某商鋪招商方案
第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
一、整體商業(yè)定位
商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定！最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研??！
二、項(xiàng)目主題概念提煉
商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。
商鋪招商方案主題一：“城市客廳”——人氣
業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運(yùn)營(yíng)管理水準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)商獨(dú)具匠心的開(kāi)發(fā)思路，將成為惠州市的“城市客廳”，成為人們休閑購(gòu)物心之所向的地方。項(xiàng)目所處的麥科特大道，是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無(wú)論是現(xiàn)狀，還是遠(yuǎn)景規(guī)劃，都是廣州當(dāng)之無(wú)愧的“城市客廳”，并成為展示惠州新形象的一個(gè)窗口。風(fēng)尚國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)無(wú)疑將帶動(dòng)本片區(qū)甚至整個(gè)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。
商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場(chǎng)”——氛圍
城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場(chǎng)、疊級(jí)樹(shù)池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風(fēng)格雕塑、休閑廣場(chǎng)等，景觀豐富，彰顯從容與健康。
同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。
商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力
三、商業(yè)功能定位
打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)，以此來(lái)滿足惠州市中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。
隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂(lè)、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：
功能內(nèi)容
百貨珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子
超市日常生活用品
餐飲冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館
娛樂(lè)小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球
休閑書店、音樂(lè)城、文化廊、水族館
服務(wù)美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健
修理家電維修
商務(wù)商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金
對(duì)于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡(jiǎn)潔式、休閑式為主，主要是為了實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的購(gòu)物人群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。
四、商鋪布局及銷售方式建議
方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布
1）布局方式
對(duì)各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。
業(yè)態(tài)分布表
樓層業(yè)態(tài)
一樓眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣
二樓主題性專賣店
三樓主題性專賣店
四-六樓外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場(chǎng)娛樂(lè)城、休閑中心
2）特點(diǎn)
以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營(yíng)面積要求也將比較高。這樣便于提升風(fēng)尚國(guó)際商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營(yíng)戶較多而出現(xiàn)的無(wú)序和混亂。由于風(fēng)尚國(guó)際的樓盤素質(zhì)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進(jìn)主力店的做法容易實(shí)現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。
但這種經(jīng)營(yíng)格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。我們將對(duì)此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。
方法二：分割式銷售
分割式銷售，是在商鋪銷售前對(duì)商鋪進(jìn)行有針對(duì)性的合理、有效的分割，對(duì)分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。（具體分割方式另行擬訂）
1）商鋪分割的原則
（1）主題的原則
商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。
例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨。
?。?）人性化的原則
商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。
商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。
（3）科學(xué)利用的原則
商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積加Ω美悶鵠醋魑唐?！量减少好擃欟辅枝能悄面唬震}翹岣呤褂寐剩檔凸壤奈ㄒ揮行揪丁?BR>2）特點(diǎn)
分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對(duì)較慢。零星尾盤銷售會(huì)有一定難度。另外分割后經(jīng)營(yíng)者自行經(jīng)營(yíng)可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的無(wú)序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。
建議：
根據(jù)上述分析，我司建議風(fēng)尚國(guó)際商鋪采用方式一招商和銷售。
五、項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃
?。ㄒ唬╉?xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃原則
1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；
2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng)，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；
3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；
4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割；
5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利
益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；
7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；
8、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；
9、方便顧客消費(fèi)的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購(gòu)物、后休閑、再去餐飲娛樂(lè)，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；
10、視覺(jué)形象原則，整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同意。
（二）項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃
1、統(tǒng)一招商
——除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則。
——市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi)，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi)。
2、“出租過(guò)度，最終出售”的收益模式
——對(duì)于有投資樓盤意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)買者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。
3、整和市場(chǎng)
——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體；
——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局；
——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商；
——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣；
4、合理回報(bào)
——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；
——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；
——通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；
——通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；
第二部分：招商及銷售策略
一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略
營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果。風(fēng)尚國(guó)際商鋪的營(yíng)銷采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)m.dewk.cn動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。
機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。
機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍調(diào)查等。
只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。
二、項(xiàng)目招商銷售總策略
1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。
2、項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租給他人經(jīng)營(yíng)；
3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶；
4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。
5、目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購(gòu)買能力的任何目標(biāo)群。
三、商業(yè)氛圍營(yíng)造
——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓全市人民都來(lái)此消費(fèi)。
——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)。
——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。
——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。
——娛樂(lè)部分以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過(guò)動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。
四、價(jià)格策略及租金預(yù)估(略)
五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇
1、目標(biāo)商戶群
√本地集團(tuán)與企業(yè)
√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
2、目標(biāo)購(gòu)買人群
√本地集團(tuán)與企業(yè)
√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主
√有投資意向的本地人
3、目標(biāo)商戶確定原則
√購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U；
√先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則
第三部分：銷售實(shí)施方案
一、項(xiàng)目招商目標(biāo)
1、第一目標(biāo)主力店
第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。
第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體；
2、第二目標(biāo)主力店
第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)
向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為惠州市新興商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。
3、第三目標(biāo)主力店
第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。
二、招商與銷售流程
1、目標(biāo)商戶群的確定；
2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；
3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；
4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；
5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；
6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；
7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；
8、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；
9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。
三、商鋪推廣方案
?。ㄒ唬┩茝V主題建議
基于目前整體市m.dewk.cn場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將項(xiàng)目推廣主題定位為：
“您的財(cái)富源泉——風(fēng)尚國(guó)際”
?。ǘ┩茝V方式及渠道建議
1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。
2、推廣方式
方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示
營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)
A、開(kāi)盤前
1）讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。
2）軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過(guò)太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，以免喪失項(xiàng)目的神秘感。
3）媒體廣告
B、銷售期
小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作
建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)
四、招商及銷售費(fèi)用估算
1、裝修費(fèi)用
2、硬件投入
3、商場(chǎng)公共設(shè)施及廣場(chǎng)投入
4、推廣費(fèi)用
五、招商及銷售進(jìn)度安排
項(xiàng)目銷售期定為20**.10.28-20**.1.28，銷售率預(yù)期為80%。
篇2：商鋪招商流程及獎(jiǎng)罰方案
招商流程及獎(jiǎng)罰方案
一、招商流程圖(見(jiàn)附表)
二、客戶跟進(jìn)責(zé)任及傭金分配問(wèn)題
1、凡是同一客戶發(fā)生的補(bǔ)簽合同,如加鋪的事例,一律由原經(jīng)辦招商人員按程序辦理,并取得增加鋪位的傭金。原招商人員離職的,由招商經(jīng)理安排簽署;
2、原成交鋪位的客人要求轉(zhuǎn)換鋪位或要求轉(zhuǎn)換付款方式,首先由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由其原經(jīng)辦招商人員所屬的小組的組員辦理;
3、已簽訂租賃意向書書的客戶要求退訂和簽署正式合同的,則由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由招商經(jīng)理辦理,傭金的分配則按成交與否判定(100%或0%);
4、已經(jīng)交足訂金并且已簽定合同的,則該招商人員所得傭金為100%;
5、收不足訂金,只為臨定未定的,則無(wú)傭金;
6、一份成交的合同書上所寫經(jīng)手人名額不可超過(guò)2名,若有異議以公司最后判定為準(zhǔn);
7、招商人員每月必須做客戶資料保護(hù)名單的統(tǒng)計(jì),最多不能超過(guò)20個(gè),以30天為期限,特殊情況可申請(qǐng)延長(zhǎng)。如招商員之間發(fā)生搶單、(來(lái)自:m.dewk.cn)撞單問(wèn)題,客戶資料保護(hù)名單將作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
8、成交的A客介紹B客來(lái)租鋪時(shí),曾與A客達(dá)成成交的A招商人員從未與B客接觸的情況下,并且A客或B客沒(méi)有明確指定由A招商人員接待時(shí),若B客由B招商人員接待并成交,則B招商人員得100%傭金;
9、成交的A客介紹B客來(lái)租鋪時(shí),曾與A客達(dá)成成交的A招商人員與B客有過(guò)業(yè)務(wù)接觸而又不在場(chǎng)的情況下,B招商人員應(yīng)先通知A招商人員,如A招商人員有委托B招商人員幫忙跟進(jìn),且B招商人員能在此次談判中能與B客簽定意向書或租賃合同,則A招商人員可以自行分配其傭金(A招商人員得100%傭金或A、B招商人員各得50%傭金);如B招商人員在此次跟進(jìn)中未能與B客簽定意向書及租賃合同,則B客由A招商人員繼續(xù)跟進(jìn)。
9、1個(gè)客人若由多個(gè)(3個(gè)以上)招商人員接待介紹而成交,客戶保護(hù)名單沒(méi)有記錄的,則以最后成交為準(zhǔn)。
10、A、B兩位招商人員共同接待1個(gè)客人,若有新客進(jìn)場(chǎng),而又有足夠人手接待的話,則A、B兩人不可抽離其中1個(gè)去接新客。
11、A、B招商人員同接待一個(gè)客人時(shí),若此時(shí)A招商人員或B招商人員的舊客回來(lái),則A、B招商人員只可在新舊客中選擇跟進(jìn),或知會(huì)同組同事,不得同時(shí)跟進(jìn)。
12、A、B兩位招商人員共同成交一個(gè)客人以后,若此客人再租賃鋪位,由A或B招商人員辦理加鋪手續(xù),所得傭金由A、B招商人員平均分配。
13、凡對(duì)傭金分配產(chǎn)生異議時(shí),首先由當(dāng)事人協(xié)商解決,若問(wèn)題仍然存在,再由招商經(jīng)理裁決。
三、成交后的工作
1、沒(méi)有成交或即將成交的客人必須繼續(xù)跟進(jìn),若原負(fù)責(zé)跟進(jìn)的同事需離開(kāi)招商部,則必須在交班記錄中記錄清楚,以便同組招商人員查看交班記錄后接替跟進(jìn)。
2、與客戶簽定合同之后,應(yīng)即時(shí)由經(jīng)手人上報(bào)招商經(jīng)理,不得拖延不報(bào)。上報(bào)資料必須正確無(wú)誤,漏報(bào)者扣罰20元。
3、若已成交之鋪位有任何變動(dòng)都必須實(shí)時(shí)上報(bào)招商經(jīng)理,否則扣罰20元。
4、《每月個(gè)人招商成績(jī)表》須于次月第一個(gè)星期三前據(jù)實(shí)填妥后上交招商經(jīng)理再由其上交公司,遲交者扣罰10元。
5、如對(duì)發(fā)放之傭金有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)先確定需查核之傭金無(wú)誤,再填寫待查傭金單及附當(dāng)月傭金清單交招商經(jīng)理查核,如有違以上程序或查核之傭金有誤時(shí),亦作違例一次處理,罰款10元。
四、招商人員傭金及獎(jiǎng)罰方案
1、招商人員每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商代表傭金為總傭金的70%,即700元;所屬小組組長(zhǎng)傭金為20%,即200元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。
2、招商主管(組長(zhǎng))每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商主管傭金為總傭金的90%,即900元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。
3、新進(jìn)招商人員從第二個(gè)月開(kāi)始每月基本招商任務(wù)至少一間鋪位,如連續(xù)兩個(gè)月不達(dá)標(biāo)者視其平時(shí)表現(xiàn),可作辭退處理。
篇3：商鋪招商部招商專員上崗要求職責(zé)規(guī)范
商鋪招商部招商專員上崗要求、職責(zé)及規(guī)范
1.招商專員的上崗要求
1)大專以上文化程度，從事商業(yè)工作1年以上；
2)具備良好的職業(yè)道德、敬業(yè)精神、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。
3)具備良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)。
4)較強(qiáng)的表達(dá)、溝通和協(xié)調(diào)能力。
5)良好的禮儀風(fēng)范。
2.招商專員的崗位職責(zé)
1)嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章制度，認(rèn)真履行其工作職責(zé)；
2)按公司招商流程及工作制度要求進(jìn)行日常招商工作；
3)積極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，為上級(jí)及時(shí)提供有效的商業(yè)信息；
4)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，積極適時(shí)、有效地開(kāi)辟新的商戶，拓寬招商渠道，不斷收集目標(biāo)商戶信息，建立詳實(shí)的商戶檔案；
5)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目存在問(wèn)題及建議解決方法；
6)負(fù)責(zé)接待每天的到訪客戶；
7)負(fù)責(zé)接聽(tīng)每天客戶咨詢的來(lái)電；
8)負(fù)責(zé)登記每天的客戶資料；
9)負(fù)責(zé)辦理已成交客戶合同的簽定；
10)負(fù)責(zé)向主管匯報(bào)每天客戶的情況；
11)負(fù)責(zé)跟進(jìn)有希望但尚未成交之客戶；
12)定期開(kāi)展商家的拓展和拜訪計(jì)劃，并按時(shí)提供商家拜訪情況報(bào)告；
13)按時(shí)完成上級(jí)交辦的其他工作。
3.招商專員的崗職規(guī)范
1)根據(jù)部門下達(dá)的各項(xiàng)招商計(jì)劃，指定個(gè)人的招商目標(biāo)和招商計(jì)劃即：
按月編制商家的接觸的數(shù)量和意向商家的數(shù)量；
按月編制引進(jìn)商家的數(shù)量
2)嚴(yán)格按照部門分解的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，進(jìn)行招商考核。
3)認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法律、法規(guī)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要遵紀(jì)守法。
4)貫徹“忠誠(chéng)服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，并將其落實(shí)到實(shí)際工作中。
5)恪守職業(yè)道德，保守公司機(jī)密。