56．市場主體：指在市場中進(jìn)行交換的個(gè)人和組織。包括需求主體和供給主體。
57．市場客體：在市場中北進(jìn)行交換的對象。
58．市場環(huán)境：指進(jìn)行交換的環(huán)境。
59．物業(yè)管理市場價(jià)格機(jī)制：在市場競爭過程中，價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用，價(jià)格機(jī)制是市場機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，價(jià)格的變動(dòng)對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。
60.物業(yè)管理服務(wù)的效用：指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)二得到滿足的程度。
61．政府指導(dǎo)價(jià)：一種政策性價(jià)格形式，先由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門測算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。主要適用于住宅小區(qū)。
62．市場調(diào)節(jié)價(jià)：指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)完全由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商確定并在物業(yè)服務(wù)合同中約定的一種定價(jià)形式。完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價(jià)格，政府不予干預(yù)。
63．物業(yè)管理市場競爭機(jī)制：指競爭同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合，以及市場成果分配諸因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場經(jīng)濟(jì)是競爭經(jīng)濟(jì)，沒有競爭力也就沒有市場經(jīng)濟(jì)。
64．物業(yè)管理的行政管理：指國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其資質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，使物業(yè)管理有利于城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65．物業(yè)管理前期介入：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前，從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理的角度對物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì) 、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向建設(shè)單位提出意見和建議，使物業(yè)投入使用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
66．前期介入：物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確，功能使用考慮周全，業(yè)主滿意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。
67．物業(yè)的承接查驗(yàn)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的再檢驗(yàn)。是物業(yè)管理過程中對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作之一。
68．資料查驗(yàn)：指對建設(shè)單位移交的文件資料、單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告以及對房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料進(jìn)行查驗(yàn)。
69．現(xiàn)場查驗(yàn)：對房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等方法進(jìn)行檢查。
70．物業(yè)保修責(zé)任：指建設(shè)單位有隊(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。
71．辦理入住手續(xù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。
72．裝修管理：在業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行裝修期間，對裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73．房屋維修：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)在對房屋進(jìn)行查勘鑒定，評定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。
74．房屋維修管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。
75．結(jié)構(gòu)性維修：指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。
76．非結(jié)構(gòu)性
維修：為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。77．小修工程：也叫零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。
78．中修工程：指房屋少量主體構(gòu)件已經(jīng)損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
79．大修工程：指無倒塌或自由局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除，當(dāng)必須對其進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。
80．翻修工程：指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。
81．綜合維修工程：指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行的有計(jì)劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程。
82．恢復(fù)性維修：指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況和功能，保障居住安全和正常使用。
83．賠償性維修：指修復(fù)因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。
82．補(bǔ)償性維修：指在房屋移交時(shí)，通過對該房屋的質(zhì)量，完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。
83．返工性維修：指因房屋的缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
84．救災(zāi)性維修：指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對于重大天災(zāi)，維修費(fèi)由人民政府有關(guān)部門撥專款解決，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需承擔(dān)全部或部分費(fèi)用。
85．主體工程維修：指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件。
86．房屋完好率：指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完好，上、下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與總房屋數(shù)量（建筑面積）之比。
87．年房屋完好增長率：指房屋經(jīng)過大修、中修或翻修竣工驗(yàn)收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88．年房屋完好下降率：指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經(jīng)過房屋普查確定已達(dá)不到完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量（建筑面積）與直管房屋總量之比。
89．物業(yè)設(shè)備：指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱，是發(fā)揮物業(yè)功能、實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。
90．物業(yè)設(shè)備的維修管理：指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程度和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，更新。
91．物業(yè)管理的保養(yǎng)：指對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、維修和改善等工作。
92．日常維護(hù)保養(yǎng)：指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括：定期檢查，清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。
93．一級(jí)保養(yǎng)：指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。
94．二級(jí)保養(yǎng)：指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復(fù)磨損零件，是設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。
95．治安管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對說管理的物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。
96．清潔管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所管轄的區(qū)域有計(jì)劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時(shí)間、地點(diǎn)、人員進(jìn)行日常清潔服務(wù)，并結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主與物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進(jìn)身心健康，以提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。
97．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序向業(yè)主收取的費(fèi)用。
98．包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
99．酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
100．物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)說取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
101．物業(yè)管理法律關(guān)系：指人們在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中所形成的特定主題間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮調(diào)整作用的集中體現(xiàn)。
102．物業(yè)管理法律責(zé)任：指行為人由于違法行為，違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。
103．物業(yè)管理民事法律責(zé)任：指民事主體因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予民事制裁的法律后果，主要包括違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
104．物業(yè)管理行政法律責(zé)任：指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律后果。
105．物業(yè)管理刑事法律責(zé)任：指法律關(guān)系主體的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律規(guī)范而依法必須承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予刑罰制裁的法律責(zé)任。
篇2：常見的物業(yè)管理名詞解釋
常見的物業(yè)管理名詞解釋
新建住宅小區(qū)---是指達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
住宅小區(qū)管理---是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
物業(yè)管理---是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并對相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動(dòng)。
產(chǎn)權(quán)人---指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會(huì)---是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約---是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達(dá)成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同---是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等問題達(dá)成的契約性文件。
維修基金---是指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位---是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施---是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)---是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況、分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià);凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。
特約服務(wù)---是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
篇3：物業(yè)管理名詞解釋
物業(yè)管理名詞解釋
◆住宅小區(qū)特點(diǎn)
住宅小區(qū)一般有以下特點(diǎn)：
(1)規(guī)劃建設(shè)集中化，使用功能多樣化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民居住水平的提高，住宅區(qū)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化。住宅區(qū)建設(shè)由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。
(2)房屋結(jié)構(gòu)相連，設(shè)備相互貫通。盡管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商業(yè)、服務(wù)業(yè)等兼顧，也可以分給若干個(gè)單位使用。但由于住宅區(qū)的房屋及其設(shè)備具有整體性和系統(tǒng)性，房屋的結(jié)構(gòu)總是相連而無法分割的，供電、供暖、高壓水泵和上下水管道成相對獨(dú)立的系統(tǒng)，貫通到千家萬戶，更是割。
(3)產(chǎn)權(quán)多樣化，管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一系列的變化，產(chǎn)權(quán)的多樣性形成分散管理，導(dǎo)致各項(xiàng)管理工作的復(fù)雜化。
◆住宅小區(qū)管理特點(diǎn)
住宅小區(qū)管理就是對住宅小區(qū)內(nèi)居住行為的管理，是國家通過實(shí)施管理法規(guī)和制度，對社會(huì)的居住活動(dòng)和行為關(guān)系、居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)。它通過管理工作的職能部門有效地運(yùn)用國家賦予的社會(huì)管理權(quán)力，實(shí)現(xiàn)國家對人民居住行為規(guī)范的引導(dǎo)，并使之秩序化、合法化。
◆住宅小區(qū)管理作用
住宅小區(qū)管理是城市管理工作的重要組成部分，具有很大的作用。
(1)住宅小區(qū)管理可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。房屋具有投資大、周期長等特點(diǎn)，是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)條件。住宅小區(qū)管理工作使住宅小區(qū)發(fā)揮其正常的功效，保證房屋的安全和住戶的正常使用。經(jīng)常的維修養(yǎng)護(hù)還可以延長房屋的使用年限，做到少投資，多使用，既可以為國家保存一份財(cái)富，又可以節(jié)約投資，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。
(2)住宅小區(qū)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是政府的職責(zé)。住宅小區(qū)管理好，才可能把城市的臟、亂、差解決好。因此，對原有的住宅小區(qū)，可以投一定的資金使之完善配套，并納入綜合管理的軌道。對新建的小區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)要求建一個(gè)、成一個(gè)、鞏固一個(gè)，建成后管理工作要相應(yīng)跟上。如果這兩方面相互協(xié)調(diào)和促進(jìn)，新的建好，舊的改造好，整個(gè)城市的水平就能得到提高，就能保持市容的優(yōu)美清潔，鞏固城市建設(shè)的成果，實(shí)現(xiàn)環(huán)境生態(tài)的良性循環(huán)，從而實(shí)行經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(3)住宅小區(qū)管理可以促使"兩個(gè)文明"一起抓。社會(huì)主義的生產(chǎn)目的就是不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要，住宅小區(qū)的建設(shè)及其管理是人民居住水平的一個(gè)重要標(biāo)志，是生活水平的重要體現(xiàn)。建好和管好住宅小區(qū)，是社會(huì)主義物質(zhì)文明的標(biāo)志。同時(shí)，由于住宅小區(qū)是人們生活和生存的空間，人的居住環(huán)境不僅與人的物質(zhì)生活、而且還與精神生活和身體健康有直接關(guān)系。什么樣的環(huán)境培養(yǎng)什么樣的人，環(huán)境對人的影響是巨大的、無形的甚至是潛移默化的。管理好住宅小區(qū)，就能使之成為培養(yǎng)社會(huì)主義公共道德意識(shí)、高尚健康的思想情操和科學(xué)文明的生活方式的場所，從而成為振興中華的巨大物質(zhì)力量。
◆住宅小區(qū)管理指導(dǎo)思想
住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想通常有以下三個(gè)方面要求：
(1)服務(wù)第一，方便群眾。住宅小區(qū)管理的目的就是為了盡可能地滿足人民群眾居住生活的需要，創(chuàng)造一個(gè)安靜、舒適、方便和優(yōu)美的生活環(huán)境。從事這項(xiàng)工作的個(gè)人和單位必須有正確的指導(dǎo)思想和端正的經(jīng)營作風(fēng)，樹立為人民服務(wù)，對人民負(fù)責(zé)的管理思想。
(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小區(qū)建成移交使用后，還有一個(gè)自身生存、完善和發(fā)展的問題(例如維護(hù)修養(yǎng)等)，這個(gè)問題由于受財(cái)力的有限性制約，還得依靠住宅小區(qū)里的廣大群眾來合理分擔(dān)。居民出點(diǎn)力、出點(diǎn)錢，參加管理維護(hù)房屋與公共設(shè)施、改變環(huán)境衛(wèi)生、植樹種草等各種公益活動(dòng)，這種讓群眾參與城市建設(shè)和管理的做法，不僅可以節(jié)約開支，減輕國家的負(fù)擔(dān)，而且居民出了力、流了汗，對自己的勞動(dòng)成果會(huì)更加愛情，可以增加居民的集體意識(shí)，培養(yǎng)愛護(hù)公物、熱愛集體、熱愛勞動(dòng)的良好風(fēng)尚。
(3)統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合。針對住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)多元化、管理項(xiàng)目多樣化的客觀現(xiàn)實(shí)，必須按照社會(huì)化、專業(yè)化的新觀念組織實(shí)施住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)。
◆住宅小區(qū)管理原則
住宅小區(qū)管理原則一般有以下四點(diǎn)要求：
(1)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離的原則。住宅小區(qū)管理的系統(tǒng)性和整體性，要求實(shí)行統(tǒng)一管理，住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)的多樣化，則要求實(shí)行分散管理，由此產(chǎn)生了兩種管理的矛盾。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離的原則正是為了解決住宅小區(qū)的這一基本矛盾而提出的。
(2)企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算的原則。走企業(yè)化發(fā)展道路必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，并逐步實(shí)現(xiàn)商品住宅經(jīng)營的原則。
(3)專業(yè)管理和群眾管理相結(jié)合的原則。由于住宅小區(qū)的維修管理等具有技術(shù)性，專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)行專業(yè)管理可以達(dá)到及時(shí)和有效的效果。
(4)有償使用、有償服務(wù)和合理分擔(dān)的原則。有償使用，即是指對住宅小區(qū)的使用應(yīng)實(shí)行等價(jià)交換；有償服務(wù)則是指對住宅小區(qū)的管理和服務(wù)應(yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。無論是有償使用還是有償服務(wù)，都是社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)的必然要求，而不應(yīng)把住宅小區(qū)的管理、無償服務(wù)和福利性片面理解為社會(huì)主義優(yōu)越性的體現(xiàn)。
◆住宅小區(qū)機(jī)構(gòu)建設(shè)原則
住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)中應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：
(1)有利于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一政策。由于住宅小區(qū)管理是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，組建的機(jī)構(gòu)必須能體現(xiàn)黨和政府的方針、政策。
(2)有利于統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。由住宅小區(qū)管理的整體性和系統(tǒng)性決定對住宅小區(qū)的管理不可搞政出多門，組建的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有權(quán)威性和實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
(3)有利于建立穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來源和經(jīng)營機(jī)制。建立穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來源和經(jīng)營機(jī)制，是我國目前建設(shè)管理機(jī)構(gòu)所面臨的問題。
(4)有利于小區(qū)管理朝社會(huì)化、專業(yè)化方向發(fā)展。
(5)有利于住宅小區(qū)管理的延續(xù)性。
◆以行政管理為主模式
以行政管理為主的模式，其管理機(jī)構(gòu)以街道辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)進(jìn)行管理，即管委會(huì)主任由當(dāng)?shù)亟值擂k事處主任兼任，委員由各居委會(huì)主任及市政綠化、環(huán)境衛(wèi)生部門派人員組成。管委會(huì)實(shí)行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的組織形式，這種形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制約力較強(qiáng)，效果也較明顯。職能部門各負(fù)其職，但經(jīng)費(fèi)較少，也要防止行政一體化傾向。
◆經(jīng)營服務(wù)型模式
經(jīng)營服務(wù)型的模式主要是采用住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)的第三種模式，即以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主，成立住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)管理公司，以經(jīng)營的形式從事住宅小區(qū)管理。正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，向住戶提供良好的居住環(huán)境，向住戶提供多層
次綜合性服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了建設(shè)、管理、服務(wù)、經(jīng)營的結(jié)合。把住宅區(qū)的管理機(jī)構(gòu)逐步辦成服務(wù)、經(jīng)營、管理型的第三產(chǎn)業(yè)的實(shí)體，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，受到住戶的普遍好評。
◆職工租賃承包模式
職工租賃承包模式即由房管人員個(gè)人承包住宅小區(qū)的管理、維修和服務(wù)。在合同期內(nèi)，住宅小區(qū)的管理養(yǎng)護(hù)和服務(wù)均由承包者負(fù)責(zé)，實(shí)行"三包"，即包管理、包養(yǎng)護(hù)和包服務(wù)。
◆住宅小區(qū)機(jī)構(gòu)職責(zé)
機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括以下幾個(gè)方面：
(1)根據(jù)國家制定的法規(guī)與管理辦法負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和綜合管理；
(2)制定住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行川
(3)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的征收和使用川的組織綜合性的生活服務(wù)項(xiàng)目，開展便民有償服務(wù)；
(4)加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，開展創(chuàng)建文明住宅小區(qū)活動(dòng)；
(5)維護(hù)居民的正當(dāng)權(quán)益，向所在行政區(qū)人民政府及有關(guān)部門反映居民的意見和要求。
◆住宅小區(qū)維護(hù)類經(jīng)費(fèi)
是指以保持原來面貌為目的的日常維護(hù)，包括保潔維護(hù)、居住安全維護(hù)、正常生活秩序的維護(hù)等所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)養(yǎng)護(hù)類經(jīng)費(fèi)
是指對房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施的日常預(yù)防性保養(yǎng)、檢修、換油等，以及在它們受到輕微損壞時(shí)所采取的必要修復(fù)(小修、零修等)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)修繕類經(jīng)費(fèi)
是指房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施在使用年限內(nèi)，為保持它們處于良好的使用狀態(tài)，恢復(fù)其功能而進(jìn)行的修繕活動(dòng)(中修、大修等)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)更新改造類經(jīng)費(fèi)
指房屋及其設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施由于各種組成部分材料的使用年限不同，將使用年限短的部件予以更新；對使用不便、設(shè)計(jì)落后的加以改造，用新工藝、新材料來替換，一般歸在修繕的范疇。
◆住宅小區(qū)添置類經(jīng)費(fèi)
指根據(jù)使用、發(fā)展上的需要增建、增購的房屋及設(shè)施所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)服務(wù)類經(jīng)費(fèi)
指以方便居民生活為目的的各種服務(wù)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)房屋維護(hù)與修繕管理
住宅小區(qū)內(nèi)的房屋具有投資大、周期長等特點(diǎn)。因此，自住宅小區(qū)建成到投入使用，必須加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)。內(nèi)容主要包括以下幾方面：
(1)按建筑設(shè)計(jì)用途使用，不得隨意改變房屋的用途：
(2)按設(shè)計(jì)功能使用，不得濫用；
(3)按設(shè)備的系統(tǒng)功能使用，不得隨意拆改和增添。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋和設(shè)備的維護(hù)管理主要靠專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的途徑來實(shí)現(xiàn)。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的修繕管理是住宅小區(qū)房屋管理中最重要的一環(huán)。對住宅小區(qū)房屋及設(shè)備的管理，除遵循一般房屋及設(shè)備的修繕管理規(guī)律外，還應(yīng)做好以下工作：
(1)堅(jiān)持統(tǒng)一管理，積極開展托管業(yè)務(wù)；
(2)建立房屋共同部位及設(shè)備的維修基金。
◆住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理
住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理主要包括對住宅小區(qū)內(nèi)違章建筑、市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安和車輛交通等的管理。
◆住宅小區(qū)違章建筑管理
違章建筑不僅不利于房屋的正常使用，而且還直接影響到住宅小區(qū)的安全、衛(wèi)生，違反居民的公共利益，這是住宅小區(qū)環(huán)境能否搞好的關(guān)鍵所在。因此，對住宅小區(qū)內(nèi)的違章建筑應(yīng)采取堅(jiān)決措施徹底整治，對勸止無效的應(yīng)依法予以強(qiáng)行拆除，決不可縱容和姑息，以增強(qiáng)住
戶的環(huán)境意識(shí)。何時(shí)，對住宅小區(qū)內(nèi)的空間加以充分合理的利用，不給違章建筑以可乘之機(jī)，加強(qiáng)群眾監(jiān)督和管理。
◆住宅小區(qū)公用設(shè)施管理
住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施也是市政設(shè)施的一個(gè)部分，由于其分布廣的特點(diǎn)，其維護(hù)很大程度上取決于廣大居民群眾的支持和配合，但對其修繕管理主要以專業(yè)部門為主，按照專業(yè)修繕要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
◆住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理
環(huán)境衛(wèi)生是住宅小區(qū)能否達(dá)到文明標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要標(biāo)志，因此，必須通過各方面的努力，包括環(huán)衛(wèi)部門(隊(duì)伍)定時(shí)清掃清運(yùn)、住宅小區(qū)各單位的保潔與清掃以及居民自覺維護(hù)等，保持庭院、街道、樓梯、走廊、陽臺(tái)等部位的環(huán)境衛(wèi)生。
◆住宅小區(qū)綠化管理
住宅小區(qū)內(nèi)的綠化水平是美化環(huán)境的重要因素，不但可以創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的環(huán)境，而且還可以調(diào)節(jié)局部生態(tài)平衡。因此，對住宅小區(qū)內(nèi)種植的花草樹木必須精心愛護(hù)和妥善管理(例如：住宅小區(qū)內(nèi)庭院綠化可由住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位負(fù)責(zé)，公共綠地由園林部門負(fù)責(zé)等)，住宅小區(qū)管委會(huì)還應(yīng)經(jīng)常組織居民參加各種綠化公益活動(dòng)(澆水、種草等)，增強(qiáng)美化、綠化意識(shí)，同時(shí)對破壞綠化的行為應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以處理(批評教育、罰款等)。
◆住宅小區(qū)治安管理
住宅小區(qū)的安全環(huán)境是人民安居樂業(yè)的根本保證。因此，住宅小區(qū)管委會(huì)應(yīng)配合公安部門建立嚴(yán)格的治安管理制度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)治保會(huì)、聯(lián)防隊(duì)的作用。
◆住宅小區(qū)車輛交通管理
對進(jìn)入住宅小區(qū)的各種機(jī)動(dòng)車輛要進(jìn)行嚴(yán)格的限制(例如禁止超載大卡車的駛?cè)?，各種交通路標(biāo)的設(shè)置以及對違章行駛損壞路面、綠地、圍墻和各種公用設(shè)施的行為責(zé)任人，責(zé)令其恢復(fù)原狀或賠償。
◆住宅小區(qū)常規(guī)性服務(wù)
常規(guī)性服務(wù)是指為了維護(hù)住宅小區(qū)的整潔，環(huán)境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目。這類項(xiàng)目一般不以盈利為目的，只收取低廉的費(fèi)用。主要包括：公共樓道、樓外道路及公周的清潔清掃，住戶垃圾的清運(yùn)，保管自行車，疏通陰溝，修理水電，幼兒計(jì)劃免疫，開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，便民購買生活必需品，辦小食堂解決兒童吃午飯的問題，日夜派專人值班，維持小區(qū)的治安和正常秩序，代收代交房租、水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用。
◆住宅小區(qū)委托性服務(wù)
根據(jù)居民的需要，旨在方便住戶，受委托而提供的有償服務(wù)。這類項(xiàng)目的服務(wù)應(yīng)以"保本微利"為原則，即按成本收取稍高一些的費(fèi)用。主要包括：代訂代送牛奶，代訂代送雜志報(bào)紙？代送病人就醫(yī)、送藥，醫(yī)治小病小傷，為老年人體檢打針，代住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生、洗衣服，代雇保姆，代購糧食、燃料、家具等生活物品，代住戶設(shè)計(jì)小花園、綠化陽臺(tái)、供應(yīng)花木等。
◆住宅小區(qū)經(jīng)營性服務(wù)
經(jīng)營性服務(wù)主要是指從事住宅小區(qū)管理服務(wù)的經(jīng)營單位，本著補(bǔ)充住宅小區(qū)經(jīng)費(fèi)不足的原則，發(fā)揮企業(yè)的能動(dòng)作用，積極開展多種經(jīng)營的新領(lǐng)域。這類活動(dòng)雖然也講經(jīng)濟(jì)效益，但首先要注重社會(huì)效益和環(huán)境效益。主要包括：利用住宅小區(qū)內(nèi)道路，開辟夜間收費(fèi)停車場，利用住宅小區(qū)空地開辟收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場，利用住宅小區(qū)的房屋設(shè)施開展旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營。利用住宅小區(qū)綠化苗圃養(yǎng)花種苗出售，為住戶進(jìn)行室內(nèi)裝璜，安裝防盜門，修理家用電器、家具及其他設(shè)備等。
◆住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)考評
建設(shè)部頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)實(shí)施細(xì)則》規(guī)定對住宅小區(qū)的考評，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
(1)管理運(yùn)作；
(2)精神文明建設(shè)；
(3)房屋管理川的房屋修繕；
(5)環(huán)境衛(wèi)生；
(6)園林綠化；
(7)市政設(shè)施及道路維護(hù)；
(8)治安管理；
(9)住戶評議。
◆服務(wù)性公寓管理的特點(diǎn)
服務(wù)性公寓管理特點(diǎn)是：為公寓住戶提供類似酒店服務(wù)的服務(wù)項(xiàng)目，使住戶能夠在自己家里得到與飯店同樣的便利，同時(shí)能夠使用社區(qū)的各類公共設(shè)施，享受比飯店更舒適的環(huán)境。
◆服務(wù)性公寓服務(wù)性公寓
是一種高檔居住性物業(yè)，它根據(jù)不同市場需求設(shè)計(jì)多種房型，每套單元都配有全套家具、電器、廚房設(shè)施及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務(wù)，也營 造家庭溫馨氣氛。
◆服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目
根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容如下：
(1)設(shè)立住戶服務(wù)臺(tái)，24小時(shí)服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問題；
(2)穿梭巴士服務(wù)，定時(shí)將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶；
(3)學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國際學(xué)校讀書；
(4)看管孩子服務(wù)，當(dāng)住戶外出不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；
(5)醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時(shí)應(yīng)住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來出診或送往醫(yī)院治療；
(6)公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化；
(7)家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職人員協(xié)助住戶處理日常家務(wù)；
(8)洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務(wù)川的汽車租賃，物業(yè)管理公司配有汽車租賃服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；
(10)商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶提供商務(wù)信息和秘書服務(wù)；
(11)小型超級(jí)市場。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買到日常所需物品。
◆服務(wù)性公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容
參照賓館服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容有：
(1)負(fù)責(zé)更換床單、毛巾(住戶自己提供)；
(2)清潔室內(nèi)所有家具；
(3)地毯吸塵；
(4)清潔廚房；
(5)衛(wèi)生間清潔刊的窗戶及玻璃清潔川
(6)定期室內(nèi)大清掃；(7)住戶園藝美化川的根據(jù)住戶要求清潔其他物品。
◆服務(wù)性公寓公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生
服務(wù)性公寓公共區(qū)域清潔衛(wèi)生的內(nèi)容是:
(1)保持公共區(qū)域整潔及周圍花園綠化；
(2)停車場清潔；
(3)電梯內(nèi)外清潔；
(4)樓梯清潔；
(5)樓道清潔；
(6)公用說衣房清潔；
(7)公共垃圾區(qū)域的清掃工作；
(8)社區(qū)街道、路牌、標(biāo)志、路燈等的清掃工作刊的定期殺滅蚊蟲等等。
◆服務(wù)性公寓保安消防服務(wù)措施
根據(jù)服務(wù)性公寓特點(diǎn)保安消防采取措施是：
(1)24小時(shí)門衛(wèi)保安，保證住戶正常出人；
(2)社區(qū)24小時(shí)安全巡視，確保社區(qū)安全；
(3)建立社區(qū)各種緊急安全疏散程序，保證住戶絕對安全；
(4)的定期檢查并調(diào)試社區(qū)各類消防及保安器材；
(5)社區(qū)俱樂部安全保衛(wèi)；
(6)當(dāng)住戶度假或出差離開住處時(shí)，保安人員將對該住戶住宅進(jìn)行特別安全保護(hù)。
◆服務(wù)性公寓開展經(jīng)營性服務(wù)內(nèi)容
服務(wù)性公寓開展經(jīng)營性服務(wù)內(nèi)容主要有：
(1)提供電力及電器維修服務(wù)；
(2)提供水管、空調(diào)維修服務(wù)；
(3)協(xié)助住戶安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備；
(4)協(xié)助住戶安排家庭裝修、家具制作；
(5)協(xié)助住戶安裝各類家用電器
(6)提供各類物品維修服務(wù)等等。
◆公寓社區(qū)俱樂部服務(wù)
物業(yè)管理公司可根據(jù)住戶的實(shí)際需要，成立公寓住戶俱樂部，提供各種文化體育娛樂服務(wù)項(xiàng)目。此外，俱樂部內(nèi)還可設(shè)立各類餐廳，每天提供早餐、中餐、晚餐；并提供送餐服務(wù)，方便住戶在家用餐或招待家中來賓；俱樂部內(nèi)的多功能廳可讓住戶安排家庭活動(dòng)、生日聚會(huì)、結(jié)婚紀(jì)念會(huì)等其他各類活動(dòng)。
◆公有住宅
公有住宅是指現(xiàn)階段國家或企業(yè)投資建造分配給個(gè)人居住的房屋，隨著住房制度的改革，國家將把這類住宅出售給個(gè)人。
◆公有住宅售后管理
公有住宅售后管理是指原有的國家、單位投資建造的房屋出售給個(gè)人以后，如何進(jìn)行房屋的維修、管理問題。
◆公有住宅售后管理的意義
公有住宅售后管理的意義是十分重要的，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面
(1)加強(qiáng)對公有住宅出售后管理，延長了物業(yè)的壽命；
(2)公有住宅出售是住宅政策的重要組成部分，加強(qiáng)了售后的管理，有利于推動(dòng)公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。
◆公有住宅售后管理
的依據(jù)售后公有住宅的管理是一個(gè)全新內(nèi)容。需要制定出具體的管理辦法。其依據(jù)是國家建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修管理暫行辦法》，來結(jié)合地區(qū)實(shí)際，制定管理辦法。
◆售后公有住宅管理組織形式
公有住宅出售以后，其管理采用業(yè)主自治管理與物業(yè)管理單位專業(yè)管理相結(jié)合的管理形式。
◆業(yè)主自治管理
業(yè)主自治管理是以房屋業(yè)主管理小組(簡稱房管小組)基礎(chǔ)，業(yè)主委員會(huì)(簡稱管委會(huì))為核心，業(yè)主代表大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的組織形式來體現(xiàn)。
◆房管小組組建
一幢公有住宅出售的建筑面積達(dá)到30%以上的，都應(yīng)組建房管小組，房管小組成員由本幢房屋內(nèi)業(yè)主按各自的產(chǎn)業(yè)面積協(xié)商或選舉產(chǎn)生房管小組成員。其中房管小組中公房業(yè)主代表由公房業(yè)主委派。房管小組成員由3人以上單數(shù)組成。
◆公有住宅售后維修基金的籌措
公有住宅出售時(shí)，為了保證房屋及其公共設(shè)備、公共設(shè)施的日常維修、更新的正常進(jìn)行，房屋出售人和購房人應(yīng)按規(guī)定交納維修基金。
◆公有住宅售后維修基金的使用
物業(yè)管理單位應(yīng)按幢建立維修基金獨(dú)立賬戶。日常房屋維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理單位編制年度計(jì)劃、經(jīng)管委會(huì)審核同意后組織實(shí)施。
◆公有住宅售后維修基金的增值
業(yè)主管委會(huì)在開設(shè)銀行賬戶時(shí)，以委托的形式將維修基金的80%部分交市公積金管理中心統(tǒng)一集中增值，增值收益每年結(jié)算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。
◆業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后的維修基金結(jié)算
業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅應(yīng)事先報(bào)告房管小組，其繳納的住宅維修基金不予退還，繼續(xù)用作該住宅的維修。在住宅維修基金中原個(gè)人交納的剩余部分予以結(jié)算，由受讓方向出讓方支付。
◆公有住宅售后物業(yè)管理委托合同的基本內(nèi)容
一個(gè)相對獨(dú)立住宅區(qū)域應(yīng)由管委會(huì)委托一個(gè)物業(yè)管理單位承擔(dān)房屋售后管理，接受委托的物業(yè)管理公司必須與管委會(huì)簽訂房屋管理服務(wù)合同。合同主要內(nèi)容：
(1)管理服務(wù)事項(xiàng)；
(2)管理服務(wù)權(quán)限；
(3)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)川的管理服務(wù)費(fèi)用；
(4)管理服務(wù)期限川的違約責(zé)任；
(5)雙方約定的其他權(quán)利與義務(wù)。
◆公有住宅售后維修責(zé)任和維修費(fèi)用分?jǐn)?/p>
公有住宅售后，業(yè)主自用部分、自用設(shè)備的維修責(zé)任，由業(yè)主承擔(dān)，維修費(fèi)用自理P整幢房屋業(yè)主共同使用部位，其設(shè)備的維修、更新責(zé)任，由整幢房屋業(yè)主按各自的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
◆公有住宅售后、管委會(huì)成立前房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修
公有住宅售后，由于時(shí)間等其他原因管委會(huì)無法立即成立，此時(shí)房屋共用部位、共用設(shè)備和街坊公共設(shè)施的修理，由售房單位或原管房單位負(fù)責(zé)，在征得業(yè)主認(rèn)可后，其修理費(fèi)用由房屋業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用按規(guī)定列支。
◆公有住宅出售后的維修報(bào)修
公有住宅出售后，一些需要維修項(xiàng)目應(yīng)按下列規(guī)定報(bào)修：
(1)自用部位和自用設(shè)備的損壞，各房屋業(yè)主可以自行修理，也可以委托專業(yè)的修理部門修理；
(2)共用部位和共用設(shè)備的損壞，由房管小組成員負(fù)責(zé)報(bào)修
(3)公共設(shè)施的損壞由管委會(huì)成員負(fù)責(zé)報(bào)修。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，對住戶報(bào)修應(yīng)設(shè)立報(bào)修點(diǎn)，報(bào)修點(diǎn)應(yīng)向住戶公布。
◆公有住宅出售后，住宅急修項(xiàng)目內(nèi)容
公有住宅出售后，住宅出現(xiàn)以下情況需要緊急修理而需要報(bào)修；
(1)房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險(xiǎn)的排險(xiǎn)解危；
(2)因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；
(3)因水箱水泵故障和進(jìn)水表以內(nèi)的水管斷裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水刊的樓地板、扶梯踏步板斷裂；
(4)其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。
◆公有住宅出售后，一般修理項(xiàng)目的報(bào)修內(nèi)容
公有住宅出售后，一般修理項(xiàng)目的報(bào)修內(nèi)容如下：
(1)各類鋼、木門窗損壞
(2)水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；
(3)屋面滲漏水；
(4)水落管、污水管墻塞和水箱等設(shè)備揭水；
(5)其他屬于小修養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目等。
◆公有住宅售后修理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
公有住宅售后修理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
(1)修理人工費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，凡修理項(xiàng)目定額工時(shí)在兩工以上的按《房屋修理工程預(yù)算定額》計(jì)收，定額工時(shí)在兩工以下的，按實(shí)做工時(shí)計(jì)收；
(2)修理材料費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)為以修理項(xiàng)竣工之日的市場價(jià)格及實(shí)際耗用材料的數(shù)量予以結(jié)算。
◆公有住宅出售后，房屋修理質(zhì)量保修期
物業(yè)管理單位對房屋修理項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)行保修制度，保修期一般為三個(gè)月。業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再向住戶收費(fèi)。
◆公有住宅售后的房屋使用規(guī)定
公有住宅出售以后，房屋業(yè)主應(yīng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理原則，正確處理房屋使用、給排水通行、通風(fēng)、采光、維修等方面關(guān)系，業(yè)主和住戶使用房屋中應(yīng)禁止下列行為：
(1)擅自改建房屋主體承重結(jié)構(gòu)；
(2)擅自在天井、庭園內(nèi)搭建；
(3)擅自移裝公用設(shè)備；
(4)占用公用部位、共用設(shè)備；
(5)侵占綠地、損壞綠化或圍護(hù)設(shè)施川的法律、法規(guī)禁止的其他行為。
◆公有住宅售后房屋室內(nèi)改裝和搭建的規(guī)定
房屋業(yè)主在進(jìn)行房屋室內(nèi)改裝和搭建，應(yīng)符合房屋安全，不影響周圍環(huán)境和市容觀瞻，并不得改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)。凡因改裝和搭建影響周圍鄰居的，應(yīng)征得相鄰業(yè)主和住戶的書面同意。因改裝和搭建而對相鄰業(yè)主造成損害的，應(yīng)予賠償。
◆公有住宅售后對業(yè)主的要求
租金一般按月于月初收取。對于常租客戶，有時(shí)也按優(yōu)惠價(jià)格一次收取一年或數(shù)年的租金，以盡快緩解投資者的資金壓力。
◆經(jīng)營性物業(yè)管理中的運(yùn)營成本
經(jīng)營性物業(yè)管理中的支出一般包括以下三個(gè)方面：
(l)建筑物的維修費(fèi)用；
(2)服務(wù)及其設(shè)備的費(fèi)用；
(3)有關(guān)稅費(fèi)。
◆對開展經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)的選擇
對于開展經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可以考核，這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括：(l)能否令業(yè)主滿意；
(2)專業(yè)服務(wù)水平；
(3)向業(yè)主提供信息的能力；
(4)管理計(jì)劃。
◆對開展經(jīng)營性物業(yè)管理工作的評價(jià)
對物業(yè)管理工作進(jìn)行評價(jià)的主要目的是令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和承租人提供更好的服務(wù)。物業(yè)管理工作評價(jià)應(yīng)考慮、以下幾個(gè)方面：
(l)與承租人有良好的溝通；
(2)及時(shí)處理承租人的抱怨；
(3)及時(shí)地收取租金川的較好地達(dá)到了出租率目標(biāo)；
(5)物業(yè)維修良好；
(6)及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告；
(7)為業(yè)主的利益能主動(dòng)地提出建議刊的對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速。
◆高層樓宇
高層樓宇是指層數(shù)多且高的建筑物。根據(jù)l972年國家高層會(huì)議對高層建筑物的定義，把高層建筑分為四類：第一類高層建筑為9~16層(最高到50m)第二類高層建筑為17~25層(最高到75m)第三類高層建筑為26~40層(最高到100m)；第四類高層建筑40層以上(高度為l00m以上)。高層樓宇包括商住樓宇、綜合樓宇、賓館飯店、辦公大樓，以及文化、娛樂等各行各業(yè)各種類型的建筑。
◆寫字樓
寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。
◆商務(wù)樓
商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會(huì)議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。
◆商住樓
商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務(wù)活動(dòng)等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。
按建筑面積大小來進(jìn)行寫字樓分類
按建筑面積大小可以分為以下三類：
(1)小型寫字樓，一般為1萬平方米以下；
(2)中型寫字樓，一般為1萬~3萬平方米；
(3)大型寫字樓，一般為3萬平方米以上。
按寫字樓的功能來進(jìn)行寫字樓分類
按寫字樓的功能一般可以分為三種：
(1)單純寫字樓，就是寫字樓基本上只有辦公一種功能沒有其他功能；
(2)商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿；
(3)綜合寫字樓，就是以辦公為主，同時(shí)又有其他功能(例如公寓、餐飲、商場展示廳等)。
◆寫字樓的管理方式
根據(jù)寫字樓特點(diǎn)開展的管理形式有三種：
(1)委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理；
(2)經(jīng)營性管理和非經(jīng)營性管理；
(3)社會(huì)化分包管理和一家管理。
◆委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理
委托管理就是大樓造好后委托給專業(yè)物業(yè)管理公司，在發(fā)達(dá)國家，這是最常見的一種形式。而在我國比較常見的是發(fā)展商(業(yè)主)自己組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
◆經(jīng)營性管理和非經(jīng)營性管理
經(jīng)營性管理就是管理者不僅要負(fù)責(zé)管理而且還要負(fù)責(zé)樓宇的出租、銷售等業(yè)務(wù)；非經(jīng)營管理不負(fù)責(zé)樓宇的出租、銷售等業(yè)務(wù)；管理者只負(fù)責(zé)設(shè)備、保安、清潔等管理和服務(wù)工作。
◆社會(huì)化分包管理和一家管理
社會(huì)化管理就是物業(yè)管理公司接管寫字樓后，將有些管理內(nèi)容再委托給其他專業(yè)公司去做。一家管理是指受委托物業(yè)管理公司自己完成所有的管理內(nèi)容。
◆寫字樓管理目標(biāo)
寫字樓管理目標(biāo)圍繞"安全、舒適、快捷"六個(gè)字，指用戶在寫字樓內(nèi)工作有安全感，具體體現(xiàn)在：人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、消防安全三個(gè)方面；舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，讓用戶在大樓內(nèi)生活工作起來感到舒服、方便；快捷是指用戶在大樓內(nèi)隨時(shí)與世界各地聯(lián)系、交換信息、抓住商機(jī)。
◆寫字樓物業(yè)管理的組織工作
通常寫字樓物業(yè)管理的組織工作有以下四個(gè)部分：
(1)制定寫字樓物業(yè)管理計(jì)劃；
(2)大樓開展管理前的準(zhǔn)備工作；
(3)物業(yè)管理服務(wù)范疇；
(4)物業(yè)管理財(cái)務(wù)、組織及人事制度。
◆寫字樓開展物業(yè)管理前的準(zhǔn)備工作
寫字樓開展物業(yè)管理前應(yīng)做好各種準(zhǔn)備，具體體現(xiàn)在：
(l)根據(jù)大樓特點(diǎn)及周邊環(huán)境，編寫物業(yè)管理維修公約；
(2)草擬一切有關(guān)物業(yè)管理的文件，包括大樓的各項(xiàng)制度、裝修規(guī)定等；
(3)從物業(yè)管理角度，向發(fā)展商提供合理化意見，為日后管理和物業(yè)升值服務(wù)川的做好大樓交接各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
◆物業(yè)管理裝修服務(wù)范疇
物業(yè)管理裝修服務(wù)是指所有業(yè)主和用戶進(jìn)行裝修，裝修圖紙都需要物業(yè)管理公司事先批準(zhǔn)。
◆寫字樓物業(yè)管理服務(wù)范疇
寫字樓物業(yè)管理服務(wù)范疇很多，主要包括：
(l)裝修圖的審批，
(2)維修服務(wù)；
(3)保安服務(wù)川的清潔服務(wù)；
(5)咨詢服務(wù)；
(6)公關(guān)服務(wù)；
(7)向業(yè)主和用戶定期報(bào)告。
◆寫字樓的市場銷售
市場需求是寫字樓經(jīng)營的主要依據(jù)，只有在了解市場的基礎(chǔ)上，才能制定好寫字樓產(chǎn)品計(jì)劃，通常市場銷售有以下三個(gè)環(huán)節(jié)：
(1)市場調(diào)研；
(2)銷售合同的簽訂；
(3)銷售合同執(zhí)行。
◆寫字樓市場調(diào)研的內(nèi)容
寫字樓市場調(diào)研的主要內(nèi)容：
(1)宏觀環(huán)境；
(2)市場需求；
(3)寫字樓營銷狀況；
(4)競爭對手等。
◆宏觀環(huán)境
宏觀環(huán)境包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三大因素，具體有：
(1)國家有關(guān)法令政策；
(2)國際政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化；
(3)寫字樓承租人的政治傾向；
(4)寫字樓承租人所在地區(qū)的國民生產(chǎn)總值、國民收人、物價(jià)水平、物價(jià)指標(biāo)等。
◆市場需求
寫字樓市場變化發(fā)展趨勢是市場調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，它包括：
(l)房地產(chǎn)發(fā)展商的投資意向；
(2)現(xiàn)有租購寫字樓市場對寫字樓的需求量；
(3)同檔寫字樓需求情況；
(4)潛在市場調(diào)查。
◆寫字樓營銷狀況
寫字樓營銷狀況是指本企業(yè)銷售狀況，它包括：
(1)寫字樓經(jīng)營管理狀況；
(2)價(jià)格定位及價(jià)格構(gòu)成；
(3)促銷情況。
◆銷售合同的執(zhí)行
銷售合同的執(zhí)行是通過客戶遷入寫字樓，客戶使用寫字樓，客戶遷出寫字樓的整個(gè)過程。
◆客戶遷入程序
客戶遷入程序通常是：
(1)營業(yè)部的工作；
(2)財(cái)務(wù)部的工作；
(3)工程部的工作；
(4)保衛(wèi)部的工作；
(5)公關(guān)部的工作。
營業(yè)部工作
營業(yè)部的工作程序是：
(1)向客戶發(fā)合同第一期房租及保證金收費(fèi)單，及時(shí)將客戶簽字確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部作為收款憑單；
(2)根據(jù)客戶要求，向工程部發(fā)工作單，安排辦公室裝修，通訊安裝；
(3)發(fā)工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具；更換客戶房間門鎖以及清掃等工作；
(4)在客戶正式遷人前，向各部門發(fā)出《商社遷人通知單》并通知各有關(guān)部門。
財(cái)務(wù)部工作
財(cái)務(wù)部接到營業(yè)部轉(zhuǎn)送收費(fèi)單，及時(shí)確認(rèn)領(lǐng)款到賬情況并通知營業(yè)部。
工程部工作
工程部接到營業(yè)部工作單后，及時(shí)與客戶聯(lián)系并洽談?dòng)嘘P(guān)辦公室裝修事宜，為客戶推薦1~2家裝修隊(duì)伍進(jìn)行報(bào)價(jià)，客戶辦公室裝修竣工后，與客戶一道進(jìn)行工程驗(yàn)收。
保衛(wèi)部工作
保衛(wèi)部按營業(yè)部簽發(fā)的工作單，為業(yè)主提供所需的外門鎖，并收回舊鎖以及其他保安工作。
公關(guān)部工作
公關(guān)部在客戶正式遷入日，代表總經(jīng)理向客戶送花籃表示歡迎，并收集客戶主要人員的資料。
◆寫字樓商務(wù)中心的管理
商務(wù)中心是寫字樓為了方便業(yè)主(使用人)，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫字樓商務(wù)中心管理包含以下三個(gè)方面工作；
(1)商務(wù)中心設(shè)備管理；
(2)商務(wù)中心的工作要求；
(3)商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目。
◆商務(wù)中心設(shè)備管理
商務(wù)中心應(yīng)配備的主要設(shè)備有：中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他辦公設(shè)備。為了保證設(shè)備的正常使用，必須制定一套嚴(yán)密的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障、應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。
◆商務(wù)中心工作要求
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)，是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的，所以對商務(wù)中心工作人員要求應(yīng)具備以下幾點(diǎn)：
(1)流利的外語聽、說、讀、寫能力；
(2)熟練的中英文打字能力：
(3)熟練操作各種設(shè)備能力川的商務(wù)信息知識(shí)；
(4)秘書工作知識(shí)；
(5)一定的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。
◆商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目
根據(jù)商務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理部門應(yīng)積極開展配套服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容概括如下：
(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
(2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理；
(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)刊的整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
(4)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；
(5)長話、傳真、電訊服務(wù)川
(6)商務(wù)會(huì)議、會(huì)議安排服務(wù)川的商務(wù)咨詢、商務(wù)信息服務(wù)；
(7)郵件、郵包快遞等郵政服務(wù)；
(8)客戶外出期間保管、代發(fā)傳真、信件等；
(9)電腦、電視錄像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)；
(10)報(bào)紙、雜志訂閱服務(wù)；
(11)印刷文件、名片等印刷服務(wù)等等。
◆寫字樓客戶服務(wù)項(xiàng)目
為提供更方便舒適的辦公環(huán)境，爭取更多的客戶，必須開展以下服務(wù)項(xiàng)目：
(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù)；
(2)信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)；
(3)出租汽車預(yù)約服務(wù)；
(4)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；
(5)航空機(jī)票的定購、確認(rèn)服務(wù)川的代訂餐飲、文化體育節(jié)目票；
(6)外幣兌換服務(wù)；
(7)花卉代購、遞送服務(wù)；
(8)洗衣、送衣服務(wù)；
(9)代購清潔物品服務(wù)；
(10)提供公司阿姨服務(wù)；
(11)其他各種委托代辦服務(wù)。
◆寫字樓工程維修服務(wù)項(xiàng)目
寫字樓工程維修服務(wù)項(xiàng)目，通常有以下各項(xiàng)：
(1)電梯24小時(shí)維護(hù)、保相
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)；
(3)消防統(tǒng)及其設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)刊的公共照明在的維護(hù)、保養(yǎng)、更換；
(4)給排水系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)；
(5)蓄水池、水箱、泵房的維護(hù)；
(6)充電室、樓層配電間監(jiān)控、維護(hù)；
(7)鍋爐房的監(jiān)控與保養(yǎng)；
(8)寫宇間內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施的維修服務(wù)；
(9)寫宇間酬電器安裝服務(wù)；
(10)辦理電視衛(wèi)星天線安裝；
(11)辦理電腦終端人網(wǎng)安裝；
(12)辦理金融信息接入網(wǎng)安裝；
(13)裝修期間的保安、清潔服務(wù)；
(14)其他客戶所需要的工程服務(wù)。
◆寫字樓承租人選擇
物業(yè)管理企業(yè)選擇什么樣的承租人并長久與之保持友好關(guān)系十分重要，它將為寫字樓信譽(yù)及開發(fā)商的利潤帶來好處。承租人的選擇考慮主要是：
(1)潛在承租人所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)；
(2)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力；
(3)所需的面積大小；
(4)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)情況。
◆公共商業(yè)樓宇
公共商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而建立起來的一種新型商業(yè)化的房地產(chǎn)，主要是個(gè)消費(fèi)者購物場所。公共商業(yè)樓宇是一種出租房產(chǎn)供商人零售商品房地產(chǎn)。
◆公共商業(yè)樓宇與零售商店的區(qū)別
公共商業(yè)樓與零售商店區(qū)別主要有兩點(diǎn)：
(1)一個(gè)零售商店即使規(guī)模很大，它仍然只是一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，而公共商業(yè)樓宇內(nèi)有很多家商店在經(jīng)營，它們都是互相獨(dú)立的經(jīng)營；
(2)公共商業(yè)樓宇內(nèi)各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店的經(jīng)營范圍，要不僅有零售商店，而且還有各種服務(wù)性企業(yè)、各種娛樂場所、銀行等等。
◆公共商業(yè)樓字的類型
公共商業(yè)樓宇的類型可以從不同角度來劃分，通常從建筑結(jié)構(gòu)上來分：敞開型，封閉型。從建筑功能上來分：綜合性專用購物中心，商住兩用型。
◆公共商業(yè)樓字的特點(diǎn)
公共商業(yè)樓宇的特點(diǎn)一般有兩點(diǎn)：
(l)建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致。現(xiàn)代人希望在舒適、高雅、方便、布置富麗堂皇的氣氛中無拘無束地購物，追求購物的享受和樂趣。因此，公共商業(yè)樓宇設(shè)計(jì)方面力求新、奇、特。外形突出商業(yè)樓宇的個(gè)性，內(nèi)部設(shè)計(jì)注意以人為本。
(2)人員流動(dòng)數(shù)量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜。公共商業(yè)樓宇是面向社會(huì)的經(jīng)營場所，數(shù)以萬計(jì)人員自由進(jìn)出，有的購物，有的閑逛等等。
◆樹立公共商業(yè)樓宇良好形象的目的
公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是設(shè)法把顧客引進(jìn)來，因此物業(yè)管理公司的重要任務(wù)就是做好宣傳推廣活動(dòng)，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇知名度，樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費(fèi)者前去購物。
◆公共商業(yè)樓宇良好形象的作用
公共商業(yè)樓宇良好形象是潛在的銷售額，也是潛在的資產(chǎn)，其作用是巨大的。具體地體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：
(1)公共商業(yè)樓宇的良好形象可以產(chǎn)生特色，對顧客產(chǎn)生吸引力。
(2)公共商業(yè)樓宇的良好形象是銷售的先行指標(biāo)。通常銷售業(yè)績與公共商業(yè)樓宇的知名度成正比。
(3)公共商業(yè)樓宇的良好形象是一種無形資產(chǎn)，當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入印象時(shí)期后，消費(fèi)者認(rèn)為，過去買品牌現(xiàn)在買店牌。在不同商店里，同樣品牌的商品，具有不同的價(jià)值與形象。
◆建立公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)
企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，從理論上分析，完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(簡稱CIS)由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成：即理念識(shí)別系統(tǒng)(MIS)，視覺識(shí)別系統(tǒng)(VIS)，行為識(shí)別系統(tǒng)(BIS)。三者只有相互推進(jìn)、共同作用，才能產(chǎn)生最好效果。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是一種借以改變形象、注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高業(yè)績的一種經(jīng)營手法。
◆商人協(xié)會(huì)
商人協(xié)會(huì)是公共商業(yè)樓宇特有的一種類似于行業(yè)協(xié)會(huì)的民間組織，它是由公共商業(yè)樓宇管理者倡導(dǎo)，由公共商業(yè)樓宇的關(guān)鍵承租商牽頭組織起來的。根據(jù)租賃合同規(guī)定，公共商業(yè)樓宇的所有承租商都必須參加商人協(xié)會(huì)，參加者每人一票選舉一個(gè)管理委員會(huì)協(xié)會(huì)。日常工作由一位專職的執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)。
◆公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會(huì)工作內(nèi)容
公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會(huì)工作內(nèi)容主要有四個(gè)方面：
(1)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動(dòng)，如舉辦節(jié)假日展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)等；
(2)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各承租戶的關(guān)系；
(3)搞一些承租客商之間的互助工作，比如互通信息，提供一些融資方便等等刊的協(xié)調(diào)承租客商與公共商業(yè)樓宇管理者之間的關(guān)系。
◆公共商業(yè)樓字的日常管理
根據(jù)公共商業(yè)樓宇的特點(diǎn)，其物業(yè)管理的日常工作主要有以下五個(gè)方面：
(1)安全保衛(wèi)工作；
(2)消防工作；
(3)設(shè)備管理工作；
(4)清潔衛(wèi)生工作；
(5)車輛管理工作。
◆公共商業(yè)樓宇的安全保衛(wèi)工作
公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易出現(xiàn)問題，因此安全保衛(wèi)要求高。應(yīng)做好下列工作：
(1)制定完整的保衛(wèi)制度和行之有效的安全措施；
(2)堅(jiān)持不間斷地值班巡邏，安排便衣保衛(wèi)人員場內(nèi)巡邏；
(3)安裝電子安全監(jiān)視系統(tǒng)；
(4)所有固定設(shè)置、裝飾品及設(shè)備均須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不致意外受傷。
◆公共商業(yè)樓字的消防工作
公共商業(yè)樓宇商品多、人流量大、環(huán)境復(fù)雜，特別要加強(qiáng)消防工作。通常應(yīng)做好以下工作:
(1)管理好、維修保養(yǎng)好各類消防設(shè)備；
(2)制定好嚴(yán)密的消防制度；
(3)管理好自己的消防隊(duì)伍刊的消防通道保持暢通，一旦發(fā)生火警能及時(shí)疏散人群。
◆公共商業(yè)樓字的清潔衛(wèi)生工作
公共商業(yè)樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生非常重要，它是樹立自身形象、吸引消費(fèi)者的重要措施之一。通常公共商業(yè)樓宇的清潔衛(wèi)生工作有如下三點(diǎn)要求：
(1)專職人員負(fù)責(zé)場內(nèi)的巡邏保潔；
(2)垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，隨時(shí)保持商場的衛(wèi)生環(huán)境；
(3)商場招牌要經(jīng)常保持整齊清潔的外觀以及完整無缺損。
◆工業(yè)廠房和倉庫管理的職能
物業(yè)管理公司在承擔(dān)工業(yè)廠房和倉庫管理時(shí)，它的職能應(yīng)該是以下幾個(gè)方面：
(1)負(fù)責(zé)建筑物的日常管理事務(wù)；
(2)代表各企業(yè)統(tǒng)一對外聯(lián)系；
(3)監(jiān)督廠房和倉庫管理規(guī)定的實(shí)施，協(xié)調(diào)各企業(yè)對公共部分的使用，維護(hù)綠化布局、落實(shí)衛(wèi)生制度刊的負(fù)責(zé)廠房和倉庫范圍內(nèi)公用部位，共同整體性設(shè)備及附屬設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)和維修；
(4)負(fù)責(zé)建立廠房和倉庫修繕管理基金，設(shè)置專項(xiàng)賬戶，專款用于維修項(xiàng)目；
(5)按時(shí)收取和分?jǐn)偣芾碣M(fèi)、維修費(fèi)，并定期公布賬目。
◆工業(yè)廠房與倉庫管理的內(nèi)容
工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量；倉庫是儲(chǔ)存保管重點(diǎn)處，關(guān)系到產(chǎn)品的損壞等，因此必須要建立制度、加強(qiáng)管理。通常制定以下三個(gè)制度：
(1)嚴(yán)格的管理制度；
(2)安全保衛(wèi)制度；
(3)消防制度。
◆工業(yè)廠房與倉庫的管理制度
為了保證生產(chǎn)正常秩序和產(chǎn)品質(zhì)量，必須建立嚴(yán)格管理制度。通常有以下內(nèi)容：
(1)工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定；
(2)各個(gè)崗位的工作職責(zé)及操作規(guī)程；
(3)機(jī)器設(shè)備的安裝、管理規(guī)定；
(4)材料的領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)規(guī)定：
(5)成品出廠入庫規(guī)定刊的成品發(fā)貨出庫制度。
◆工業(yè)廠房與倉庫的安全保衛(wèi)制度
根據(jù)廠房、倉庫特點(diǎn)建立安全保衛(wèi)制度，其內(nèi)容是：
(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立值班守衛(wèi)制度，對人員和產(chǎn)品的進(jìn)出，都要進(jìn)行認(rèn)真檢查登記；
(2)無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房租倉庫重地；
(3)下班后廠房和倉庫要有值班巡邏及其他安全措施；
(4)的嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。
◆工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理
為了保持廠區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和生產(chǎn)秩序井然，必須加強(qiáng)公用部分的管理，其管理要求如下：
(1)各企業(yè)不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位；
(2)為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協(xié)調(diào)和美觀、滿足給排水要求、消防安全規(guī)定及生產(chǎn)和人員安全，各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上或屋面、外墻、技術(shù)層搭建裝設(shè)備；
(3)確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，均不可占用園林綠地；
(4)廠房和倉庫的公共場地不得隨意堆放貨物；
(5)為確保公用場地清潔衛(wèi)生，各企業(yè)要加強(qiáng)對員工的教育，對違反環(huán)衛(wèi)、環(huán)保部門規(guī)定的，由責(zé)任者自負(fù)。
◆物業(yè)租賃
物業(yè)租賃是業(yè)主以租借的方式將商品(物業(yè))在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)交付承租用，按期收取租金的一種商品(物業(yè))交易形式。物業(yè)本身所具備的價(jià)值量大，使用期長以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn)，決定了租賃交換形式在物業(yè)經(jīng)營中廣泛應(yīng)用，是物業(yè)管理公司的重要收入來源。
◆物業(yè)租賃特點(diǎn)
物業(yè)租賃交易具有如下特點(diǎn)：
(1)物業(yè)租賃只是轉(zhuǎn)移物業(yè)的暫時(shí)使用權(quán)，而不是所有權(quán)；
(2)物業(yè)租賃的流通過程與消費(fèi)過天程是同步進(jìn)行的，即一邊交換，一邊使用；
(3)物業(yè)租賃是流通手段，承租人和出租人之間是完全平等的等價(jià)交換關(guān)系，出租人獲得物業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，承租人獲得物業(yè)的使用權(quán)。
◆物業(yè)租金
物業(yè)租金是房屋的出租價(jià)格，是房屋價(jià)格的特殊形式，也是對房屋使用期分期出售形式。
◆物業(yè)租金的構(gòu)成
物業(yè)租金構(gòu)成是：
(1)建造房屋的投資及相應(yīng)的利潤。
(2)經(jīng)營房屋的費(fèi)用及相應(yīng)的利潤。
(3)地租。由于出租房屋不是當(dāng)即全部收回投資及實(shí)現(xiàn)利潤，上述(1) 、(2)具體表現(xiàn)為：①折舊費(fèi)，并對在若干年內(nèi)才能逐漸回收的投資及相應(yīng)的利潤再加利潤；②維修費(fèi)、管理費(fèi)以及相應(yīng)的經(jīng)營利潤。所以，出租房屋的租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、經(jīng)營利潤、利息、地租六項(xiàng)。保險(xiǎn)費(fèi)包含在管理費(fèi)之中，稅金因稅種不同，有的進(jìn)入成本，有的包含在經(jīng)營利潤之中。
◆物業(yè)租賃價(jià)格的構(gòu)成
物業(yè)租賃價(jià)格可分為成本租金、理論租金、實(shí)際租金。
成本租金
成本租金是房屋租賃交換時(shí)要維持簡單再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金是以折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租等五項(xiàng)構(gòu)成。
理論租金
理論租金通常是在成本租金的基礎(chǔ)上，再加上國家規(guī)定的保險(xiǎn)、稅金和一定利潤而構(gòu)成。通常包括八項(xiàng)z折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤。
實(shí)際租金
物業(yè)的實(shí)際租金除了以上八項(xiàng)因素之外，還受到市場供求關(guān)系的影響。當(dāng)市場供給超出市場需求時(shí)，租金下降；當(dāng)市場需求超出供給時(shí)，租金上升。
統(tǒng)一租金
國家或各城市有關(guān)主管部門規(guī)定的房屋租金系列標(biāo)準(zhǔn)。各種不同類型房屋，各種不同所有者房屋，出租時(shí)按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收取房租。
協(xié)議租金
房屋出租一方與承租一方相互商定的租金額。其前提條件是雙方自愿，關(guān)鍵在于承租一方的實(shí)際支付能力。
浮動(dòng)租金
(1)房屋交易市場租金，必須是浮動(dòng)租金，會(huì)隨著市場供求關(guān)系的相應(yīng)上升或下降。
(2)統(tǒng)一租金也可以是浮動(dòng)租金，定期根據(jù)物價(jià)指數(shù)上升或下降相應(yīng)調(diào)整。
◆租金基數(shù)制定
物業(yè)的租金基數(shù)是以價(jià)值為基礎(chǔ)確定的。計(jì)算租金基數(shù)的方法主要有三種：
(1)等級(jí)計(jì)算法；
(2)項(xiàng)目基分計(jì)算法；
(3)結(jié)合計(jì)算法。
◆租金標(biāo)準(zhǔn)的核定
租金標(biāo)準(zhǔn)是向承租人計(jì)收房租的具體實(shí)施準(zhǔn)則，與租金的關(guān)系如下：
租金標(biāo)準(zhǔn)=租金基數(shù)*調(diào)劑因素
租金基數(shù)不能夠全面和具體地反映出租房屋的內(nèi)在和外在的定價(jià)依據(jù)。內(nèi)在定價(jià)依據(jù)包括房屋的位置、朝向、層高等；外在定價(jià)依據(jù)包括地段、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境的差異和市場供求的情況。
◆租金的調(diào)劑因素
已經(jīng)形成的房屋其位置、結(jié)構(gòu)、物理性能、使用特點(diǎn)都難以改變?nèi)藗兊南M(fèi)水平。隨著社會(huì)的發(fā)展和生活方式的改變會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。因此，租金的調(diào)劑因素有以下兩個(gè)：
(1)反映住宅自身在定價(jià)方面的客觀存在的差異，如朝向、層高、采光、設(shè)備配套水平(煤氣、暖氣、公用電視電線、電梯等等)；
(2)反映外界情況對定價(jià)方面客觀存在的差異，如坐落地段的環(huán)境、綠化、人口密度、建筑密度、污染情況，地區(qū)規(guī)劃前景，建筑材料價(jià)格上漲速度，房屋銷售價(jià)格變化幅度，通貨膨脹率、銀行存款利率等等。
◆租金方案
投資于物業(yè)租賃的業(yè)主，必須要求在今后若干年內(nèi)依靠租金純收入收回投資，而后更長一段時(shí)間內(nèi)依靠租金收入獲取利潤。考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，存在著一個(gè)關(guān)系式：
式中：p：物業(yè)價(jià)值；
At：t年的租金純收入；
n：為物業(yè)投資回收年限；
i：為基層準(zhǔn)貼現(xiàn)率。
◆物業(yè)租賃契約
物業(yè)租賃契約又叫物業(yè)租賃合同，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將房屋的使用權(quán)交與承租人，承租人按照雙方約定的期限和金額向產(chǎn)權(quán)人交納租金，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，并在合同終止或者是合同期限屆滿時(shí)，將承租的房屋完整地退還產(chǎn)權(quán)人。
◆物業(yè)租賃合同的主要條款
物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：
(1)合同當(dāng)事人，即出租人與承租人的基本情況；
(2)標(biāo)的物；
(3)租賃用品
(4)租金及支付方式；
(5)有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)刊的租賃期限；
(6)出租人與承租人的義務(wù)；
(7)違約責(zé)任；
(8)糾紛解決；
(9)合同生效條件等內(nèi)容。
◆租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)
物業(yè)租賃是一種商品交換關(guān)系，租賃雙方均享有權(quán)利并分別承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。一般說來，權(quán)利和義務(wù)是相對應(yīng)的，一方義務(wù)的履行正是另一方權(quán)利的保障，否則不但是違約行為，還將受到法律的制裁。
出租人的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)租賃合同的條款，出租人有以下權(quán)利：
(1)按期收取租金的權(quán)利；
(2)監(jiān)督承租人按租賃契約規(guī)定愛護(hù)使用房屋的權(quán)利
；(3)依法收回租賃房屋的權(quán)利。
同樣，出租人也需要承擔(dān)以下義務(wù)：
(l)保障承租人對房屋合法使用的義務(wù)；
(2)保證承租人居住安全和對租賃房屋及設(shè)備進(jìn)行正常維修的義務(wù)；
(3)根據(jù)雙方協(xié)議，有償還投資費(fèi)用的義務(wù)。
承租人的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)租賃合同的條款，承租人有以下權(quán)利：
(l)依法使用房屋的權(quán)利；
(2)保證居住安全和維修的權(quán)利；
(3)有優(yōu)先續(xù)租及購買的權(quán)利川的有監(jiān)督建議的權(quán)利。
同樣承租人也需要承擔(dān)以下義務(wù)：
(1)按期交納租金；
(2)正當(dāng)使用房屋及設(shè)備；
(3)愛護(hù)使用、妥善保管；
(4)遵守法律法規(guī)。
◆租賃糾紛的解決方法
在物業(yè)租賃過程中發(fā)生了矛盾，對租賃合同產(chǎn)生了分歧可以通過一定的途徑，采用一定方式進(jìn)行解決。通常采用的方法是：
(1)協(xié)商；
(2)調(diào)解；
(3)仲裁。
◆租賃糾紛的協(xié)商
物業(yè)租賃契約是根據(jù)國家政策法令和政方當(dāng)事人地位平等、協(xié)商一致、等價(jià)互利的原則產(chǎn)生的，雙方就應(yīng)該共同遵守，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)，如果發(fā)生糾紛，首先應(yīng)該通過協(xié)商解決。
◆租賃糾紛的調(diào)解
在物業(yè)租賃過程中發(fā)生了糾紛，當(dāng)協(xié)商不能解決時(shí)，由租賃管理機(jī)關(guān)主持，在查明事實(shí)、分清責(zé)任的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解，使當(dāng)事人劃清是非界線，達(dá)到相互諒解、消除糾紛。
◆租賃糾紛的仲裁
雙方當(dāng)事人在物業(yè)租賃過程中出現(xiàn)了爭議，經(jīng)調(diào)解無效時(shí)，需要提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者身份對爭議的事實(shí)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)仲裁條例做出有約束力的裁決，它是一種行政手段，是一種強(qiáng)制性措施。
◆物業(yè)租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式
為了規(guī)范物業(yè)租賃活動(dòng)，防止違法違紀(jì)現(xiàn)象出現(xiàn)，國家建設(shè)部制定了《房地產(chǎn)租賃契約》的范本，通常被稱作物業(yè)租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式。