別墅電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　1.目的

　　維持電梯處于良好狀態(tài)，防止事故發(fā)生。

　　2.范圍

　　適用于**別墅管理處。

　　3.方法和過(guò)程控制

　　3.1機(jī)房盤(pán)車

　　3.1.1在使用松閘扳手松開(kāi)抱閘之前，必須先切斷電梯電源開(kāi)關(guān)。

　　3.1.2確定電梯升降方向，并由兩人配合操作。

　　3.2轎頂檢修

　　3.2.1切斷轎頂紅色急停開(kāi)關(guān)，把快慢車運(yùn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)恢復(fù)至慢車位置。

　　3.2.2檢修完畢退出廳門前，需把快慢車轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)恢復(fù)至快車位置，并把急停開(kāi)關(guān)復(fù)位。

　　3.3當(dāng)打開(kāi)樓層廳門進(jìn)入電梯轎廂內(nèi)或轎廂頂維修前須確認(rèn)電梯是否停在該層和下一層，并在該廳門口須擺放"例行保養(yǎng)"標(biāo)識(shí)。

　　3.4坑底維修

　　3.4.1打開(kāi)底層廳門，打開(kāi)坑底照明燈，把紅色急停開(kāi)關(guān)按到停的位置。

　　3.4.2檢修完畢退出坑底前，把紅色急停開(kāi)關(guān)復(fù)位，關(guān)照明燈，關(guān)廳門。

　　3.5電梯困人緊急救援方法

　　3.5.1把電梯主電源拉斷，防止電梯意外的啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明；

　　3.5.2打上井道照明開(kāi)關(guān)，設(shè)法弄清電梯轎廂的位置；

　　3.5.3當(dāng)電梯停在預(yù)平層位置時(shí)，救援人員可以在預(yù)平層的廳門外使用廳門機(jī)械匙打開(kāi)廳門，并用手拉開(kāi)轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂；

　　3.5.4當(dāng)電梯停在非平層的位置時(shí)，則必須用盤(pán)車的方法移動(dòng)轎廂至平層后救人。步驟如下：

　　3.5.4.1轎門應(yīng)該保持關(guān)閉，如轎門已被拉開(kāi)，則要乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。通知被困乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)以救出他們，要求他們保持鎮(zhèn)定，不要亂動(dòng)（此步工作可以用電梯對(duì)講電話完成）。

　　3.5.4.2拆去曳引電動(dòng)機(jī)軸尾罩蓋，將盤(pán)車手輪裝上；

　　3.5.4.3兩人把持盤(pán)車旋柄，防止電梯在機(jī)械松閘時(shí)意外或過(guò)快地移動(dòng)，然后另一個(gè)人采用釋放桿一撬一放地松抱閘，注意僅當(dāng)要轎廂移動(dòng)時(shí)，才可松開(kāi)抱閘，否則應(yīng)馬上撤消松抱閘的動(dòng)作。

　　3.5.4.4按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層的±150mm位置上。（注：當(dāng)電梯未超出頂層或底層的平層位置時(shí)，可向較省力的方向移動(dòng)電梯。而電梯超出頂層或底層平層位置時(shí)，則應(yīng)向頂層或底層方向移動(dòng)電梯。）必要時(shí)利用盤(pán)車手輪盤(pán)動(dòng)電梯。

　　3.5.4.5使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳站對(duì)應(yīng)層門外用三角鑰匙打開(kāi)廳門，拉開(kāi)轎門，并協(xié)助乘客安全撤出轎廂，并做好記錄。

　　4.質(zhì)量記錄表格

　　VKWY7.5.1-S01-F2《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》

　　VKWY7.5.1-S01-06-F1《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》

篇2：物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū):電梯維保監(jiān)控辦法

　　物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：電梯維保監(jiān)控辦法

　　1、目的

　　為統(tǒng)一電梯維修服務(wù)監(jiān)控操作規(guī)范，提高電梯管理水平。

　　2、范圍

　　適用于公司各管理處電梯維保監(jiān)控。

　　3、定義

　　無(wú)

　　4、職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)頻次

　　品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織電梯維保供方的選聘

　　組織電梯大檢查，評(píng)估維保方服務(wù)質(zhì)量；

　　抽查供方服務(wù)質(zhì)量及時(shí)

　　每半年評(píng)估一次

　　每季度至少一次

　　管理處對(duì)電梯維保方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督

　　對(duì)電梯維保方進(jìn)行季度評(píng)估每月一次

　　每季度一次

　　監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量每周

　　定期評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量每月

　　5、方法和過(guò)程控制

　　5.1供方的選擇

　　5.1.2使用電梯的管理處，一般應(yīng)選擇該品牌電梯當(dāng)?shù)胤止咀鳛殡娞菥S保的戰(zhàn)略伙伴，服務(wù)質(zhì)量不能達(dá)到要求時(shí)，也可選擇規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的電梯維保公司作為電梯維保服務(wù)供方。

　　5.1.3所選電梯維保服務(wù)供方，應(yīng)為具有政府主管部門認(rèn)定的資質(zhì)級(jí)別的合法電梯維保企業(yè)。

　　5.1.4確定電梯維保服務(wù)供方須經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理、管理處經(jīng)理、品質(zhì)部專業(yè)人員、財(cái)務(wù)人員共同審核，選擇三家以上企業(yè)從企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、委托價(jià)格等方面進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行招投標(biāo)，以選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的維保服務(wù)供方。

　　5.2維保合同的簽訂

　　5.2.1各管理處應(yīng)根據(jù)管理區(qū)域內(nèi)電梯運(yùn)行狀況，對(duì)電梯維保委托方式進(jìn)行選擇，一般新安裝電梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅電梯首先考慮半保方式，寫(xiě)字樓或其他使用率較高的電梯應(yīng)首先考慮全保方式。但是為了轉(zhuǎn)移技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)條件許可的情況下，建議均采用全保方式。

　　5.2.2維保合同內(nèi)容一般應(yīng)包括：合同期限、電梯安裝地點(diǎn)、電梯型號(hào)、數(shù)量、維保價(jià)格、維保內(nèi)容、維修及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、違約罰則、合同續(xù)簽等事項(xiàng)。以本監(jiān)控辦法所附的合同為標(biāo)準(zhǔn)，各地公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　5.2.3簽訂合同前應(yīng)請(qǐng)維保單位對(duì)擬委托電梯進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提交電梯五年內(nèi)的大、中修計(jì)劃，提交電梯年度保養(yǎng)計(jì)劃，提交電梯維保人員介紹資料等。

　　5.2.4擬采用半保方式委托保養(yǎng)的，須請(qǐng)維保單位提供常用配件的供應(yīng)價(jià)格、信息更新方式、配件供應(yīng)渠道等保證資料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周進(jìn)行一次例行保養(yǎng)、半保方式一般要求每半月進(jìn)行一次例行保養(yǎng)；電梯出現(xiàn)故障時(shí)，一般要求維修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；管理處電梯達(dá)8部以上時(shí)，要求維保單位現(xiàn)場(chǎng)須派駐專職人員。

　　5.3服務(wù)過(guò)程監(jiān)督

　　5.3.1采用全保委托方式時(shí)，公司電梯總數(shù)量在30部以下的，需指定一名專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)電梯維保服務(wù)供方的監(jiān)控工作，電梯總數(shù)量在30-60部的，須有兩名專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，依此類推。

　　5.3.2采用標(biāo)準(zhǔn)保委托方式時(shí)，專業(yè)技術(shù)人員的配備數(shù)量為全保方式時(shí)的1.5倍。

　　5.3.3各管理處須嚴(yán)格按照維保合同及附件的要求對(duì)分供方進(jìn)行監(jiān)控。

　　5.3.4維保方每次例行保養(yǎng)完成時(shí)，須由各管理處指定的電梯技術(shù)員簽字確認(rèn)，質(zhì)量未達(dá)到合同要求時(shí)須重新保養(yǎng)，直至合格。

　　5.3.5維保方每月須提交月度服務(wù)報(bào)告，對(duì)電梯維修、保養(yǎng)、運(yùn)行管理等情況進(jìn)行匯總。

　　5.3.6每季度由各管理處對(duì)維保方的保養(yǎng)效果進(jìn)行評(píng)估并記錄。

　　5.3.7每半年，品質(zhì)管理部組織相關(guān)人員需對(duì)電梯保養(yǎng)工作進(jìn)行綜合評(píng)估。較大或普遍存在的問(wèn)題，由公司知會(huì)維保方，要求其提出改進(jìn)意見(jiàn)。

　　5.3.8合同中應(yīng)明確嚴(yán)禁維保方以禮品、娛樂(lè)性招待、金錢或其他形式賄賂、饋贈(zèng)物業(yè)公司員工，否則可認(rèn)為乙方違約，合同立即解除。

篇3：物業(yè)轄區(qū)電梯檢查作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　物業(yè)轄區(qū)電梯檢查作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　1.0目的

　　檢查維保公司的維保質(zhì)量以及工作環(huán)境，保證電梯的安全運(yùn)行、消除環(huán)境危害，確保維保人員的安全。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內(nèi)電扶梯以及相關(guān)的環(huán)境和人員。

　　3.0職責(zé)

　　3.1電梯技術(shù)員負(fù)責(zé)對(duì)維保公司維保電梯的檢查、督查工作。

　　3.2電梯技術(shù)員負(fù)責(zé)對(duì)電梯的日常巡查工作。

　　3.3電梯主管負(fù)責(zé)對(duì)檢查督查的落實(shí)與監(jiān)督，并全面推進(jìn)有效環(huán)境管理，制定并落實(shí)安全管理措施。

　　4.0作業(yè)前準(zhǔn)備及用具

　　4.1 作業(yè)用具（勞保鞋、工作服、安全帶、安全帽、扳手、螺絲批、梯子、萬(wàn)用表等）。

　　4.2 作業(yè)準(zhǔn)備

　　4.2.1 穿好安全鞋和工作服，必要時(shí)須戴安全帽、安全帶。檢查工具及防護(hù)用品的完好性,杜絕使用不符合規(guī)范的工具及防護(hù)用品。

　　4.2.2 作業(yè)中若產(chǎn)生廢油、廢蓄電池、廢燈管、廢油漆、抹布等廢棄物的處理，參見(jiàn)《固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》。

　　4.2.3 檢查作業(yè)環(huán)境，根據(jù)實(shí)際情況做好安全護(hù)欄的隔離。

　　5.0工作程序

　　5.1 電梯

　　5.1.1每月機(jī)房檢查

　　1)查曳引機(jī)、曳引輪（導(dǎo)向輪、復(fù)繞輪）無(wú)噪音、無(wú)積垢，清潔。

　　2)檢查機(jī)房環(huán)境無(wú)雜物、清潔。

　　3)清潔檢查控制柜、無(wú)電、無(wú)線夾松動(dòng)。

　　4)制動(dòng)器動(dòng)作可靠、閘互間隙均勻≤0.7mm，無(wú)噪音磨擦，銷上無(wú)油漆,

　　潤(rùn)滑良好。

　　5)限速器及開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，無(wú)異常聲響.

　　6)各樞軸部件潤(rùn)滑良好，無(wú)異常聲響。

　　7)清潔并檢查曳引鋼絲繩和限速器不斷絲，樓層標(biāo)識(shí)清楚。

　　8)鋼帶輪無(wú)噪音、清潔、無(wú)斷齒。

　　9)電機(jī)炭刷、換向器無(wú)磨損創(chuàng)坑。

　　10) 變速箱有無(wú)噪音，溫度、油位是否正常。

　　5.1.2每月井道檢查

　　1)檢查各導(dǎo)軌支架、分隔梁、導(dǎo)軌清潔、無(wú)螺絲松動(dòng)、生銹。

　　2)清潔各廳門上罩無(wú)積垢。

　　3)滾輪滑動(dòng)導(dǎo)靴，滾動(dòng)靈活、無(wú)磨損。

　　4)限位、極限減速開(kāi)關(guān)及TM功能正常、動(dòng)作正常。

　　5)門刀與地坎間隙5~8mm。

　　6)對(duì)重裝置清潔、對(duì)重壓塊不松動(dòng)。

　　7)隨行電纜無(wú)破裂、固定可靠。

　　8)曳引機(jī)鋼絲繩及繩頭檢查張力之差<5%，繩頭鎖緊螺絲緊固且鎖釘齊全。

　　9)井道碼板不松動(dòng)，位置正確。

　　10)線盒、線及開(kāi)關(guān)接頭不松動(dòng)、開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活。

　　11)照明完好。

　　12)安全門及開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠。

　　5.1.3 每月底坑檢查

　　1)底坑環(huán)境清潔、無(wú)雜物、積水。

　　2)急停開(kāi)關(guān)以及其他安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活。

　　3)底坑內(nèi)照明正常。

　　4)補(bǔ)償繩/輪裝置，開(kāi)關(guān)功能正常，固定牢固，繩不扭曲，活動(dòng)間隙150-170mm。

　　5)轎廂下梁撞板至緩沖器的距離:彈簧200-350mm，液壓150-400mm。

　　6)緩沖器表面清潔、動(dòng)作可靠，油量充足，無(wú)漏油，銹死現(xiàn)象。

　　7)漲緊輪轉(zhuǎn)動(dòng)正常無(wú)異聲、潤(rùn)滑。

　　5.1.4每月轎廂檢查

　　1)對(duì)講、應(yīng)急燈、警鈴功能正常。

　　2)轎廂內(nèi)操作按鈕、顯示功能正常。

　　3)開(kāi)關(guān)門動(dòng)作正常、無(wú)異響。

　　4)安全窗開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

　　5)轎廂天花、燈罩、無(wú)破損、松動(dòng)、不亮現(xiàn)象。

　　6)電子門清潔、動(dòng)作可靠。

　　7)平層精確度±3mm.。

　　8)運(yùn)行舒適感無(wú)明顯振動(dòng)、搖晃現(xiàn)象。

　　5.1.5每月廳門檢查

　　1)清理門頭清洗門鎖觸點(diǎn)完好。

　　2)清潔并檢查地坎、無(wú)積垢。

　　3)清潔并檢查門板無(wú)變形、門板與門柜、門頭間隙≤6mm。

　　4)檢查滑塊不松動(dòng)，磨損<2mm。

　　5)強(qiáng)迫開(kāi)門正常有效。

　　6)強(qiáng)迫關(guān)門閉合滑動(dòng)無(wú)阻。

　　7)外呼到站鐘（屏顯）正常有效。

　　8)吊門輪、托輪正常、無(wú)破損。

　　5.1.6每月轎門檢查

　　1)門刀與門輪間隙6±1mm.。

　　2)清潔上坎和地坎、門坎清潔無(wú)積垢。

　　3)門機(jī)系統(tǒng)清潔、潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活無(wú)異響，卡阻現(xiàn)象。

　　5.1.7每月轎頂檢查

　　1)轎頂護(hù)欄、換氣扇固定可靠，換氣扇運(yùn)行可靠正常、無(wú)異響。

　　2)轎頂各部位油漆無(wú)大面積損壞（≤10cm2）

　　3)各安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。

　　4)照明完好。

　　5.1.8電梯技術(shù)員將檢查結(jié)果記錄于《電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》

　　5.2 扶梯

　　5.2.1 每月機(jī)房檢查

　　1 )機(jī)房環(huán)境無(wú)雜物、清潔良好。

　　2 )主電源開(kāi)關(guān)良好，馬達(dá)無(wú)噪音。

　　3 )電磁制動(dòng)器無(wú)噪音磨擦，閘瓦間隙均勻、動(dòng)作可靠。

　　4 )防反轉(zhuǎn)裝置功能正常。

　　5 )主驅(qū)動(dòng)、斷鏈保護(hù)裝置正常。

　　6 )超速開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

　　7 )自動(dòng)潤(rùn)滑系統(tǒng)良好。

　　8 )控制柜清潔，開(kāi)關(guān)正常、線頭無(wú)松動(dòng)。

　　5.2.2 檢查安全性能

　　1 )圓形楔子保護(hù)器動(dòng)作可靠。

　　2 )護(hù)欄保護(hù)器正常，粘貼標(biāo)志完整。

　　5.2.3 檢查上/下平臺(tái)

　　1 )梳齒板的安全開(kāi)

關(guān)動(dòng)作可靠。

　　2 )扶手入口裝置、欄柱正常。

　　3 )操作開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

　　4.2.4 檢查傾斜部分

　　1 )玻璃完好、無(wú)破損，裙板完好。

　　2 )扶手帶驅(qū)動(dòng)運(yùn)行無(wú)噪音。

　　3 )扶手導(dǎo)軌無(wú)松動(dòng)、無(wú)變形。

　　4 )扶手帶無(wú)積垢、無(wú)破損。

　　5 )金屬桁架與導(dǎo)軌牢固、無(wú)異常情況。

　　6 )安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

　　5.2.5 檢查底坑

　　1 )底坑環(huán)境清潔、無(wú)雜物。

　　2 )漲緊裝置正常。

　　3 )梯級(jí)無(wú)裂痕、無(wú)斷齒、無(wú)異物。

　　4 )梯級(jí)鏈松緊度正常、潤(rùn)滑良好。

　　5 )停止開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

　　6 )照明完好，運(yùn)行無(wú)明顯振動(dòng)、搖晃現(xiàn)象。

　　5.2.6電梯技術(shù)員將檢查結(jié)果記錄于《扶梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》中。

　　5.2.7 每月對(duì)全部電梯進(jìn)行抽樣檢查評(píng)定，每次抽取5-8部，每半年為一周期。評(píng)定結(jié)果為該月最終結(jié)果。

　　5.3 巡查要求

　　類別項(xiàng)目檢查內(nèi)容及方法頻次填寫(xiě)記錄

　　主機(jī)溫升溫升不超過(guò)85℃，聲音正常，無(wú)大的振動(dòng)，異味，通風(fēng)良好，做好外表清潔工作

　　《電梯運(yùn)行巡查記錄表》

　　制動(dòng)器機(jī)械動(dòng)作線圈機(jī)械動(dòng)作正常，無(wú)卡死不靈現(xiàn)象，制動(dòng)線圈無(wú)過(guò)熱，制動(dòng)輪上干凈，無(wú)油污

　　輪繩類曳引輪曳引繩鋼帶輪運(yùn)行靈活，無(wú)異常雜音

　　限速器機(jī)械部件無(wú)塵，無(wú)雜物，保持正常位置

　　電動(dòng)機(jī)勵(lì)磁機(jī)溫度溫度以手摸不超過(guò)85℃，各部位溫度均勻

　　聲音聲音正常，無(wú)雜音

　　換向器銅頭應(yīng)無(wú)火花，換向平穩(wěn)

　　機(jī)房消防安全器材滅火器滅火器完好，壓力在允許范圍內(nèi)，不過(guò)期使用

　　救援設(shè)施抱閘扳手掛于指定位置

　　環(huán)境溫度溫度不超過(guò)40℃

　　整潔不得堆放雜物與易燃易爆易腐蝕物品，指示牌、標(biāo)牌準(zhǔn)確無(wú)誤

　　通風(fēng)空調(diào)通風(fēng)空調(diào)設(shè)施完好，能正常啟用

　　變速箱油位油位不低于中線，應(yīng)無(wú)漏、滴油現(xiàn)象，缺油時(shí)應(yīng)立即加油

　　5.4電梯技術(shù)員將巡查結(jié)果記錄于《電梯運(yùn)行巡查記錄表》中。

　　5.5專業(yè)維保公司應(yīng)具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)及檢修維保能力。

　　5.6每季度對(duì)大廈電梯進(jìn)行一次消防系統(tǒng)實(shí)驗(yàn),內(nèi)容包括電梯迫降及消防員操作功能。實(shí)驗(yàn)結(jié)果記錄于《電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》、《OTIS-E411電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》。

　　6.0相關(guān)文件

　　《固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

　　7.0質(zhì)量記錄

　　《OTIS-E411電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》

　　《電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》

　　《扶梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》

　　《電梯運(yùn)行巡查記錄表》