住宅簽訂協議前物業管理合作協議

　　甲方:____市____花園房地產開發有限公司(以下簡稱甲方)

　　乙方:____市____物業管理有限公司(以下簡稱乙方)

　　甲方委托乙方管理*花園之物業(以下簡稱該物業)，在甲方未把樓宇交付給業主使用，甲、乙雙方未簽定正式的《物業管理委托合同》之前，為體現合作誠意，雙方經友好協商，達成如下協議:

　　一、簽定本協議之后，乙方應為接收該物業，作為前期開辦準備工作。具體如:招聘具有相應資質的工作人員，培訓其工作人員，制定物業管理規程及相應制度。

　　二、乙方開展該物業管理的前期開辦費用(即本協議的附件一所列各項支出)及二、三期增加配置費用，可由甲方先行墊付，具體的數額以甲、乙雙方簽字確認的為準。

　　三、乙方承諾，甲方代墊的費用只能用于開展該物業的前期開辦支出，不得挪作他用。

　　四、甲方墊付的前期開辦費用及二、三期增加配置費用，因乙方無法達到該物業管理目標，并導致該物業全體業主強烈要求乙方撤管時，由乙方一次性償付給甲方(其管理配置實物所有權屬乙方)。若乙方逾期償付的，甲方有權每日按逾期償付金額的萬分之五計收利息。

　　五、前期開辦費用及二、三期增加配置費用按雙方合同期限(五年時間)由乙方管理費用中逐年平均攤還。如在管理過程中，乙方因故撤管，乙方有權按實際攤還年限金額收回相應管理配置實物。

　　六、為保證管理服務質量，臨時停車收益歸乙方，戶外廣告收益歸乙方(需經發展商批準同意)，以彌補管理開支不足。

　　七、因甲方實際工作需要，乙方前期派駐人員的工資福利待遇及日常管理開支費用均由甲方負責，至甲方交樓日期，并與乙方正式簽訂《物業管理委托合同》之日起中止(見附件二)。

　　八、甲方應在每月5日前采取轉賬方式支付乙方前期派駐人員的上月工資費用，日常管理開支費用憑票據找甲方報銷。

　　九、甲方無償為乙方提供辦公、住宿場所，對于辦公、住宿場所，經甲、乙雙方議定裝修標準后，乙方可提供具體的裝修方案，甲方負責裝修。

　　十、乙方應妥善管理其招聘的人員，在本協議有效期內，其招聘人員發生的一切事故均與甲方無關，乙方自行承擔。

　　十一、本協議有效期至甲乙雙方簽定正式《物業管理委托合同》且乙方還清甲方代墊費用之日止。

　　本協議一式兩份，甲、乙各執一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

　　甲方:________(簽名/蓋章)乙方:________(簽名/蓋章)

　　日期:________日期:________

　　附件一前期開辦費用

　　一、辦公用具的購買:31600元。

　　1、電腦一部:8000元;

　　2、打印機一臺:2500元;

　　3、復印機一臺:8500元;

　　4、報裝電話兩部:600元;

　　5、傳真機一部:1500元;

　　6、辦公文具購買:500元;

　　7、辦公桌椅購買:10000元。

　　二、工具購買:20**0元。

　　1、保安用具:6000元;

　　A、對講機2200元/部×6部=13200元;

　　B、其他(電池、警棍等)計:1000元。

　　2、清潔用具(含藥劑):1000元;

　　3、維修工具(全套):5000元。

　　三、前期管理投入費用:5000元。

　　1、管理處標識標牌:3000元;

　　2、其他開支:2000元。

　　四、制服費用:9200元

　　1、保安制服:1000元/人×5人=5000元;

　　2、管理人員制服:1000元/人×2人=2000元;

　　3、維修制服:600元/人×2人=1200元

　　4、保潔制服:500元/人×2人=1000元

　　五、不可預見費用[上述(一項+二項+三項+四項)×20%]:13200元。

　　66000元×20%=13200元。

　　合計: 79200元。

　　說明:上述前期開辦費用系估算，具體購置情況，根據市場物品價格實際情況可作適當調整，以實際購置金額為準。

　　附件二前期管理費用開支預測

　　一、人工工資開支:12373元/月。

　　1、管理人員人工費:4400元。

　　A、主任人工費:2800元/月;

　　B、物業助理人工費:1600元/月。

　　2、保安員人工費:4500元/月。

　　900元/人·月×5人=4500元/月。

　　3、清潔工人工費:600元/月。

　　4、維修領班人工費:1600元/月。

　　5、廚工人工費:500元/月。

　　6、加班費(按2天/人·月計):773元/月。

　　11600元/月÷30天×2天/人·月=773元/月;

　　二、辦公費用:1450元/月。

　　1、電話費:550元/月;

　　A、固定電話費:200元/月;

　　B、主任手機話費:200元/月;

　　C、物業助理手機話費:150元/月

　　2、文具消耗費用:300元/月。

　　3、業務費:300元/月;

　　4、交通費:300元/月。

　　三、日常開支:2500元/月。

　　A、清潔工具、用品消耗:300元/月;

　　B、保安用品消耗費用:200元/月;

　　C、員工伙食費:2000元/月

　　200元/人·月×10人=2000元

　　合計: 16323元/月

　　說明:上述前期管理費用預測系估算，具體開支情況，根據實際情況的變化可做適當調整，以實際發生額為準。

篇2：當前物業管理企業激勵機制淺談

　　當前物業管理企業激勵機制淺談

　　美國以管理優異聞名的大企業IBM公司有一句名言：“員工能力與責任的提高，是企業成功之源。”當前，許多企業不能形成有效的激勵機制來激發生產者和管理者的積極性，致使員工的工作效率低下，甚至導致企業優秀人才嚴重流失，降低了企業的核心競爭力。

　　因此，如何能夠有效地運用激勵手段，完善和加強企業的激勵機制，有效地吸引人才、留住人才及更好地調動人才的積極性，從而提高企業的管理效益也就成為各個企業面臨的一個十分重要的問題。

　　作為物業管理企業的管理者，都希望自己的員工勤奮工作，服務好業主，為企業創造更多的效益，而員工創造效益的多少，取決于員工的工作能力和工作態度。工作能力可以通過培訓來提高，而工作態度只能靠管理者對員工進行有效的激勵，把員工的潛能煥發出來。GEC公司的韋爾奇用一個形象的比喻道出了激勵的真諦：“你要勤于給花草施肥澆水，如果他們茁壯成長，你會有一個美麗的花園。”

　　物業公司的戰略是以客戶為導向，倡導服務到最小細節，持續超越客戶需求。目前，我們蘇房物業公司的員工總數已達到400多人，從人員的結構上看，保潔、保安、維修等基層員工占了80%左右，且分布在市區及郊縣的二十多個項目中，具有人數多、分布廣、員工素質參差不齊等特點。如何使“快樂服務，創造價值”的企業精神成為每名員工的信念及源動力，將戰略轉化為每一天的工作，是提升員工服務水平的核心，也是我們蘇房物業區別于其它物業公司的關鍵所在。

　　激勵的實質就是要滿足不同員工的不同需要，從而創造更有利的價值。美國心理學家馬斯洛“需要層次論”認為人的五種需要從低到高分別是生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現需要，近日看了《讓現代企業管理中的激勵成為激素》這本書，深有感觸，現根據需求層次就當前物業公司的各個不同工種淺談一下我對激勵的看法。

　　一、保安

　　現在的很多物業公司，保安的流失率是個不容忽視的社會問題。怎樣才能在保證保安員工素質的前提下降低流失率呢？首先要明確，保安的需要屬于生理和安全需要。

　　（1）大多數保安偏青年，思想還不穩定，難免有些年輕氣盛，需要公司對保安知識和能力的有效培訓，以及思想再教育，明確能盡忠職守的做好本職工作，就會有提高工資和職位升遷的機會，而且要灌輸腳踏實地的作風，做事不能浮夸，要保持積極良好的平和心態；

　　（2）保安的工作需要團體協作，根據亞當斯的公平理論，人的不公平感(或公平感)是由客觀剌激作用于主體而在主體心理上產生的一種主觀判斷，因此，管理處也不能因為個人的偏見而對個別保安持歧視態度，應平等相待，避免出現小團體現象；

　　（3）保安的勞保福利是個比較現實的問題，獎勵應與個人績效掛鉤，而且物質獎勵和精神獎勵應并重，充分調動保安的工作積極性和主觀能動性。

　　二、保潔

　　大多保潔員工是上了年紀的老阿姨，承受著一定的生活壓力，工資現狀普遍較低。

　　（1）我在這半年多保潔的管理中發現，其實她們雖然年紀很大，卻又單純如孩子。有時候適時的表揚，哪怕是每天衛生檢查表上很簡單的“合格”兩字，也會成為她們彼此攀比的目標和工作的動力，所以激勵的方式盡量是多表揚少批評；

　　（2）由于保潔的工資低，有時候公司偶爾的生活用品發放都會讓她們興奮好幾天，所以我覺得要提高保潔的工作積極性，要滿足她們的生理需要，適當的物質和精神獎勵是必要的.

　　三、管理員

　　物業公司的管理員的學歷層次較高，需求層次高于保安和保潔。

　　（1）對他們的激勵，要善于運用目標。無論是收取物業費，還是達到管理所需要的各項指標，目標是一種努力的方向，明確、合適的目標可以給員工很大的激勵作用；

　　（2）由于每位員工的需要不同，因此對某人有效的強化措施，可能并不適合于其他人，公司應當根據員工的差異對他們進行個性化的獎勵，包括加薪、晉升、授權、提供參與目標設定和決策的機會，實施差異化獎勵；

　　（3）在一定程度上說，人像動物一樣具有喜新厭舊的本能，任何工作干的時間一長，就可能感到厭倦無聊。因此，需要公司有意識的創造條件讓員工有機會跨崗位、跨部門工作和發展，實施崗位輪換，，例如可以將保潔部的員工輪換到客服部，這樣會給員工帶來工作的新鮮感，增進員工認識新工作和學習新知識的機會和興趣，從而提高工作的滿意度；同時可以有效地打破部門間的壁壘，增進企業或團隊內部的溝通與交流，有利于實現員工的多元化，增進團隊合作，提高管理水平；

　　（4）要建立公平透明的競爭機制。就客觀原因而言，如果公司的獎勵分配制度不完善、管理者對員工的付出與獎勵出現了認知誤差等，都會導致員工產生不公平感,從而導致工作積極性的降低；

　　（5）管理大師彼得·德魯克曾說，員工的培訓與教育是使員工不斷成長的動力與源泉。很多管理員的物業管理經驗并不是很豐富，所以還需要公司通過有效的培訓，例如利用座談會、學習培訓、內刊等建立暢通的溝通渠道，創造足夠的溝通機會，以創造一種良好的人際關系，使員工能在一種輕松、和諧、向上的環境下工作，培養對本職工作的興趣，提高其工作的各項能力，豐富物業知識，努力提高業主的滿意度。

　　四、中、高級管理層

　　根據美國心理學家馬斯洛的需要層次論，人的最高層次需要是自我價值實現，即通過努力，實現自己對生活的期望，從而對生活和工作真正感到很有意義。通常，具有相應的專業特長和較高的個人素質的人，具有強烈的實現自我價值愿望，物業管理企業中高級管理層的需求就是屬于這種高層次的需求。一個人在職業生涯中的自我實現，就是其知識、技能在組織中得到充分發揮并得到組織的認可，最終獲得合理的物質與精神酬報。

　　（1）要設制合理的薪酬體系，實施全面薪酬戰略，給高層管理員工以充分的激勵。由于此類員工對企業的期望和需求是全面的，既包括物質需求，更包括高度的精神需求，因而實施“全面薪酬戰略”，是實現對管理層員工全面激勵的有效模式。

　　（2）充分授權，委以重任，提高參與感。根據管理層員工從事創造性工作，注重獨立性、自主性的特點，企業一方面要根據任務要求進行充分的授權，允許員工自主制定他們自己認為是最好的工作方法；另一方面，要為他們獨立承擔的創造性工作提供所需的資金、物資及人力支持，保證其創新活動的順利進行，這樣可以充分表達企業對他們的信任和尊重。

　　（3）開展教育培訓，加強人才培養和選拔，使其隨企業的發展不斷成長。因此，結合員工自身的特點，適當給予其出國進修深造，職務晉升、專業技術研究等方面的機會，以調動他們把握知識和技術能力的積極性和主動性，從而成為企業最穩定可靠的人才資源。

　　世界上的成功企業，都是靠人奮斗出來的，員工的素質和活力是企業前進的根本推動力，只有良好地結合企業與員工個人目標，用激勵的方式激發出員工的工作熱情和內在潛力，使之奉獻出自己的才能去努力創造，企業才能生存、發展、輝煌。

　　當然，實施全員激勵、多元化發展，應當注意的是絕不能為激勵而激勵，為員工發展而單純地提職加薪，不能回到過去那種因人員設崗、論資歷計酬的普惠做法，否則，就會導致人工成本非正常上漲，人員的合理流動受阻等情況出現，使第三通道成為一條死路。激勵的根本目的就是要通過建立多元化的激勵機制和職業發展路徑，使那些有能力、技術強，為企業做出突出貢獻的員工有較大的發展空間，得到相應的酬報，激勵員工在任何崗位上都有所作為，使那些企業真正需要的員工不流失，最終實現企業的發展戰略目標。

　　總之，透過《讓現代企業管理中的激勵成為激素》這本書可以知道，物業企業激勵的每一環節，都要體現以人為本的原則，把合適的人放在合適的位置上，使每個人都有自己的發展平臺和成長空間。讓激勵成為企業發展的激素，只有讓員工滿意，才能讓業主滿意，最終提升企業的形象，雙贏共進，共創佳績！

篇3：住宅簽訂協議前物業管理合作協議

　　住宅簽訂協議前物業管理合作協議

　　甲方:____市____花園房地產開發有限公司(以下簡稱甲方)

　　乙方:____市____物業管理有限公司(以下簡稱乙方)

　　甲方委托乙方管理*花園之物業(以下簡稱該物業)，在甲方未把樓宇交付給業主使用，甲、乙雙方未簽定正式的《物業管理委托合同》之前，為體現合作誠意，雙方經友好協商，達成如下協議:

　　一、簽定本協議之后，乙方應為接收該物業，作為前期開辦準備工作。具體如:招聘具有相應資質的工作人員，培訓其工作人員，制定物業管理規程及相應制度。

　　二、乙方開展該物業管理的前期開辦費用(即本協議的附件一所列各項支出)及二、三期增加配置費用，可由甲方先行墊付，具體的數額以甲、乙雙方簽字確認的為準。

　　三、乙方承諾，甲方代墊的費用只能用于開展該物業的前期開辦支出，不得挪作他用。

　　四、甲方墊付的前期開辦費用及二、三期增加配置費用，因乙方無法達到該物業管理目標，并導致該物業全體業主強烈要求乙方撤管時，由乙方一次性償付給甲方(其管理配置實物所有權屬乙方)。若乙方逾期償付的，甲方有權每日按逾期償付金額的萬分之五計收利息。

　　五、前期開辦費用及二、三期增加配置費用按雙方合同期限(五年時間)由乙方管理費用中逐年平均攤還。如在管理過程中，乙方因故撤管，乙方有權按實際攤還年限金額收回相應管理配置實物。

　　六、為保證管理服務質量，臨時停車收益歸乙方，戶外廣告收益歸乙方(需經發展商批準同意)，以彌補管理開支不足。

　　七、因甲方實際工作需要，乙方前期派駐人員的工資福利待遇及日常管理開支費用均由甲方負責，至甲方交樓日期，并與乙方正式簽訂《物業管理委托合同》之日起中止(見附件二)。

　　八、甲方應在每月5日前采取轉賬方式支付乙方前期派駐人員的上月工資費用，日常管理開支費用憑票據找甲方報銷。

　　九、甲方無償為乙方提供辦公、住宿場所，對于辦公、住宿場所，經甲、乙雙方議定裝修標準后，乙方可提供具體的裝修方案，甲方負責裝修。

　　十、乙方應妥善管理其招聘的人員，在本協議有效期內，其招聘人員發生的一切事故均與甲方無關，乙方自行承擔。

　　十一、本協議有效期至甲乙雙方簽定正式《物業管理委托合同》且乙方還清甲方代墊費用之日止。

　　本協議一式兩份，甲、乙各執一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

　　甲方:________(簽名/蓋章)乙方:________(簽名/蓋章)

　　日期:________日期:________

　　附件一前期開辦費用

　　一、辦公用具的購買:31600元。

　　1、電腦一部:8000元;

　　2、打印機一臺:2500元;

　　3、復印機一臺:8500元;

　　4、報裝電話兩部:600元;

　　5、傳真機一部:1500元;

　　6、辦公文具購買:500元;

　　7、辦公桌椅購買:10000元。

　　二、工具購買:20**0元。

　　1、保安用具:6000元;

　　A、對講機2200元/部×6部=13200元;

　　B、其他(電池、警棍等)計:1000元。

　　2、清潔用具(含藥劑):1000元;

　　3、維修工具(全套):5000元。

　　三、前期管理投入費用:5000元。

　　1、管理處標識標牌:3000元;

　　2、其他開支:2000元。

　　四、制服費用:9200元

　　1、保安制服:1000元/人×5人=5000元;

　　2、管理人員制服:1000元/人×2人=2000元;

　　3、維修制服:600元/人×2人=1200元

　　4、保潔制服:500元/人×2人=1000元

　　五、不可預見費用[上述(一項+二項+三項+四項)×20%]:13200元。

　　66000元×20%=13200元。

　　合計: 79200元。

　　說明:上述前期開辦費用系估算，具體購置情況，根據市場物品價格實際情況可作適當調整，以實際購置金額為準。

　　附件二前期管理費用開支預測

　　一、人工工資開支:12373元/月。

　　1、管理人員人工費:4400元。

　　A、主任人工費:2800元/月;

　　B、物業助理人工費:1600元/月。

　　2、保安員人工費:4500元/月。

　　900元/人·月×5人=4500元/月。

　　3、清潔工人工費:600元/月。

　　4、維修領班人工費:1600元/月。

　　5、廚工人工費:500元/月。

　　6、加班費(按2天/人·月計):773元/月。

　　11600元/月÷30天×2天/人·月=773元/月;

　　二、辦公費用:1450元/月。

　　1、電話費:550元/月;

　　A、固定電話費:200元/月;

　　B、主任手機話費:200元/月;

　　C、物業助理手機話費:150元/月

　　2、文具消耗費用:300元/月。

　　3、業務費:300元/月;

　　4、交通費:300元/月。

　　三、日常開支:2500元/月。

　　A、清潔工具、用品消耗:300元/月;

　　B、保安用品消耗費用:200元/月;

　　C、員工伙食費:2000元/月

　　200元/人·月×10人=2000元

　　合計: 16323元/月

　　說明:上述前期管理費用預測系估算，具體開支情況，根據實際情況的變化可做適當調整，以實際發生額為準。