物業(yè)公司的會計處理

　　第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定

　　1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

　　1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

　　1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。

　　1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

　　1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

　　1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

　　2經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間

　　2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到

　　2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　3經(jīng)營收入會計科目處理

　　3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細(xì)核算。

　　3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款--***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用(按協(xié)議規(guī)定列支)時，計入“其他應(yīng)付款--***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款-***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細(xì)賬進行核算。

　　第二章成本費用核算管理規(guī)定

　　1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。

　　2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

　　2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費;房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費;房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費;直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動;非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

　　2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

　　2.3不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。

　　2.4不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

　　3成本核算及科目設(shè)置3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。

　　3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。

　　3.3物業(yè)管理成本的核算

　　3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本”。

　　3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本”。

　　3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費;材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)經(jīng)營成本”。

　　3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。

　　3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

　　3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益;企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

　　第三章物業(yè)工程的核算

　　1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工;出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

　　2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出;貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù);科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細(xì)賬進行核算。

　　2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負(fù)擔(dān),則直接計入該項目成本;若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。

　　2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程--物業(yè)工程--**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　2.3工程完工交付使用的核算。

　　2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M行轉(zhuǎn)賬結(jié)算;若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。

　　2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款-代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入-物業(yè)大修收入”科目;同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程-物業(yè)工程-**工程”科目。

　　第四章維修基金的核算

　　1科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

　　2維修基金的核算

　　2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款-代管基金-本金”。

　　2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款-代管基金-利息收入”。

　　2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款-代管基金”的貸方。

　　2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

　　2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款-代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

　　第五章代收款項的核算

　　企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進行核算。

篇2：物業(yè)知識教材:財務(wù)會計報表

　　物業(yè)知識教材:財務(wù)會計報表

　　一、會計報表概述

　　會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式。在大多數(shù)情形下，它是會計信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權(quán)人等獲取公司財務(wù)信息的主要渠道。為此，了解物業(yè)管理會計報表的類型、目的及其編制要求等，對會計報表信息的利用有著重要的現(xiàn)實意義。

　　(一)會計報表及其目的

　　會計報表又稱財務(wù)報表，是會計主體在日常會計核算基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件；是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。

　　日常會計核算中，物業(yè)管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理，在會計賬簿中對經(jīng)營活動所體現(xiàn)的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營活動的信息，但由于信息需求者需要的是有關(guān)物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財務(wù)信息，單一賬簿受其自身職能的制約，無法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營活動的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會計報表，全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，滿足信息需求者因進行經(jīng)濟決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之，編制會計報表的目的在于向物業(yè)管理公司的管理層、投資者、債權(quán)人、業(yè)主以及政府管理部門等提供經(jīng)濟決策所需的財務(wù)會計信息。具體而言，編制會計報表的目的表現(xiàn)為:

　　1.為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況--物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息

　　投資者投資于物業(yè)管理公司，其目的是為了實現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權(quán)分離的經(jīng)營要求，投資者委托管理層全權(quán)負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關(guān)系，即管理層受投資者的委托，代理行使對公司資本的營運權(quán)，并相應(yīng)地承擔(dān)了對投資者所委托資本的保值和增值責(zé)任。會計報表作為系統(tǒng)反映整個資金運動過程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責(zé)任的好壞，因此，它為正確評價管理層的業(yè)績提供了客觀的信息基礎(chǔ)，便于投資者作出相應(yīng)的經(jīng)濟決策。

　　2.為債權(quán)人提供物業(yè)管理公司償債能力的財務(wù)信息

　　物業(yè)管理公司的資金除來源于物業(yè)管理服務(wù)收費外，還有一部分來源于對債權(quán)人的負(fù)債。債權(quán)人最關(guān)心的是公司能否在債務(wù)到期時如數(shù)償付本息，即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會計報表反映了目前公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息，盡管難以利用這些信息準(zhǔn)確地預(yù)測公司的未來償債能力，但至少為預(yù)測提供了較為客觀的基礎(chǔ)。

　　3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合約狀況的信息

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，也是一種委托代理關(guān)系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進行管理，通過物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)，促使物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理公司履行其受托責(zé)任的好壞，主要表現(xiàn)為:能否利用管理收費，最大限度地履行受托責(zé)任，即管理收費利用效率的高低。可見，業(yè)主評價受托責(zé)任履行情況需要的這些信息，在公司會計報表--損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映，從而為業(yè)主評估物業(yè)管理公司下一年度財務(wù)預(yù)算和管理服務(wù)收費提供基礎(chǔ)。

　　4.為管理層提供業(yè)績考評和改善經(jīng)營管理的信息

　　借助于會計報表，管理層能夠及時了解公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業(yè)績的依據(jù)，另一方面又便于管理層分析經(jīng)營管理中存在的問題，并進而采取相應(yīng)措施，改善公司的經(jīng)營管理，更好地履行投資者，特別是業(yè)主所賦予的受托責(zé)任。

　　(二)對會計報表的要求

　　為了達成會計報表的目的，對會計報表的要求主要包括:

　　1.表達公允

　　表達公允是對會計報表的最基本要求，直接影響著會計信息的質(zhì)量。會計報表表達公允要求包括:①數(shù)據(jù)可靠，指會計信息應(yīng)恰當(dāng)?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財務(wù)狀況及其經(jīng)營成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；②內(nèi)容完整，指會計報表至少應(yīng)包括我國現(xiàn)行會計制度或相關(guān)法規(guī)規(guī)定的所有項目，不得隨意刪減；③方法一致，是指為保證會計信息的可比性，不同時期會計報表所采用的會計方法應(yīng)盡可能前后一致；如發(fā)生變動，必須揭示其對報表的影響。

　　2.信息相關(guān)

　　信息相關(guān)又稱會計信息的有用性，是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關(guān)性或有用性直接體現(xiàn)為決策的相關(guān)性。會計報表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此，信息相關(guān)意味著，會計報表應(yīng)盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

　　3.披露及時

　　會計報表應(yīng)按規(guī)定的時間及時披露。市場經(jīng)濟下，會計信息具有較強的時效性，及時的信息披露，有助于充分實現(xiàn)會計報表的信息價值，并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。

　　(三)會計報表的類型

　　理論上，會計報表可按不同標(biāo)志進行分類。常見的分類主要有:

　　1.按反映經(jīng)濟內(nèi)容的不同進行分類

　　按反映經(jīng)濟內(nèi)容的不同，可分為資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司在某一特定時日(在我國，一般為12月31日)財務(wù)狀況的會計報表；損益表為反映公司在一定時期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報表；而財務(wù)狀況變動表反映的是公司在一定時期內(nèi)資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會計報表。

　　2.按報表使用者的不同進行分類

　　按報表使用者的不同，可分為對外報表和內(nèi)部報表。

　　對外報表是依據(jù)會計準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度編制，并向企業(yè)外部利益團體進行披露的會計報表，如資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表等。內(nèi)部報表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報表，如費用明細(xì)表等。

　　3.按反映資金運動的形態(tài)進行分類

　　按反映資金運動的形態(tài)，可分為靜態(tài)報表和動態(tài)報表。

　　企業(yè)的資金運動表現(xiàn)為相對靜止?fàn)顟B(tài)和顯著變動狀態(tài)。靜態(tài)報表反映的是資金運動相對靜止?fàn)顟B(tài)的財務(wù)信息，即某一特定時點的資金運動狀況，如企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益存在狀況，資產(chǎn)負(fù)債表是典型的靜態(tài)報表。動態(tài)報表與資金運動的顯著變動狀態(tài)有關(guān)，是反映顯著變動的過程及其影響的報表，如損益表和現(xiàn)金流量表。

　　二、物業(yè)管理的基本會計報表

　　會計報表反映了有關(guān)公司資金運動的信息。報表不同，所提供財務(wù)信息的類型、報表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會計報表的直接依據(jù)是我國會計法律法規(guī)體系，包括《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、具體會計準(zhǔn)則、分行業(yè)會計核算制度及其補充規(guī)定以及《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等。1997年以來，財政部頒布了10項具體會計準(zhǔn)則，用于指導(dǎo)企業(yè)的會計信息披露行為。這10項具體會計準(zhǔn)則分別是:《企業(yè)會計準(zhǔn)則--關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--資產(chǎn)負(fù)債表日后事項》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--債務(wù)重組》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--收入》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--投資》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--建造合同》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--非貨幣性交易》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則--或有事項》等。這些具體會計準(zhǔn)則多直接與會計報表的編制有關(guān)，并適用于我國大多數(shù)企業(yè)。財政部明確規(guī)定我國物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》，并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表

　　1.資產(chǎn)負(fù)債表及其作用

　　資產(chǎn)負(fù)債表又稱財務(wù)狀況表，是以“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一會計恒等式為基礎(chǔ)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)和格式編制的，用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務(wù)狀況的會計報表。其中，財務(wù)狀況是指公司在特定時日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況及其比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表是公司的基本會計報表之一，就管理層和外部各利益團體而言，其信息價值主要在于:

　　(1)反映了在資產(chǎn)負(fù)債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息，特別是資產(chǎn)的流動性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度，即變現(xiàn)能力)的高低，可用于評價公司的償債能力的強弱。

　　(2)揭示了公司負(fù)債的水平與構(gòu)成等。公司負(fù)債水平及其構(gòu)成等信息，尤其是長短期債務(wù)的數(shù)量和比例關(guān)系，為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險提供了基礎(chǔ)。

　　(3)表明了公司所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權(quán)益是剩余權(quán)益，將這一信息與公司的債務(wù)信息進行對比，可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況，并進而揭示出公司財務(wù)風(fēng)險的大小。

　　(4)有助于揭示公司財務(wù)狀況的變動信息。通過對不同時期資產(chǎn)負(fù)債表的比較分析，還有助于了解公司財務(wù)狀況的變動趨勢，從而增進對公司償債能力和經(jīng)營風(fēng)險等的認(rèn)識。

　　2.資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

　　在基本會計報表中，資產(chǎn)負(fù)債表包含項目較多，為此，有必要了解其結(jié)構(gòu):項目的類別、排列方式以及報表格式。

　　(1)資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成項目

　　資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類會計要素構(gòu)成。其中，各要素又進一步分為若干項目。

　　資產(chǎn)按流動性的不同，分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩類，其中，非流動資產(chǎn)又分為長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)四類。各類資產(chǎn)由流動性不同的資產(chǎn)項目組成，如流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨等。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類別內(nèi)的不同資產(chǎn)項目，通常按流動性從高至低的順序進行排列。

　　負(fù)債按償還期的不同，分為流動負(fù)債和長期負(fù)債兩類。流動負(fù)債由短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金等項目組成；長期負(fù)債由長期借款、應(yīng)付公司債券和其他長期負(fù)債等項目構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的負(fù)債都按照到期日從短至長的順序進行排列。

　　按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，所有者權(quán)益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。

　　(2)資產(chǎn)負(fù)債表的格式

　　現(xiàn)實中，資產(chǎn)負(fù)債表的格式主要有兩種:

　　①賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表。它是我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定采用的格式，是會計恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的直接反映。如同賬戶的結(jié)構(gòu)，它由左右兩方組成，左方按流動性的高低列示資產(chǎn)項目；右方首先按到期日的長短列示負(fù)債，然后再列示所有者權(quán)益項目。采用該格式時，左方的資產(chǎn)項目總額與右方的負(fù)債和所有者權(quán)益總額的合計數(shù)相等。其簡化形式。

　　②財務(wù)狀況式資產(chǎn)負(fù)債表。又稱營運資金式資產(chǎn)負(fù)債表，是依據(jù)會計等式“營運資金+非流動資產(chǎn)-非流動負(fù)債=所有者權(quán)益”編制的。其中，營運資金是指公司在經(jīng)營中周轉(zhuǎn)使用的資金，從數(shù)量上看，它等于流動資產(chǎn)減去流動負(fù)債。其簡化形式。

　　(二)損益表

　　1.損益表及其作用

　　損益表又稱利潤表或收益表，是以配比原則為基礎(chǔ)編制的，用于反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一，特別是20世紀(jì)三四十年代以來，隨著“重?fù)p益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展，人們對損益表愈來愈重視。

　　一般而言，損益表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)部分地說明了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的原因

　　一般而言，資產(chǎn)負(fù)債表所反映財務(wù)狀況的變動，即年初資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況與年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況之間的差異，來源于公司的經(jīng)營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營活動引發(fā)的所有資金變動，因而，也就解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的最主要原因。

　　(2)可用于評估公司管理層的經(jīng)營業(yè)績

　　物業(yè)管理公司管理層的受托責(zé)任表現(xiàn)為:實現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值，提高物業(yè)管理收費的使用效益，為此，要求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴(yán)格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的所有收入和費用支出，從而為評價管理層履行委托代理或受托責(zé)任的好壞提供了依據(jù)。

　　(3)有助于評估公司的獲利能力

　　通過對損益表進行分析，了解物業(yè)管理公司收入、成本費用的水平和構(gòu)成，掌握其變動趨勢及原因，有助于正確評價物業(yè)管理公司的獲利能力。

　　(4)可作為評價公司償債能力的依據(jù)

　　公司償債能力的高低，不僅取決于其資產(chǎn)的流動性，對長期債務(wù)的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱，是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。

　　2.損益表的結(jié)構(gòu)

　　(1)損益表的構(gòu)成項目

　　損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構(gòu)成。其中，收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務(wù)活動的所得，包括營業(yè)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益和營業(yè)外收入四個項目。成本費用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的耗費支出，主要有營業(yè)成本、營業(yè)稅金、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、其他業(yè)務(wù)支出及營業(yè)外支出等項目。收入和費用的不同配比，形成了不同的利潤概念，包括經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤等等。

　　(2)損益表的格式

　　損益表的格式是指各構(gòu)成項目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構(gòu)成項目的形成情況，因而被廣泛采用。我國物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環(huán)節(jié)，分步揭示影響凈利潤的構(gòu)成項目。其中，各項目之間的關(guān)系表現(xiàn)為:

　　經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費用-營業(yè)稅金

　　營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費用-財務(wù)費用

　　利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　(三)財務(wù)狀況變動表

　　1.財務(wù)狀況變動表及其作用

　　財務(wù)狀況變動表，是反映公司在特定時期內(nèi)的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表，是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營活動和投資理財活動引發(fā)的資金流動，以及公司財務(wù)狀況變動的原因和結(jié)果，對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。

　　財務(wù)狀況變動表按其編制基礎(chǔ)的不同，分為以營運資金或流動資金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況變動表、以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況變動表又稱現(xiàn)金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定:自1998年1月1日起，所有企業(yè)應(yīng)編制以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的年度現(xiàn)金流量表。

　　現(xiàn)金流量表，作為反映公司財務(wù)狀況變動情況的報表之一，是用于提供公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報表之一，它所揭示的信息對正確評價公司的財務(wù)狀況具有重要意義。具體而言，這一基本會計報表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)反映了公司現(xiàn)金流動的全貌

　　與資產(chǎn)負(fù)債表僅提供靜態(tài)的財務(wù)狀況相比，現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用，現(xiàn)金的來源和去向是哪里，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何，揭示了公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力和償債能力。

　　(2)為預(yù)測公司未來財務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

　　與公司資產(chǎn)負(fù)債表和損益表揭示的信息相比，現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會計政策和會計方法的影響較小，最小化了對會計信息的人為影響，從而有助于提高預(yù)測公司未來的現(xiàn)金流動--現(xiàn)金流量金額和時間的準(zhǔn)確性，有利于作出更加合理的經(jīng)濟決策。

　　(3)彌補了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

　　資產(chǎn)負(fù)債表以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，反映出公司在特定時日資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期初期末狀況及其變動情況，從而揭示了公司在特定時日的財務(wù)狀況，但無法說明財務(wù)狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的最主要原因--公司經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響，但這一以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的披露除未能全面反映經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響外，還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務(wù)狀況的影響。現(xiàn)金流量表將公司的經(jīng)營、投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流動，與財務(wù)狀況的變化情況結(jié)合起來，不僅解釋了公司財務(wù)狀況變動的原因，而且提供了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息，從而彌補了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足。

　　2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

　　(1)現(xiàn)金的界定

　　現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，具體包括:現(xiàn)金，是指企業(yè)庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫存現(xiàn)金，即現(xiàn)鈔。現(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機構(gòu)的、隨時可動用的銀行存款，以及企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款，如定期存款不能作為現(xiàn)金，但通知存款可列為現(xiàn)金。②現(xiàn)金等價物，是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。一般認(rèn)為，從購買日起三個月內(nèi)到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價物。值得注意的是，短期股權(quán)投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價物。

　　(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項目

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。

　　①經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營活動，是指企業(yè)投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業(yè)管理公司而言，其經(jīng)營活動主要包括提供勞務(wù)、購買商品、接受勞務(wù)和支付稅款等。

　　就不從事多種經(jīng)營的物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有:提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，收到的租金，收到的稅費返還等。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:購買商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金，支付的所得稅款，支付的其他稅費等。

　　②投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動，是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動。現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的投資活動主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)的購建與處置，較少進行債權(quán)性投資和權(quán)益性投資活動。

　　企業(yè)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括:收回投資所收到的現(xiàn)金，分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金，取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為:購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金等。

　　③籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。一般而言，物業(yè)管理公司的籌資活動不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。

　　企業(yè)籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入有:吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金，借款所收到的現(xiàn)金等。籌資活動流出的現(xiàn)金主要包括:償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金，發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金，分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金，償付利息所支付的現(xiàn)金，融資租賃所支付的現(xiàn)金，減少注冊資本所支付的現(xiàn)金等。

　　(3)現(xiàn)金流量表的格式

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)分別列示經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價物的來源與去向。現(xiàn)金流量表的簡化格式。

　　三、物業(yè)管理會計報表的編制

　　在物業(yè)管理公司，三大基本會計報表的構(gòu)成項目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認(rèn)識基本會計報表的具體編制方法，特別是報表各項目的內(nèi)容，是利用物業(yè)管理財務(wù)會計信息的基礎(chǔ)。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表的編制

　　賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄，其中，“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字。“年初數(shù)”欄各項目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填寫，如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

　　1.資產(chǎn)項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“貨幣資金”項目，反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數(shù)。本項目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。

　　(2)“短期投資”項目，反映企業(yè)購入的隨時可以變現(xiàn)、且持有期限不準(zhǔn)備超過一年的各種有價證券，以及不超過一年的其他投資。有市價的，應(yīng)在本項目內(nèi)注明期末時市價。本項目應(yīng)根據(jù)“短期投資”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)收票據(jù)”項目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌票據(jù)。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項目內(nèi)，其中，已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應(yīng)在本表下端補充資料內(nèi)另行反映。

　　(4)“應(yīng)收賬款”項目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項，如應(yīng)交未交的管理費。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶的借方期末余額填寫。如“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶中有貸方期末余額，應(yīng)列入“預(yù)收賬款”項目。

　　(5)“壞賬準(zhǔn)備”項目，反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備金，物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗確定計提比例。本項目應(yīng)根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”賬戶的期末余額填列，本項目為“應(yīng)收賬款”賬戶的減項。

　　(6)“預(yù)付賬款”項目，反映企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應(yīng)付賬款”所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)并入本項目數(shù)字內(nèi)。

　　(7)“其他應(yīng)收款”項目，反映企業(yè)對其他單位或個人的應(yīng)收和暫付的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)收款”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“存貨”項目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本，包括用于管理服務(wù)的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應(yīng)根據(jù)“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。

　　(9)“待攤費用”項目，反映企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由以后各期分期攤銷的費用，如已預(yù)付的全年報刊費等。企業(yè)的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項目反映。本項目應(yīng)根據(jù)“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預(yù)提費用”賬戶期末有借方余額，也并入本項目反映。

　　(10)“待處理流動資產(chǎn)凈損失”項目，反映企業(yè)在財產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應(yīng)根據(jù)“待處理財產(chǎn)損益”所屬“待處理流動資產(chǎn)損益”明細(xì)賬戶的期末余額填列。

　　(11)“長期投資”項目，反映企業(yè)在一年內(nèi)不準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票和債券如有市價的，應(yīng)在年度財務(wù)情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，一年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動資產(chǎn)類中的“一年內(nèi)到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據(jù)“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。

　　(12)“固定資產(chǎn)原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價和累計折舊。融資租人的固定資產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前，其原價及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價還應(yīng)在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。

　　(13)“固定資產(chǎn)清理”項目，反映企業(yè)因出售、毀損和報廢等原因轉(zhuǎn)入清理，但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值，以及固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶的期末余額填列。

　　(14)“在建工程”項目，反映企業(yè)期末各項未完工或未使用工程的實際成本，包括交付安裝的設(shè)備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應(yīng)根據(jù)“在建工程”賬戶的期末余額填列。

　　(15)“無形資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)各項無形資產(chǎn)原價扣除攤銷后的凈額。本項目應(yīng)根據(jù)“無形資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　(16)“遞延資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益而應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項目應(yīng)根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　2.負(fù)債項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“短期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)借入的，尚未歸還的一年以內(nèi)的借款。本項目應(yīng)根據(jù)“短期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“應(yīng)付票據(jù)”項目，反映企業(yè)為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)付賬款”項目，反映企業(yè)因購買材料物資或接受勞務(wù)供應(yīng)而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶的貸方期末余額填列。如果“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)列入“預(yù)付賬款”項目。

　　(4)“其他應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其他單位和個人的款項，如存入的保證金等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　(5)“應(yīng)付工資”項目，反映企業(yè)應(yīng)付而未付的職工工資總額。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”賬戶的期末貸方余額填列。

　　(6)“應(yīng)付福利費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個人的福利費期末余額，現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定按工資總額14%提取。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項目應(yīng)以“-”號表示。

　　(7)“未交稅金”項目，反映企業(yè)應(yīng)交而未交的各種稅金，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和所得稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“其他未交款”項目，反映企業(yè)除稅金外應(yīng)按規(guī)定上交國家的其他各種款項，如教育費附加等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)交款”賬戶的期末余額填列。

　　(9)“預(yù)提費用”項目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)提計入成本費用而尚未支付的各項費用，如銀行借款利息等。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應(yīng)在“待攤費用”項目反映。

　　(10)“長期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應(yīng)根據(jù)“長期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(11)“應(yīng)付債券”項目，反映企業(yè)實際發(fā)行的、尚未償還的各種長期債券及應(yīng)計利息。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付債券”賬戶的期末余額填列。

　　(12)“長期應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)除長期借款和應(yīng)付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應(yīng)付款項，如代管基金等。本項目應(yīng)根據(jù)“長期應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　3.所有者權(quán)益項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“實收資本”項目，反映企業(yè)實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應(yīng)根據(jù)“實收資本”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目，反映企業(yè)在經(jīng)營過程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項目應(yīng)根據(jù)“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“未分配利潤”項目，反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應(yīng)根據(jù)“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內(nèi)以“-”號反映。

　　(二)損益表的編制

　　多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計數(shù)”兩欄。其中，“本月數(shù)”反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù)，編制年度報表時，“本月數(shù)”欄改為“上年累計數(shù)”欄，并應(yīng)根據(jù)上年損益表“本年累計數(shù)”欄所列數(shù)字填寫；如果本年度損益表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上年度損益表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進行調(diào)整填入本表“上年累計數(shù)”欄內(nèi)。

　　(1)“營業(yè)收入”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)收入”賬戶的貸方發(fā)生額填列。

　　(2)“營業(yè)成本”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，如直接材料和直接人工等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)成本”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(3)“營業(yè)稅金”項目，反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)稅金及附加”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(4)“其他業(yè)務(wù)利潤”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營活動的收入扣除其他業(yè)務(wù)支出(包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應(yīng)以“-”號表示)。本項目應(yīng)根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶和“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(5)“管理費用”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中發(fā)生的各種間接費用，如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應(yīng)根據(jù)“管理費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(6)“財務(wù)費用”項目，反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動所需資金等而發(fā)生的各項費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構(gòu)的手續(xù)費等。本項目應(yīng)根據(jù)“財務(wù)費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(7)“投資收益”項目，反映企業(yè)對外投資取得的收益，包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認(rèn)購股票應(yīng)得的股息等。本項目應(yīng)根據(jù)“投資收益”賬戶的發(fā)生額計算分析填列。

　　(8)“營業(yè)外收入”項目和“營業(yè)外支出”項目，反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營以外的收入和支出。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)外收入”賬戶和“營業(yè)外支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(9)“所得稅”項目，反映企業(yè)按稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的所得稅。本項目應(yīng)根據(jù)“所得稅”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(三)現(xiàn)金流量表的編制

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量一般應(yīng)當(dāng)以總額反映，從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時，除直接根據(jù)有關(guān)賬戶的記錄分析填列外，尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。

　　采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產(chǎn)負(fù)債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序為:第一步，將資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)和期末數(shù)過人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對當(dāng)期業(yè)務(wù)進行分析并編制調(diào)整分錄；第三步，將調(diào)整分錄過人工作底稿中相關(guān)部分；第四步，核對調(diào)整分錄，借貸合計應(yīng)當(dāng)相等，資產(chǎn)負(fù)債表項目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后，應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄谀?shù)；第五步，根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　采用T形賬戶法，是指以T形賬戶為手段，以損益表和資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。采用T形賬戶法編制現(xiàn)金流量表的步驟為:第一步，為所有的非現(xiàn)金項目(包括資產(chǎn)負(fù)債表項目和損益表項目)分別開設(shè)T形賬戶，并將各自的期末期初變動數(shù)過入各該賬戶；第二步，開設(shè)一個大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”T形賬戶，每邊分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三部分，左邊記現(xiàn)金流入，右邊記現(xiàn)金流出，并過人期末期初變動數(shù)；第三步，以損益表項目為基礎(chǔ)，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表分析每一個非現(xiàn)金項目的增減變動，并據(jù)此編制調(diào)整分錄；第四步，將調(diào)整分錄過人各T形賬戶并進行核對，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數(shù)應(yīng)當(dāng)一致；第五步，根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”T形賬戶編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　1.經(jīng)營活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)采用直接法報告經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，同時在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

　　直接法是通過現(xiàn)金收入和支出的主要類別反映來自經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，它一般以損益表中的營業(yè)收入為起算點，調(diào)整與經(jīng)營活動有關(guān)的項目的增減變動，然后計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。具體應(yīng)用直接法時，有關(guān)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息可通過分析企業(yè)的會計記錄取得，也可以通過對損益表中的營業(yè)收入、營業(yè)成本以及其他項目進行調(diào)整取得。現(xiàn)實中，采用后一種方法的較多--通過調(diào)整營業(yè)收入、營業(yè)成本及有關(guān)項目而獲得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量信息。

　　間接法是以本期凈利潤為起算點，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及有關(guān)項目的增減變動，據(jù)此計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

　　(1)“提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收回當(dāng)期的勞務(wù)收入(物業(yè)管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務(wù)收入款以及轉(zhuǎn)讓應(yīng)收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等，可按以下計算公式填列:

　　提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=當(dāng)期提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收入+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收賬款+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+當(dāng)期的預(yù)收賬款+當(dāng)期收回前期核銷的壞賬損失

　　(2)“收到的租金”項目，反映公司收到的經(jīng)營租賃的租金收入，如物業(yè)管理公司出租設(shè)備、廠地和車位等取得的現(xiàn)金收入。

　　(3)“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收到的除勞務(wù)現(xiàn)金收入和租金外的其他現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加等稅費的返還。

　　(4)“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)當(dāng)期購買商品和接受勞務(wù)所支付的現(xiàn)金、當(dāng)期支付的前期購買商品和接受勞務(wù)的應(yīng)付款、為購買商品和接受勞務(wù)而預(yù)付的款項等，其具體填列方法為:

　　購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=當(dāng)期購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付賬款+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付票據(jù)+當(dāng)期預(yù)付的賬款-當(dāng)期因購貨退回收到的現(xiàn)金

　　(5)“支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)以現(xiàn)金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等，也包括企業(yè)為職工交納的社會保險基金和商業(yè)保險金等，但在建工程人員的工資和獎金應(yīng)在“購建固定資產(chǎn)等支付的現(xiàn)金”項目中反映。

　　(6)“支付的所得稅款”項目，反映企業(yè)當(dāng)期實際支付的所得稅稅款。

　　(7)“支付的其他稅費”項目，反映企業(yè)支付的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等，其中包括本期發(fā)生并實際支付的稅金和當(dāng)期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預(yù)付的稅金。有關(guān)投資項目發(fā)生的稅金支出應(yīng)在投資活動中列示，不在本項目反映。

　　(8)“支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除上述主要項目外的現(xiàn)金支出，如物業(yè)管理公司管理費用中的現(xiàn)金支出可在本項目反映。

　　2.投資活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　(1)“收回投資收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收回的投資本金和投資收益的實際金額。

　　(2)“分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而實際分得的現(xiàn)金股利或利潤。

　　(3)“處置固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額”項目，反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)費用后的凈額。本項目還包括固定資產(chǎn)報廢、毀損的變賣收益以及遭受災(zāi)害而收到的保險賠償收入等。

　　(4)“收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收到的除上述項目外的現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的債券利息收入等。

　　(5)“購建固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)為購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金，包括為購買機器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員工資等支付的現(xiàn)金，以及購買無形資產(chǎn)而發(fā)生的實際現(xiàn)金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的租金，融資租賃所支付的租金應(yīng)在籌資活動的現(xiàn)金流量中反映。

　　(6)“支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)進行權(quán)益性投資、債權(quán)性投資等所支付的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，權(quán)益性投資和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨列示，但物業(yè)管理公司的這類投資活動極少，故在此合并反映。

　　3.籌資活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　(1)“借款所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)向金融機構(gòu)舉借各種短期、長期借款所收到的現(xiàn)金。

　　(2)“收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)吸收權(quán)益性投資、發(fā)行債券等取得的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，吸收權(quán)益性投資和發(fā)行公司債券所取得的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨列示，但物業(yè)管理公司的這類籌資活動極少，故在此合并反映。

　　(3)“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)歸還金融機構(gòu)的借款、償付企業(yè)到期債券所支付的現(xiàn)金。

　　(4)“償付利息所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)償付借款利息和債券利息所支出的現(xiàn)金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶，但均應(yīng)在本項目反映。

　　(5)“支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)為籌資而實際支付的現(xiàn)金，如物業(yè)管理公司籌資過程中發(fā)生的咨詢費和印刷費、融資租賃費等。

篇3：物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則

　　物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費這一敏感話題越來越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進一步研究物業(yè)管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費的定義：

　　物業(yè)管理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(提供服務(wù)的全過程中所耗費的物質(zhì)消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學(xué)測算，編制出來的費用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費用。

　　(二)物業(yè)管理費的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務(wù)產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進行對物業(yè)管理服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進行合理剖析，對所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，即按照固定資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟行為。這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉(zhuǎn)移的特點決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來越多，越來越復(fù)雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價值份額，但不具有附屬設(shè)備的實物，設(shè)備實物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補償?shù)膬浣?包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)管理費，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導(dǎo)消費者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當(dāng)年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟體制的建設(shè)而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費的原則來取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級管理原則：

　　作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動產(chǎn)具有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動成本加上物業(yè)等級和管理公司資質(zhì)等級權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動成本和特殊權(quán)重三個部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構(gòu)成。

　　1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

　　2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業(yè)務(wù)費用或單項對外承包等項目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。

　　4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

　　5、不可預(yù)見費：對以上幾項內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

　　6、保險費：包括房屋保險、設(shè)備保險和第三者責(zé)任險等項目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費：包括所有公共設(shè)備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。

　　9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計算此項目。

　　10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項合理與否，應(yīng)通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠嬍铡Ａ硗猓行儆谟袃敺?wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨計收。

　　(二)物業(yè)管理費核算要點及方法：

　　1、確定管理費成本構(gòu)成的注意事項：

　　前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學(xué)原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調(diào)試費在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場價格，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。

　　3、計算公式：

　　管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計算物業(yè)的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標(biāo)準(zhǔn)等于計算物業(yè)的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計為：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式，加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果(計算到小數(shù)點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會和業(yè)主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費會計核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務(wù)管理原理不同，比如，一般財務(wù)管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會計原理的指導(dǎo)下做好管理費會計核算，是解決在物業(yè)管理實踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學(xué)中會計的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費會計核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會計基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)降低管理費標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會計主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費會計核算活動的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費如有缺口需要分?jǐn)倿閷?yīng)性前提的，是以管理費能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費會計核算與管理的特定原則

　　從管理費的性質(zhì)及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強調(diào)業(yè)主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費。

　　實際上，物業(yè)管理運作是一個系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識，才能更進一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費的收取和管理問題。

　　2、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經(jīng)濟活動的企業(yè)和實行獨立的會計報告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業(yè)管理費和利潤已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內(nèi)容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實行獨立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運用的費用。由于管理費標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時間內(nèi)是一個相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個財務(wù)年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)余填補、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費標(biāo)準(zhǔn)過低而提請增加管理費標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導(dǎo)致管理費出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個財務(wù)周期結(jié)束時用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時可根據(jù)情況適當(dāng)進行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費中用于待補虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r為鼓勵管理者為節(jié)余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財務(wù)公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報，知情內(nèi)容就是所交納的管理費是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務(wù)和管理費收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業(yè)主委員會報告工作來實現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務(wù)活動外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補償管理處的經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。