都匯花園2期營銷執(zhí)行書
前言
在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場化的今天,為了使都匯花園2期能在羊西線這百花爭艷,百舸爭流的競爭環(huán)境中,占據(jù)絕大部份市場空間,本公司本著以市場為起點(diǎn),以消費(fèi)者的需求為中心,以整體市場營銷為手段,達(dá)到開發(fā)商從用戶的滿足中獲取豐厚利潤的目的,特此針對(duì)都匯花園對(duì)該區(qū)域市場進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對(duì)都匯花園2期的營銷進(jìn)行策劃安排。
**代理作為成熟的專業(yè)營銷策劃公司,深知與業(yè)主合作過程中自身責(zé)任重大,不敢絲毫懈怠,公司上下無論是案前準(zhǔn)備還是案中銷售,都將兢兢業(yè)業(yè),以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。
在此,謹(jǐn)向貴公司給予我們這樣的機(jī)會(huì)表示由衷感謝!
**物業(yè)代理
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第一部份 市場篇
在現(xiàn)今激烈的市場競爭中,市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。為了提高都匯花園銷售,我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊(duì)伍,針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。
一、本案及周邊市場情況的調(diào)查
對(duì)此市場情況的調(diào)查目的是:為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)都匯花園的潛在市場和潛在需求量,掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。
1、市場中的需求情況
A、消費(fèi)者的承受力
從對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查看出,在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費(fèi)者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族,個(gè)體經(jīng)商者和政府部門工作的一般干部,都有一定的經(jīng)濟(jì)支配能力。一般可支配的購房首付款在5-10萬元之間(7成20年按揭),住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。
B、本案的目標(biāo)市場情況
三室二廳雙衛(wèi)130-150平方米和二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80-100平方米的戶型,基本符合目前市場消費(fèi)者的消費(fèi)需求。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來看,都匯花園完全能控制在5-10萬元之間。
2、主要競爭對(duì)手情況
香榭名苑:一期雖然是多層,但其銷售情況十分理想,在沒有現(xiàn)場售樓部的情況下也銷售完畢,在市場上留下了較好的口碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,加之對(duì)面就有金牛區(qū)投資修建的一個(gè)金牛廣場,占地20畝,無形中提高了香榭名苑的價(jià)值,與都匯形成了強(qiáng)烈的競爭對(duì)比。目前,2期銷售100余套,最近將有強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)。
二、價(jià)格的調(diào)查
1、影響本案價(jià)格的有利因素
A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少
物以稀為貴,近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱化階段,可開發(fā)利用的土地較少,土地由98年的50萬元/畝猛增到100多萬元/畝。
B、房市逐步上升
在眾多開發(fā)商的努力下,該區(qū)域的房價(jià)略有上升,且新開盤項(xiàng)目特別多,在市場上造成了羊西線的房市景氣的印象。
C、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境
如占地20余畝的金牛廣場;羊西線三環(huán)外的綠色長廊,創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動(dòng),為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。
2、影響本案價(jià)格的不利因素
A、競爭白熱化
為了搶奪市場,"錦城苑"尾盤每平方米降價(jià)400-600元, "綠楊新村"以2088元/m2起價(jià),"新天地"進(jìn)行變相降價(jià),贈(zèng)送裝修等,引起了強(qiáng)烈反響。
B、市場的價(jià)格情況
名 稱 | 最低單價(jià) （元/M2） | 最低總價(jià) （萬元） | 最高單價(jià) （元/M2） | 最高總價(jià) （萬元） | 優(yōu)惠幅度 |
香榭名苑 | 2050 | 24 | 3010 | 38 | 按揭2%優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5% |
格林花園 | 2580 | 40 | 3300 | 100 | 一次性優(yōu)惠5% |
錦城花園 | 3680 | 80 | 4130 | 133 | 一次性優(yōu)惠7% |
金都花園 | 2530 | 22 | 3080 | 62 | 一次性優(yōu)惠5% |
天鵝星座 | 2680 | 35 | 3680 | 80 | 一次性優(yōu)惠5% |
三、調(diào)查結(jié)論
通過以上的調(diào)查和研究,我們不難發(fā)現(xiàn),本案所面臨的市場特征:
1、市場競爭空前激烈
羊西線"餐飲娛樂一條街"的繁榮,帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境.因此,各開發(fā)商也都瞄準(zhǔn)了這一福地,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出"你爭我奪搶地盤"的情勢(shì)。主要樓盤有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園、新天地等。因此,抓住消費(fèi)群,減低個(gè)案的空置率,回收資金就成為各案最重視的問題。也就造成了各案出新招,爭搶消費(fèi)群的激烈競爭格局。
2、市場供大于求
隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟,土地使用率的日益減少,在同等大小的土地上能創(chuàng)造出更多的使用率,從而創(chuàng)造更大的利潤空間已經(jīng)成為各地產(chǎn)開發(fā)商必然考慮的問題。而電梯公寓的出現(xiàn)無疑是給每一個(gè)開發(fā)商注入一劑新的利潤強(qiáng)心針。猶其在成都一、二環(huán)路內(nèi),寸土寸金的形勢(shì)下,大量的電梯公寓像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來,確實(shí)在有限的土地上創(chuàng)造出更多的利潤空間,但與此同時(shí)也加大了空置率。因此,如今的房地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴(yán)重。
3、消費(fèi)者對(duì)電梯公寓的青睞程度不高
雖說電梯公寓近年來大量出現(xiàn),但是它必競屬于一個(gè)新事物,不論其發(fā)展多快,新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面,且價(jià)格比多層住宅偏高,加之消費(fèi)者長期以來的居住習(xí)慣,使其大部分對(duì)電梯公寓"僅遠(yuǎn)觀而不敢褻玩焉。"
電梯公寓優(yōu)勢(shì)分析:
a、節(jié)約用地(生命力所在),電梯公寓層數(shù)的增加,小區(qū)建筑容積率成正比提高,且住宅占地與總用地之比的下降,可獲得較多的空地用以布置公共活動(dòng)場地及環(huán)境綠化,從而很好保持了一、二期的整體性及"休閑"的主題。
b、電梯公寓是更高級(jí)的一種居家形式。
c、電梯公寓帶來的方便性、舒適性非常多,尤其對(duì)有老人的家庭,可謂物有所值。
d、電梯公寓視野開闊,位居高層的更能免受噪音與灰塵的困擾,呼吸清新的空氣。
e、電梯公寓可令物業(yè)管理得以升級(jí),是今后的發(fā)展方向,不易過時(shí)。
f、電梯公寓在建筑結(jié)構(gòu)上質(zhì)量要求更高,經(jīng)久耐用。
g、目前,電梯成本不斷在降低,質(zhì)量也有大大的提高,有完善的售后服務(wù)體系作保證。
h、目前,電梯公寓的公攤經(jīng)過精心設(shè)計(jì)都較小,物管費(fèi)也不算高,更有備用發(fā)電機(jī)組來保證用電。
i、有效地提高了容積率
j、最大程度地展現(xiàn)了綠化空間,給人以輕松的感覺
k、窗景的均好性照顧得較全面,臨街面樓房與內(nèi)部樓房差異明顯
l、局部底層架空處理令社區(qū)層次更為豐富,通透性更強(qiáng)
m、與一期的聯(lián)結(jié)部份過渡較好,保持了中心花園的完整性
電梯公寓劣勢(shì)分析:
a、電梯設(shè)施在住宅造價(jià)中所占的比例高達(dá)5%-10%,為提高電梯運(yùn)行效率,一般著眼于減少電梯數(shù)量,增加客量來進(jìn)行設(shè)計(jì),易導(dǎo)致平均每戶公共交通面積指標(biāo)比較高。
b、公攤率較高,變相增加了價(jià)格。
c、電梯公寓相對(duì)多層磚混成本偏高,同一區(qū)域環(huán)境內(nèi)不如買多層實(shí)惠。
d、物業(yè)管理費(fèi)用增多。
e、對(duì)電梯使用及質(zhì)量存在疑慮,長遠(yuǎn)的憂慮有維修費(fèi)方面、更新?lián)Q代費(fèi)用方面及日常供電方面。
g、成都屬于傳統(tǒng)消費(fèi)城市,人們通常覺得電梯公寓不太可靠和熟悉,從而在心理上不接受,引起電梯公寓的滯銷。
第二部分 營銷篇
通過專業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查,以及我們對(duì)市場調(diào)查的研究和分析,在符合市場規(guī)律的前提下,我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨,特?cái)M定出以下適合都匯花園的營銷計(jì)劃:
一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析
1、優(yōu)勢(shì)
A、地段好
對(duì)成都略有了解的人都知道,南門和西門是較理想的居家之地,且"南門住富人,西門住貴人"的說法廣為流傳,加之成都市規(guī)劃建設(shè)"西延線餐飲娛樂一條街",使西門成了居家的黃金地段。
B、社區(qū)成熟
都匯花園本身地處西門福地,周邊環(huán)境配套已經(jīng)較為成熟,而成都市西延線因市政規(guī)劃建設(shè)"餐飲娛樂一條街",創(chuàng)出"吃"的文化,同時(shí)也帶動(dòng)了其它的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
C、整體規(guī)模
雖然羊西線競爭樓盤眾多,但僅從小區(qū)整體規(guī)模上來說,都匯花園占地70畝,在此地段中的主要樓盤中,格林花園占地43畝,天鵝星座占地45畝,潮蓉花園占地32畝,而桂香庭院僅占地16畝,只有錦城花園、金都花園和香榭名苑能與本案相提并論。因此,本案在規(guī)模上占有一定優(yōu)勢(shì)。
D、戶型優(yōu)勢(shì)
都匯一期就以"戶型好"著稱,從都匯二期的戶型設(shè)計(jì)上來看,較之于一期更加完善,戶型多樣化,更加符活市場需要。
2、劣勢(shì)
(1)、現(xiàn)羊西線房地產(chǎn)銷售進(jìn)入相對(duì)疲軟期
由于媒體前段時(shí)間對(duì)羊西線房地產(chǎn)開發(fā)的過度熱炒,使購房者的熱情大大的消耗,房產(chǎn)銷售進(jìn)入規(guī)律性的相對(duì)低潮期, 羊西線各處的樓盤銷售均未出現(xiàn)火爆場面,而是處于相對(duì)平靜的局面,說明客戶的購買行為已趨理性。
(2)、羊西線樓盤競爭加劇,本項(xiàng)目無明顯獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
A、由于羊西線受前期過度炒作,眾多開發(fā)商盲目上馬開發(fā),使羊西線的房地產(chǎn)開發(fā)處于相對(duì)供過于求,又因大部分開發(fā)項(xiàng)目的定位較重疊,如本項(xiàng)目與香榭名苑、新天地、綠楊新村等重疊,個(gè)性優(yōu)勢(shì)不明顯,而受制于市場的影響,不能獨(dú)立于市場,從而占領(lǐng)市場。
B、本項(xiàng)目雖然位置相對(duì)較優(yōu),但是價(jià)格在目前來說,也是較為偏高的,如香榭名苑2500元/M2(均價(jià)),綠楊新村2380元/M2(均價(jià))等,從而抵消了位置優(yōu)勢(shì)。
(3)、價(jià)格競爭的雛形漸顯,壓力加大。
由于羊西線樓盤處于相對(duì)滯銷期,不排除個(gè)別項(xiàng)目有降價(jià)打開市場的想法,從而有可能進(jìn)一步引發(fā)"價(jià)格戰(zhàn)"。
因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目取得土地的成本不同,而市場定位偏于統(tǒng)一,市場份額極小,若無對(duì)未來市場有極大把握,市場風(fēng)險(xiǎn)很大。相信眾多的開發(fā)商都在尋找出路,如前期綠楊新村打出2088元/M2,潮蓉花園20**元/M2,價(jià)格競爭雛形漸顯,誰抓住機(jī)會(huì),誰就有成功的把握。這對(duì)本項(xiàng)目的壓力不言而喻。
(4)、本項(xiàng)目價(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)。
購房戶最終的購買行為要以付款為標(biāo)準(zhǔn), 而影響其購買行為的原因是多種多樣的,其中最為關(guān)鍵的就是價(jià)格。由于羊西線客戶的經(jīng)濟(jì)狀況只能是中等偏上,無南門區(qū)域的客戶實(shí)力雄厚。他們對(duì)相同區(qū)域,相同面積的房屋,多出的幾萬元還是相當(dāng)在乎的,他們還沒有對(duì)這幾萬元有視若玩物的心態(tài)。
如何摸準(zhǔn)客戶與市場對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可的價(jià)格呢?這只有在實(shí)際的工作中去盡快把握,摸準(zhǔn)市場脈搏和客戶心理,制定合理市場單價(jià),才是打開市場,盤活樓盤的關(guān)鍵所在。
(5)、現(xiàn)場渲染力不夠,業(yè)務(wù)訴求力相對(duì)較弱。
縱然廣告再好,而銷售的最終完成是由售樓部來完成的,來客再多,如果售樓人員不能留住客戶,抓住客戶,動(dòng)用合理手段,促成銷售,那么所做的一切都是無效的。所以應(yīng)該多從來訪客戶中發(fā)現(xiàn)客戶,分析客戶,討論客戶,從而抓住客戶。提高來訪客戶的簽單率,是提高售房率的關(guān)鍵所在。
但是,現(xiàn)階段這方面工作做得還不是太完善,這極大的影響了本項(xiàng)目的銷售。
(6)、本項(xiàng)目處于外化成區(qū)域所帶來的影響
由于本項(xiàng)目處于外化成區(qū)域,無戰(zhàn)旗小區(qū)的良好居家氛圍,另外,本項(xiàng)目地理位置居于小區(qū)的中部,廣告標(biāo)識(shí)不明顯,客戶不易尋找和發(fā)現(xiàn),也影響售房。
(7)、無羊西線引導(dǎo)性廣告宣傳
因?yàn)檠蛭骶€受有關(guān)規(guī)定的限制,廣告形象的宣傳受到極大地限制,不能在羊西線樹立廣告看板等,使客戶的來訪十分不便,從而影響售房。
(8)、無樣板房展示
樣板房在售樓中的影響不言而喻。沒有它,對(duì)樓盤的影響是十分明顯地,所以應(yīng)盡快完善這項(xiàng)工作,使之能更好的為售樓服務(wù)。
(9)、一期工程的質(zhì)量問題,減低老客戶介紹新客戶熱情,影響銷售。
本來二期的售房可以動(dòng)用一期的老客戶,利用他們的良好口碑,提高二期的售房,但十分遺憾的是,由于一期的工程質(zhì)量問題,使這方面的優(yōu)勢(shì)盡失。
二、營銷目標(biāo)
1、通過我們的策劃和努力,將完成如下目標(biāo)(見圖表)
年月 | 套數(shù) | 金額(萬元) |
20**年1月 | 20 | 636 |
20**年2月 | 20 | 636 |
20**年3月 | 20 | 636 |
20**年4-10月 | 260 | 8268 |
合計(jì) | 320 | 2734.8 |
B、均以均價(jià)2650元/平方米計(jì)算
C、20**年12月底,完成85%
D、20**年3月底,完成90%
2、在保證貴公司最大利益和符合市場消費(fèi)者的消費(fèi)要求的前提下,提高銷售單價(jià),爭取最大的利潤空間;
3、承接一期銷售,努力使二期銷售得更為火爆,從而樹立企業(yè)概念品牌,提高企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
4、樓盤均價(jià)以2650元/m2計(jì),報(bào)價(jià)范圍2650元-2760元/m2,由代理公司自行掌握,靈活處理。
三、對(duì)二期價(jià)格的建議
通過我們對(duì)市場的調(diào)查研究和分析,為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn),我們建議采用低開高走的策略,均價(jià)以2650元/M2計(jì),在行情看漲后,爭取均價(jià)達(dá)到2750元/M2。
四、營銷戰(zhàn)術(shù)
1、全面攻擊戰(zhàn)術(shù)
房地產(chǎn)的宣傳,多以報(bào)紙和電視的形式作為宣傳的手段,但大多以報(bào)紙為主,這是由于報(bào)紙的廣告費(fèi)用相對(duì)較低,覆蓋面廣;對(duì)于都匯的宣傳,我們同樣以報(bào)紙的形式作為主要宣傳手段,但是因報(bào)紙所占版面有限,內(nèi)容必須簡單,主要達(dá)到一種醒目,引人注意的效果,且色澤較為單一,所以我們選用夾報(bào)為附的形式來拓寬宣傳廣度,夾報(bào)與報(bào)紙相比,版面安排較自由,內(nèi)容的多少具有一定的主觀性,色澤較為鮮艷,費(fèi)用也較正規(guī)報(bào)紙低,且覆蓋面與報(bào)紙同樣廣;要使消費(fèi)者知道一項(xiàng)產(chǎn)品,并對(duì)其產(chǎn)生一種購買的欲望,不僅因?yàn)樵摦a(chǎn)品本身有一定的優(yōu)勢(shì),更重要的是在對(duì)該產(chǎn)品的宣傳上不僅要使消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品產(chǎn)生興趣,而且要達(dá)到一種所謂的強(qiáng)制記憶的效果。因此,以分片區(qū)連續(xù)性派發(fā)傳單或海報(bào)的形式加深宣傳深度,是我們使消費(fèi)者達(dá)到強(qiáng)制記憶的一種最佳方式。這就是一而再,再而三的加深消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的印象。
2、短兵相接戰(zhàn)術(shù)
即利用現(xiàn)場有親切感的接待中心,和精致的樣板屋、氣派的戶外看板等來吸引參觀的目標(biāo)消費(fèi)者,并使其感受到深刻的感染。接待人員要能力強(qiáng),經(jīng)驗(yàn)豐富,并熟悉市場的業(yè)務(wù)員留守現(xiàn)場,并加強(qiáng)追蹤、訪問作業(yè),形成高度的營銷網(wǎng)絡(luò)。
目的:使銷售人員掌握項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)、競爭對(duì)手狀況、國家相關(guān)政策、按揭知識(shí)及相應(yīng)銷售技巧。
內(nèi)容:1、人員培訓(xùn)模式
人員配備以專案模式進(jìn)行,由專案經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé),主持日常銷售工作,統(tǒng)轄副專案和三個(gè)業(yè)務(wù)小組。
4、客戶管理系統(tǒng)
a、電話接聽記錄表
b、新客戶登記表
c、客戶管理系統(tǒng)三(附表:老客戶登記表)
d、客戶管理系統(tǒng)四(附表:銷售日統(tǒng)計(jì)表)
e、客戶管理系統(tǒng)五(附表:銷售周統(tǒng)計(jì)表)
f、客戶管理系統(tǒng)六(附表:月報(bào)表)
g、客戶管理系統(tǒng)七(附表:已交成客戶檔案)
h、客戶管理系統(tǒng)八(附表:應(yīng)收帳款控制)
五、近期工作重點(diǎn)及具體操作方法
(1)、突出小套型的優(yōu)勢(shì),重點(diǎn)突出小套型的銷售
以小套型在羊西線樓盤中打出一片聲勢(shì),制造本項(xiàng)目的市場熱度,達(dá)到烘托市場氣氛,帶動(dòng)全案銷售的良好狀態(tài)。::根據(jù)我們的調(diào)查了解,現(xiàn)羊西線樓盤中以小套型為主打的還不是太多,市場處于相對(duì)空白點(diǎn),從這方面著手,應(yīng)較易于打開局面,形成局部熱賣,從而提升整體項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度,達(dá)到良好的促銷效果。
(2)、改進(jìn)售樓部形象以全新面貌示人。
售樓部是項(xiàng)目的形象,公司的臉面,如果沒有良好地形象展示,就不能激發(fā)客戶的購房激情,也不能展示公司的面貌,影響售樓進(jìn)度。
所以,要加強(qiáng)售樓部的形象展示,讓客戶一踏進(jìn)售樓部就能被吸引,被征服,從售樓部中能體會(huì)本項(xiàng)目精神,喜愛和接受本項(xiàng)目。
(3)、廣告與銷售的統(tǒng)一。
由于本公司前期一直在做本項(xiàng)目的廣告宣傳,對(duì)本項(xiàng)目的有關(guān)情況十分了解,如果能與銷售結(jié)合起來,將把一線客戶的情況及時(shí)反饋,以便于及時(shí)調(diào)整廣告思路,迎合市場,使廣告更加貼切客戶,從而使廣告的吸引力更強(qiáng),進(jìn)一步提高售房率。
(4)、掌握羊西線的相關(guān)情況,資源共享。
由于本公司在羊西線分別代理有四個(gè)樓盤:香榭名苑、新天地、天鵝星座和都匯花園,客戶資源十分充足,對(duì)羊西線的有關(guān)情況也較了解,本著"資源共享"的原則,將合理的使用這些資源,從而提升售房率。
篇2：公司市場經(jīng)營部嚴(yán)格執(zhí)行營銷人員日?qǐng)?bào)表通知
公司關(guān)于市場經(jīng)營部嚴(yán)格執(zhí)行營銷人員日?qǐng)?bào)表的通知
z建[20**]第18號(hào)文
各部門、辦事處、分公司、項(xiàng)目部：
新年新氣象，新年新打算，在即將迎來春暖花開的日子里，根據(jù)集團(tuán)公司“五年規(guī)劃”，為了確保年度計(jì)劃的完成，經(jīng)市場經(jīng)營部研究，特制定《市場經(jīng)營部營銷人員日?qǐng)?bào)表》，已報(bào)總裁審閱、批準(zhǔn)，由市場經(jīng)營部堅(jiān)決執(zhí)行，行政人事部監(jiān)督。
自二零一四年二月二十二日起，市場經(jīng)營部人員須嚴(yán)格按照《市場經(jīng)營部營銷人員工作日?qǐng)?bào)表》來記錄、展開及上報(bào)工作，堅(jiān)持每日記錄，每周上報(bào)至市場經(jīng)營部副經(jīng)理王海蕓處。
附件z建[20**]第18號(hào)文附件 z建設(shè)公司營銷人員工作日?qǐng)?bào)表.doc
zz建設(shè)集團(tuán)有限公司
二零一四年二月二十二日
篇3：別墅項(xiàng)目特殊性對(duì)營銷執(zhí)行要求
別墅項(xiàng)目的特殊性對(duì)營銷執(zhí)行的要求
本項(xiàng)目總建筑面積76余畝，其規(guī)模與操作難度同周邊別墅開發(fā)的所有樓盤大致相同，必采用全新的營銷模式和營銷手法進(jìn)行宣傳推廣；本項(xiàng)目還有以下幾方面特征，在營銷中必需進(jìn)行針對(duì)性考慮：（1）總體量不大，但總產(chǎn)值大，需創(chuàng)造社會(huì)關(guān)注度極大化，擴(kuò)張客戶源；（2）開發(fā)周期短，進(jìn)行品牌創(chuàng)造和服務(wù)營銷雙重模式；（3）資金需求量大，控制銷售速度、回款速度和目標(biāo)利潤之間關(guān)系。