交大房屋滲漏水零星維修工程協(xié)議書

　　甲方：XX交大后勤保障處

　　乙方：

　　經(jīng)雙方協(xié)商，甲方將XX交大校園內(nèi)房屋滲漏水零星維修工程以包工包料方式發(fā)包給乙方。特簽訂以下協(xié)議，望雙方認(rèn)真履行：

　　1.承包時(shí)間從20 年1月 日起至20 年12月 日止;

　　2.承包方式：包工包料

　　3.承包單價(jià)：按XX交通大學(xué)請示處理單編號271內(nèi)零星(小)面屋面防滲漏水維修費(fèi)用規(guī)定：單價(jià)結(jié)算。工程發(fā)票由乙方提供，甲方支付給乙方按國家規(guī)定的3.413%稅金費(fèi);

　　4.拆裝屋面隔熱板，重新做防水層，清理現(xiàn)場，垃圾外運(yùn);

　　5.保修期為：五年;

　　6.結(jié)算方式：工程按展開面積尺量，工程竣工驗(yàn)收合格后甲方支付工程費(fèi)97%給乙方，預(yù)留3%作為質(zhì)保金五年，五年之內(nèi)乙方已維修過的屋面有滲漏水，乙方必須及時(shí)維修，否則甲方有權(quán)動(dòng)用3%質(zhì)保金，另請他人維修該處屋面;

　　7.乙方必須保證工程質(zhì)量，教育好在校施工人員遵守學(xué)校的規(guī)章制度，注意生產(chǎn)安全，如發(fā)生各種人身傷亡事故均與甲方無關(guān)，任何經(jīng)濟(jì)與刑事責(zé)任全由乙方承擔(dān);

　　8.甲方如發(fā)現(xiàn)乙方有偷工減料違規(guī)行為，甲方有權(quán)單方解除該協(xié)議。

　　未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商解決。

　　本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各持一份

　　甲方：XX交大后勤保障處 乙方：

　　代表簽字： 代表簽字：

　　年 月 日 年 月 日

篇2：淺析房屋滲漏維修經(jīng)驗(yàn)

　　淺析房屋滲漏維修經(jīng)驗(yàn)

　　房屋滲漏維修通常在物業(yè)房屋維修工作中占有很重要的地位，同時(shí)也是物業(yè)房屋維修工作的一個(gè)技術(shù)難題。房屋層面、外墻滲漏不僅影響到業(yè)主的生活質(zhì)量，給業(yè)主日常生活造成諸多不便，也影響業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度，而且對房屋的主體結(jié)構(gòu)及使用年限也有較大影響。結(jié)合近幾年筆者所在單位的維修實(shí)踐，在物業(yè)房屋滲漏維修工作中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

　　一、查明導(dǎo)致屋面滲漏的原因

　　一般來說，屋面滲漏往往是由于以下原因所致:

　　1、基層干燥不充分，防水層在施工前，保溫層往往有一部分未干燥的水份，鋪貼卷材時(shí)，熱瀝青燙水急劇汽化，將水蒸氣封閉在屋面基層內(nèi)，隨著施工環(huán)境氣溫升高，水氣蒸發(fā)，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐爛。若采用柔性防水，基層不夠干燥，水份或溶劑蒸發(fā)較慢(基層含水率超過10%)影響到膠粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于成膜，還有會(huì)影響到涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

　　2、屋面細(xì)部結(jié)構(gòu)及接頭有問題，卷材鋪貼方法不當(dāng)，兩幅卷材之間接縫寬度不夠，按規(guī)范規(guī)定，長邊搭接不小于70毫米，短邊搭接不小于100毫米，在施工時(shí)，操作人員精心大意，在卷材的層與層之間有雜物(或污染嚴(yán)重)。

　　3、屋面基層不平整、找平層起砂、強(qiáng)度達(dá)不到規(guī)范要求，造成防水層表面經(jīng)常積水，導(dǎo)致腐爛、滲漏，另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足，玻璃絲布鋪貼不規(guī)整，露絲布，影響涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

　　二、房屋滲漏的日常維護(hù)要及時(shí)、要有針對性

　　對已過質(zhì)量保修年限的房屋，物業(yè)工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋維修保養(yǎng)有關(guān)制度定期勘查其屋面、外墻防水情況，保持與業(yè)主經(jīng)常溝通，詳細(xì)了解房屋滲漏情況，制定相應(yīng)的維修方案，根據(jù)具體情況進(jìn)行有針對性的維修處理。

　　1、對于屋面防水層已失效但滲漏面積較小的部位，可采用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材(該材料以玻纖氈為胎基，SBS改性瀝青為涂蓋層，兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料，其低溫柔韌性好，但延伸率稍差，適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下簡稱卷材)、專用堵縫材料及單組分聚氨酯防水乳液(該防水乳液為粘稠狀物質(zhì)，反應(yīng)固化型涂料，不需現(xiàn)場配料，依靠吸收空氣及基層水分固化，但其固化時(shí)間較長，不宜長期儲(chǔ)存，適用于地下及非外露部位防水，以下簡稱防水涂料)進(jìn)行防水處理，維修方便可靠，并可降低維修成本。

　　2、對于屋面防水層并沒有失效，只是局部漏雨且面積較小的情況主要是施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題，如常見的防水層起鼓、開裂、局部滲漏等，采取在起鼓處割開打補(bǔ)丁修補(bǔ)、開裂處填充專用防水材料外表打補(bǔ)丁、漏雨處重新做補(bǔ)丁等處理方法，要求修補(bǔ)施工時(shí)要認(rèn)真、細(xì)致，否則將影響維修效果。

　　3、對滲漏面積較大的屋面，應(yīng)大面積維修。首先，將防水層拆除，如果找平層已經(jīng)嚴(yán)重酥粉失效滲漏，導(dǎo)致保溫層蓄水，喪失保溫功能，大修時(shí)，必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。否則保溫層沒能得以充分干燥便做防水，使之與找平層內(nèi)剩余水份在隔汽層和防水層的封閉下不能蒸發(fā)，不但影響保溫效果，防水層受到曝曬后便膨脹、鼓泡、開裂、最后滲漏；其次，要注意將基層清除干凈。

　　三、房屋滲漏維修施工各階段的要點(diǎn)

　　1、基層處理是基礎(chǔ)。

　　民用住宅工程，大多是當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工，防水工程都趕在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下霧時(shí)施工，且基層必須保持充分干燥，其基層含水率不得大于8%。屋面、外墻防水維修施工中基層處理的好壞，直接影響施工質(zhì)量。施工要點(diǎn)是要求基層要有足夠的強(qiáng)度和剛度，受荷載時(shí)不致產(chǎn)生顯著變形。屋面作防水處理時(shí)，可采用1:3水泥砂漿作厚度為15毫米基層，且必須平整、堅(jiān)實(shí)、清潔、施工時(shí)含水率宜控制在8%左右，其找平層砂漿必須有足夠的強(qiáng)度，數(shù)值達(dá)到5Mpa以上。在天溝與墻體相交處做成半徑約為15毫米的圓弧，或做成邊長為100毫米左右的鈍角，分層抹壓使之表面平整，使其與卷材能夠粘貼良好。

　　2、細(xì)部處理是關(guān)鍵

　　通過對各園區(qū)出現(xiàn)滲漏部位的統(tǒng)計(jì)來看，一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構(gòu)造、屋頂邊緣的檐口構(gòu)造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節(jié)點(diǎn)處，是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)，處理稍有不妥，就會(huì)造成滲漏，施工時(shí)須十分重視。

　　對于天溝及檐溝滲漏部位，除了按設(shè)計(jì)規(guī)定增貼膠條，附加卷材層以外，還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細(xì)加固。屋面與天溝、檐溝交接處和天溝上部采用空鋪法，空鋪寬度以200毫米為宜，卷材收頭固定密封；在無組織排水檐口80毫米范圍內(nèi)卷材采用滿粘法，卷材收頭固定密封。對于伸出屋面管道接縫處的滲漏，施工時(shí)將管道周圍找平層做成圓錐臺(tái)，管道與找平層部位留凹槽填堵防水膏，防水層收頭處用金屬箍箍緊。

　　對于雨水口處的滲漏，施工時(shí)增鋪附加層，周圍直徑500毫米范圍內(nèi)坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯與基層接觸處留寬、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。

　　3、防水卷材的鋪貼方法要科學(xué)。

　　卷材的鋪貼方向應(yīng)按屋面坡度確定。當(dāng)坡度小于15%時(shí)，宜平行屋脊鋪貼，由檐口開始，兩幅卷材的長邊搭接，壓邊應(yīng)順流水方向，短邊搭接應(yīng)順主導(dǎo)風(fēng)向；坡度大于15%或屋面有受震動(dòng)情況，卷材應(yīng)垂直屋脊鋪貼，且順流水方向，屋脊處不能留搭接縫，必須使卷材相互越過屋脊交錯(cuò)搭接，以增強(qiáng)防水的耐久性。為防止在接縫處滲水，卷材間應(yīng)具有一定搭接寬度，一般上下縫80毫米-120毫米、左右縫100毫米-15毫米較為適宜。當(dāng)卷材防水層局部起鼓時(shí)，應(yīng)用針扎眼抽出空氣或溶劑，然后將內(nèi)部雜物清理干凈，并把已割破的卷材周圍仔細(xì)磨平，最后再鋪貼此損傷部位處外徑大于100毫米以上的卷材。

　　四、維修施工中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　1、如在鋪貼卷材過程中發(fā)現(xiàn)氣泡或空鼓時(shí)，應(yīng)將其割開并用補(bǔ)丁修補(bǔ)。

　　2、為了防止維修后卷材起鼓、開裂，在日后維修過程中應(yīng)使其基層充分干燥，并避免雨、霧、霜天氣施工，防止卷材受潮；施工中要保證基層平整，卷材噴烤時(shí)使之均勻受熱，封閉嚴(yán)密，油氈粘貼密實(shí)，以免日后水分蒸發(fā)、空氣殘留形成氣囊而使防水層產(chǎn)生起鼓現(xiàn)象。

　　3、防水層起鼓后，內(nèi)部氣體受熱膨脹，浸入防水層下部或卷材間水分不易排出，日久使防水層腐爛，卷材脫落。因此除精心施工外，還必須正確選用材料，以適應(yīng)熱脹冷縮和外界條件的變化。

　　參考文獻(xiàn):

　　①陳瑞正、周心怡，《20**版物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，天津大學(xué)出版社

　　②盧有杰、王勇譯，美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)著，《項(xiàng)目管理知識體系指南》

　　作者:李紅軍

篇3：房屋滲漏維修經(jīng)驗(yàn)介紹

　　房屋滲漏維修經(jīng)驗(yàn)介紹

　　摘要：在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，房屋滲透維修是一項(xiàng)所占比重比較大、技術(shù)工藝要求較高、涉及物業(yè)保值、增值和業(yè)主滿意度等方面的重要工作。根據(jù)維修實(shí)踐可知，基層干燥不充分、施工方法不規(guī)范、層面基礎(chǔ)不平整等是導(dǎo)致層面滲漏的主要原因，要采用適宜的原材料進(jìn)行針對性的處理。

　　房屋滲漏維修通常在物業(yè)房屋維修工作中占有很重要的地位，同時(shí)也是物業(yè)房屋維修工作的一個(gè)技術(shù)難題。房屋層面、外墻滲漏不僅影響到業(yè)主的生活質(zhì)量，給業(yè)主日常生活造成諸多不便，也影響業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度，而且對房屋的主體結(jié)構(gòu)及使用年限也有較大影響。結(jié)合近幾年筆者所在單位的維修實(shí)踐，在物業(yè)房屋滲漏維修工作中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

　　一、查明導(dǎo)致屋面滲漏的原因

　　一般來說，屋面滲漏往往是由于以下原因所致：

　　1、基層干燥不充分，防水層在施工前，保溫層往往有一部分未干燥的水份，鋪貼卷材時(shí)，熱瀝青燙水急劇汽化，將水蒸氣封閉在屋面基層內(nèi)，隨著施工環(huán)境氣溫升高，水氣蒸發(fā)，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐爛。若采用柔性防水，基層不夠干燥，水份或溶劑蒸發(fā)較慢(基層含水率超過10%)影響到膠粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于成膜，還有會(huì)影響到涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

　　2、屋面細(xì)部結(jié)構(gòu)及接頭有問題，卷材鋪貼方法不當(dāng)，兩幅卷材之間接縫寬度不夠，按規(guī)范規(guī)定，長邊搭接不小于70毫米，短邊搭接不小于100毫米，在施工時(shí)，操作人員精心大意，在卷材的層與層之間有雜物(或污染嚴(yán)重)。

　　3、屋面基層不平整、找平層起砂、強(qiáng)度達(dá)不到規(guī)范要求，造成防水層表面經(jīng)常積水，導(dǎo)致腐爛、滲漏，另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足，玻璃絲布鋪貼不規(guī)整，露絲布，影響涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

　　二、房屋滲漏的日常維護(hù)要及時(shí)、要有針對性

　　對已過質(zhì)量保修年限的房屋，物業(yè)工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋維修保養(yǎng)有關(guān)制度定期勘查其屋面、外墻防水情況，保持與業(yè)主經(jīng)常溝通，詳細(xì)了解房屋滲漏情況，制定相應(yīng)的維修方案，根據(jù)具體情況進(jìn)行有針對性的維修處理。

　　1、對于屋面防水層已失效但滲漏面積較小的部位，可采用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材(該材料以玻纖氈為胎基，SBS改性瀝青為涂蓋層，兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料，其低溫柔韌性好，但延伸率稍差，適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下簡稱卷材)、專用堵縫材料及單組分聚氨酯防水乳液(該防水乳液為粘稠狀物質(zhì)，反應(yīng)固化型涂料，不需現(xiàn)場配料，依靠吸收空氣及基層水分固化，但其固化時(shí)間較長，不宜長期儲(chǔ)存，適用于地下及非外露部位防水，以下簡稱防水涂料)進(jìn)行防水處理，維修方便可靠，并可降低維修成本。

　　2、對于屋面防水層并沒有失效，只是局部漏雨且面積較小的情況主要是施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題，如常見的防水層起鼓、開裂、局部滲漏等，采取在起鼓處割開打補(bǔ)丁修補(bǔ)、開裂處填充專用防水材料外表打補(bǔ)丁、漏雨處重新做補(bǔ)丁等處理方法，要求修補(bǔ)施工時(shí)要認(rèn)真、細(xì)致，否則將影響維修效果。

　　3、對滲漏面積較大的屋面，應(yīng)大面積維修。首先，將防水層拆除，如果找平層已經(jīng)嚴(yán)重酥粉失效滲漏，導(dǎo)致保溫層蓄水，喪失保溫功能，大修時(shí)，必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。否則保溫層沒能得以充分干燥便做防水，使之與找平層內(nèi)剩余水份在隔汽層和防水層的封閉下不能蒸發(fā)，不但影響保溫效果，防水層受到曝曬后便膨脹、鼓泡、開裂、最后滲漏;其次，要注意將基層清除干凈。

　　三、房屋滲漏維修施工各階段的要點(diǎn)

　　1、基層處理是基礎(chǔ)。

　　民用住宅工程，大多是當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工，防水工程都趕在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下霧時(shí)施工，且基層必須保持充分干燥，其基層含水率不得大于8%。屋面、外墻防水維修施工中基層處理的好壞，直接影響施工質(zhì)量。施工要點(diǎn)是要求基層要有足夠的強(qiáng)度和剛度，受荷載時(shí)不致產(chǎn)生顯著變形。屋面作防水處理時(shí)，可采用1：3水泥砂漿作厚度為15毫米基層，且必須平整、堅(jiān)實(shí)、清潔、施工時(shí)含水率宜控制在8%左右，其找平層砂漿必須有足夠的強(qiáng)度，數(shù)值達(dá)到5Mpa以上。在天溝與墻體相交處做成半徑約為15毫米的圓弧，或做成邊長為100毫米左右的鈍角，分層抹壓使之表面平整，使其與卷材能夠粘貼良好。

　　2、細(xì)部處理是關(guān)鍵

　　通過對各園區(qū)出現(xiàn)滲漏部位的統(tǒng)計(jì)來看，一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構(gòu)造、屋頂邊緣的檐口構(gòu)造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節(jié)點(diǎn)處，是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)，處理稍有不妥，就會(huì)造成滲漏，施工時(shí)須十分重視。

　　對于天溝及檐溝滲漏部位，除了按設(shè)計(jì)規(guī)定增貼膠條，附加卷材層以外，還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細(xì)加固。屋面與天溝、檐溝交接處和天溝上部采用空鋪法，空鋪寬度以200毫米為宜，卷材收頭固定密封;在無組織排水檐口80毫米范圍內(nèi)卷材采用滿粘法，卷材收頭固定密封。對于伸出屋面管道接縫處的滲漏，施工時(shí)將管道周圍找平層做成圓錐臺(tái)，管道與找平層部位留凹槽填堵防水膏，防水層收頭處用金屬箍箍緊。

　　對于雨水口處的滲漏，施工時(shí)增鋪附加層，周圍直徑500毫米范圍內(nèi)坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯與基層接觸處留寬、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。

　　3、防水卷材的鋪貼方法要科學(xué)。

　　卷材的鋪貼方向應(yīng)按屋面坡度確定。當(dāng)坡度小于15%時(shí)，宜平行屋脊鋪貼，由檐口開始，兩幅卷材的長邊搭接，壓邊應(yīng)順流水方向，短邊搭接應(yīng)順主導(dǎo)風(fēng)向;坡度大于15%或屋面有受震動(dòng)情況，卷材應(yīng)垂直屋脊鋪貼，且順流水方向，屋脊處不能留搭接縫，必須使卷材相互越過屋脊交錯(cuò)搭接，以增強(qiáng)防水的耐久性。為防止在接縫處滲水，卷材間應(yīng)具有一定搭接寬度，一般上下縫80毫米-120毫米、左右縫100毫米-15毫米較為適宜。當(dāng)卷材防水層局部起鼓時(shí)，應(yīng)用針扎眼抽出空氣或溶劑，然后將內(nèi)部雜物清理干凈，并把已割破的卷材周圍仔細(xì)磨平，最后再鋪貼此損傷部位處外徑大于100毫米以上的卷材。

　　四、維修施工中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　1、如在鋪貼卷材過程中發(fā)現(xiàn)氣泡或空鼓時(shí)，應(yīng)將其割開并用補(bǔ)丁修補(bǔ)。

　　2、為了防止維修后卷材起鼓、開裂，在日后維修過程中應(yīng)使其基層充分干燥，并避免雨、霧、霜天氣施工，防止卷材受潮;施工中要保證基層平整，卷材噴烤時(shí)使之均勻受熱，封閉嚴(yán)密，油氈粘貼密實(shí)，以免日后水分蒸發(fā)、空氣殘留形成氣囊而使防水層產(chǎn)生起鼓現(xiàn)象。

　　3、防水層起鼓后，內(nèi)部氣體受熱膨脹，浸入防水層下部或卷材間水分不易排出，日久使防水層腐爛，卷材脫落。因此除精心施工外，還必須正確選用材料，以適應(yīng)熱脹冷縮和外界條件的變化。

　　參考文獻(xiàn)：

　　①陳瑞正、周心怡，《20**版物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，天津大學(xué)出版社

　　②盧有杰、王勇譯，美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)著，《項(xiàng)目管理知識體系指南》