物業管理名詞釋義

　　物業：指在該地塊上名為××××的整個物業，即包括在該地塊上和地塊內的一切樓宇、單位及結構。

　　物業公共地方：指在該地塊及該物業內各區間道路、花園小徑、人工平臺花園、中庭花園等，每幢公寓內的樓梯、走廊以及在該物業上的所有其它地方，皆為公眾地方，業主均有權享用；但公寓內的樓梯、走廊等僅為該樓宇的業主共同享用。

　　物業公共設施：指現實或任何時候在該物業公共地方之內、之下或之或穿過該物業的用以向該物業提供的上下水道、煤氣管道、電力線路、通訊線路、煙囪、配電室、動力站、公共照明、管理辦公室、控制室、門房、垃圾站及其它供物業使用的器材或設備等。

　　維修：由物業公司經理或經理委托的技師進行的檢查及檢驗，包括在當情況下和在完善物業管理的前提下提供修整、維持、重建、翻修、清洗、清潔、清理、修復、保養、更換和裝修、改善、鋪筑等項服務。

　　管理：指根據公約規定的由經理履行、業主須遵守的職責、責任和規范。

　　管理開支：指按照管理公約的規定為管理及維修該地塊及該物業而需付的費用、收費及開支。

　　管理經費：指除了經理酬金外由經理根據公約規定收取和保管的一切項。

　　專項服務：產權、產籍管理；市內儀器儀表及家用電器的維修；外墻翻修；代收代交水、電、煤氣費；室內裝修等。

　　特約服務：

　　1、家務服務：室內衛生清潔，玻璃窗、百葉窗及抽油煙機(排風扇)的清洗，熨燙衣服，買菜做飯，接送小孩，照顧老人，代請保姆等。

　　2、家教服務：代請家教等。

　　3、護理服務：照顧病人、孕產婦，家庭醫生及家庭病床、醫院陪床及特約診治等。

　　4、禮儀服務：代送禮品，代送鮮花、花籃等。

　　5、商務服務：打印、復印，代發電傳，代譯外文資料等。

　　經營性收入和營業為收入：開辦建材或裝飾材料公司，開辦裝飾公司、衛生潔具公司、市政維修或房屋維修公司；開辦商業服務、餐飲服務、娛樂服務(臺球廳、鍵身房等)；合作開辦儲蓄所、郵電所、職業介紹所、婚姻介紹所等；

　　物業公司的費用支出：人工費、行政辦公費、勞動防護保護費、保險費、公共設施日常水電費、保安服務費、環衛清潔費、綠化養護費、公共設施日常養護和維修費、其它日常管理費、專用維修工程費、物業配套設施更新費用等；

　　1、人工費：指向聘用的員工(管理人員及一線作業人員)逐月發放的工資、工資性津貼及福利支出等。

　　2、勞動防護保護費：根據《勞動法》的有關規定，公司對員工在高溫環境、高空作業、室外(野外)作業等提供的技術安全措施的購置、攤銷和維修費用，以及一些營養品、防暑用品、保健品、洗滌用品和相應的補貼、補助等。

　　3、保險費：指物業管理公司為所管理的物業投保財產保險(火險、災害險)及各種責任保險時發生的費用。

　　4、行政辦公費用：指物業公司管理部門的管理人員和業務人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書報、會議、水電、取暖、盒飯、交通差旅費、公關費以及各類人員的崗位培訓費、業務技能培訓費、以及配合業務培訓所聯系的現場觀摩等所支付的費用。

　　5、公共水電費：指小區的公共照明系統耗電的費用；以及水池、噴泉用水等。

　　6、保安服務費：包括保安人員的工資、夜班津貼、福利支出，保安系統設備的日常維護費、耗用電費及保安用工具的費用。

　　7、環衛清潔費：包括支付給清潔工人的工資、津貼、制服費及垃圾清運費清潔工具購置費及清潔機械費等。

　　8、綠化養護費：包括綠化養護工人的工資、獎金、津貼、福利，以及綠化用水、耗用處理、工器具費、園林景觀再造費用。

　　9、公共設施日常維修費：包括公共照明系統、給排水系統、供配電設備系統、消防系統、公共建筑道路系統及其它小區配套系統的日常維修費用。

　　10、其它日常管理費：指不屬于上述各項費用開支的其它各項日常開支費用。

　　11、專項維修工程費用：指物業公司用于給排水系統、供配電設備系統、消防系統等的大修費用。這部分費用通常在物業公司接管物業時就由發展商或注冊業主給付物業公司作為大修基金，專門用于上述個系統和設備的大修理。

　　12、物業配套設施更新費用：又稱更新儲備金，是物業公司自接管物業后按物業面積逐月提取，以儲備金的形式專戶儲存的，用于將來某個時期對物業配套設施進行更新的費用，費用按面積依一定的標準(如：0.15～0.2元/月·平方米)計算收取的。

　　13、經理酬金：這部分支出不同于物業公司向一般管理人員支付的人工費，一般要占物業公司管理費總收入的15～30%。

　　物業管理公司的財務控制

　　內容：成本費用控制、現金流轉控制、應收票據控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制及利潤分配控制等。

　　物業務管理公司經濟核算的指標與指標體系

　　各項收入的核算指標

　　基礎服務收入

　　(1)基礎服務收入=各項基礎服務收入的總和

　　(2)基礎服務收入計劃執行情況=實際完成收入數/計劃收入數×100%；

　　專項服務的收入

　　(1)專項服務的收入=各專項服務的收入的總和

　　(2)專項服務的收入增長率=(本年專項服務的收入－上年專項服務的收入)/ 上年專項服務的收入×100%；

　　特約服務收入

　　(1)特約服務收入=各項約服務收入的總和

　　(2)特約服務收入增長率=(本年特約服務收入－上年各特約服務收入)/ 上年各特約服務收入×100%

　　多種經營收入

　　(1)多種經營收入=各項多種經營收入的總和

　　(2)多種經營收入增長率=(本年多種經營收入－上年多種經營收入)/ 上年多種經營收入×100%

　　5、營業外收入

　　(1)營業外收入=各項營業外收入的總和

　　(2)營業外收入增長率=(本年營業外收入－上年營業外收入)/

　　上年營業外收入×100%

　　成本費用的核算指標

　　1、人工費用核算

　　(1)人均管理物業的面積=物業公司管理物業面積的總和/物業公司固定員工總數

　　(2)人均費用=物業公司發生的總費用/物業公司員工總人數

　　2、管理費用核算

　　(1)管理費用降低率=(上年度管理費用－本年度管理費用)/ 本年度管理費用×100%

　　(2)管理費用計劃執行進度=管理費用發生的比例%÷時間比例%×100%

　　3、房屋維修費用節約率

　　房屋維修費用節約率=(上年度房屋維修費用－本年度房屋維修費用)÷本年度房屋維修費用×100%

　　4、設備維修費用節約率

　　設備維修費用節約率=(上年度設備維修費用－本年度設備維修費用)÷本年度設備維修費用×100%

　　5、園林綠化費用執行情況

　　園林綠化費用執行情況=實際發生的園林綠化費用數÷園林綠化費用計劃數×100%

　　6、治安保安費用計劃執行情況

　　治安保安費用計劃執行情況=實際發生的治安保安費用÷治安保安費用計劃數×100%

　　7、其它費用計劃執行情況

　　其它費用計劃執行情況=實際發生的其它費用÷其它費用計劃數×100%

　　三、流動資金周轉速度

　　1、流動資金周轉速度=365(天)÷各項流動資金年平均周轉次數(次)

　　2、分項流動資金周轉速度=365(天)÷分項流動資金年平均周轉次數(次)

　　3、流動資金周轉加快的比率的核算指標

　　(1)人均利潤

　　人均利潤=物業公司利潤總額÷物業公司固定員工人數

　　(2)人均各項管理費收入

　　人均各項管理費收入=物業公司各項管理費收入總額÷物業公司固定員工人數

　　(3)人均多種經營收入及人均營業外收入

　　人均多種經營收入=物業公司各項多種經營收入總額÷物業公司

　　固定員工人數

　　人均營業外收入=物業公司各項營業外收入÷物業公司固定員工人數

　　(4)資本金利潤率

　　資本金利潤率=利潤總額÷資本金總額×100%

　　(5)成本費用利潤率

　　成本費用利潤率=利潤總額÷各項成本費用總額×100%

　　(6)營業收入利稅率

　　營業收入利稅率=利潤稅收總額÷凈收入總額×100%

　　(7)資產報酬率

　　資產報酬率=凈利潤÷資產總額×100%

　　(8)物業報值增值率

　　物業報值增值率=年末物業總價值÷年初物業總價值×100%

　　四、管理及服務水平的核算指標

　　1、科技進步貢獻率

　　2、物業管理達標率、優秀率、優秀示范率

　　達標率=公司管理物業的達標面積÷公司管理物業的總面積×100%

　　優秀率=公司管理物業的優秀面積÷公司管理物業的總面積×100%

　　優秀示范率=公司管理物業的優秀示范面積÷公司管理物業的總面積×100%

　　3、用戶滿意率

　　10分制：超過8.5分為優秀(超過9.5分可申報優秀示范小區)，超過7分為良好(達標)，超過6分為一般，工作中需改進；若不足6分則應在工作中進行重大調整和改進。

　　4、火災事故率、刑事案發率、小區交通事故率。

　　5、火災、刑事犯罪、交通事故級別及損失。

　　6、環保綠化率與綠化完好率

　　環保綠化率=人均環保綠化面積÷標準人均環保綠化面積×100%

　　綠化完好率=完好率綠化面積÷綠化總面積×100%

　　7、衛生保結程度。

　　8、環境綜合效益指標

　　9、物業檔案資料完備率。

篇2：常見的物業管理名詞解釋

　　常見的物業管理名詞解釋

　　新建住宅小區---是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。

　　住宅小區管理---是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。

　　物業管理---是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。

　　產權人---指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。

　　業主委員會---是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。

　　物業管理公約---是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。

　　物業管理委托合同---是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。

　　維修基金---是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　共用部位---是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設備設施---是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業管理服務收費---是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。

　　特約服務---是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。

篇3：物業管理名詞解釋

　　物業管理名詞解釋

　　◆住宅小區特點

　　住宅小區一般有以下特點：

　　(1)規劃建設集中化，使用功能多樣化。隨著城市建設的發展和人民居住水平的提高，住宅區的結構也發生了很大的變化。住宅區建設由分散的、功能單一的傳統方式向集中化、綜合化和現代化方向發展。

　　(2)房屋結構相連，設備相互貫通。盡管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商業、服務業等兼顧，也可以分給若干個單位使用。但由于住宅區的房屋及其設備具有整體性和系統性，房屋的結構總是相連而無法分割的，供電、供暖、高壓水泵和上下水管道成相對獨立的系統，貫通到千家萬戶，更是割。

　　(3)產權多樣化，管理復雜化。由于住宅建設投資渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的產權結構發生了一系列的變化，產權的多樣性形成分散管理，導致各項管理工作的復雜化。

　　◆住宅小區管理特點

　　住宅小區管理就是對住宅小區內居住行為的管理，是國家通過實施管理法規和制度，對社會的居住活動和行為關系、居住習俗進行制約、調節、疏導、監督和服務。它通過管理工作的職能部門有效地運用國家賦予的社會管理權力，實現國家對人民居住行為規范的引導，并使之秩序化、合法化。

　　◆住宅小區管理作用

　　住宅小區管理是城市管理工作的重要組成部分，具有很大的作用。

　　(1)住宅小區管理可以實現經濟效益和社會效益的統一。房屋具有投資大、周期長等特點，是人類賴以生存和發展的物質條件。住宅小區管理工作使住宅小區發揮其正常的功效，保證房屋的安全和住戶的正常使用。經常的維修養護還可以延長房屋的使用年限，做到少投資，多使用，既可以為國家保存一份財富，又可以節約投資，從而實現經濟效益和社會效益的統一。

　　(2)住宅小區管理是城市管理的一項重要內容，也是政府的職責。住宅小區管理好，才可能把城市的臟、亂、差解決好。因此，對原有的住宅小區，可以投一定的資金使之完善配套，并納入綜合管理的軌道。對新建的小區要按標準要求建一個、成一個、鞏固一個，建成后管理工作要相應跟上。如果這兩方面相互協調和促進，新的建好，舊的改造好，整個城市的水平就能得到提高，就能保持市容的優美清潔，鞏固城市建設的成果，實現環境生態的良性循環，從而實行經濟、社會和環境效益的統一。

　　(3)住宅小區管理可以促使"兩個文明"一起抓。社會主義的生產目的就是不斷滿足人們日益增長的物質和文化需要，住宅小區的建設及其管理是人民居住水平的一個重要標志，是生活水平的重要體現。建好和管好住宅小區，是社會主義物質文明的標志。同時，由于住宅小區是人們生活和生存的空間，人的居住環境不僅與人的物質生活、而且還與精神生活和身體健康有直接關系。什么樣的環境培養什么樣的人，環境對人的影響是巨大的、無形的甚至是潛移默化的。管理好住宅小區，就能使之成為培養社會主義公共道德意識、高尚健康的思想情操和科學文明的生活方式的場所，從而成為振興中華的巨大物質力量。

　　◆住宅小區管理指導思想

　　住宅小區管理的指導思想通常有以下三個方面要求：

　　(1)服務第一，方便群眾。住宅小區管理的目的就是為了盡可能地滿足人民群眾居住生活的需要，創造一個安靜、舒適、方便和優美的生活環境。從事這項工作的個人和單位必須有正確的指導思想和端正的經營作風，樹立為人民服務，對人民負責的管理思想。

　　(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小區建成移交使用后，還有一個自身生存、完善和發展的問題(例如維護修養等)，這個問題由于受財力的有限性制約，還得依靠住宅小區里的廣大群眾來合理分擔。居民出點力、出點錢，參加管理維護房屋與公共設施、改變環境衛生、植樹種草等各種公益活動，這種讓群眾參與城市建設和管理的做法，不僅可以節約開支，減輕國家的負擔，而且居民出了力、流了汗，對自己的勞動成果會更加愛情，可以增加居民的集體意識，培養愛護公物、熱愛集體、熱愛勞動的良好風尚。

　　(3)統一管理與綜合服務相結合。針對住宅小區的產權多元化、管理項目多樣化的客觀現實，必須按照社會化、專業化的新觀念組織實施住宅小區的統一管理和綜合服務。

　　◆住宅小區管理原則

　　住宅小區管理原則一般有以下四點要求：

　　(1)產權與經營管理權相分離的原則。住宅小區管理的系統性和整體性，要求實行統一管理，住宅小區產權的多樣化，則要求實行分散管理，由此產生了兩種管理的矛盾。產權與經營管理權相分離的原則正是為了解決住宅小區的這一基本矛盾而提出的。

　　(2)企業經營、獨立核算的原則。走企業化發展道路必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，有相對獨立的經營自主權，并逐步實現商品住宅經營的原則。

　　(3)專業管理和群眾管理相結合的原則。由于住宅小區的維修管理等具有技術性，專業性強的特點，實行專業管理可以達到及時和有效的效果。

　　(4)有償使用、有償服務和合理分擔的原則。有償使用，即是指對住宅小區的使用應實行等價交換；有償服務則是指對住宅小區的管理和服務應得到價值形態的實現和物質形態的替換。無論是有償使用還是有償服務，都是社會主義商品經濟的必然要求，而不應把住宅小區的管理、無償服務和福利性片面理解為社會主義優越性的體現。

　　◆住宅小區機構建設原則

　　住宅小區管理機構的建設中應遵循以下幾個原則：

　　(1)有利于加強領導，統一政策。由于住宅小區管理是一項政策性很強的工作，組建的機構必須能體現黨和政府的方針、政策。

　　(2)有利于統一管理，綜合服務。由住宅小區管理的整體性和系統性決定對住宅小區的管理不可搞政出多門，組建的機構應具有權威性和實施統一領導。

　　(3)有利于建立穩定的經費來源和經營機制。建立穩定的經費來源和經營機制，是我國目前建設管理機構所面臨的問題。

　　(4)有利于小區管理朝社會化、專業化方向發展。

　　(5)有利于住宅小區管理的延續性。

　　◆以行政管理為主模式

　　以行政管理為主的模式，其管理機構以街道辦事處為主成立住宅小區管理委員會進行管理，即管委會主任由當地街道辦事處主任兼任，委員由各居委會主任及市政綠化、環境衛生部門派人員組成。管委會實行專業管理與群眾管理相結合的組織形式，這種形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制約力較強，效果也較明顯。職能部門各負其職，但經費較少，也要防止行政一體化傾向。

　　◆經營服務型模式

　　經營服務型的模式主要是采用住宅小區管理機構的第三種模式，即以房地產綜合開發企業為主，成立住宅小區管理服務公司或物業管理公司，以經營的形式從事住宅小區管理。正確處理管理與服務的關系，實現經濟效益和社會效益的統一，向住戶提供良好的居住環境，向住戶提供多層

　　次綜合性服務，從而實現了建設、管理、服務、經營的結合。把住宅區的管理機構逐步辦成服務、經營、管理型的第三產業的實體，一業為主，多種經營，受到住戶的普遍好評。

　　◆職工租賃承包模式

　　職工租賃承包模式即由房管人員個人承包住宅小區的管理、維修和服務。在合同期內，住宅小區的管理養護和服務均由承包者負責，實行"三包"，即包管理、包養護和包服務。

　　◆住宅小區機構職責

　　機構的職責包括以下幾個方面：

　　(1)根據國家制定的法規與管理辦法負責對住宅小區實施統一領導和綜合管理；

　　(2)制定住宅小區的各項管理規章制度并監督執行川

　　(3)負責住宅小區管理經費的征收和使用川的組織綜合性的生活服務項目，開展便民有償服務；

　　(4)加強社會主義精神文明建設，開展創建文明住宅小區活動；

　　(5)維護居民的正當權益，向所在行政區人民政府及有關部門反映居民的意見和要求。

　　◆住宅小區維護類經費

　　是指以保持原來面貌為目的的日常維護，包括保潔維護、居住安全維護、正常生活秩序的維護等所需要的費用。

　　◆住宅小區養護類經費

　　是指對房屋及設備、住宅小區公用設施的日常預防性保養、檢修、換油等，以及在它們受到輕微損壞時所采取的必要修復(小修、零修等)所需要的費用。

　　◆住宅小區修繕類經費

　　是指房屋及設備、住宅小區公用設施在使用年限內，為保持它們處于良好的使用狀態，恢復其功能而進行的修繕活動(中修、大修等)所需要的費用。

　　◆住宅小區更新改造類經費

　　指房屋及其設備、住宅小區公用設施由于各種組成部分材料的使用年限不同，將使用年限短的部件予以更新；對使用不便、設計落后的加以改造，用新工藝、新材料來替換，一般歸在修繕的范疇。

　　◆住宅小區添置類經費

　　指根據使用、發展上的需要增建、增購的房屋及設施所需要的費用。

　　◆住宅小區服務類經費

　　指以方便居民生活為目的的各種服務所需要的費用。

　　◆住宅小區房屋維護與修繕管理

　　住宅小區內的房屋具有投資大、周期長等特點。因此，自住宅小區建成到投入使用，必須加強對住宅小區內房屋及設備的維護。內容主要包括以下幾方面：

　　(1)按建筑設計用途使用，不得隨意改變房屋的用途：

　　(2)按設計功能使用，不得濫用；

　　(3)按設備的系統功能使用，不得隨意拆改和增添。

　　住宅小區內房屋和設備的維護管理主要靠專業管理與群眾管理相結合的途徑來實現。

　　住宅小區內房屋及設備的修繕管理是住宅小區房屋管理中最重要的一環。對住宅小區房屋及設備的管理，除遵循一般房屋及設備的修繕管理規律外，還應做好以下工作：

　　(1)堅持統一管理，積極開展托管業務；

　　(2)建立房屋共同部位及設備的維修基金。

　　◆住宅小區環境的維護管理

　　住宅小區環境的維護管理主要包括對住宅小區內違章建筑、市政公用設施、環境衛生、綠化、治安和車輛交通等的管理。

　　◆住宅小區違章建筑管理

　　違章建筑不僅不利于房屋的正常使用，而且還直接影響到住宅小區的安全、衛生，違反居民的公共利益，這是住宅小區環境能否搞好的關鍵所在。因此，對住宅小區內的違章建筑應采取堅決措施徹底整治，對勸止無效的應依法予以強行拆除，決不可縱容和姑息，以增強住

　　戶的環境意識。何時，對住宅小區內的空間加以充分合理的利用，不給違章建筑以可乘之機，加強群眾監督和管理。

　　◆住宅小區公用設施管理

　　住宅小區內的公用設施也是市政設施的一個部分，由于其分布廣的特點，其維護很大程度上取決于廣大居民群眾的支持和配合，但對其修繕管理主要以專業部門為主，按照專業修繕要求和標準執行。

　　◆住宅小區環境衛生維護管理

　　環境衛生是住宅小區能否達到文明標準的一個重要標志，因此，必須通過各方面的努力，包括環衛部門(隊伍)定時清掃清運、住宅小區各單位的保潔與清掃以及居民自覺維護等，保持庭院、街道、樓梯、走廊、陽臺等部位的環境衛生。

　　◆住宅小區綠化管理

　　住宅小區內的綠化水平是美化環境的重要因素，不但可以創造一個良好、舒適的環境，而且還可以調節局部生態平衡。因此，對住宅小區內種植的花草樹木必須精心愛護和妥善管理(例如：住宅小區內庭院綠化可由住宅小區經營管理單位負責，公共綠地由園林部門負責等)，住宅小區管委會還應經常組織居民參加各種綠化公益活動(澆水、種草等)，增強美化、綠化意識，同時對破壞綠化的行為應按有關規定予以處理(批評教育、罰款等)。

　　◆住宅小區治安管理

　　住宅小區的安全環境是人民安居樂業的根本保證。因此，住宅小區管委會應配合公安部門建立嚴格的治安管理制度，充分發揮住宅小區治保會、聯防隊的作用。

　　◆住宅小區車輛交通管理

　　對進入住宅小區的各種機動車輛要進行嚴格的限制(例如禁止超載大卡車的駛入)，各種交通路標的設置以及對違章行駛損壞路面、綠地、圍墻和各種公用設施的行為責任人，責令其恢復原狀或賠償。

　　◆住宅小區常規性服務

　　常規性服務是指為了維護住宅小區的整潔，環境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、經常性的服務項目。這類項目一般不以盈利為目的，只收取低廉的費用。主要包括：公共樓道、樓外道路及公周的清潔清掃，住戶垃圾的清運，保管自行車，疏通陰溝，修理水電，幼兒計劃免疫，開設商業網點，便民購買生活必需品，辦小食堂解決兒童吃午飯的問題，日夜派專人值班，維持小區的治安和正常秩序，代收代交房租、水電、燃氣等費用。

　　◆住宅小區委托性服務

　　根據居民的需要，旨在方便住戶，受委托而提供的有償服務。這類項目的服務應以"保本微利"為原則，即按成本收取稍高一些的費用。主要包括：代訂代送牛奶，代訂代送雜志報紙？代送病人就醫、送藥，醫治小病小傷，為老年人體檢打針，代住戶打掃室內衛生、洗衣服，代雇保姆，代購糧食、燃料、家具等生活物品，代住戶設計小花園、綠化陽臺、供應花木等。

　　◆住宅小區經營性服務

　　經營性服務主要是指從事住宅小區管理服務的經營單位，本著補充住宅小區經費不足的原則，發揮企業的能動作用，積極開展多種經營的新領域。這類活動雖然也講經濟效益，但首先要注重社會效益和環境效益。主要包括：利用住宅小區內道路，開辟夜間收費停車場，利用住宅小區空地開辟收費農貿市場，利用住宅小區的房屋設施開展旅游業、商業、服務業等經營。利用住宅小區綠化苗圃養花種苗出售，為住戶進行室內裝璜，安裝防盜門，修理家用電器、家具及其他設備等。

　　◆住宅小區管理達標考評

　　建設部頒發的《全國城市文明住宅小區達標實施細則》規定對住宅小區的考評，應從以下幾個方面進行：

　　(1)管理運作；

　　(2)精神文明建設；

　　(3)房屋管理川的房屋修繕；

　　(5)環境衛生；

　　(6)園林綠化；

　　(7)市政設施及道路維護；

　　(8)治安管理；

　　(9)住戶評議。

　　◆服務性公寓管理的特點

　　服務性公寓管理特點是：為公寓住戶提供類似酒店服務的服務項目，使住戶能夠在自己家里得到與飯店同樣的便利，同時能夠使用社區的各類公共設施，享受比飯店更舒適的環境。

　　◆服務性公寓服務性公寓

　　是一種高檔居住性物業，它根據不同市場需求設計多種房型，每套單元都配有全套家具、電器、廚房設施及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務，也營 造家庭溫馨氣氛。

　　◆服務性公寓的服務項目

　　根據服務性公寓的特點，其服務項目內容如下：

　　(1)設立住戶服務臺，24小時服務，以最快速度為住戶解決各類問題；

　　(2)穿梭巴士服務，定時將公寓住戶送至市內主要辦公、商業地點，以方便用戶；

　　(3)學校巴士服務，物業管理公司專職人員每天接送中小學生前往國際學校讀書；

　　(4)看管孩子服務，當住戶外出不方便攜子女共同外出，物業管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；

　　(5)醫療及救護服務，物業管理公司隨時應住戶要求聯系醫生前來出診或送往醫院治療；

　　(6)公寓園藝綠化，物業管理公司定期為公寓花園進行園藝美化；

　　(7)家務服務，應住戶要求物業管理公司可以為住戶安排專職人員協助住戶處理日常家務；

　　(8)洗衣服務，物業管理公司為住戶洗衣、送衣服務川的汽車租賃，物業管理公司配有汽車租賃服務，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；

　　(10)商務服務，設立小型商務中心，向住戶提供商務信息和秘書服務；

　　(11)小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區即可買到日常所需物品。

　　◆服務性公寓內部清潔衛生服務的內容

　　參照賓館服務內容，服務公寓內部清潔衛生服務內容有：

　　(1)負責更換床單、毛巾(住戶自己提供)；

　　(2)清潔室內所有家具；

　　(3)地毯吸塵；

　　(4)清潔廚房；

　　(5)衛生間清潔刊的窗戶及玻璃清潔川

　　(6)定期室內大清掃；(7)住戶園藝美化川的根據住戶要求清潔其他物品。

　　◆服務性公寓公共區域的清潔衛生

　　服務性公寓公共區域清潔衛生的內容是:

　　(1)保持公共區域整潔及周圍花園綠化；

　　(2)停車場清潔；

　　(3)電梯內外清潔；

　　(4)樓梯清潔；

　　(5)樓道清潔；

　　(6)公用說衣房清潔；

　　(7)公共垃圾區域的清掃工作；

　　(8)社區街道、路牌、標志、路燈等的清掃工作刊的定期殺滅蚊蟲等等。

　　◆服務性公寓保安消防服務措施

　　根據服務性公寓特點保安消防采取措施是：

　　(1)24小時門衛保安，保證住戶正常出人；

　　(2)社區24小時安全巡視，確保社區安全；

　　(3)建立社區各種緊急安全疏散程序，保證住戶絕對安全；

　　(4)的定期檢查并調試社區各類消防及保安器材；

　　(5)社區俱樂部安全保衛；

　　(6)當住戶度假或出差離開住處時，保安人員將對該住戶住宅進行特別安全保護。

　　◆服務性公寓開展經營性服務內容

　　服務性公寓開展經營性服務內容主要有：

　　(1)提供電力及電器維修服務；

　　(2)提供水管、空調維修服務；

　　(3)協助住戶安裝電腦、傳真等辦公設備；

　　(4)協助住戶安排家庭裝修、家具制作；

　　(5)協助住戶安裝各類家用電器

　　(6)提供各類物品維修服務等等。

　　◆公寓社區俱樂部服務

　　物業管理公司可根據住戶的實際需要，成立公寓住戶俱樂部，提供各種文化體育娛樂服務項目。此外，俱樂部內還可設立各類餐廳，每天提供早餐、中餐、晚餐；并提供送餐服務，方便住戶在家用餐或招待家中來賓；俱樂部內的多功能廳可讓住戶安排家庭活動、生日聚會、結婚紀念會等其他各類活動。

　　◆公有住宅

　　公有住宅是指現階段國家或企業投資建造分配給個人居住的房屋，隨著住房制度的改革，國家將把這類住宅出售給個人。

　　◆公有住宅售后管理

　　公有住宅售后管理是指原有的國家、單位投資建造的房屋出售給個人以后，如何進行房屋的維修、管理問題。

　　◆公有住宅售后管理的意義

　　公有住宅售后管理的意義是十分重要的，具體體現在兩個方面

　　(1)加強對公有住宅出售后管理，延長了物業的壽命；

　　(2)公有住宅出售是住宅政策的重要組成部分，加強了售后的管理，有利于推動公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。

　　◆公有住宅售后管理

　　的依據售后公有住宅的管理是一個全新內容。需要制定出具體的管理辦法。其依據是國家建設部發布的《公有住宅售后維修管理暫行辦法》，來結合地區實際，制定管理辦法。

　　◆售后公有住宅管理組織形式

　　公有住宅出售以后，其管理采用業主自治管理與物業管理單位專業管理相結合的管理形式。

　　◆業主自治管理

　　業主自治管理是以房屋業主管理小組(簡稱房管小組)基礎，業主委員會(簡稱管委會)為核心，業主代表大會為最高權力機構的組織形式來體現。

　　◆房管小組組建

　　一幢公有住宅出售的建筑面積達到30%以上的，都應組建房管小組，房管小組成員由本幢房屋內業主按各自的產業面積協商或選舉產生房管小組成員。其中房管小組中公房業主代表由公房業主委派。房管小組成員由3人以上單數組成。

　　◆公有住宅售后維修基金的籌措

　　公有住宅出售時，為了保證房屋及其公共設備、公共設施的日常維修、更新的正常進行，房屋出售人和購房人應按規定交納維修基金。

　　◆公有住宅售后維修基金的使用

　　物業管理單位應按幢建立維修基金獨立賬戶。日常房屋維修養護費用由物業管理單位編制年度計劃、經管委會審核同意后組織實施。

　　◆公有住宅售后維修基金的增值

　　業主管委會在開設銀行賬戶時，以委托的形式將維修基金的80%部分交市公積金管理中心統一集中增值，增值收益每年結算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。

　　◆業主轉讓住宅后的維修基金結算

　　業主轉讓住宅應事先報告房管小組，其繳納的住宅維修基金不予退還，繼續用作該住宅的維修。在住宅維修基金中原個人交納的剩余部分予以結算，由受讓方向出讓方支付。

　　◆公有住宅售后物業管理委托合同的基本內容

　　一個相對獨立住宅區域應由管委會委托一個物業管理單位承擔房屋售后管理，接受委托的物業管理公司必須與管委會簽訂房屋管理服務合同。合同主要內容：

　　(1)管理服務事項；

　　(2)管理服務權限；

　　(3)管理服務標準川的管理服務費用；

　　(4)管理服務期限川的違約責任；

　　(5)雙方約定的其他權利與義務。

　　◆公有住宅售后維修責任和維修費用分攤

　　公有住宅售后，業主自用部分、自用設備的維修責任，由業主承擔，維修費用自理P整幢房屋業主共同使用部位，其設備的維修、更新責任，由整幢房屋業主按各自的房屋建筑面積比例共同承擔。

　　◆公有住宅售后、管委會成立前房屋共用部位、共用設備和公共設施的維修

　　公有住宅售后，由于時間等其他原因管委會無法立即成立，此時房屋共用部位、共用設備和街坊公共設施的修理，由售房單位或原管房單位負責，在征得業主認可后，其修理費用由房屋業主承擔，費用按規定列支。

　　◆公有住宅出售后的維修報修

　　公有住宅出售后，一些需要維修項目應按下列規定報修：

　　(1)自用部位和自用設備的損壞，各房屋業主可以自行修理，也可以委托專業的修理部門修理；

　　(2)共用部位和共用設備的損壞，由房管小組成員負責報修

　　(3)公共設施的損壞由管委會成員負責報修。接受委托的物業管理企業，對住戶報修應設立報修點，報修點應向住戶公布。

　　◆公有住宅出售后，住宅急修項目內容

　　公有住宅出售后，住宅出現以下情況需要緊急修理而需要報修；

　　(1)房屋結構性損壞而發生危險的排險解危；

　　(2)因室內線路故障而引起的停電和漏電；

　　(3)因水箱水泵故障和進水表以內的水管斷裂造成的停水和龍頭嚴重漏水刊的樓地板、扶梯踏步板斷裂；

　　(4)其他屬于危險性急修項目。

　　◆公有住宅出售后，一般修理項目的報修內容

　　公有住宅出售后，一般修理項目的報修內容如下：

　　(1)各類鋼、木門窗損壞

　　(2)水衛設備零件損壞；

　　(3)屋面滲漏水；

　　(4)水落管、污水管墻塞和水箱等設備揭水；

　　(5)其他屬于小修養護的項目等。

　　◆公有住宅售后修理收費標準

　　公有住宅售后修理收費標準如下：

　　(1)修理人工費的計收標準，凡修理項目定額工時在兩工以上的按《房屋修理工程預算定額》計收，定額工時在兩工以下的，按實做工時計收；

　　(2)修理材料費的計收標準為以修理項竣工之日的市場價格及實際耗用材料的數量予以結算。

　　◆公有住宅出售后，房屋修理質量保修期

　　物業管理單位對房屋修理項目質量實行保修制度，保修期一般為三個月。業主報修項目竣工以業主驗收簽字為準。因修理質量引起的返修不得再向住戶收費。

　　◆公有住宅售后的房屋使用規定

　　公有住宅出售以后，房屋業主應按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理原則，正確處理房屋使用、給排水通行、通風、采光、維修等方面關系，業主和住戶使用房屋中應禁止下列行為：

　　(1)擅自改建房屋主體承重結構；

　　(2)擅自在天井、庭園內搭建；

　　(3)擅自移裝公用設備；

　　(4)占用公用部位、共用設備；

　　(5)侵占綠地、損壞綠化或圍護設施川的法律、法規禁止的其他行為。

　　◆公有住宅售后房屋室內改裝和搭建的規定

　　房屋業主在進行房屋室內改裝和搭建，應符合房屋安全，不影響周圍環境和市容觀瞻，并不得改變房屋主體承重結構。凡因改裝和搭建影響周圍鄰居的，應征得相鄰業主和住戶的書面同意。因改裝和搭建而對相鄰業主造成損害的，應予賠償。

　　◆公有住宅售后對業主的要求

　　租金一般按月于月初收取。對于常租客戶，有時也按優惠價格一次收取一年或數年的租金，以盡快緩解投資者的資金壓力。

　　◆經營性物業管理中的運營成本

　　經營性物業管理中的支出一般包括以下三個方面：

　　(l)建筑物的維修費用；

　　(2)服務及其設備的費用；

　　(3)有關稅費。

　　◆對開展經營性物業管理企業的選擇

　　對于開展經營性物業管理企業的選擇有一系列的標準可以考核，這些標準通常包括：(l)能否令業主滿意；

　　(2)專業服務水平；

　　(3)向業主提供信息的能力；

　　(4)管理計劃。

　　◆對開展經營性物業管理工作的評價

　　對物業管理工作進行評價的主要目的是令物業管理企業為業主和承租人提供更好的服務。物業管理工作評價應考慮、以下幾個方面：

　　(l)與承租人有良好的溝通；

　　(2)及時處理承租人的抱怨；

　　(3)及時地收取租金川的較好地達到了出租率目標；

　　(5)物業維修良好；

　　(6)及時提供有關物業報告；

　　(7)為業主的利益能主動地提出建議刊的對業主的批評或建議反應迅速。

　　◆高層樓宇

　　高層樓宇是指層數多且高的建筑物。根據l972年國家高層會議對高層建筑物的定義，把高層建筑分為四類：第一類高層建筑為9~16層(最高到50m)第二類高層建筑為17~25層(最高到75m)第三類高層建筑為26~40層(最高到100m)；第四類高層建筑40層以上(高度為l00m以上)。高層樓宇包括商住樓宇、綜合樓宇、賓館飯店、辦公大樓，以及文化、娛樂等各行各業各種類型的建筑。

　　◆寫字樓

　　寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。

　　◆商務樓

　　商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。

　　◆商住樓

　　商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現代，不少大樓將辦公、住宿、商務活動等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。

　　按建筑面積大小來進行寫字樓分類

　　按建筑面積大小可以分為以下三類：

　　(1)小型寫字樓，一般為1萬平方米以下；

　　(2)中型寫字樓，一般為1萬~3萬平方米；

　　(3)大型寫字樓，一般為3萬平方米以上。

　　按寫字樓的功能來進行寫字樓分類

　　按寫字樓的功能一般可以分為三種：

　　(1)單純寫字樓，就是寫字樓基本上只有辦公一種功能沒有其他功能；

　　(2)商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿；

　　(3)綜合寫字樓，就是以辦公為主，同時又有其他功能(例如公寓、餐飲、商場展示廳等)。

　　◆寫字樓的管理方式

　　根據寫字樓特點開展的管理形式有三種：

　　(1)委托專業公司管理和發展商自己管理；

　　(2)經營性管理和非經營性管理；

　　(3)社會化分包管理和一家管理。

　　◆委托專業公司管理和發展商自己管理

　　委托管理就是大樓造好后委托給專業物業管理公司，在發達國家，這是最常見的一種形式。而在我國比較常見的是發展商(業主)自己組建物業管理公司進行管理。

　　◆經營性管理和非經營性管理

　　經營性管理就是管理者不僅要負責管理而且還要負責樓宇的出租、銷售等業務；非經營管理不負責樓宇的出租、銷售等業務；管理者只負責設備、保安、清潔等管理和服務工作。

　　◆社會化分包管理和一家管理

　　社會化管理就是物業管理公司接管寫字樓后，將有些管理內容再委托給其他專業公司去做。一家管理是指受委托物業管理公司自己完成所有的管理內容。

　　◆寫字樓管理目標

　　寫字樓管理目標圍繞"安全、舒適、快捷"六個字，指用戶在寫字樓內工作有安全感，具體體現在：人身安全、財產安全、消防安全三個方面；舒適是指創造優美的環境，讓用戶在大樓內生活工作起來感到舒服、方便；快捷是指用戶在大樓內隨時與世界各地聯系、交換信息、抓住商機。

　　◆寫字樓物業管理的組織工作

　　通常寫字樓物業管理的組織工作有以下四個部分：

　　(1)制定寫字樓物業管理計劃；

　　(2)大樓開展管理前的準備工作；

　　(3)物業管理服務范疇；

　　(4)物業管理財務、組織及人事制度。

　　◆寫字樓開展物業管理前的準備工作

　　寫字樓開展物業管理前應做好各種準備，具體體現在：

　　(l)根據大樓特點及周邊環境，編寫物業管理維修公約；

　　(2)草擬一切有關物業管理的文件，包括大樓的各項制度、裝修規定等；

　　(3)從物業管理角度，向發展商提供合理化意見，為日后管理和物業升值服務川的做好大樓交接各項準備工作。

　　◆物業管理裝修服務范疇

　　物業管理裝修服務是指所有業主和用戶進行裝修，裝修圖紙都需要物業管理公司事先批準。

　　◆寫字樓物業管理服務范疇

　　寫字樓物業管理服務范疇很多，主要包括：

　　(l)裝修圖的審批，

　　(2)維修服務；

　　(3)保安服務川的清潔服務；

　　(5)咨詢服務；

　　(6)公關服務；

　　(7)向業主和用戶定期報告。

　　◆寫字樓的市場銷售

　　市場需求是寫字樓經營的主要依據，只有在了解市場的基礎上，才能制定好寫字樓產品計劃，通常市場銷售有以下三個環節：

　　(1)市場調研；

　　(2)銷售合同的簽訂；

　　(3)銷售合同執行。

　　◆寫字樓市場調研的內容

　　寫字樓市場調研的主要內容：

　　(1)宏觀環境；

　　(2)市場需求；

　　(3)寫字樓營銷狀況；

　　(4)競爭對手等。

　　◆宏觀環境

　　宏觀環境包括政治、經濟、社會三大因素，具體有：

　　(1)國家有關法令政策；

　　(2)國際政治、經濟形勢變化；

　　(3)寫字樓承租人的政治傾向；

　　(4)寫字樓承租人所在地區的國民生產總值、國民收人、物價水平、物價指標等。

　　◆市場需求

　　寫字樓市場變化發展趨勢是市場調研的關鍵內容，它包括：

　　(l)房地產發展商的投資意向；

　　(2)現有租購寫字樓市場對寫字樓的需求量；

　　(3)同檔寫字樓需求情況；

　　(4)潛在市場調查。

　　◆寫字樓營銷狀況

　　寫字樓營銷狀況是指本企業銷售狀況，它包括：

　　(1)寫字樓經營管理狀況；

　　(2)價格定位及價格構成；

　　(3)促銷情況。

　　◆銷售合同的執行

　　銷售合同的執行是通過客戶遷入寫字樓，客戶使用寫字樓，客戶遷出寫字樓的整個過程。

　　◆客戶遷入程序

　　客戶遷入程序通常是：

　　(1)營業部的工作；

　　(2)財務部的工作；

　　(3)工程部的工作；

　　(4)保衛部的工作；

　　(5)公關部的工作。

　　營業部工作

　　營業部的工作程序是：

　　(1)向客戶發合同第一期房租及保證金收費單，及時將客戶簽字確認的收費單轉送財務部作為收款憑單；

　　(2)根據客戶要求，向工程部發工作單，安排辦公室裝修，通訊安裝；

　　(3)發工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具；更換客戶房間門鎖以及清掃等工作；

　　(4)在客戶正式遷人前，向各部門發出《商社遷人通知單》并通知各有關部門。

　　財務部工作

　　財務部接到營業部轉送收費單，及時確認領款到賬情況并通知營業部。

　　工程部工作

　　工程部接到營業部工作單后，及時與客戶聯系并洽談有關辦公室裝修事宜，為客戶推薦1~2家裝修隊伍進行報價，客戶辦公室裝修竣工后，與客戶一道進行工程驗收。

　　保衛部工作

　　保衛部按營業部簽發的工作單，為業主提供所需的外門鎖，并收回舊鎖以及其他保安工作。

　　公關部工作

　　公關部在客戶正式遷入日，代表總經理向客戶送花籃表示歡迎，并收集客戶主要人員的資料。

　　◆寫字樓商務中心的管理

　　商務中心是寫字樓為了方便業主(使用人)，滿足客人需要而設立的商務服務機構。寫字樓商務中心管理包含以下三個方面工作；

　　(1)商務中心設備管理；

　　(2)商務中心的工作要求；

　　(3)商務中心的服務項目。

　　◆商務中心設備管理

　　商務中心應配備的主要設備有：中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他辦公設備。為了保證設備的正常使用，必須制定一套嚴密的規章制度，嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要保養，設備一旦發生故障、應由專業人員進行維修。

　　◆商務中心工作要求

　　商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價，是以服務的周到與快捷為出發點的，所以對商務中心工作人員要求應具備以下幾點：

　　(1)流利的外語聽、說、讀、寫能力；

　　(2)熟練的中英文打字能力：

　　(3)熟練操作各種設備能力川的商務信息知識；

　　(4)秘書工作知識；

　　(5)一定的設備清潔保養知識。

　　◆商務中心的服務項目

　　根據商務活動的特點，物業管理部門應積極開展配套服務項目，內容概括如下：

　　(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

　　(2)秘書服務，包括各類文件處理；

　　(3)辦公系統自動化服務刊的整套辦公設備和人員配備服務；

　　(4)臨時辦公室租用服務；

　　(5)長話、傳真、電訊服務川

　　(6)商務會議、會議安排服務川的商務咨詢、商務信息服務；

　　(7)郵件、郵包快遞等郵政服務；

　　(8)客戶外出期間保管、代發傳真、信件等；

　　(9)電腦、電視錄像、幻燈、BP機、手機租賃服務；

　　(10)報紙、雜志訂閱服務；

　　(11)印刷文件、名片等印刷服務等等。

　　◆寫字樓客戶服務項目

　　為提供更方便舒適的辦公環境，爭取更多的客戶，必須開展以下服務項目：

　　(1)問訊服務和留言服務；

　　(2)信件、報刊收發、遞送服務；

　　(3)出租汽車預約服務；

　　(4)提供旅游活動安排服務；

　　(5)航空機票的定購、確認服務川的代訂餐飲、文化體育節目票；

　　(6)外幣兌換服務；

　　(7)花卉代購、遞送服務；

　　(8)洗衣、送衣服務；

　　(9)代購清潔物品服務；

　　(10)提供公司阿姨服務；

　　(11)其他各種委托代辦服務。

　　◆寫字樓工程維修服務項目

　　寫字樓工程維修服務項目，通常有以下各項：

　　(1)電梯24小時維護、保相

　　(2)中央空調系統維護、保養；

　　(3)消防統及其設備維護、保養刊的公共照明在的維護、保養、更換；

　　(4)給排水系統維護、保養；

　　(5)蓄水池、水箱、泵房的維護；

　　(6)充電室、樓層配電間監控、維護；

　　(7)鍋爐房的監控與保養；

　　(8)寫宇間內部各項設施的維修服務；

　　(9)寫宇間酬電器安裝服務；

　　(10)辦理電視衛星天線安裝；

　　(11)辦理電腦終端人網安裝；

　　(12)辦理金融信息接入網安裝；

　　(13)裝修期間的保安、清潔服務；

　　(14)其他客戶所需要的工程服務。

　　◆寫字樓承租人選擇

　　物業管理企業選擇什么樣的承租人并長久與之保持友好關系十分重要，它將為寫字樓信譽及開發商的利潤帶來好處。承租人的選擇考慮主要是：

　　(1)潛在承租人所經營業務的類型及其聲譽；

　　(2)財務穩定性和長期盈利的能力；

　　(3)所需的面積大小；

　　(4)需要提供的物業管理服務情況。

　　◆公共商業樓宇

　　公共商業樓宇是因商業發展而建立起來的一種新型商業化的房地產，主要是個消費者購物場所。公共商業樓宇是一種出租房產供商人零售商品房地產。

　　◆公共商業樓宇與零售商店的區別

　　公共商業樓與零售商店區別主要有兩點：

　　(1)一個零售商店即使規模很大，它仍然只是一個經營實體，而公共商業樓宇內有很多家商店在經營，它們都是互相獨立的經營；

　　(2)公共商業樓宇內各行各業的經營服務內容遠遠超過零售商店的經營范圍，要不僅有零售商店，而且還有各種服務性企業、各種娛樂場所、銀行等等。

　　◆公共商業樓字的類型

　　公共商業樓宇的類型可以從不同角度來劃分，通常從建筑結構上來分：敞開型，封閉型。從建筑功能上來分：綜合性專用購物中心，商住兩用型。

　　◆公共商業樓字的特點

　　公共商業樓宇的特點一般有兩點：

　　(l)建筑結構新穎、別致。現代人希望在舒適、高雅、方便、布置富麗堂皇的氣氛中無拘無束地購物，追求購物的享受和樂趣。因此，公共商業樓宇設計方面力求新、奇、特。外形突出商業樓宇的個性，內部設計注意以人為本。

　　(2)人員流動數量大、結構復雜。公共商業樓宇是面向社會的經營場所，數以萬計人員自由進出，有的購物，有的閑逛等等。

　　◆樹立公共商業樓宇良好形象的目的

　　公共商業樓宇物業管理的一項重要工作，就是設法把顧客引進來，因此物業管理公司的重要任務就是做好宣傳推廣活動，擴大公共商業樓宇知名度，樹立良好的商業形象，吸引更多消費者前去購物。

　　◆公共商業樓宇良好形象的作用

　　公共商業樓宇良好形象是潛在的銷售額，也是潛在的資產，其作用是巨大的。具體地體現以下幾個方面：

　　(1)公共商業樓宇的良好形象可以產生特色，對顧客產生吸引力。

　　(2)公共商業樓宇的良好形象是銷售的先行指標。通常銷售業績與公共商業樓宇的知名度成正比。

　　(3)公共商業樓宇的良好形象是一種無形資產，當商業市場進入印象時期后，消費者認為，過去買品牌現在買店牌。在不同商店里，同樣品牌的商品，具有不同的價值與形象。

　　◆建立公共商業樓宇識別系統

　　企業識別系統是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式，從理論上分析，完整的企業識別系統(簡稱CIS)由三個子系統構成：即理念識別系統(MIS)，視覺識別系統(VIS)，行為識別系統(BIS)。三者只有相互推進、共同作用，才能產生最好效果。企業識別系統是一種借以改變形象、注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高業績的一種經營手法。

　　◆商人協會

　　商人協會是公共商業樓宇特有的一種類似于行業協會的民間組織，它是由公共商業樓宇管理者倡導，由公共商業樓宇的關鍵承租商牽頭組織起來的。根據租賃合同規定，公共商業樓宇的所有承租商都必須參加商人協會，參加者每人一票選舉一個管理委員會協會。日常工作由一位專職的執行秘書負責。

　　◆公共商業樓宇商人協會工作內容

　　公共商業樓宇商人協會工作內容主要有四個方面：

　　(1)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動，如舉辦節假日展銷會，組織顧客聯誼活動等；

　　(2)協調公共商業樓宇各承租戶的關系；

　　(3)搞一些承租客商之間的互助工作，比如互通信息，提供一些融資方便等等刊的協調承租客商與公共商業樓宇管理者之間的關系。

　　◆公共商業樓字的日常管理

　　根據公共商業樓宇的特點，其物業管理的日常工作主要有以下五個方面：

　　(1)安全保衛工作；

　　(2)消防工作；

　　(3)設備管理工作；

　　(4)清潔衛生工作；

　　(5)車輛管理工作。

　　◆公共商業樓宇的安全保衛工作

　　公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易出現問題，因此安全保衛要求高。應做好下列工作：

　　(1)制定完整的保衛制度和行之有效的安全措施；

　　(2)堅持不間斷地值班巡邏，安排便衣保衛人員場內巡邏；

　　(3)安裝電子安全監視系統；

　　(4)所有固定設置、裝飾品及設備均須達到安全標準，使顧客特別是兒童不致意外受傷。

　　◆公共商業樓字的消防工作

　　公共商業樓宇商品多、人流量大、環境復雜，特別要加強消防工作。通常應做好以下工作:

　　(1)管理好、維修保養好各類消防設備；

　　(2)制定好嚴密的消防制度；

　　(3)管理好自己的消防隊伍刊的消防通道保持暢通，一旦發生火警能及時疏散人群。

　　◆公共商業樓字的清潔衛生工作

　　公共商業樓宇內的環境衛生非常重要，它是樹立自身形象、吸引消費者的重要措施之一。通常公共商業樓宇的清潔衛生工作有如下三點要求：

　　(1)專職人員負責場內的巡邏保潔；

　　(2)垃圾雜物及時清理外運，隨時保持商場的衛生環境；

　　(3)商場招牌要經常保持整齊清潔的外觀以及完整無缺損。

　　◆工業廠房和倉庫管理的職能

　　物業管理公司在承擔工業廠房和倉庫管理時，它的職能應該是以下幾個方面：

　　(1)負責建筑物的日常管理事務；

　　(2)代表各企業統一對外聯系；

　　(3)監督廠房和倉庫管理規定的實施，協調各企業對公共部分的使用，維護綠化布局、落實衛生制度刊的負責廠房和倉庫范圍內公用部位，共同整體性設備及附屬設施的管理、養護和維修；

　　(4)負責建立廠房和倉庫修繕管理基金，設置專項賬戶，專款用于維修項目；

　　(5)按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目。

　　◆工業廠房與倉庫管理的內容

　　工業廠房是生產車間，關系到產品質量；倉庫是儲存保管重點處，關系到產品的損壞等，因此必須要建立制度、加強管理。通常制定以下三個制度：

　　(1)嚴格的管理制度；

　　(2)安全保衛制度；

　　(3)消防制度。

　　◆工業廠房與倉庫的管理制度

　　為了保證生產正常秩序和產品質量，必須建立嚴格管理制度。通常有以下內容：

　　(1)工業廠房與倉庫的管理規定；

　　(2)各個崗位的工作職責及操作規程；

　　(3)機器設備的安裝、管理規定；

　　(4)材料的領取、加工、檢驗規定：

　　(5)成品出廠入庫規定刊的成品發貨出庫制度。

　　◆工業廠房與倉庫的安全保衛制度

　　根據廠房、倉庫特點建立安全保衛制度，其內容是：

　　(1)工業廠房和倉庫都要建立值班守衛制度，對人員和產品的進出，都要進行認真檢查登記；

　　(2)無關人員不得進入廠房租倉庫重地；

　　(3)下班后廠房和倉庫要有值班巡邏及其他安全措施；

　　(4)的嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

　　◆工業廠房和倉庫公用部位的管理

　　為了保持廠區的環境優美和生產秩序井然，必須加強公用部分的管理，其管理要求如下：

　　(1)各企業不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位；

　　(2)為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協調和美觀、滿足給排水要求、消防安全規定及生產和人員安全，各企業不得在紅線范圍內的基地上或屋面、外墻、技術層搭建裝設備；

　　(3)確保文明生產和綠化環境，均不可占用園林綠地；

　　(4)廠房和倉庫的公共場地不得隨意堆放貨物；

　　(5)為確保公用場地清潔衛生，各企業要加強對員工的教育，對違反環衛、環保部門規定的，由責任者自負。

　　◆物業租賃

　　物業租賃是業主以租借的方式將商品(物業)在某段時間內的使用權交付承租用，按期收取租金的一種商品(物業)交易形式。物業本身所具備的價值量大，使用期長以及不可移動性等特點，決定了租賃交換形式在物業經營中廣泛應用，是物業管理公司的重要收入來源。

　　◆物業租賃特點

　　物業租賃交易具有如下特點：

　　(1)物業租賃只是轉移物業的暫時使用權，而不是所有權；

　　(2)物業租賃的流通過程與消費過天程是同步進行的，即一邊交換，一邊使用；

　　(3)物業租賃是流通手段，承租人和出租人之間是完全平等的等價交換關系，出租人獲得物業的價值補償，承租人獲得物業的使用權。

　　◆物業租金

　　物業租金是房屋的出租價格，是房屋價格的特殊形式，也是對房屋使用期分期出售形式。

　　◆物業租金的構成

　　物業租金構成是：

　　(1)建造房屋的投資及相應的利潤。

　　(2)經營房屋的費用及相應的利潤。

　　(3)地租。由于出租房屋不是當即全部收回投資及實現利潤，上述(1) 、(2)具體表現為：①折舊費，并對在若干年內才能逐漸回收的投資及相應的利潤再加利潤；②維修費、管理費以及相應的經營利潤。所以，出租房屋的租金包括折舊費、維修費、管理費、經營利潤、利息、地租六項。保險費包含在管理費之中，稅金因稅種不同，有的進入成本，有的包含在經營利潤之中。

　　◆物業租賃價格的構成

　　物業租賃價格可分為成本租金、理論租金、實際租金。

　　成本租金

　　成本租金是房屋租賃交換時要維持簡單再生產所確定的最低租金標準，是房屋租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構成。

　　理論租金

　　理論租金通常是在成本租金的基礎上，再加上國家規定的保險、稅金和一定利潤而構成。通常包括八項z折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費和利潤。

　　實際租金

　　物業的實際租金除了以上八項因素之外，還受到市場供求關系的影響。當市場供給超出市場需求時，租金下降；當市場需求超出供給時，租金上升。

　　統一租金

　　國家或各城市有關主管部門規定的房屋租金系列標準。各種不同類型房屋，各種不同所有者房屋，出租時按這個標準收取房租。

　　協議租金

　　房屋出租一方與承租一方相互商定的租金額。其前提條件是雙方自愿，關鍵在于承租一方的實際支付能力。

　　浮動租金

　　(1)房屋交易市場租金，必須是浮動租金，會隨著市場供求關系的相應上升或下降。

　　(2)統一租金也可以是浮動租金，定期根據物價指數上升或下降相應調整。

　　◆租金基數制定

　　物業的租金基數是以價值為基礎確定的。計算租金基數的方法主要有三種：

　　(1)等級計算法；

　　(2)項目基分計算法；

　　(3)結合計算法。

　　◆租金標準的核定

　　租金標準是向承租人計收房租的具體實施準則，與租金的關系如下：

　　租金標準=租金基數*調劑因素

　　租金基數不能夠全面和具體地反映出租房屋的內在和外在的定價依據。內在定價依據包括房屋的位置、朝向、層高等；外在定價依據包括地段、基礎設施、環境的差異和市場供求的情況。

　　◆租金的調劑因素

　　已經形成的房屋其位置、結構、物理性能、使用特點都難以改變人們的消費水平。隨著社會的發展和生活方式的改變會相應發生變化。因此，租金的調劑因素有以下兩個：

　　(1)反映住宅自身在定價方面的客觀存在的差異，如朝向、層高、采光、設備配套水平(煤氣、暖氣、公用電視電線、電梯等等)；

　　(2)反映外界情況對定價方面客觀存在的差異，如坐落地段的環境、綠化、人口密度、建筑密度、污染情況，地區規劃前景，建筑材料價格上漲速度，房屋銷售價格變化幅度，通貨膨脹率、銀行存款利率等等。

　　◆租金方案

　　投資于物業租賃的業主，必須要求在今后若干年內依靠租金純收入收回投資，而后更長一段時間內依靠租金收入獲取利潤。考慮資金的時間價值時，存在著一個關系式：

　　式中：p：物業價值；

　　At：t年的租金純收入；

　　n：為物業投資回收年限；

　　i：為基層準貼現率。

　　◆物業租賃契約

　　物業租賃契約又叫物業租賃合同，是指物業的產權人將房屋的使用權交與承租人，承租人按照雙方約定的期限和金額向產權人交納租金，明確雙方的權利與義務，并在合同終止或者是合同期限屆滿時，將承租的房屋完整地退還產權人。

　　◆物業租賃合同的主要條款

　　物業租賃合同應當包括以下主要條款：

　　(1)合同當事人，即出租人與承租人的基本情況；

　　(2)標的物；

　　(3)租賃用品

　　(4)租金及支付方式；

　　(5)有關稅費的負擔刊的租賃期限；

　　(6)出租人與承租人的義務；

　　(7)違約責任；

　　(8)糾紛解決；

　　(9)合同生效條件等內容。

　　◆租賃雙方的權利與義務

　　物業租賃是一種商品交換關系，租賃雙方均享有權利并分別承擔相應義務。一般說來，權利和義務是相對應的，一方義務的履行正是另一方權利的保障，否則不但是違約行為，還將受到法律的制裁。

　　出租人的權利與義務

　　根據租賃合同的條款，出租人有以下權利：

　　(1)按期收取租金的權利；

　　(2)監督承租人按租賃契約規定愛護使用房屋的權利

　　；(3)依法收回租賃房屋的權利。

　　同樣，出租人也需要承擔以下義務：

　　(l)保障承租人對房屋合法使用的義務；

　　(2)保證承租人居住安全和對租賃房屋及設備進行正常維修的義務；

　　(3)根據雙方協議，有償還投資費用的義務。

　　承租人的權利與義務

　　根據租賃合同的條款，承租人有以下權利：

　　(l)依法使用房屋的權利；

　　(2)保證居住安全和維修的權利；

　　(3)有優先續租及購買的權利川的有監督建議的權利。

　　同樣承租人也需要承擔以下義務：

　　(1)按期交納租金；

　　(2)正當使用房屋及設備；

　　(3)愛護使用、妥善保管；

　　(4)遵守法律法規。

　　◆租賃糾紛的解決方法

　　在物業租賃過程中發生了矛盾，對租賃合同產生了分歧可以通過一定的途徑，采用一定方式進行解決。通常采用的方法是：

　　(1)協商；

　　(2)調解；

　　(3)仲裁。

　　◆租賃糾紛的協商

　　物業租賃契約是根據國家政策法令和政方當事人地位平等、協商一致、等價互利的原則產生的，雙方就應該共同遵守，嚴格履行自己的義務，如果發生糾紛，首先應該通過協商解決。

　　◆租賃糾紛的調解

　　在物業租賃過程中發生了糾紛，當協商不能解決時，由租賃管理機關主持，在查明事實、分清責任的基礎上進行調解，使當事人劃清是非界線，達到相互諒解、消除糾紛。

　　◆租賃糾紛的仲裁

　　雙方當事人在物業租賃過程中出現了爭議，經調解無效時，需要提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者身份對爭議的事實進行調查，根據仲裁條例做出有約束力的裁決，它是一種行政手段，是一種強制性措施。

　　◆物業租賃合同的標準格式

　　為了規范物業租賃活動，防止違法違紀現象出現，國家建設部制定了《房地產租賃契約》的范本，通常被稱作物業租賃合同的標準格式。