物業項目工程部日常管理作業指導書

　　（一）日常管理的主要工作內容

　　1.0目的

　　加強工程部人員管理，提高管理和技能水平。

　　2.0范圍

　　適用工程部全體員工。

　　3.0內容

　　3.1.1加強員工的培訓要從素質和技術兩個方面入手，并適當承擔其他工作，逐步實現一專多能，讓員工感到自已在各方面技能的較大提高，使員工產生榮譽感及自豪感。

　　3.1.2合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

　　3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見，這樣可以從中得到很多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法，從而才能調動員工的工作積極性。

　　（二）設備運行管理

　　1.0目的

　　加強設備設施日常維護保養工作，保證設備設施的安全運行，做好后勤保障工作。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　3.1.1嚴格按設備的操作規程對設備進行正確操作。

　　3.1.2安排員工巡查，根據不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。

　　3.1.3及時發現設備的初期問題，及早解決。

　　（三）計劃性維修管理

　　1.0目的

　　加強工程部維修計劃性，提高設備設施完好率，延長設備設施的使用壽命。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　3.1.1制定設備設施的維護保養計劃并實施。

　　3.1.2建立設備檔案資料卡。

　　3.1.3將德融物業所管轄的區域內所有必須進入維護計劃網的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養內容，建立設備臺帳登記卡。并按說明書中規定的維護保養項目內容。

　　3.1.4建立維護保養記錄表格。

　　3.1.5編制設備計劃維護總表。

　　3.1.6將全部維護保養記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年度設備維護保養計劃一覽表。

　　3.1.7檢查維護保養計劃的實行情況。

　　3.1.8維修工根據指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄，包括所用時間，檢查結果等，并簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質量。

　　（四）設備巡視管理

　　1.0目的

　　加強對轄區內設備設施的日常巡視工作，發現問題、及時處理，防患于未然。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　3.1.1巡視流程--------------------略

　　3.1.2

　　3.1.3巡視內容：巡視所有設備設施運行情況，檢查外圍的燈具、照明器械，樣板樓的電氣運行情況，發現問題及時處理。

　　（五）節能運行管理

　　1.0目的

　　加強設備運行管理，最大限度的降低運行成本，節能增效。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　3.1.1使設備、設施經常保持良好的機能和狀態。

　　3.1.2合理安排公共區域照明時間和照度，做到人走燈滅。

　　3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、熱損耗。

　　3.1.4合理安排設備的運行時間。

　　3.1.5準時抄表，監視能源消耗。

　　3.1.6盡可能讓設備處于合理的運行狀態。

　　（六）設備資料建檔及管理

　　1.0目的

　　加強設備檔案資料管理，便于今后的維修保養工作。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　3.1.1建立設備臺帳并對管轄范圍內的每一臺設備建立設備卡片。設備卡片應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應商、聯系電話、地址、設備的主要數據，其他數據、備件存放地點、維護保養要點，檢修時間及內容、事故分析等項。

　　3.1.2建立所有工程技術資料、圖紙及設備使用說明書的臺帳并進行分類保管。

　　3.1.3制定資料檔案的借閱制度，并認真執行。

　　（七）接管驗收標準

　　1.0目的

　　統一驗收標準，提高驗收質量。

　　2.0范圍

　　適用于**物業工程部所管轄的****項目。

　　3.0內容

　　新建房屋的接管驗收標準

　　3.1主體結構

　　3.1.1地基基礎的沉降不

得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　3.1.2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。

　　3.1.3木結構應結點牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規范規定。

　　3.1.4磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　3.2外墻不得滲水

　　3.3屋面

　　3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　3.3.2平屋面應有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。

　　3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、溝、落水管應牢固，接口嚴密，不滲漏。

　　3.4樓地面

　　3.4.1面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。

　　3.4.2衛生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　3.4.3木樓地面應理整牢固，接縫密合。

　　3.5裝修

　　3.5.1鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　3.5.2進戶門不得使用膠合板制作，門銷應安裝牢固，底上窗、樓梯公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　3.5.3木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，必須釘牢。

　　3.5.4門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　3.5.5抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　3.5.6飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

　　3.5.7油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　3.6電氣

　　3.6.1電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。

　　3.6.2應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

　　3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

　　3.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求。

　　3.6.5電梯應能準確地啟動運行，牽引機的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

　　3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。

　　3.6.7除上述要求外，同時應符合地區性"低壓電氣裝置規程"的有關要求。

　　3.7水、消防

　　3.7.1管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。

　　3.7.2高位水箱進水管與水箱檢驗口的應設置便于檢修。

　　3.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　3.7.4衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全，制動靈活。

　　3.7.5水泵安裝平穩，運行時無較大震動。

　　3.7.6消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火規范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

　　3.8采暖

　　3.8.1采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。箱罐等壓力窗口應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須具備有關部門的檢驗合格簽證。

　　3.8.2各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈活、可靠，控制閥門應開關靈活。

　　3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　3.8.4設備、管理不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的規定。

　　3.9附屬工程及其它

　　室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

　　3.9.1化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

　　3.9.2明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。

　　3.9.3房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

　　3.9.4房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合規定。掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

　　3.9.5單體工程必須做到完工料凈場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

　　3.9.6群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

篇2：別墅園區工程部日常管理-績效評定

　　別墅園區工程部日常管理-績效評定

　　目的：不斷完善工程部工作，合理的進行設備運行，節省能源開支，為優質園區服務提供物質基礎。

　　政策：績效的考核不僅是工作數量，工作質量，更重要的是考核其所做工作使用戶滿意的程度及給公司創造的經濟效益和社會效益。

　　程序：

　　(1)個人與整體

　　個人表現對整體從各方面都有一定影響，每個人的工作數量、質量，綜合組成為團隊工作量即為整體效益，每一個人的表現通過合作綜合起來即為團隊之表現，因此績的考核是從個人到整體來體現的。

　　(2)設備運行效果

　　工程部最根本的任務即保證園區設備設施的最佳運行狀態，設備設施 的好與壞直接影響到用戶對工程部工作的滿意程序及公司的經濟效益，因此它是工程部績效考核的一個重要方面。

　　(3)能源的消耗情況

　　現今各物業中能源支出是物業費中最大的一項開支，能源的消耗情況直接影響到公司的經濟效益和社會效益，因此節省能源成為工程部績效考核最重要的一點。

篇3：別墅園區工程部日常管理-安全生產管理

　　別墅園區工程部日常管理-安全生產管理

　　目的：確保園區內人員安全、設備安全。

　　政策：小區內有許多設備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災，如鍋爐會發生爆炸，還有許多高壓容器，及高速運轉的設備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，小區設備運行管理，要抓安全第一。

　　程序：

　　從安全管理的角度來看，應抓好如下工作：

　　(1) 設立安全管理組織。

　　(2) 進行安全教育及訓練。

　　(3) 定期或不定期實施安全檢查。

　　(4) 事故發生原因的調查和分析。

　　(5) 調查分析結果的保存。

　　(6) 經常保持安全的工作場所。

　　(7) 提高工作人員對安全教育的興趣。

　　(8) 制定工作安全守則及獎懲規定。

　　(9) 負責人應經常參與監督各項安全活動及安全措施的執行。