論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

最高人民法院于20**年4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于20**年6月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的“賠償責(zé)任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關(guān)注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學(xué)理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進(jìn)行深入的分析，以引起相關(guān)部門的注意，并與廣大法學(xué)愛好者進(jìn)行交流與探討。

一、 房屋可否作為商品
關(guān)于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進(jìn)行明確規(guī)定?！吨袊蟀倏迫珪窂慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。
根據(jù)該定義內(nèi)涵來看，首先，商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品，也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應(yīng)該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當(dāng)作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權(quán)人自己直接消費(fèi)的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費(fèi)，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點(diǎn)罷了。

二、 商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償?shù)姆ɡ砼c法律依據(jù)
由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護(hù)時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關(guān)規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律規(guī)定，這點(diǎn)似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。

法理學(xué)界普遍認(rèn)為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點(diǎn)的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾晕覈缭?993年的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認(rèn)為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。
但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋”，而惟獨(dú)沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。筆者認(rèn)為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。

反而卻有學(xué)者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網(wǎng)）”雖然筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的“自由裁量”，在司法實(shí)踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)處理，在某些情形里可能會更好地達(dá)到懲罰性賠償?shù)哪康?，從而避免了在適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限，有越權(quán)解釋的嫌疑。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題，進(jìn)行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議》中第二條規(guī)定：“凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問題，由最高人民法院進(jìn)行解釋?！倍罡呷嗣穹ㄔ河?997年6月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：“最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力?！?/P>

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篇2：商品房買賣合同范本

　　商品房買賣合同范本

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

　　3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行， 供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、 增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

　　5、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加 的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際 情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證 書、證明文件。

　　7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　編號：GF-2000-0171

　　商品房買賣合同

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　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：______________________________________

　　注冊地址：____________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書號：______________________________

　　法定代表人：_____________聯(lián)系電話：_______________

　　郵政編碼：_________________________________

　　委托代理人：_____________地址：__________________

　　郵政編碼：_______________聯(lián)系電話：______________

　　委托代理機(jī)構(gòu)：_____________________________

　　注冊地址：_________________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________

　　法定代表人：__________聯(lián)系電話：____________

　　郵政編碼：____________________________

　　買受人：______________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：________國籍________

　　【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_________

　　地址：____________________________________________

　　郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_________________

　　【委托代理人】【 】姓名：__________國籍：_________

　　地址：_____________________________________

　　郵政編碼：___________電話：________________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

　　出賣人以_________方式取得位于_________、編號為_________的地 塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】 【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為__________________。

　　該地塊土地面積為_________，規(guī)劃用途為_______，土地使用年限 自_____年____月____日至_____年____月_____日。

　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________，施工許可證號為_________。

　　第二條 商品房銷售依據(jù)。

　　買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 為________，商品房預(yù)售許可證號為_________。

　　第三條 買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一， 房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 　　第________【幢】【座】________【單元】【層】________號房。

　　該商品房的用途為_________，屬________結(jié)構(gòu)，層高為_______，建筑層數(shù)地上________層，地下________層。

　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_________平方米，其中， 套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e__________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

　　第四條 計(jì)價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房價款：

　　1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價為（__________幣）每平方米______元， 總金額（_________幣）____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價為（__________幣）每平方米 ________元，總金額（_________幣）_____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。

　　3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價款為（_______幣）____千____百____拾____萬____千____百___拾_____元整。

　　4、 _________________________________。

　　第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】 （本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第______種方式進(jìn)行處理： 　　1、雙方自行約定：

　?。?）_______________________________；

　?。?）_______________________________；

　　（3）_______________________________；

　?。?）_______________________________。

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　?。?）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

　?。?）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退 還給買受人，并按__________利率付給利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由 出賣人雙倍返還買受人。

　　面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100%

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　第六條 付款方式及期限。

　　買受人按下列第__________種方式按期付款：

　　1、一次性付款

　　_______________________________________。

　　2、分期付款

　　_______________________________________。

　　3、其他方式

　　_______________________________________。

　　第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

　　1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違 約金，合同繼續(xù)履行；

　?。?）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的， 經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該 比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2.___________________________________。

　　第八條 交付期限。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

　　4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

　　5．__________________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

　　2、__________________________________；

　　3、__________________________________。

　　第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該 商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

　　1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　?。?）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付

　　之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于 第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　2. ____________________________________。

　　第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人：

　?。?）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

　?。?）___________________________________；

　?。?）___________________________________；

　?。?）___________________________________；

　　（5）___________________________________；

　?。?）___________________________________；

　　（7）___________________________________。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人 已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　第十一條 交接。

　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙 方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋 交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使 用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交 接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　_________________________________________。

　　第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣 人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān) 全部責(zé)任。 　　 __________________________________。

　　第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo) 準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

　　1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

　　2. _______________________________________。

　　3. _______________________________________。

　　第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1．________________________________________；

　　2．________________________________________；

　　3．________________________________________；

　　4．________________________________________；

　　5．________________________________________。

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1．________________________________________；

　　2．________________________________________；

　　3．________________________________________。

　　第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人 提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限 內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

　　1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受 人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

　　2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

　　3．__________________________________________。

　　第十六條 保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的 內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié) 助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

　　第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

　　1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_______________；

　　2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_____________；

　　3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)___________________；

　　4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)___________________；

　　5、_________________________；

　　6、_________________________。

　　第十八條 買受人的房屋僅作______________使用，買受人使用期間 不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件 另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān) 聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

　　第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

　　1.提交_______仲裁委員會仲裁。

　　2.依法向人民法院起訴。

　　第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

　　第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空 格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條 本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效 力，合同持有情況如下：

　　出賣人_____份，買受人_____份，_____份，________份。

　　第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請登記備案。

　　出賣人（簽章）：　　　買受人（簽章）：

　　【法定代表人】：　　　法定代表人】：

　　【委托代理人】：　　　【委托代理人】：

　?。ê炚拢　　　　　　。ê炚拢?/p>

　　______年___月___日　　　______年___月____日

　　簽于　　　　　　　　　　簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

　　附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

　　1．外墻：

　　2．內(nèi)墻：

　　3．頂棚：

　　4．地面：

　　5．門窗：

　　6．廚房：

　　7．衛(wèi)生間：

　　8．陽臺：

　　9．電梯：

　　10．其他：

　　附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議

篇3：商品房買賣合同示范文本

　　商品房買賣合同示范文本

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

　　3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

　　5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

　　7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　商品房買賣合同（合同編號：）

　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：___________________________

　　注冊地址：___________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________

　　法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________

　　郵政編碼：___________________________

　　委托代理人：_________地址：____________

　　郵政編碼：_________聯(lián)系電話：____________

　　委托代理機(jī)構(gòu)：________________________

　　注冊地址：___________________________

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________

　　法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________

　　郵政編碼：___________________________

　　買受人：___________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：_________國籍______

　　【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_________

　　地址：___________________________

　　郵政編碼：_________聯(lián)系電話：_________

　　【委托代理人】【】姓名：_________國籍：______

　　地址：___________________________

　　郵政編碼：_________電話：____________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

　　出賣人以______方式取得位于______、編號為______的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為_________。

　　該地塊土地面積為______，規(guī)劃用途為______，土地使用年限自______年___月___日至______年___月___日。

　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___，施工許可證號為__________________。

　　第二條商品房銷售依據(jù)。

　　買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___，商品房預(yù)售許可證號為______________________。

　　第三條買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

　　第___【幢】【座】___【單元】【層】______號房。

　　該商品房的用途為_____，屬_____結(jié)構(gòu)，層高為_____，建筑層數(shù)地上_____層，地下_____層。

　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

　　______________________________。

　　______________________________。

　　第四條計(jì)價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第___種方式計(jì)算該商品房價款：

　　1．按建筑面積計(jì)算，該商品房單價為（_____幣）每平方米_____元，總金額（_____幣）千百拾萬千百拾元整。

　　2．按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價為（_____幣）每平方米_____元，

　　總金額（_____幣）千百拾萬千百拾元整。

　　3．按套（單元）計(jì)算，該商品房總價款為（_____幣）千百拾萬千百拾_____元整。

　　4．______________________________。

　　第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___種方式進(jìn)行處理：

　　1．雙方自行約定：

　　（1）______________________________；

　?。?）______________________________；

　?。?）______________________________；

　　（4）______________________________。

　　2．雙方同意按以下原則處理：

　?。?）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

　　（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按___利率付給利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

　　面積誤差比＝─────────────×100％

　　合同約定面積

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　第六條付款方式及期限。

　　買受人按下列第___種方式按期付款：

　　1．一次性付款_____________________。

　　2．分期付款_______________________。

　　3．其他方式_______________________。

　　第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第___種方式處理：

　　1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；

　?。?）逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2．______________________________。

　　第八條交付期限。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

　　4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

　　5．______________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

　　1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；

　　2．______________________________；

　　3．______________________________。

　　第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第___種方式處理：

　　1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；

　　（2）逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之___（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　2．______________________________。

　　第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

　?。?）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

　　（2）___________________________；

　　（3）___________________________；

　?。?）___________________________；

　?。?）___________________________；

　?。?）___________________________；

　　（7）___________________________。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按___利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。__________________。

　　第十一條交接。

　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：___________________________。

　　第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。______________________________。

　　第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第___種方式處理：

　　1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

　　2．___________________________。

　　3．___________________________。

　　第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1．___________________________；

　　2．___________________________；

　　3．___________________________；

　　4．___________________________；

　　5．___________________________。

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1．___________________________；

　　2．___________________________；

　　3．___________________________。

　　第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后___日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第___項(xiàng)處理：

　　1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的___％賠償買受人損失。

　　2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的___％向買受人支付違約金。

　　3．___________________________。

　　第十六條保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。________________________。

　　第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

　　1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)______；

　　2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)______；

　　3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________；

　　4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________；

　　5．___________________________；

　　6．___________________________。

　　第十八條買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。__________________。

　　第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第___種方式解決：1．提交______仲裁委員會仲裁。

　　2．依法向人民法院起訴。

　　第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

　　第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條本合同連同附件共___頁，一式___份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人___份，買受人___份，___份，___份。

　　第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向_______申請登記備案。

　　出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

　　【法定代表人】：【法定代表人】：

　　【委托代理人】：【委托代理人】：

　?。ê炚拢ê炚拢?/p>

　　___年___月___日

　　___年___ 月___日

　　簽于簽于

　?。ㄉ唐贩抠I賣合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

　　附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

　　1．外墻：

　　2．內(nèi)墻：

　　3．頂棚：

　　4．地面：

　　5．門窗：

　　6．廚房：

　　7．衛(wèi)生間：

　　8．陽臺：

　　9．電梯：

　　10．其他：

　　附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議