金陽小區(qū)房屋使用、管理、維修公約
第一章 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)名稱：金陽小區(qū) #、 #、 #、 #、 #樓
二、座落位置：**省**縣**路中段(**嘉園東臨)
三、物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：
四、總建筑面積：26700平方米
五、共用部位及共用設施設備：指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用的部位及設施設備、包括房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、化糞池、自來水分戶水表以外計費水表以內的上下管道、樓內下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等;物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。
第二章 公約中涉及各主體基本情況
一、開發(fā)企業(yè)：
名 稱：**房地產開發(fā)有限公司
注冊地址：**號
郵 編：**
法人代表：**
注冊資本：**
聯(lián)系人：**
電 話：**
二、產權人：指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
三、物業(yè)管理委員會：指在本物業(yè)管理區(qū)域內經(jīng)產權人代表大會選舉產生的代表全體產權人物業(yè)管理權益的法定組織。
四、物業(yè)管理企業(yè)
名 稱：***物業(yè)管理有限公司
注冊地址：***
郵 編：***
法人代表：***
聯(lián)系人：***
電 話：***
第三章 產權人的權利和義務
一、產權人權利
1、對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權
2、按規(guī)定和設置目的使用共用部位和共用設施設備
3、有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關規(guī)定提出意見、建議和要求
4、有權向物業(yè)管理行政主管部門投訴
5、有權按有關規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修
6、有權自行聘請他人對物業(yè)自用部位設施設備進行維修、養(yǎng)護
7、有權根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設備、設施的狀況建議物業(yè)管理企業(yè)及時修繕
8、召開產權人代表大會，產權人享有選舉權和被選舉權
二、產權人義務
1、遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理;遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)章制度
2、執(zhí)行產權人代表大會及管委會決議
3、按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務費、房屋公共維修基金及水、電、燃氣等能源費用
4、轉讓或出租所擁有的物業(yè)時，應提前一周通知物業(yè)管理企業(yè)要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約
5、應愛護并合理使用共用部位、共用設施設備
6、對其家屬、房客、代理人、雇工、承租人、及其他使用者的疏忽和錯誤承擔相應的責任
第四章 產權人代表大會及物業(yè)管理委員會
一、產權人代表大會的召開與管委會的組建：
在產權人入住率達50%及以上時，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)應在市行業(yè)主管部門指導、監(jiān)督下，在規(guī)定的時間內，組織召開產權人代表大會第一次全體會議，選舉產生物業(yè)管理委員會。
二、產權人代表大會職責：
1、選舉、罷免管委會委員
2、制定、修改管委會章程和公約
3、監(jiān)督管委會的工作
4、決定物業(yè)管理的其他重大事項
三、物業(yè)管理委員會職責：
1、組織召開產權人代表大會
2、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理
3、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃
4、審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度
5、聽取產權人、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動
6、執(zhí)行產權人代表大會的決議、決定
7、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展各項工作
8、履行物業(yè)管理合同，監(jiān)督公約和其他管理制度的執(zhí)行
9、對個別產權人、使用人違反公約或損害其他產權人、使用人合法權益的行為、物業(yè)管理委員會有權代表產權人提起訴訟;在其他有關本物業(yè)的法律訴訟中管委會可作為全體產權人的代表，有關訴訟費用由各產權人分擔
第五章 開發(fā)企業(yè)的權利和義務
一、開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)、享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。
二、管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權選聘物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進行管理，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理合同，并依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。
三、開發(fā)企業(yè)應按有關規(guī)定承擔本物業(yè)保修期內保修范圍的維修責任，在保修期間，開發(fā)企業(yè)應及時處理有關保修事宜，其發(fā)生的費用由開發(fā)企業(yè)負責。
四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時，應向購房人明示經(jīng)核準的公約，并要求購房人在簽署購房合同時，簽署遵守公約的承諾書。
五、物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：
1、新建項目竣工總平面圖
2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖
3、附屬公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料
5、各單項工程竣工驗收證明材料
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件
7、房屋銷售清單和產權資料
8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單
9、物業(yè)管理所必須的其他資料
第六章 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務
一、物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務：
1、依照有關法律法規(guī)和合同的約定，制定實施物業(yè)管理的制度
2、對接受委托的物業(yè)實施管理
3、依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務費用
4、維護物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為
5、協(xié)助有關部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項進行管理
6、要求委托人協(xié)助管理
7、履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務
8、聽取產權人、使用人的意見和建議，接受產權人及管委會 的監(jiān)督
9、接受政府有關主管部門的監(jiān)督指導
10、重大維護管理事項和年度維護計劃應與委托人協(xié)商
二、物業(yè)管理服務的基本內容：
1、房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查
2、園林綠地的管理養(yǎng)護
3、環(huán)境衛(wèi)生的管理服務
4、公共秩序的維護
5、參與物業(yè)竣工交付使用時的驗收交接
6、入住管理
7、物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理
8、車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護
9、物業(yè)檔案資料的管理
第七章 房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定
一、產權人、使用人應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
二、物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
1、未經(jīng)政府有關部門批準和管委會、相鄰產權人同意，擅自改變房屋結構、外貌和用途
2、占用或損壞物業(yè)公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位，擅自移動共用設備
3、在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物
4、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛體育及休閑設施
5、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物
6、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲
7、私設攤點
8、在建筑物或構筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫
9、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動
10、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為
三、產權人或使用人裝飾裝修房屋，應當事先將裝飾裝修方案報經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)認可，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知產權人或使用人。
裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰產權人的合法權益，因裝飾裝修導致共用部位、共用設備設施以及其他產權人利益受損，產權人或使用人應當承擔修復及賠償責任。
四、房屋應當按設計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質的，應征得相鄰產權人以及管委會的書面同意，并報政府有關主管部門批準。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。
五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管委會或管委會授權的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應作相應賠償。
六、利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相鄰產權人、管委會的書面同意后，方可向有關部門辦理報批手續(xù)。
七、產權人轉讓或者出租物業(yè)時，應當將公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的必要附件。當事人應將物業(yè)轉讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
八、房屋及其配套設施應當定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，管委會、物業(yè)管理企業(yè)應督促責任人維修養(yǎng)護。
九、物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)共用部位、共用設備設施進行維修養(yǎng)護時，有關產權人和使用人應當給予配合。產權人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產損失的，應當負責修復或者賠償。
十、物業(yè)管理企業(yè)進入產權人或使用人的單元進行維修工作，應事先通知產權人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產權人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機構的監(jiān)督下，進入單元內部，但事后應及時通知產權人或使用人。
十一、如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會應該召開特別產權人代表大會，決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法：如產權人代表大會決定放棄修復和重建，則管委會應拍賣剩余房產，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產權人其他共有財產按建筑面積比例返還給各產權人。
第八章 物業(yè)管理服務費與公共維修基金
一、物業(yè)管理服務費用：
1、開發(fā)企業(yè)出售房屋時，須向購房人明示物業(yè)管理收費標準
2、收費項目、標準(附后)
3、物業(yè)管理服務費的交納辦法
各產權人須按照山西省有關物業(yè)管理費收費規(guī)定，按年度支付物業(yè)管理費。支付物業(yè)管理費具體時間：產權人在接到建筑商交付通知之日起即第一次交費起始日，辦理入住手續(xù)時向物業(yè)公司交納一年的物業(yè)管理費。如產權人未能按時支付物業(yè)管理費，經(jīng)物業(yè)公司書面通知后七天內仍未交納的，物業(yè)公司有權向該產權人收取應付而未付款項自應付日起到實付日止的滯納金，滯納金按每日0.3%計算。
4、在物業(yè)管理區(qū)域內，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產權人空置房屋均應承擔相應的物業(yè)管理費。
5、存車費交費時間：根據(jù)產權人需要，隨時辦理存車收費;供暖費在每年的10月1日至10月31日期間交納(不配套燃料采暖設施的物業(yè)小區(qū)另行規(guī)定);
6、政府有新的規(guī)定時，收費應依據(jù)新的政策進行調整。
二、共用部位共用設施設備維修基金
1、按照《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規(guī)定，各產權人在其購買房屋時，須按當?shù)卣蚍康禺a行政主管部門規(guī)定的比例繳交共用部位共用設施設備維修基金
2、共用部位共用,設施設備維修基金使用和管理按政府有關文件執(zhí)行
3、共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產行政主管部門或管委會研究決定，按建筑面積比例向產權人續(xù)籌
4、產權人在出售、轉讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶
第九章 違約責任
一、產權人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產生的糾紛和爭議，可通過協(xié)商和調解的方式解決，也可申請仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
二、產權人、使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應承擔相應的民事責任。對違反公約的，管委會、相關產權人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產權人、使用人未按照公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應交納費用的0.3%的滯納金或按約定加收滯納金。
對于超過18個月不交納物業(yè)管理費的產權人，管委會、物業(yè)管理企業(yè)可向房地產行政主管部門申請禁止該產權人所欠費物業(yè)的轉讓、出租和抵押，也可向人民法院申請追繳。
三、產權人代表大會、管委會作出的決定違反本公約或公共利益的，產權人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請撤銷產權人代表大會、管委會的決定。
四、開發(fā)企業(yè)未履行工程質量保修責任的，產權人可要求其賠償損失。
五、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產權人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。
第十章 附則
一、公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產權人和物業(yè)管理企業(yè)。
二、適用法律：適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關政策以及山西省物業(yè)管理相關法規(guī)、政府規(guī)章和有關政策。
公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸，如有抵觸該條款無效，但不影響其他條款的有效性。
三、公約的解釋與修改：
管委會擁有對公約的解釋權，但管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會成立前，不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后，可由管委會根據(jù)產權人代表大會決議對公約進行修改。
修改后的公約，應重新申請核準。
四、本公約自當?shù)胤康鼐治飿I(yè)管理部門核準并經(jīng)當事人簽署遵守公約承諾書之日起生效。
五、本公約向政府房地部門報審一式四份，經(jīng)批準后，政府房地部門物業(yè)管理處備案兩份，金陽小區(qū)物業(yè)管理處備案一份，開發(fā)企業(yè)留存一份。
開發(fā)企業(yè)(章)
年 月 日
**物業(yè)管理有限公司
篇2：物業(yè)有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙案例
物業(yè)公司有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙嗎?
北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。
有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費;有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約;有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。
這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。
業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務。
既然是合同義務，開發(fā)商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。
先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發(fā)商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內容，增加業(yè)主的責任義務。
現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關系中的內容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。
總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。
篇3：業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》，物業(yè)扣押房屋鑰匙
物業(yè)公司是否有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙?
問題解答:
北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。
有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費;有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約;有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。
這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。
業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務。
既然是合同義務，開發(fā)商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。
先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。
再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發(fā)商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內容，增加業(yè)主的責任義務。
現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關系中的內容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。
總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。