物業(yè)公司的會(huì)計(jì)處理

　　第一章經(jīng)營(yíng)收入核算管理規(guī)定

　　1經(jīng)營(yíng)收入的范圍經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

　　1.1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

　　1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房(如老公房)的租金也計(jì)入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。

　　1.1.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)性收入。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費(fèi)收入等。

　　1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

　　1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。

　　2經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)及其時(shí)間

　　2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑據(jù)時(shí)確認(rèn)為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營(yíng)收入必須計(jì)入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到

　　2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價(jià)款之日確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3經(jīng)營(yíng)收入會(huì)計(jì)科目處理

　　3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項(xiàng)目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。

　　3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)的場(chǎng)地收取停車使用費(fèi)，所取得的收入計(jì)入“其他應(yīng)付款--***場(chǎng)地停車費(fèi)代收”科目貸方，并全額計(jì)提和交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會(huì)收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用(按協(xié)議規(guī)定列支)時(shí)，計(jì)入“其他應(yīng)付款--***場(chǎng)地停車費(fèi)代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款-***場(chǎng)地停車費(fèi)代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況按項(xiàng)目管理處和費(fèi)用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

　　第二章成本費(fèi)用核算管理規(guī)定

　　1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目分別歸集各自成本費(fèi)用，成本核算方法一旦確定，至少在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得任意改變。

　　2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費(fèi)用界限：

　　2.1生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗才能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員工資、獎(jiǎng)金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi);房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi);房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi);直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員的勞動(dòng)保護(hù)費(fèi);綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi);直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗，如投資活動(dòng)，籌資活動(dòng);非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

　　2.2生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與期間費(fèi)用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理性支出均計(jì)入期間費(fèi)用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

　　2.3不同會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”。會(huì)計(jì)期末未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“待攤費(fèi)用”及“預(yù)提費(fèi)用”，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度損益。

　　2.4不同核算單位的費(fèi)用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。

　　3成本核算及科目設(shè)置3.1按不同管理處設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計(jì)算并歸集主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

　　3.2主營(yíng)業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過(guò)程中不同的核算對(duì)象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。

　　3.3物業(yè)管理成本的核算

　　3.3.1自營(yíng)方式管理成本的核算。采用自營(yíng)方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用按成本類別計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本”。

　　3.3.2出包方式管理成本的核算。對(duì)部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本”。

　　3.4物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”。直接為以上經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)生的人工工資、獎(jiǎng)金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi);材料費(fèi)、水電費(fèi)等也計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”。

　　3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實(shí)際發(fā)生的工程支出。

　　3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。

　　3.7期間費(fèi)用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費(fèi)，在企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)收入之前計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，不計(jì)入當(dāng)期損益。在實(shí)現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計(jì)入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益;企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置按照《****集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)統(tǒng)一在期間費(fèi)用下按照部門類別進(jìn)行核算。

　　第三章物業(yè)工程的核算

　　1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實(shí)施方式的不同一般分為兩種：自營(yíng)方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工;出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

　　2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出;貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù);科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

　　2.1自營(yíng)工程的核算。企業(yè)自行組織施工時(shí)，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、工程物資、機(jī)械使用費(fèi)等。上述費(fèi)用在發(fā)生時(shí)確定由某個(gè)工程項(xiàng)目負(fù)擔(dān),則直接計(jì)入該項(xiàng)目成本;若涉及多個(gè)工程項(xiàng)目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費(fèi)用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)項(xiàng)目。

　　2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時(shí)，將支付給承包單位的工程價(jià)款，計(jì)入“在建工程--物業(yè)工程--**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　2.3工程完工交付使用的核算。

　　2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時(shí)，其工程決算價(jià)款，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價(jià)款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算;若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價(jià)款結(jié)算。

　　2.3.2工程完工交付使用的會(huì)計(jì)科目處理：借記“銀行存款”或“長(zhǎng)期應(yīng)付款-代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物業(yè)大修收入”科目;同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程-物業(yè)工程-**工程”科目。

　　第四章維修基金的核算

　　1科目設(shè)置應(yīng)在“專項(xiàng)應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

　　2維修基金的核算

　　2.1收到維修基金的核算收到維修基金時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款-代管基金-本金”。

　　2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計(jì)息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款-代管基金-利息收入”。

　　2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，作為維修基金的收益，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款-代管基金”的貸方。

　　2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項(xiàng)目，實(shí)際發(fā)生的工程支出，通過(guò)“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

　　2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款-代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

　　第五章代收款項(xiàng)的核算

　　企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項(xiàng)”，用于核算企業(yè)代收代付款項(xiàng)，如代收的電表初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)并按往來(lái)單位進(jìn)行核算。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材:財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表

　　物業(yè)知識(shí)教材:財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表

　　一、會(huì)計(jì)報(bào)表概述

　　會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。在大多數(shù)情形下，它是會(huì)計(jì)信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權(quán)人等獲取公司財(cái)務(wù)信息的主要渠道。為此，了解物業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的類型、目的及其編制要求等，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表信息的利用有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　(一)會(huì)計(jì)報(bào)表及其目的

　　會(huì)計(jì)報(bào)表又稱財(cái)務(wù)報(bào)表，是會(huì)計(jì)主體在日常會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營(yíng)成果和理財(cái)過(guò)程的書面文件；是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。

　　日常會(huì)計(jì)核算中，物業(yè)管理公司通過(guò)填制記賬憑證和登記賬簿等會(huì)計(jì)處理，在會(huì)計(jì)賬簿中對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所體現(xiàn)的整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息，但由于信息需求者需要的是有關(guān)物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財(cái)務(wù)信息，單一賬簿受其自身職能的制約，無(wú)法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會(huì)計(jì)報(bào)表，全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，滿足信息需求者因進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之，編制會(huì)計(jì)報(bào)表的目的在于向物業(yè)管理公司的管理層、投資者、債權(quán)人、業(yè)主以及政府管理部門等提供經(jīng)濟(jì)決策所需的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。具體而言，編制會(huì)計(jì)報(bào)表的目的表現(xiàn)為:

　　1.為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況--物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息

　　投資者投資于物業(yè)管理公司，其目的是為了實(shí)現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權(quán)分離的經(jīng)營(yíng)要求，投資者委托管理層全權(quán)負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關(guān)系，即管理層受投資者的委托，代理行使對(duì)公司資本的營(yíng)運(yùn)權(quán)，并相應(yīng)地承擔(dān)了對(duì)投資者所委托資本的保值和增值責(zé)任。會(huì)計(jì)報(bào)表作為系統(tǒng)反映整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責(zé)任的好壞，因此，它為正確評(píng)價(jià)管理層的業(yè)績(jī)提供了客觀的信息基礎(chǔ)，便于投資者作出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)決策。

　　2.為債權(quán)人提供物業(yè)管理公司償債能力的財(cái)務(wù)信息

　　物業(yè)管理公司的資金除來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)外，還有一部分來(lái)源于對(duì)債權(quán)人的負(fù)債。債權(quán)人最關(guān)心的是公司能否在債務(wù)到期時(shí)如數(shù)償付本息，即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表反映了目前公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息，盡管難以利用這些信息準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)公司的未來(lái)償債能力，但至少為預(yù)測(cè)提供了較為客觀的基礎(chǔ)。

　　3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合約狀況的信息

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，也是一種委托代理關(guān)系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理，通過(guò)物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)，促使物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理公司履行其受托責(zé)任的好壞，主要表現(xiàn)為:能否利用管理收費(fèi)，最大限度地履行受托責(zé)任，即管理收費(fèi)利用效率的高低。可見，業(yè)主評(píng)價(jià)受托責(zé)任履行情況需要的這些信息，在公司會(huì)計(jì)報(bào)表--損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映，從而為業(yè)主評(píng)估物業(yè)管理公司下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算和管理服務(wù)收費(fèi)提供基礎(chǔ)。

　　4.為管理層提供業(yè)績(jī)考評(píng)和改善經(jīng)營(yíng)管理的信息

　　借助于會(huì)計(jì)報(bào)表，管理層能夠及時(shí)了解公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、管理收費(fèi)使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益等。這些信息一方面為管理層提供了評(píng)價(jià)各部門工作業(yè)績(jī)的依據(jù)，另一方面又便于管理層分析經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，并進(jìn)而采取相應(yīng)措施，改善公司的經(jīng)營(yíng)管理，更好地履行投資者，特別是業(yè)主所賦予的受托責(zé)任。

　　(二)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的要求

　　為了達(dá)成會(huì)計(jì)報(bào)表的目的，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的要求主要包括:

　　1.表達(dá)公允

　　表達(dá)公允是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的最基本要求，直接影響著會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。會(huì)計(jì)報(bào)表表達(dá)公允要求包括:①數(shù)據(jù)可靠，指會(huì)計(jì)信息應(yīng)恰當(dāng)?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況及其經(jīng)營(yíng)成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；②內(nèi)容完整，指會(huì)計(jì)報(bào)表至少應(yīng)包括我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度或相關(guān)法規(guī)規(guī)定的所有項(xiàng)目，不得隨意刪減；③方法一致，是指為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，不同時(shí)期會(huì)計(jì)報(bào)表所采用的會(huì)計(jì)方法應(yīng)盡可能前后一致；如發(fā)生變動(dòng)，必須揭示其對(duì)報(bào)表的影響。

　　2.信息相關(guān)

　　信息相關(guān)又稱會(huì)計(jì)信息的有用性，是會(huì)計(jì)報(bào)表必須滿足、又難以充分滿足的一項(xiàng)要求。信息的相關(guān)性或有用性直接體現(xiàn)為決策的相關(guān)性。會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會(huì)計(jì)報(bào)表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此，信息相關(guān)意味著，會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

　　3.披露及時(shí)

　　會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間及時(shí)披露。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，會(huì)計(jì)信息具有較強(qiáng)的時(shí)效性，及時(shí)的信息披露，有助于充分實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表的信息價(jià)值，并有助于管理層和外部利益團(tuán)體適時(shí)地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。

　　(三)會(huì)計(jì)報(bào)表的類型

　　理論上，會(huì)計(jì)報(bào)表可按不同標(biāo)志進(jìn)行分類。常見的分類主要有:

　　1.按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同進(jìn)行分類

　　按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同，可分為資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司在某一特定時(shí)日(在我國(guó)，一般為12月31日)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表；損益表為反映公司在一定時(shí)期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表；而財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表反映的是公司在一定時(shí)期內(nèi)資金來(lái)源和運(yùn)用及其增減變動(dòng)情況的報(bào)表。這三張報(bào)表提供了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　2.按報(bào)表使用者的不同進(jìn)行分類

　　按報(bào)表使用者的不同，可分為對(duì)外報(bào)表和內(nèi)部報(bào)表。

　　對(duì)外報(bào)表是依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度編制，并向企業(yè)外部利益團(tuán)體進(jìn)行披露的會(huì)計(jì)報(bào)表，如資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表等。內(nèi)部報(bào)表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報(bào)表，如費(fèi)用明細(xì)表等。

　　3.按反映資金運(yùn)動(dòng)的形態(tài)進(jìn)行分類

　　按反映資金運(yùn)動(dòng)的形態(tài)，可分為靜態(tài)報(bào)表和動(dòng)態(tài)報(bào)表。

　　企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)和顯著變動(dòng)狀態(tài)。靜態(tài)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)的財(cái)務(wù)信息，即某一特定時(shí)點(diǎn)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，如企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益存在狀況，資產(chǎn)負(fù)債表是典型的靜態(tài)報(bào)表。動(dòng)態(tài)報(bào)表與資金運(yùn)動(dòng)的顯著變動(dòng)狀態(tài)有關(guān)，是反映顯著變動(dòng)的過(guò)程及其影響的報(bào)表，如損益表和現(xiàn)金流量表。

　　二、物業(yè)管理的基本會(huì)計(jì)報(bào)表

　　會(huì)計(jì)報(bào)表反映了有關(guān)公司資金運(yùn)動(dòng)的信息。報(bào)表不同，所提供財(cái)務(wù)信息的類型、報(bào)表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會(huì)計(jì)報(bào)表的直接依據(jù)是我國(guó)會(huì)計(jì)法律法規(guī)體系，包括《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、分行業(yè)會(huì)計(jì)核算制度及其補(bǔ)充規(guī)定以及《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等。1997年以來(lái)，財(cái)政部頒布了10項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，用于指導(dǎo)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露行為。這10項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分別是:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--債務(wù)重組》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--投資》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--建造合同》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--非貨幣性交易》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--或有事項(xiàng)》等。這些具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則多直接與會(huì)計(jì)報(bào)表的編制有關(guān)，并適用于我國(guó)大多數(shù)企業(yè)。財(cái)政部明確規(guī)定我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》，并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表

　　1.資產(chǎn)負(fù)債表及其作用

　　資產(chǎn)負(fù)債表又稱財(cái)務(wù)狀況表，是以“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一會(huì)計(jì)恒等式為基礎(chǔ)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)和格式編制的，用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時(shí)日(如年末、季末、月末)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。其中，財(cái)務(wù)狀況是指公司在特定時(shí)日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況及其比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表是公司的基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一，就管理層和外部各利益團(tuán)體而言，其信息價(jià)值主要在于:

　　(1)反映了在資產(chǎn)負(fù)債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息，特別是資產(chǎn)的流動(dòng)性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度，即變現(xiàn)能力)的高低，可用于評(píng)價(jià)公司的償債能力的強(qiáng)弱。

　　(2)揭示了公司負(fù)債的水平與構(gòu)成等。公司負(fù)債水平及其構(gòu)成等信息，尤其是長(zhǎng)短期債務(wù)的數(shù)量和比例關(guān)系，為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了基礎(chǔ)。

　　(3)表明了公司所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權(quán)益是剩余權(quán)益，將這一信息與公司的債務(wù)信息進(jìn)行對(duì)比，可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況，并進(jìn)而揭示出公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

　　(4)有助于揭示公司財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)信息。通過(guò)對(duì)不同時(shí)期資產(chǎn)負(fù)債表的比較分析，還有助于了解公司財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)趨勢(shì)，從而增進(jìn)對(duì)公司償債能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等的認(rèn)識(shí)。

　　2.資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

　　在基本會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)負(fù)債表包含項(xiàng)目較多，為此，有必要了解其結(jié)構(gòu):項(xiàng)目的類別、排列方式以及報(bào)表格式。

　　(1)資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成項(xiàng)目

　　資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類會(huì)計(jì)要素構(gòu)成。其中，各要素又進(jìn)一步分為若干項(xiàng)目。

　　資產(chǎn)按流動(dòng)性的不同，分為流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)兩類，其中，非流動(dòng)資產(chǎn)又分為長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)四類。各類資產(chǎn)由流動(dòng)性不同的資產(chǎn)項(xiàng)目組成，如流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨等。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類別內(nèi)的不同資產(chǎn)項(xiàng)目，通常按流動(dòng)性從高至低的順序進(jìn)行排列。

　　負(fù)債按償還期的不同，分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債兩類。流動(dòng)負(fù)債由短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金等項(xiàng)目組成；長(zhǎng)期負(fù)債由長(zhǎng)期借款、應(yīng)付公司債券和其他長(zhǎng)期負(fù)債等項(xiàng)目構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的負(fù)債都按照到期日從短至長(zhǎng)的順序進(jìn)行排列。

　　按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，所有者權(quán)益由實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)等四個(gè)項(xiàng)目組成。

　　(2)資產(chǎn)負(fù)債表的格式

　　現(xiàn)實(shí)中，資產(chǎn)負(fù)債表的格式主要有兩種:

　　①賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表。它是我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定采用的格式，是會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的直接反映。如同賬戶的結(jié)構(gòu)，它由左右兩方組成，左方按流動(dòng)性的高低列示資產(chǎn)項(xiàng)目；右方首先按到期日的長(zhǎng)短列示負(fù)債，然后再列示所有者權(quán)益項(xiàng)目。采用該格式時(shí)，左方的資產(chǎn)項(xiàng)目總額與右方的負(fù)債和所有者權(quán)益總額的合計(jì)數(shù)相等。其簡(jiǎn)化形式。

　　②財(cái)務(wù)狀況式資產(chǎn)負(fù)債表。又稱營(yíng)運(yùn)資金式資產(chǎn)負(fù)債表，是依據(jù)會(huì)計(jì)等式“營(yíng)運(yùn)資金+非流動(dòng)資產(chǎn)-非流動(dòng)負(fù)債=所有者權(quán)益”編制的。其中，營(yíng)運(yùn)資金是指公司在經(jīng)營(yíng)中周轉(zhuǎn)使用的資金，從數(shù)量上看，它等于流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債。其簡(jiǎn)化形式。

　　(二)損益表

　　1.損益表及其作用

　　損益表又稱利潤(rùn)表或收益表，是以配比原則為基礎(chǔ)編制的，用于反映物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。損益表是三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一，特別是20世紀(jì)三四十年代以來(lái)，隨著“重?fù)p益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展，人們對(duì)損益表愈來(lái)愈重視。

　　一般而言，損益表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)部分地說(shuō)明了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的原因

　　一般而言，資產(chǎn)負(fù)債表所反映財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)，即年初資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況與年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況之間的差異，來(lái)源于公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資理財(cái)活動(dòng)。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)引發(fā)的所有資金變動(dòng)，因而，也就解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的最主要原因。

　　(2)可用于評(píng)估公司管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

　　物業(yè)管理公司管理層的受托責(zé)任表現(xiàn)為:實(shí)現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值，提高物業(yè)管理收費(fèi)的使用效益，為此，要求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。由于損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的所有收入和費(fèi)用支出，從而為評(píng)價(jià)管理層履行委托代理或受托責(zé)任的好壞提供了依據(jù)。

　　(3)有助于評(píng)估公司的獲利能力

　　通過(guò)對(duì)損益表進(jìn)行分析，了解物業(yè)管理公司收入、成本費(fèi)用的水平和構(gòu)成，掌握其變動(dòng)趨勢(shì)及原因，有助于正確評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的獲利能力。

　　(4)可作為評(píng)價(jià)公司償債能力的依據(jù)

　　公司償債能力的高低，不僅取決于其資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強(qiáng)弱，是評(píng)估公司償債能力時(shí)必須考慮的基本因素。

　　2.損益表的結(jié)構(gòu)

　　(1)損益表的構(gòu)成項(xiàng)目

　　損益表由收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)三類會(huì)計(jì)要素構(gòu)成。其中，收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務(wù)活動(dòng)的所得，包括營(yíng)業(yè)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益和營(yíng)業(yè)外收入四個(gè)項(xiàng)目。成本費(fèi)用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)支出，主要有營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他業(yè)務(wù)支出及營(yíng)業(yè)外支出等項(xiàng)目。收入和費(fèi)用的不同配比，形成了不同的利潤(rùn)概念，包括經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)等等。

　　(2)損益表的格式

　　損益表的格式是指各構(gòu)成項(xiàng)目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤(rùn)及其構(gòu)成項(xiàng)目的形成情況，因而被廣泛采用。我國(guó)物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤(rùn)的形成環(huán)節(jié)，分步揭示影響凈利潤(rùn)的構(gòu)成項(xiàng)目。其中，各項(xiàng)目之間的關(guān)系表現(xiàn)為:

　　經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出

　　凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

　　(三)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表

　　1.財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表及其作用

　　財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表，是反映公司在特定時(shí)期內(nèi)的資金來(lái)源和運(yùn)用情況以及資金增減變動(dòng)情況的報(bào)表，是公司的三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資理財(cái)活動(dòng)引發(fā)的資金流動(dòng)，以及公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果，對(duì)公司的管理層和各外部利益團(tuán)體具有重要價(jià)值。

　　財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表按其編制基礎(chǔ)的不同，分為以營(yíng)運(yùn)資金或流動(dòng)資金為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表又稱現(xiàn)金流量表兩種。財(cái)政部于1998年3月20日發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定:自1998年1月1日起，所有企業(yè)應(yīng)編制以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的年度現(xiàn)金流量表。

　　現(xiàn)金流量表，作為反映公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)情況的報(bào)表之一，是用于提供公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價(jià)物流入和流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報(bào)表之一，它所揭示的信息對(duì)正確評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況具有重要意義。具體而言，這一基本會(huì)計(jì)報(bào)表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)反映了公司現(xiàn)金流動(dòng)的全貌

　　與資產(chǎn)負(fù)債表僅提供靜態(tài)的財(cái)務(wù)狀況相比，現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時(shí)期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用，現(xiàn)金的來(lái)源和去向是哪里，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動(dòng)情況如何，揭示了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力和償債能力。

　　(2)為預(yù)測(cè)公司未來(lái)財(cái)務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

　　與公司資產(chǎn)負(fù)債表和損益表揭示的信息相比，現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)方法的影響較小，最小化了對(duì)會(huì)計(jì)信息的人為影響，從而有助于提高預(yù)測(cè)公司未來(lái)的現(xiàn)金流動(dòng)--現(xiàn)金流量金額和時(shí)間的準(zhǔn)確性，有利于作出更加合理的經(jīng)濟(jì)決策。

　　(3)彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

　　資產(chǎn)負(fù)債表以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，反映出公司在特定時(shí)日資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期初期末狀況及其變動(dòng)情況，從而揭示了公司在特定時(shí)日的財(cái)務(wù)狀況，但無(wú)法說(shuō)明財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因。盡管損益表提供了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的最主要原因--公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響，但這一以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的披露除未能全面反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響外，還未能反映公司投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響。現(xiàn)金流量表將公司的經(jīng)營(yíng)、投資和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)，與財(cái)務(wù)狀況的變化情況結(jié)合起來(lái)，不僅解釋了公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因，而且提供了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息，從而彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足。

　　2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

　　(1)現(xiàn)金的界定

　　現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，具體包括:現(xiàn)金，是指企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款。會(huì)計(jì)上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金，即現(xiàn)鈔。現(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫(kù)存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機(jī)構(gòu)的、隨時(shí)可動(dòng)用的銀行存款，以及企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時(shí)用于支付的存款，如定期存款不能作為現(xiàn)金，但通知存款可列為現(xiàn)金。②現(xiàn)金等價(jià)物，是指企業(yè)持有的期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。一般認(rèn)為，從購(gòu)買日起三個(gè)月內(nèi)到期的、可在證券市場(chǎng)上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價(jià)物。值得注意的是，短期股權(quán)投資由于其價(jià)值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價(jià)物。

　　(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。

　　①經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)之外的所有交易和事項(xiàng)。就物業(yè)管理公司而言，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括提供勞務(wù)、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)和支付稅款等。

　　就不從事多種經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有:提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，收到的租金，收到的稅費(fèi)返還等。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:購(gòu)買商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金，支付的所得稅款，支付的其他稅費(fèi)等。

　　②投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動(dòng)，是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司的投資活動(dòng)主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建與處置，較少進(jìn)行債權(quán)性投資和權(quán)益性投資活動(dòng)。

　　企業(yè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括:收回投資所收到的現(xiàn)金，分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金，取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金，處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動(dòng)流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為:購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金等。

　　③籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動(dòng)，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。一般而言，物業(yè)管理公司的籌資活動(dòng)不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤(rùn)等活動(dòng)上。

　　企業(yè)籌資活動(dòng)引發(fā)的現(xiàn)金流入有:吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金，借款所收到的現(xiàn)金等。籌資活動(dòng)流出的現(xiàn)金主要包括:償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金，發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金，分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金，償付利息所支付的現(xiàn)金，融資租賃所支付的現(xiàn)金，減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金等。

　　(3)現(xiàn)金流量表的格式

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)分別列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價(jià)物的來(lái)源與去向。現(xiàn)金流量表的簡(jiǎn)化格式。

　　三、物業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的編制

　　在物業(yè)管理公司，三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成項(xiàng)目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認(rèn)識(shí)基本會(huì)計(jì)報(bào)表的具體編制方法，特別是報(bào)表各項(xiàng)目的內(nèi)容，是利用物業(yè)管理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表的編制

　　賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄，其中，“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字。“年初數(shù)”欄各項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填寫，如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表各個(gè)項(xiàng)目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對(duì)上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項(xiàng)目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

　　1.資產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“貨幣資金”項(xiàng)目，反映企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計(jì)數(shù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。

　　(2)“短期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)購(gòu)入的隨時(shí)可以變現(xiàn)、且持有期限不準(zhǔn)備超過(guò)一年的各種有價(jià)證券，以及不超過(guò)一年的其他投資。有市價(jià)的，應(yīng)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)注明期末時(shí)市價(jià)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期投資”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)收票據(jù)”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌票據(jù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項(xiàng)目?jī)?nèi)，其中，已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應(yīng)在本表下端補(bǔ)充資料內(nèi)另行反映。

　　(4)“應(yīng)收賬款”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項(xiàng)，如應(yīng)交未交的管理費(fèi)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶的借方期末余額填寫。如“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶中有貸方期末余額，應(yīng)列入“預(yù)收賬款”項(xiàng)目。

　　(5)“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備金，物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定計(jì)提比例。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”賬戶的期末余額填列，本項(xiàng)目為“應(yīng)收賬款”賬戶的減項(xiàng)。

　　(6)“預(yù)付賬款”項(xiàng)目，反映企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應(yīng)付賬款”所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)并入本項(xiàng)目數(shù)字內(nèi)。

　　(7)“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目，反映企業(yè)對(duì)其他單位或個(gè)人的應(yīng)收和暫付的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)收款”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“存貨”項(xiàng)目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫(kù)、在用和在途的各項(xiàng)存貨的實(shí)際成本，包括用于管理服務(wù)的各種材料物資和低值易耗品等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“庫(kù)存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。

　　(9)“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由以后各期分期攤銷的費(fèi)用，如已預(yù)付的全年報(bào)刊費(fèi)等。企業(yè)的開辦費(fèi)以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目反映。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待攤費(fèi)用”賬戶的期末余額填列。如“預(yù)提費(fèi)用”賬戶期末有借方余額，也并入本項(xiàng)目反映。

　　(10)“待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失”項(xiàng)目，反映企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動(dòng)資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待處理財(cái)產(chǎn)損益”所屬“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損益”明細(xì)賬戶的期末余額填列。

　　(11)“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)在一年內(nèi)不準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票和債券如有市價(jià)的，應(yīng)在年度財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書中說(shuō)明期末時(shí)的市價(jià)。長(zhǎng)期投資中，一年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動(dòng)資產(chǎn)類中的“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資”項(xiàng)目中單獨(dú)反映。本項(xiàng)目根據(jù)“長(zhǎng)期投資”賬戶的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資后的數(shù)額填列。

　　(12)“固定資產(chǎn)原價(jià)”項(xiàng)目和“累計(jì)折舊”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價(jià)和累計(jì)折舊。融資租人的固定資產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前，其原價(jià)及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價(jià)還應(yīng)在本表補(bǔ)充資料中另行反映。這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”賬戶和“累計(jì)折舊”賬戶的期末余額填列。

　　(13)“固定資產(chǎn)清理”項(xiàng)目，反映企業(yè)因出售、毀損和報(bào)廢等原因轉(zhuǎn)入清理，但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值，以及固定資產(chǎn)清理過(guò)程中發(fā)生的清理費(fèi)用減變價(jià)收入后的數(shù)額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶的期末余額填列。

　　(14)“在建工程”項(xiàng)目，反映企業(yè)期末各項(xiàng)未完工或未使用工程的實(shí)際成本，包括交付安裝的設(shè)備價(jià)值、已耗用材料、工資和費(fèi)用支出等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“在建工程”賬戶的期末余額填列。

　　(15)“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)原價(jià)扣除攤銷后的凈額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　(16)“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益而應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用，包括開辦費(fèi)、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　2.負(fù)債項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“短期借款”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的，尚未歸還的一年以內(nèi)的借款。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“應(yīng)付票據(jù)”項(xiàng)目，反映企業(yè)為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目，反映企業(yè)因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)供應(yīng)而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶的貸方期末余額填列。如果“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)列入“預(yù)付賬款”項(xiàng)目。

　　(4)“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其他單位和個(gè)人的款項(xiàng)，如存入的保證金等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　(5)“應(yīng)付工資”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)付而未付的職工工資總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”賬戶的期末貸方余額填列。

　　(6)“應(yīng)付福利費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個(gè)人的福利費(fèi)期末余額，現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定按工資總額14%提取。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項(xiàng)目應(yīng)以“-”號(hào)表示。

　　(7)“未交稅金”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)交而未交的各種稅金，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“其他未交款”項(xiàng)目，反映企業(yè)除稅金外應(yīng)按規(guī)定上交國(guó)家的其他各種款項(xiàng)，如教育費(fèi)附加等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)交款”賬戶的期末余額填列。

　　(9)“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)提計(jì)入成本費(fèi)用而尚未支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如銀行借款利息等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應(yīng)在“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目反映。

　　(10)“長(zhǎng)期借款”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“長(zhǎng)期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(11)“應(yīng)付債券”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際發(fā)行的、尚未償還的各種長(zhǎng)期債券及應(yīng)計(jì)利息。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付債券”賬戶的期末余額填列。

　　(12)“長(zhǎng)期應(yīng)付款”項(xiàng)目，反映企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款項(xiàng)，如代管基金等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“長(zhǎng)期應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　3.所有者權(quán)益項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“實(shí)收資本”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到的、投資者投入的資本總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“實(shí)收資本”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“資本公積”項(xiàng)目和“盈余公積”項(xiàng)目，反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤(rùn)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“本年利潤(rùn)”賬戶和“利潤(rùn)分配”賬戶的余額計(jì)算填列。未彌補(bǔ)的虧損，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)以“-”號(hào)反映。

　　(二)損益表的編制

　　多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計(jì)數(shù)”兩欄。其中，“本月數(shù)”反映各項(xiàng)目的本月實(shí)際發(fā)生數(shù)，編制年度報(bào)表時(shí)，“本月數(shù)”欄改為“上年累計(jì)數(shù)”欄，并應(yīng)根據(jù)上年損益表“本年累計(jì)數(shù)”欄所列數(shù)字填寫；如果本年度損益表各個(gè)項(xiàng)目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對(duì)上年度損益表各項(xiàng)目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“上年累計(jì)數(shù)”欄內(nèi)。

　　(1)“營(yíng)業(yè)收入”項(xiàng)目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)收入”賬戶的貸方發(fā)生額填列。

　　(2)“營(yíng)業(yè)成本”項(xiàng)目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，如直接材料和直接人工等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)成本”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(3)“營(yíng)業(yè)稅金”項(xiàng)目，反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(4)“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入扣除其他業(yè)務(wù)支出(包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和稅金)后的利潤(rùn)(如為虧損應(yīng)以“-”號(hào)表示)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶和“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(5)“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的各種間接費(fèi)用，如管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“管理費(fèi)用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(6)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動(dòng)所需資金等而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(7)“投資收益”項(xiàng)目，反映企業(yè)對(duì)外投資取得的收益，包括分得的投資利潤(rùn)、債券投資的利息收入和認(rèn)購(gòu)股票應(yīng)得的股息等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“投資收益”賬戶的發(fā)生額計(jì)算分析填列。

　　(8)“營(yíng)業(yè)外收入”項(xiàng)目和“營(yíng)業(yè)外支出”項(xiàng)目，反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)以外的收入和支出。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶和“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(9)“所得稅”項(xiàng)目，反映企業(yè)按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的所得稅。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“所得稅”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(三)現(xiàn)金流量表的編制

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量一般應(yīng)當(dāng)以總額反映，從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時(shí)，除直接根據(jù)有關(guān)賬戶的記錄分析填列外，尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。

　　采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產(chǎn)負(fù)債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序?yàn)?第一步，將資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)和期末數(shù)過(guò)人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對(duì)當(dāng)期業(yè)務(wù)進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄；第三步，將調(diào)整分錄過(guò)人工作底稿中相關(guān)部分；第四步，核對(duì)調(diào)整分錄，借貸合計(jì)應(yīng)當(dāng)相等，資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后，應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄谀?shù)；第五步，根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項(xiàng)目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　采用T形賬戶法，是指以T形賬戶為手段，以損益表和資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。采用T形賬戶法編制現(xiàn)金流量表的步驟為:第一步，為所有的非現(xiàn)金項(xiàng)目(包括資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目和損益表項(xiàng)目)分別開設(shè)T形賬戶，并將各自的期末期初變動(dòng)數(shù)過(guò)入各該賬戶；第二步，開設(shè)一個(gè)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”T形賬戶，每邊分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)三部分，左邊記現(xiàn)金流入，右邊記現(xiàn)金流出，并過(guò)人期末期初變動(dòng)數(shù)；第三步，以損益表項(xiàng)目為基礎(chǔ)，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表分析每一個(gè)非現(xiàn)金項(xiàng)目的增減變動(dòng)，并據(jù)此編制調(diào)整分錄；第四步，將調(diào)整分錄過(guò)人各T形賬戶并進(jìn)行核對(duì)，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過(guò)人的期末期初變動(dòng)數(shù)應(yīng)當(dāng)一致；第五步，根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”T形賬戶編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)采用直接法報(bào)告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，同時(shí)在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

　　直接法是通過(guò)現(xiàn)金收入和支出的主要類別反映來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，它一般以損益表中的營(yíng)業(yè)收入為起算點(diǎn)，調(diào)整與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的項(xiàng)目的增減變動(dòng)，然后計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。具體應(yīng)用直接法時(shí)，有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息可通過(guò)分析企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄取得，也可以通過(guò)對(duì)損益表中的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整取得。現(xiàn)實(shí)中，采用后一種方法的較多--通過(guò)調(diào)整營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及有關(guān)項(xiàng)目而獲得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量信息。

　　間接法是以本期凈利潤(rùn)為起算點(diǎn)，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支以及有關(guān)項(xiàng)目的增減變動(dòng)，據(jù)此計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

　　(1)“提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收回當(dāng)期的勞務(wù)收入(物業(yè)管理公司的管理費(fèi)收入)款、收回前期勞務(wù)收入款以及轉(zhuǎn)讓應(yīng)收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等，可按以下計(jì)算公式填列:

　　提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=當(dāng)期提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收入+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收賬款+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+當(dāng)期的預(yù)收賬款+當(dāng)期收回前期核銷的壞賬損失

　　(2)“收到的租金”項(xiàng)目，反映公司收到的經(jīng)營(yíng)租賃的租金收入，如物業(yè)管理公司出租設(shè)備、廠地和車位等取得的現(xiàn)金收入。

　　(3)“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的除勞務(wù)現(xiàn)金收入和租金外的其他現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)的返還。

　　(4)“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)當(dāng)期購(gòu)買商品和接受勞務(wù)所支付的現(xiàn)金、當(dāng)期支付的前期購(gòu)買商品和接受勞務(wù)的應(yīng)付款、為購(gòu)買商品和接受勞務(wù)而預(yù)付的款項(xiàng)等，其具體填列方法為:

　　購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=當(dāng)期購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付賬款+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付票據(jù)+當(dāng)期預(yù)付的賬款-當(dāng)期因購(gòu)貨退回收到的現(xiàn)金

　　(5)“支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)以現(xiàn)金方式支付給職工的工資、獎(jiǎng)金和各種補(bǔ)貼等，也包括企業(yè)為職工交納的社會(huì)保險(xiǎn)基金和商業(yè)保險(xiǎn)金等，但在建工程人員的工資和獎(jiǎng)金應(yīng)在“購(gòu)建固定資產(chǎn)等支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中反映。

　　(6)“支付的所得稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)當(dāng)期實(shí)際支付的所得稅稅款。

　　(7)“支付的其他稅費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，其中包括本期發(fā)生并實(shí)際支付的稅金和當(dāng)期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預(yù)付的稅金。有關(guān)投資項(xiàng)目發(fā)生的稅金支出應(yīng)在投資活動(dòng)中列示，不在本項(xiàng)目反映。

　　(8)“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述主要項(xiàng)目外的現(xiàn)金支出，如物業(yè)管理公司管理費(fèi)用中的現(xiàn)金支出可在本項(xiàng)目反映。

　　2.投資活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

　　(1)“收回投資收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收回的投資本金和投資收益的實(shí)際金額。

　　(2)“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而實(shí)際分得的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)。

　　(3)“處置固定資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額”項(xiàng)目，反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)費(fèi)用后的凈額。本項(xiàng)目還包括固定資產(chǎn)報(bào)廢、毀損的變賣收益以及遭受災(zāi)害而收到的保險(xiǎn)賠償收入等。

　　(4)“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的除上述項(xiàng)目外的現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的債券利息收入等。

　　(5)“購(gòu)建固定資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)為購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金，包括為購(gòu)買機(jī)器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員工資等支付的現(xiàn)金，以及購(gòu)買無(wú)形資產(chǎn)而發(fā)生的實(shí)際現(xiàn)金支出等。本項(xiàng)目不包括融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的租金，融資租賃所支付的租金應(yīng)在籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量中反映。

　　(6)“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資、債權(quán)性投資等所支付的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，權(quán)益性投資和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨(dú)列示，但物業(yè)管理公司的這類投資活動(dòng)極少，故在此合并反映。

　　3.籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

　　(1)“借款所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)舉借各種短期、長(zhǎng)期借款所收到的現(xiàn)金。

　　(2)“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)吸收權(quán)益性投資、發(fā)行債券等取得的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，吸收權(quán)益性投資和發(fā)行公司債券所取得的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨(dú)列示，但物業(yè)管理公司的這類籌資活動(dòng)極少，故在此合并反映。

　　(3)“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)歸還金融機(jī)構(gòu)的借款、償付企業(yè)到期債券所支付的現(xiàn)金。

　　(4)“償付利息所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)償付借款利息和債券利息所支出的現(xiàn)金。盡管利息可能計(jì)入不同的成本費(fèi)用賬戶，但均應(yīng)在本項(xiàng)目反映。

　　(5)“支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)為籌資而實(shí)際支付的現(xiàn)金，如物業(yè)管理公司籌資過(guò)程中發(fā)生的咨詢費(fèi)和印刷費(fèi)、融資租賃費(fèi)等。

篇3：物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費(fèi)這一敏感話題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來(lái)看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財(cái)務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢(shì)，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進(jìn)一步研究物業(yè)管理費(fèi)的編制和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的一系列問(wèn)題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過(guò)程中在管理費(fèi)和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算方面的一些隱性問(wèn)題，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會(huì)計(jì)核算中的特性和特殊原則進(jìn)行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)的定義：

　　物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過(guò)程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過(guò)科學(xué)測(cè)算，編制出來(lái)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價(jià)值是通過(guò)物業(yè)的交換和在對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來(lái)進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購(gòu)買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面?......等等，就只能通過(guò)對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對(duì)所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補(bǔ)償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，即按照固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟(jì)行為。這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長(zhǎng)期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，所面臨的主要問(wèn)題是一棟大廈不論是由一個(gè)業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但不具有附屬設(shè)備的實(shí)物，設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對(duì)于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于管理費(fèi)用的確定和管理有過(guò)一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費(fèi)制定中的混亂和無(wú)序，引導(dǎo)消費(fèi)者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實(shí)起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個(gè)原則的不完全性就暴露出來(lái)了。首先收支平衡只能說(shuō)明對(duì)管理過(guò)程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，而理解不出來(lái)對(duì)于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性。中國(guó)的物業(yè)管理，是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤(rùn)的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費(fèi)的原則來(lái)取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級(jí)管理原則：

　　作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測(cè)算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過(guò)多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過(guò)重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具有的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(jí)(政府主持評(píng)定)確定若干個(gè)等級(jí)的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動(dòng)成本加上物業(yè)等級(jí)和管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對(duì)這部分物業(yè)的管理費(fèi)訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)橐环矫嫠氖褂霉δ苁侵苯幽怖模旧砭痛嬖谥唐方粨Q的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對(duì)附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對(duì)這部分管理費(fèi)的訂價(jià)，可用市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來(lái)調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動(dòng)成本和特殊權(quán)重三個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對(duì)物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級(jí)權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重和對(duì)商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動(dòng)成本部分一般可由如下項(xiàng)目構(gòu)成。

　　1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

　　2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)用或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

　　4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　5、不可預(yù)見費(fèi)：對(duì)以上幾項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

　　6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲(chǔ)備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共地方運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

　　9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級(jí)管理公司的管理費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級(jí)確定不同比例，對(duì)管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對(duì)其上級(jí)開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

　　10、稅前利潤(rùn)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤(rùn)，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項(xiàng)合理與否，應(yīng)通過(guò)政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)核算要點(diǎn)及方法：

　　1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

　　前面已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說(shuō)就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測(cè)算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測(cè)算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測(cè)算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對(duì)于有些無(wú)法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測(cè)算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場(chǎng)價(jià)格，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場(chǎng)售價(jià)。三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測(cè)算基礎(chǔ)。

　　3、計(jì)算公式：

　　管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡(jiǎn)單，計(jì)算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用，I代表各小項(xiàng)目，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和)。以上公式為：管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于計(jì)算物業(yè)的總建筑面積除以各單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式，加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例和備注等欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫出核算說(shuō)明，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方用文字表述出來(lái)，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，對(duì)于管理處一級(jí)的物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算(以下簡(jiǎn)稱管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算)，人們總覺得有些方面與一般的財(cái)務(wù)管理原理不同，比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤(rùn)，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的，而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營(yíng)者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是解決在物業(yè)管理實(shí)踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問(wèn)題之一。所以，我們通過(guò)對(duì)一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來(lái)確定管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會(huì)計(jì)基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實(shí)際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤(rùn)。

　　由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，客觀上管理處一般既無(wú)資本投入，又要求管理費(fèi)除管理者傭金和固定稅費(fèi)外都要用回在對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時(shí)，管理費(fèi)本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過(guò)大，則應(yīng)降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對(duì)以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營(yíng)收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對(duì)資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒有“利潤(rùn)”

　　利潤(rùn)是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終成果，也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤(rùn)是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營(yíng)者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤(rùn)歸經(jīng)營(yíng)者支配，其經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)在管理費(fèi)成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級(jí)的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中是沒有利潤(rùn)的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要分?jǐn)倿閷?duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)。而不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

　　從管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來(lái)延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強(qiáng)調(diào)業(yè)主支付原則是因?yàn)椋菏紫龋患{管理費(fèi)既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們?cè)谌粘９芾碣M(fèi)收取工作中會(huì)經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費(fèi)的情況；三是有些開發(fā)商對(duì)空置房以無(wú)業(yè)主房為由不交管理費(fèi)。

　　實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運(yùn)作，尤其是在接管后的運(yùn)作過(guò)程中，絕不會(huì)因?yàn)樯鲜鋈N情況的任何一種的存在而停止部分運(yùn)作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來(lái)保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換一種說(shuō)法，管理中不管出現(xiàn)任何問(wèn)題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費(fèi)所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過(guò)明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識(shí)，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問(wèn)題。

　　2、獨(dú)立核算原則

　　會(huì)計(jì)主體成立的前提條件必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，是由管理費(fèi)的全成本性決定的。管理費(fèi)中對(duì)于會(huì)計(jì)主體向上級(jí)繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，是由管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來(lái)說(shuō)，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)變化則是一個(gè)絕對(duì)變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對(duì)于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來(lái)確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場(chǎng)變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計(jì)劃外修補(bǔ)，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長(zhǎng)使用壽命以及市場(chǎng)物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)可根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，再可提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤(rùn)中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，它包括了二個(gè)方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對(duì)于自己出錢所購(gòu)買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對(duì)于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過(guò)定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會(huì)計(jì)主體除對(duì)管理費(fèi)進(jìn)行核算和開展正常管理服務(wù)活動(dòng)外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和與上級(jí)公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補(bǔ)償管理處的經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費(fèi)和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。