；

　　（6）講究風(fēng)水；

　　（7）價(jià)值觀的變化。

　　九、國(guó)際因素

　　國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè)

　　1、經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　2、軍事沖突情況。

　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威

　　脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。

　　3、政治對(duì)立狀況。

　　如若國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、

　　終止往來等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

　　4、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況

　　這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。

　　十、其它因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。