小區(qū)業(yè)主室內(nèi)現(xiàn)金遺失事件分析

　　案例簡(jiǎn)述：

　　某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心在對(duì)園區(qū)住戶家的鐵藝圍欄進(jìn)行刷油漆的過(guò)程中，某日早8：00左右，客戶助理接到一業(yè)主電話，稱：前天晚拿回家中現(xiàn)金9600元，放在書房桌子上，昨天晚上回家用此筆款項(xiàng)支付購(gòu)買電視款5000元后，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金少了1300元。業(yè)主回憶昨日下午有3個(gè)工人在家人陪同下進(jìn)入其室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)刷油，在此期間曾在室內(nèi)通行，當(dāng)天晚間便發(fā)現(xiàn)丟失現(xiàn)金，懷疑與正在園區(qū)進(jìn)行公共區(qū)域粉刷作業(yè)的施工人員有關(guān)。

　　經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心建議業(yè)主向警方報(bào)案，警方經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，結(jié)果為：1、報(bào)案時(shí)間較晚，無(wú)法采集指紋。2、施工工人在進(jìn)入室內(nèi)作業(yè)期間始終有業(yè)主家人陪同，偷竊證據(jù)不足，不能認(rèn)定偷竊事實(shí)存在。

　　案例分析：

　　在園區(qū)內(nèi)通過(guò)聘用外部單位進(jìn)行大面積施工維修工作且涉及到入戶工作，是物業(yè)服務(wù)中心的一項(xiàng)非日常性工作。這項(xiàng)特殊的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，除了要保證施工質(zhì)量以外，更重要的是涉及到園區(qū)業(yè)主的居家安全。在本案例發(fā)生后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)梳理，發(fā)現(xiàn)在對(duì)施工人員入戶進(jìn)行維修的特殊情況下，如何來(lái)保障業(yè)主的居家安全，現(xiàn)場(chǎng)還存在較多的管理漏洞：

　　1、對(duì)外部施工人員的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督手段比較單一，只是依靠召開會(huì)議，向施工單位宣布管理規(guī)定的方式，不能滿足現(xiàn)場(chǎng)管理的需要。

　　2、對(duì)業(yè)主的居家安防意識(shí)的宣傳比較簡(jiǎn)單，僅將施工情況進(jìn)行介紹，提示業(yè)主關(guān)好門窗，并未針對(duì)在施工人員進(jìn)入戶內(nèi)的情況下如何來(lái)進(jìn)行安全防范對(duì)業(yè)主進(jìn)行提示。如將其它房間門上鎖；在必經(jīng)通道不放置貴重物品。

　　3、雖然對(duì)施工單位有要求，其施工人員在進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)的時(shí)候需知會(huì)物業(yè)施工監(jiān)管人員，但是操作上，對(duì)于在施工人員進(jìn)入業(yè)主家時(shí)，未有物業(yè)服務(wù)中心人員陪同及提示業(yè)主注意安全。在施工人員離開后，也未與業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。

　　4、雖然有相關(guān)的制度要求，但是在實(shí)際落實(shí)工作中，還存在執(zhí)行不到位的情況。

　　案例啟示：

　　物業(yè)管理單位聘用外部人員進(jìn)行大面積施工作業(yè)，在居家安全防范應(yīng)該考慮以下方面：

　　1）在合同中與施工單位明確安全管理責(zé)任，并提出明確的管理要求及相應(yīng)的處罰辦法。過(guò)程中，對(duì)施工單位的落實(shí)情況進(jìn)行抽查驗(yàn)證。

　　2）對(duì)施工人員的管理是重點(diǎn)，除了保留身份證復(fù)印件，辦理出入證以外，也需要將園區(qū)內(nèi)有大量外來(lái)人員的情況反饋給轄區(qū)派出所，利用派出所的資源，收集施工人員的指紋，以及對(duì)施工人員進(jìn)行法制教育。

　　3）在施工階段，除了要進(jìn)行普遍的居家安防提示外。在施工進(jìn)展到某苑/單元時(shí)，還要對(duì)涉及到的住戶進(jìn)行提示。對(duì)需要入戶維修的，入戶前應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心人員帶領(lǐng)，向業(yè)主介紹施工人員，以及提示注意事項(xiàng)。在結(jié)束時(shí)，與業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。

　　4、需要針對(duì)此特殊情況，增加特殊時(shí)期的安防要求，如：

　　1）對(duì)施工人員的進(jìn)出要進(jìn)行嚴(yán)格管理。從指定的通道進(jìn)出，進(jìn)入及在小區(qū)里必須配戴出入證；出去時(shí)，交回出入證以限定施工人員在小區(qū)停留的時(shí)間，并對(duì)攜帶物品進(jìn)行核查。

　　2）對(duì)施工涉及到的區(qū)域增加巡邏頻次，針對(duì)施工的類別明確巡邏的要點(diǎn)。增加樓內(nèi)巡邏。

　　3）根據(jù)需要增加安全人員的數(shù)量。

　　（分析：z）

篇2：小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　近些年來(lái)，許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生，且呈上升趨勢(shì)，許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊，到底由誰(shuí)負(fù)責(zé)，這個(gè)問(wèn)題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主 。由于我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于物業(yè)管理的直接相關(guān)法律，所以各地區(qū)物業(yè)管理的活動(dòng)只能與各地方的法規(guī)為準(zhǔn)則。但是法規(guī)畢竟不是法律，法規(guī)是各地方以其它法律為基礎(chǔ)而定的適合于本地方管理活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，它存在著很強(qiáng)的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒(méi)有統(tǒng)一的解釋，也沒(méi)有具體的實(shí)施辦法。因此法規(guī)所涉及到的一些詞語(yǔ)很容易產(chǎn)生歧義。也就是在這種社會(huì)環(huán)境下，物業(yè)管理中發(fā)生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業(yè)公司該不該賠償，各方都有自己的說(shuō)法。

　　而作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我卻有自己的一番看法：小區(qū)業(yè)主失盜不能簡(jiǎn)單地說(shuō)該賠還是不該賠，而是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況決定該不該賠。如果物業(yè)管理公司有根據(jù)物業(yè)合同或經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理制度安排保安人員進(jìn)行保安管理的話，那么當(dāng)業(yè)主失盜時(shí)物業(yè)公司就沒(méi)有責(zé)任，否則物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

　　但是在現(xiàn)實(shí)生活中，往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜，就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會(huì)產(chǎn)生觀點(diǎn)呢?所以分析這個(gè)問(wèn)題應(yīng)從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責(zé)、物業(yè)合同的約定、國(guó)家法律文件的規(guī)定及案件的性質(zhì)等方面來(lái)分析。而且還應(yīng)因地，因時(shí)，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個(gè)方面來(lái)分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠：

　　一、業(yè)主錯(cuò)誤的心理，業(yè)主的麻痹，自防意識(shí)較差是造成失盜的主要原因

　　按照業(yè)主的心理來(lái)看，業(yè)主錯(cuò)誤的認(rèn)為：物業(yè)公司收了物業(yè)管理費(fèi)，且其中物業(yè)管理費(fèi)包含了一項(xiàng)“保安費(fèi)”，所以物業(yè)公司就必須承擔(dān)起小區(qū)所有財(cái)產(chǎn)包括業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)。只要交了管理費(fèi)，就可以高枕無(wú)憂地將財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識(shí)越來(lái)越低，甚至有的業(yè)主連開發(fā)商投資建設(shè)的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區(qū)一業(yè)主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊，且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場(chǎng)，并注意上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會(huì)，結(jié)果導(dǎo)致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司認(rèn)為責(zé)任不在自己而不賠償，結(jié)果雙方告到法院，最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒(méi)有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素都來(lái)自于業(yè)主對(duì)自己摩托車保管的不周到，也就是說(shuō)吳某應(yīng)該為自己摩托車的丟失負(fù)主要責(zé)任，而不應(yīng)該去找物業(yè)公司賠償，物業(yè)對(duì)其可以不賠償。

　　二、物業(yè)公司的職責(zé)不是保管，而是保衛(wèi)。

　　物業(yè)公司設(shè)立保安部，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行盤問(wèn)，對(duì)小區(qū)的樓房進(jìn)行巡視，對(duì)小區(qū)車輛行走、停放進(jìn)行指揮管理，對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進(jìn)行臨時(shí)的處理......。但是設(shè)立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區(qū)有了保安一切就萬(wàn)無(wú)一失了，因?yàn)樵S多犯罪案件是突發(fā)性很強(qiáng)的，有時(shí)保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，他從事服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》和小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的物業(yè)管理制度。物業(yè)公司沒(méi)有政府部門執(zhí)法的權(quán)力，它只能按照約定代表廣大業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的自我防范，保衛(wèi)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯。保管與被保管是一種合同關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒(méi)有這方面的約定。所以說(shuō)物業(yè)公司的職責(zé)是保衛(wèi)，而不是保管，在發(fā)生失盜案件后，物業(yè)公司只能依照自己的職責(zé)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)責(zé)任。

　　三、物業(yè)合同及國(guó)家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)里面所包括的“保安費(fèi)”并不是“保管費(fèi)”。

　　三月份，海峽都市報(bào)曾組織業(yè)主代表，物業(yè)公司代表，及律師代表對(duì)物業(yè)管理費(fèi)里的“保安費(fèi)”到底是不是“保管費(fèi)”進(jìn)行了一場(chǎng)很深刻的討論會(huì)。雖然說(shuō)，通過(guò)這次討論會(huì)并不能決定“保安費(fèi)”是不是“保管費(fèi)”，但是討論的結(jié)果卻給大家很多新的認(rèn)識(shí)。

　　(1)，以前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)收了他們的保安費(fèi)就必須保正他們財(cái)產(chǎn)的安全，顯然業(yè)主把保安費(fèi)理解成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管所收的費(fèi)用。其實(shí)地方政府制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)“保安費(fèi)”的規(guī)定并不是這個(gè)意思，物業(yè)管理合同也沒(méi)有這方面的約定凡從事過(guò)物業(yè)管理的人士都知道“保安費(fèi)”就是“保管費(fèi)”這是不可能的，因?yàn)槿绻沁@樣，那么物業(yè)管理活動(dòng)跟本就無(wú)法進(jìn)行。比如業(yè)主一個(gè)月交了40元的物業(yè)費(fèi)，一旦業(yè)主丟了一輛小車，物業(yè)公司就要賠償十幾萬(wàn)，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產(chǎn)一家物業(yè)公司，這種生意誰(shuí)也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說(shuō)明“保安費(fèi)”不是保管費(fèi)。根據(jù)合同法第十九章，第三百六十七條規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中，業(yè)主沒(méi)有向物業(yè)公司交付保管物，而是自己繼續(xù)使用，保存著自己的財(cái)產(chǎn)，并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒(méi)有另外的約定。所以說(shuō)業(yè)主和物業(yè)公司并沒(méi)有構(gòu)成保管協(xié)議，這是其一。其二，第三百六十八條規(guī)定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主給付保管憑證，而實(shí)際管理中也沒(méi)有存在這回事，所以業(yè)主和物業(yè)公司也構(gòu)不成保管協(xié)議。既然沒(méi)有保管協(xié)議，物業(yè)公司就不存在著保管的義務(wù)了。

　　那么《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定的“保安費(fèi)”指得是什么意思呢?保安費(fèi)應(yīng)該是指物業(yè)公司在住宅小區(qū)內(nèi)開展治安管理，維護(hù)和保衛(wèi)小區(qū)家庭安全而設(shè)立的保安人員所需要的費(fèi)用。

　　四、案件的性質(zhì)也是決定物業(yè)公司有沒(méi)有責(zé)任的一個(gè)很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經(jīng)光顧過(guò)了，上萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗，結(jié)果沒(méi)有人接電話，于是就急忙趕到門衛(wèi)崗報(bào)案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無(wú)人值班。第二天早晨，王某找到物業(yè)管理公司經(jīng)理敘述整個(gè)案件的經(jīng)過(guò)，并要求物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。那么這時(shí)候物業(yè)公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業(yè)保安人員脫崗，就已經(jīng)是對(duì)業(yè)主的違約，不管有沒(méi)有發(fā)生盜竊案件，業(yè)主都可以要求支付違約金。是我想這時(shí)候應(yīng)該取決于三個(gè)因素：一是，被盜案件是否是事實(shí)，是否經(jīng)過(guò)公安部門確認(rèn)，并經(jīng)清查確定了財(cái)產(chǎn)的損失數(shù)量;二是，家中被盜，是內(nèi)盜還是外盜。如果是內(nèi)盜，物業(yè)公司是難以防范， 因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭都有親朋好友，無(wú)法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的，還是在門衛(wèi)在崗而通過(guò)其他途徑進(jìn)入小區(qū)作案的。如果是內(nèi)盜，或者是通過(guò)其他途徑進(jìn)入作案的，物業(yè)公司可以不對(duì)這件事承擔(dān)主要責(zé)任，也不要賠償業(yè)主損失。

　　綜上所述，在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡(jiǎn)單地做結(jié)論。如果在被盜時(shí)，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時(shí)物業(yè)公司就有責(zé)任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果，物業(yè)保安人員堅(jiān)持崗位了，盡責(zé)了，那么物業(yè)就不用賠償損失了，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是保險(xiǎn)公司。值得一提的是：業(yè)主是物業(yè)公司的朋友，當(dāng)業(yè)主家中被盜，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜，不管怎么說(shuō)都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生不信任感。物業(yè)公司的形象就會(huì)受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該時(shí)刻提高警惕，加強(qiáng)巡邏，向業(yè)主宣傳防盜意識(shí)，盡心盡責(zé)保衛(wèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)了很重要的責(zé)任，但業(yè)主對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后，業(yè)主首先應(yīng)該先問(wèn)自己：我臨走之前是否有把門關(guān)好，是否啟動(dòng)了家庭防盜系統(tǒng)，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它的發(fā)展和完善需要每個(gè)物業(yè)人員的努力，也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強(qiáng)防盜意識(shí)，一起加強(qiáng)小區(qū)防盜硬件設(shè)施的建設(shè)，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰(shuí)的責(zé)任，道不如從現(xiàn)在開始進(jìn)行全民防盜。

　　參考資料：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，《物業(yè)管理實(shí)物》(中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版)

　　福州晚報(bào)，《物業(yè)管理一百問(wèn)》

篇3：業(yè)主家中失竊7萬(wàn)多元狀告物業(yè)敗訴案例

　　業(yè)主家中失竊7萬(wàn)多元狀告物業(yè)敗訴案例

　　因家中失竊，遼寧省沈陽(yáng)市市民彭某將小區(qū)物業(yè)告上法庭，索賠7萬(wàn)余元的被盜損失。沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院日前對(duì)這起罕見的業(yè)主失竊狀告物業(yè)案一審宣判，物業(yè)不存在違約事實(shí)，駁回彭某的訴訟請(qǐng)求。

　　狀告物業(yè)的彭某家住沈陽(yáng)市和平區(qū)綠景家園小區(qū)。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家過(guò)年。2月23日返回家中時(shí)，發(fā)現(xiàn)家里被盜。

　　經(jīng)警方勘查，小偷是從樓道緩步臺(tái)的窗戶翻上三樓陽(yáng)臺(tái)外側(cè)，砸碎陽(yáng)臺(tái)玻璃入室。經(jīng)清點(diǎn)，彭某發(fā)現(xiàn)自己丟失了筆記本電腦、相機(jī)、項(xiàng)鏈等40余件物品，經(jīng)濟(jì)損失達(dá)7萬(wàn)多元。

　　讓彭某氣憤的是，自己家處于小區(qū)的中心位置，陽(yáng)臺(tái)窗下即小區(qū)主干道，是物業(yè)保安巡邏必經(jīng)之處。然而，案發(fā)過(guò)程中，小區(qū)保安并沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)窗玻璃被砸碎的異常情況。他認(rèn)為，既然交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)安保責(zé)任，家中被盜是因物業(yè)疏于防范，未盡到責(zé)任，所以應(yīng)該賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　今年5月，彭某將小區(qū)物業(yè)告上法庭，提出7萬(wàn)多元的賠償請(qǐng)求。

　　經(jīng)法院審理查明，20**年11月，綠景家園業(yè)主委員會(huì)與該小區(qū)物業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，該合同約定，物業(yè)公司維持公共秩序，包括配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡邏保衛(wèi)。

　　法院認(rèn)為，業(yè)主彭某與物業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系事實(shí)存在，物業(yè)是否賠償彭某的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)看物業(yè)是否存在違約行為。由于犯罪嫌疑人在實(shí)施犯罪之前無(wú)法預(yù)見，更無(wú)法確定，而彭某家中物品均系私有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)對(duì)其既無(wú)約定也無(wú)法定保管義務(wù)。因此，小區(qū)物業(yè)與彭某家中被竊不存在違約事實(shí)，故對(duì)彭某的訴訟請(qǐng)求不予支持。