劉先生購買了某小區一套商品房,入住后對小區環境、物業管理都比較滿意。唯一遺憾是陽臺沒有封閉,每逢刮風下雨,陽臺就會弄得很臟。于是,劉先生請裝飾公司封閉陽臺。誰知第一天施工,就遭到了物業公司的制止,既不給工人辦理出入證,也不準工人進入小區。劉先生認為,房子是自己購買的,享有該房屋的財產所有權,陽臺包含在自己所購的房屋之內,也是自己的私有財產,所以自己完全有權封閉陽臺,物業公司根本無權干涉。

　　物業公司認為,雖然房屋和陽臺都是劉先生的私有財產,但是在劉先生入住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務合同》和劉先生簽字確認的《業主公約》中都明確約定,業主不得擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含顏色)、設計用途、功能和布局,不得封閉陽臺。物業公司有權制止違反物業管理制度、《業主公約》的行為。

律師出馬不得違反業主公約封閉陽臺

　　本期律師:江蘇圣典律師事務所王都

　　王都律師指出,首先,劉先生對這套商品房擁有財產所有權。法律規定,財產所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。同時法律規定,公民在行使權利時不得違反法律或者社會公共利益,不得妨礙和侵害他人的權利。由于這套產權房是小區里一幢樓中的一套,劉先生購買的不僅是套內部分,同時還有公攤部分。對套內部分,劉先生享有專有所有權,即包括四項權能的完全所有權。劉先生家的陽臺,雖然是在所購房屋的套內,劉先生享有占有、使用、處分、收益的專有所有權,完全有權按照自己的意志隨意處置。

　　但是,劉先生在行使所有權行為肘,不得違反法律法規的規定,還要考慮到相鄰關系。例如,《物業管理條例》第七條就規定,業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則。劉先生所在的小區業主公約中明確約定不得封閉陽臺,劉先生就必須遵守。

　　物業公司是根據與業主簽訂的《物業管理服務合同》,受業主的聘請為業主提供物業管理服務的,其管理服務的權限來自于《物業管理服務合同》的約定和相關法律法規的規定。《物業管理條例》第四十六條規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。江蘇省人大常委會通過的《江蘇省物業管理條例》第十六條更是授權物業管理企業有權制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為,并可以向人民法院提起民事訴訟。所以,對某些業主違反業主公約的行為,物業公司有權予以制止。物業公司制止劉先生封閉陽臺,既是其物業管理的權利,同時也是對其他業主必須履行的義務。劉先生所在的小區業主公約明確約定不得封閉陽臺,所以劉先生不可以封閉陽臺,物業公司出面制止是正確的。

特別提醒物管行為應有法律或合同依據

　　封閉陽臺、安裝防盜網、安裝空調等事,幾乎在所有的小區都有發生,常常由此引發各種矛盾。

　　判斷業主的哪些行為可為,哪些不可為,物業公司有沒有權管,并不復雜。第一,看業主的行為有沒有合法的依據,是否違反了有關法律法規的規定,是否違反《業主公約》或者有關合同、協議的約定,是否侵害了他人的相鄰權等合法權益;第二,看物業公司的管理行為是否有法律依據或合同依據。有些小區并無不準封閉陽臺的約定,那么業主在封閉陽臺時只要不妨礙他人的相鄰權,該業主就有權封閉自己的陽臺,物業公司也無權干涉。

篇2：物管案例:部分業主隨意封閉陽臺怎么辦

　　物管案例:部分業主隨意封閉陽臺怎么辦

　　深圳某大廈入伙前，物業管理處的工作人員多次到現場考察，綜合考慮各種因素，并聽取有關方面意見，做出了“主陽臺允許用白鋁材、白玻璃、統一規格平開窗封閉”的規定。可一入伙，這一規定就遭到了部分業主的質疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來封閉陽臺。

　　有些業主聽了管理處的解釋，了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統一，也就愉快地接受了。可仍有部分固執己見，甚至成群結伙，一天幾次地到管理處來橫加指責，鬧得沸沸揚揚。

　　在這種情形下，管理處先用了個“緩兵之計”。向有意見的業主說明，管理處的方案可以做進一步論證，看能否為大多數業主所認同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實施。把他們穩定下來之后，管理處做了一個調查，發現持有異議的業主只有20多戶，并不占多數。只是因為他們都是沙頭角本地居民，互相認識，容易連成一氣，其中有幾位是××集團公司的職員，而且一位是高級職員。

　　有了這個底數后，管理處本來可以強制要求這部分業主執行既定的封閉陽臺的規定，但還是希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執行。

　　[案例分析]

　　由于小區業主的舊有生活習慣，以及環境保護意識和文化素質的差異，在物業管理實踐中，外立面管理普遍成為住宅小區建筑物外觀管理的難點。外立面包括外墻、窗戶、陽臺及附屬設備，如空調機、廣告燈箱、防盜網和晾衣架等。其實，良好的外立面管理可以收到美化居住環境，提高物業的經濟價值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因為個別業主的不能從物業整體美觀的角度認識裝修管理而帶來的矛盾糾紛。

　　對于在裝修過程中所出現的這類不符合規定的問題，物業管理公司最好的方式就是采取預防措施，防范在先。具體地說就是在業主辦理入住手續時，就要宣傳相關的政策法規，并將具體的要求填寫在《業主公約》和《物業管理服務合同》中，同時預收適當的裝修保證金，以此來規范約束業主的裝修行為。但僅此是不夠的，物業管理公司還要加強業主裝修過程中的監督管理，及時發現問題，防患于未然。對于已出現的問題，要本著“以理服人”的原則，向業主介紹宣傳相關的法規制度，做好耐心細致的說服工作，求得業主的理解支持，協助完成整改工作。要極力避免與業主發生沖突，因為裝修管理這項工作一般都是在與業主接觸的初期，沖突一旦出現，就會給業主的心理留下陰影，對以后的管理工作產生負面影響。

　　[解決方法]

　　從本案例的案情敘述中不難看出，盡管個別業主想按自己想法封閉陽臺的呼聲不斷，但畢竟還沒有付諸于行動，這就為物業管理公司的管理說服工作提供了極大的主動空間。物業管理公司所做的調查，結果也是對管理工作的開展極為有利的。因此，物業管理公司做出了“希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執行（既定方案）的決策。于是，決定來個“各個突破”，先從××集團公司的高級職員開始，然后做好他們公司幾位同事的工作，因為畢竟他們的素質要高些，容易溝通說服。而實際情況也這是這樣。有一天晚上，他××集團公司的高級職員到管理處咨詢辦理裝修手續的問題，趁這機會，主管工作人員與他進行了兩個小時的長談，從管理處制訂方案的出發點到這個方案的優點，再通過比較指出他們那個方案的弊端，最后他心悅誠服地接受了，然后他又說服了自己的幾位同事。就這樣有針對性地利用業主的不同特點進一步做說服動員工作，慢慢地規定執行起來順利多了。

　　期間，也有極個別業主是橫豎不聽，不管管理處如何作解釋，還是自行其事，甚至揚言“我就不按統一規定封窗，你們能拿我怎么樣？”。對此，管理處態度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業主公約》和物業管理法規文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會自己應當如何去做（送法上門，應當說也是一種服務），然后再給他發去限期整改通知單，最后他只得按照規定推倒重來。

　　通過本案例可以看出做物業管理工作，一定要重視關鍵的少數，因為糾紛往往就發生在這些少數人身上。正兒八經也好、略施小計也行，總之要盡量爭取全部“擺平”。因為在目前的市場環境下，物業公司是真正的弱勢群體。一個小區有那么三五個業主存心與你作對，就會鬧得你無寧日。

　　[相關法規政策]

　　1．××花園小區業主手冊（節選）

　　......

　　五、裝修管理

　　為了便于管理，保證裝修質量，控制違規建筑物，避免業主因此造成不必要的損失，管理處建議園內別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專業裝修公司負責施工，由裝修公司代為辦理各項審批手續。業主或住戶根據需要也可自行安排裝修隊伍，請參照以下程序和要求到管理處辦理各項審批手續:

　　1.將全套施工圖紙及其他書面申請材料(如裝修項目、內容、時間及施工單位的名稱、人數、負責人等)送管理處審批、備案。

　　2.業主或住戶申請裝修獲準后，管理處將發給《裝修施工許可證》，并向施工單位收取施工管理費。施工管理費的收費標準按所申報裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計算，如超過申報工期，必須提前補辦有關手續并補交施工管理費，如逾期不辦，管理處將責令其停工，并禁止其施工人員出入本園。

　　3.施工期間，必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門口處，施工完成后交回管理處。每天的施工時間為上午八時至晚上七時，節假日及中午休息期間，施工不能產生噪音，裝修過程不得占用公共場地。

　　4.裝修期間如需接裝臨時水源、電源，應通知管理處安排有關人員完成，不得私下裝接，否則將視情節輕重處以罰款。

　　5.施工材料不得堆放在公共場所，施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應由施工人員及時清理，不得倒入區內的垃圾桶內或堆放在馬路邊。

　　6.裝修期間施工人員出入必須佩戴《裝修工人出入卡》并接受保安員的檢查。為了住戶安全著想，施王人員晚上七時后不得在單位內停留或住宿，并須遵守園內有關規定和制度，因違章而發生任何事故，業主必須承擔由此所造成的一切損失和責任。

　　同時，管理處有權責令違章的施工隊伍立即停止施工。

　　7.在施工過程中，要保護好公共的水電管網及設備，如有關設備、設施因施工而損壞，業主必須負責及時修復，并需承擔由此而造成的經濟損失。

　　8.一切非本公司的手扶拖拉機均不得進入園區。如裝修需要搬運材料、淤士、垃圾等，就向管理處申請，由管理處根據實際情況安排運輸車輛，實行有償服務。工程完成后，剩余的施工材料及工具運出園區時，必須有管理處開具的《物品放行條》，并接受保安員的檢查。

　　9.禁止在門窗玻璃外安裝防盜網及非指定位置安裝空調機、曬衣架等，所有單項工程必須先到管理處辦理報建手續后方可安裝。

　　A.空調機的安裝規定:空調機必須按指定的位置安裝，窗機應直接安裝在原設計預留位置上，分體式主機必須先到管理處確定位置后方可安裝，力求做到橫平豎直，統一美觀。洋房日后由管理處統一安裝空調滴水管并適當收取工本費。必須使用不銹鋼架掛機(普通鐵架生銹后銹水易污染墻身)，禁止在主機上設置任何附蓋。空調安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補和清潔工作。

　　B.天臺花園裝修規定:天臺花園的裝修原則上從小從簡，不能超過設定承載力，確保結構安全。嚴禁在天臺加建任何封閉式建筑物，搭設簡易光棚和花架應符合規定，以不影響房屋整體外觀且高度不能高于樓層層高為原則。嚴禁在天臺樓板上鉆孔、開鑿槽坑。嚴禁于附欄河墻填土種樹木。鋪泥植草、做小水池、小石山應做好防水、排水措施，在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工，否則因裝修而導致滲水、漏水的后果由業主負責。鋪泥厚度以不大于10公分為宜，種苗木以不高于欄河為宜，砌小石山及其他園藝以不高于欄河為標準。嚴禁將盆景置于欄河墻頂上，以確保安全。

　　C.首層花園裝修規定:嚴禁在花園內加建封閉式建筑物，洋房區嚴禁在花園內設停車位，未經許可嚴禁在國欄開設任何門洞口。于花園內造亭、石山、噴水池及其他園藝建筑應以不影響整體美觀、不影響他人為原則，高度不超過首層樓層層高且距圍墻應不小于1米為宜。嚴禁于花園內開井或種植深根植物。

　　D.嚴禁于窗臺及窗檐加搭任何蓬蓋。

　　10.以下行為將會產生嚴重后果，如有違反，管理公司有權責令其恢復原狀，并需承擔其后果及費用，請認真閱讀《房屋使用說明書》，并嚴格遵守有關規定。

　　A.有損房屋結構、外觀、外墻顏色。

　　B.變動現有的水電管理網及公共裝置。

　　C.于陽臺加建建筑物。

　　D.于花園內開井或種植深根植物。

　　11.裝修期間必須嚴格遵守國家有關的安全規定，注意防安全，裝修單位內必須至少配備一支家庭裝滅火器。

　　12.業主裝修完成后，要申報實際裝機容量，如實際用電大于售樓合同額定用電量，應即時辦理增容手續。請勿擅自增大用電，以防超負荷用電而發生事故。

　　13.為維護區內的良好治安環境.保障區內業主和住戶的利益，凡所有在園內裝修的工作人員，必須遵守如下規定:

　　A.不準在裝修單位內吸煙或隨地大小便。

　　B.在裝修單位內煮食時一定要注意安全，嚴禁用電爐煮食，一經發現，管理處將立即沒收。

　　C.不準在裝修單位內亂拉亂接電線。

　　D.嚴禁在裝修單位內進行賭博或其他違法活動。

　　E.所有裝修工人必須嚴格遵守有關機械的安全操作規定，如因違反安全操作規定而造成傷亡，一切的責任和后果自負。

　　F.裝修工人出入屋村必須按指定的路線行走，并嚴格遵守管理處的有關規定，佩戴好出入證，及接受保安人員的檢查。

　　G.所有裝修工人不準在所屬裝修單位外隨意走動.穿著要整齊。

　　H.嚴禁采摘區內花果。

　　I.嚴禁在區內向各業主或客人散發商業性廣告。

　　違反上述規定者，將沒收其裝修工人卡，不準其出入園區。

篇3：物業公司封閉露臺陽臺承諾書模版

　　物業公司封閉露臺、陽臺承諾書模版

　　天津**物業管理有限公司：

　　本人是小區（門牌號）的業主。年月日，本人將自家位于層露臺/陽臺進行了封閉，天津**物業管理有限公司多次對本人進行勸阻，但本人堅持自己的做法并做以下承諾：

　　一、因封閉行為或封閉物，對房屋和他人造成損失的，全部由本人承擔，與物業公司無關。

　　二、本人保證，封閉行為或封閉物不影響其他業主的相鄰權。如有影響，無條件拆除，造成的相關損失由本人承擔。

　　三、承擔房管部門因本人的封閉行為對物業公司進行的行政處罰。

　　四、在封閉露臺/陽臺時，本人保證不實施改變、破壞各類管道的行為，包括但不限于：

　　1、改變、破壞煙道、坐便排氣道和煤氣管道直通樓頂；

　　2、改變、破壞在彩鋼板邊緣做排水管道；

　　3、______________。

　　如有違反，產生的一切不利后果，由本人承擔。

　　業主：

　　年月日