市場(chǎng)類商鋪類型

市場(chǎng)類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照投資形式是零售還是批發(fā)劃分，也可以按照市場(chǎng)類建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，下面就按照所述三種分類方式對(duì)市場(chǎng)類商鋪進(jìn)行分類。

1、按照商品的復(fù)合度劃分
按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。
需要指出的是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 。
就綜合市場(chǎng)來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力有要求。

2、按照建筑形式劃分
市場(chǎng)類商鋪按照建筑形式可以分為無(wú)建筑地面商鋪、單層市場(chǎng)商鋪和多層市場(chǎng)商鋪。無(wú)建筑地面商鋪，指蔬菜批發(fā)、糧油批發(fā)等類市場(chǎng)，并無(wú)商業(yè)建筑，而是將市場(chǎng)里面的地塊按照需求租給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者以運(yùn)輸商品的機(jī)動(dòng)車等直接作為交易設(shè)施；單層市場(chǎng)商鋪，指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)里面的商鋪；多層市場(chǎng)商鋪?zhàn)匀恢附ㄖ问綖槎鄬咏ㄖ氖袌?chǎng)里面的商鋪。
地面商鋪和單層市場(chǎng)里面的商鋪經(jīng)營(yíng)的商品主要是糧食、蔬菜等類日常生活用品，所以這類商鋪的租金往往比較低，而且基本上都是由市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商、管理商投資建設(shè)，并統(tǒng)一出租或收取交易管理費(fèi)的方式進(jìn)行管理。該種商鋪對(duì)于個(gè)人商鋪投資者來(lái)講，投資價(jià)值不大。
多層市場(chǎng)商鋪，因商鋪所處樓層的不同，存在租金水平和價(jià)值的顯著區(qū)別，所以商鋪投資者在投資判斷時(shí)有必要搞清楚不同樓層、不同位置商鋪的合理價(jià)格。實(shí)際上，一層商鋪的價(jià)值和二層、三層、地下一層商鋪的價(jià)值不同，租金也會(huì)有很大的區(qū)別。

3、按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分
市場(chǎng)類商鋪，也可以象本書(shū)第一章中商鋪的分類方式，分為鋪面商鋪和市場(chǎng)里面的鋪位兩類。鋪面商鋪和鋪位的區(qū)別在第一章中已經(jīng)進(jìn)行了比較，在此只簡(jiǎn)單說(shuō)明。
市場(chǎng)類商鋪，除地面商鋪為鋪面形式外，其他商鋪基本上都屬于鋪位形式，較少鋪面形式。

篇2：商鋪形式類型

　　商鋪的形式類型

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對(duì)商鋪投資進(jìn)行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究。

　　1、 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類

　　（1）商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

　　商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

　　與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營(yíng)者都面臨損失。

　　（2）市場(chǎng)類商鋪

　　在這里，我們所說(shuō)的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。

　　市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

　　（3）社區(qū)商鋪

　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。

　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

　　（4）住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　（5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　（6）商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

　　（7）交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。

　　2、按照投資價(jià)值分類

　　商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。

　　（1）"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

　　（2）"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。

　　需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問(wèn)要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過(guò)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

　　關(guān)于商鋪投資價(jià)值的掌控問(wèn)題，本書(shū)將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門(mén)介紹。

　　（3）"便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫(xiě)字樓里、寫(xiě)字樓周邊等地方的、補(bǔ)

充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫(xiě)字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤(pán)股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門(mén)"來(lái)形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門(mén)對(duì)其進(jìn)行介紹。

　　（4）專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　　（5）其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過(guò)上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門(mén)面，可開(kāi)設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。

　　（1）唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無(wú)可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。

　　（2）商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

　　鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

　　（3）營(yíng)業(yè)時(shí)間差異

　　鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過(guò)九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　　（4）行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異

　　鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門(mén)可羅雀的情況屢見(jiàn)不鮮。

　　（5）物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異

　　對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說(shuō)了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。

　　（6）物業(yè)出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來(lái)租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　　（7）投資風(fēng)險(xiǎn)差異

　　時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說(shuō)到底就是鋪位的過(guò)熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過(guò)程讓人看到了"錢(qián)"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開(kāi)張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬(wàn)元炒到了目前的50萬(wàn)元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說(shuō)鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。

　　另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

　　（8）炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過(guò)少無(wú)法炒，量過(guò)大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

篇3：社區(qū)商鋪類型

　　社區(qū)商鋪的類型

　　我們?cè)诘谝徽轮性?jīng)按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這實(shí)際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的。

　　社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無(wú)疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤(pán)活躍股"。

　　市場(chǎng)類商鋪

　　市場(chǎng)類商鋪的類型

　　市場(chǎng)類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。 按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。

　　需要指出的是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 。

　　就綜合市場(chǎng)來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力有要求。

　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

　　（1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)

　　規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。

　　比如，同樣是電子市場(chǎng)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場(chǎng)，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的"億客隆南城電子總匯"則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費(fèi)市場(chǎng)需求的差別。

　　不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差別很大，當(dāng)然贏利能力也會(huì)差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

　　經(jīng)營(yíng)同樣商品的專業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售的投資形式對(duì)其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，其規(guī)模約1萬(wàn)平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對(duì)于辦公用品零售來(lái)講一定是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　（2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。

　　步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。

　　（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)

　　專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。

　　（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。

　　▲ 投資回收形式

　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。

　　比如，東方家園、英國(guó)百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專營(yíng)家居建材用品的專業(yè)市場(chǎng)，這類專業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。

　　需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。

　　綜合市場(chǎng)的特點(diǎn)

　　（1）綜合市場(chǎng)規(guī)模的特點(diǎn)

　　綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型影響比較大，但賽睿顧問(wèn)認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本可以打造出一個(gè)具有市場(chǎng)影響力的專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開(kāi)發(fā)商在綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問(wèn)題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問(wèn)題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問(wèn)題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有很高要求，設(shè)計(jì)師不可以簡(jiǎn)單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。

　　北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)屬于綜合市場(chǎng)類型，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場(chǎng)定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場(chǎng)。鑒于經(jīng)營(yíng)的商品種類龐雜，管理商對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了合理功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬2米左右的主通道和寬1.3米左右的輔助通道連通。萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)計(jì)比較擁擠，但這種擁擠的設(shè)計(jì)方式還是比較符合目標(biāo)消費(fèi)者的需求。

　　萬(wàn)通的規(guī)劃設(shè)計(jì)解決的大多數(shù)是"小商品"的零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐罚酝ǖ啦恍枰珜挘锩嬉部梢該頂D一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營(yíng)其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。

　　（3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)

　　綜合市場(chǎng)的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營(yíng)的商品的類別及經(jīng)營(yíng)的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場(chǎng)推廣。

　　（4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。

　　▲ 投資回收形式

　　大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷售的方式。

　　投資策略

　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪不少出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況看，無(wú)論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模

、市場(chǎng)策略、管理運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過(guò)程中，投資者必須對(duì)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。

　　綜合市場(chǎng)外部的市場(chǎng)條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來(lái)自該綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的影響不是很大。與專業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

　　個(gè)人商鋪投資者在投資過(guò)程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。