物業園區設備維修管理制度

　　1、接管驗收制度

　　設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程，把住這一關，對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進行房屋設備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設備的接管驗收工作，接收好房屋設備的基礎資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且包括對維修后房屋設置的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見，并確定復驗時間。對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能夠使用、且不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。

　　2、預防性計劃維修保養制度

　　為了延長設備的使用壽命，防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備修理、維護管理的組織措施和技術措施叫計劃維修保養制度。實行計劃性維修保養制度可以保證房屋設備經常保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等狀況，提高設備的運轉效率；實行預防性維修保養制度，既可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量，又可以保證房屋設備的安全運行，對延長設備使用壽命，樹立物業管理企業的良好形象都將起到很重要的作用。

　　一般來說，進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的使用特性和使用條件來決定的。

　　（1）確定維修保養的類別、等級、周期與內容。

　　這些應由物業管理企業根據設備的實際情況由工程技術人員制訂。一般根據維修與管理相結合的方法，采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內容包括：日常定時定點的常規保養周期（分周保養、半年保養、一年保養三個保養等級）；中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內容。

　　（2）制訂設備維修保養要求。

　　（3）實施預防性計劃維修保養制度，并進行監督檢查。各設到

　　備管理部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求，編制預防性維修保養制度，分期、分批、分項下達給維修管理人員和設備操作使用人員實施，并進行監督和檢查。

　　3、值班制度

　　建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而可保證設備安全、正常地操作運行。具體內容包括以下幾個方面：

　　（1）房屋設備值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時，必須由符合條件的人替崗，并向其交待離崗時間、去向；

　　（2）按時巡查，作好記錄，及時發現事故隱患，及時解決、及時報告；

　　（3）接到請修通知，及時通知、安排有關人員搶修、急修；

　　（4）不得隨意調換值班崗位，就餐實行輪換制。

　　4、交接班制度

　　搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。具體內容有：

　　（1）值班人員做好交接班工作，包括按巡查表認真仔細巡查，發現問題及時解決，當班問題盡量不留給下一班，并做好記錄和環境衛生工作；

　　（2）接班人員提前15分鐘時間上崗接班，清查了解所上班次，辦理好交接班手續；

　　（3）值班人員辦完交接班手續后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應堅守崗位，待接班人員到達并辦完手續后才能離開；

　　（4）除值班人員外，無關人員不得進入值班室。

　　5、報告記錄制度

　　建立報告記錄制度可以讓物業經理、技術主管和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。具體內容有：

　　（1）向班組長報告。

　　發現以下情況時，應向班組長報告：主要設備非正常操作的開、停、調整及其他異常情況；設備出現故障或停機檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領用；動作人員暫時離崗。

　　（2）向技術主管報告。

　　發現下列情況時，應向技術主管報告；重點設備非正常操作的啟動、調整及異常情況；采用新的運行方式；重點設備發生故障或停機搶修；系統故障及檢修；重要零件更換、修理、加工及改造；成批和大件工具、備件和材料領用；員工加班、調班、補休、請假。

　　（3）向物業經理報告。

　　發現下列情況時，應向物業經理報告：重點設備發生故障或停機修理；影響樓宇或小區的設備故障或施工；系統運行方式的重大改變，主要設備的技術改造；重點設備主要零部件更換、修理或向外委托加工，設備的增改或向外委托加工；班組長、技術骨干以上人員及班組結構調整。

　　除了上述設備管理制度外，還有設備清修制度，設備技術檔案資料保存、管理制度，房屋設備更新、改造、報廢規劃及審批制度，承租戶和保管房屋設備責任制度及房屋設備清點、盤點制度等一系統房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。

篇2：企業設備維修保養制度

　　企業設備維修保養制度

　　第一條 設備管理部每年上報《設備維修保養計劃單》，每月根據實施情況填寫一份維護保養報表。

　　第二條 次月上旬由主管進行檢查，作為員工評估的依據。

　　第三條 設備因維護保養不好而造成事故，要由當班班組長填寫事故報告，并按事故性質和損失程度進行處理。

　　第四條 開關、插座的清潔的檢查工作，開關、插頭、插座、機器接零保護檢查緊固，應做到每日巡檢。

　　第五條 機器保養分機保養、分區保養

　　各車間的機器，為了使在機器運轉中容易失靈的機件保持良好狀態，延長其使用壽命，以保證機器正常生產，維修工對所分管的機臺應進行巡回檢修。在巡回檢查中發現問題，及時修理，保持機器正常運轉，保證機器完好，促進生產計劃的完成。

　　機器保養要做到：

　　1.每班巡回檢查2次;

　　2.上班時做好加油工作;

　　3.保持機件齊全、螺絲擰緊;

　　4.做好機臺清潔衛生工作，做到漆見本色、鐵見光;

　　5.機器保養采用分機保養，分工負責，定機、定人;

　　6.認真做好保養機器的工作，保證臺臺完好。

　　7.各類機器定機定人，非規定操作人員，未經組長安排和維修保養人員的同意不準隨便開動。

　　第六條 電器設備維護保養

　　電器設備保養要做到：

　　1.對電器設備的并關、控制箱的完好情況，每3個月檢查一次;

　　2.對車間的電器開關、電表的完好及清潔，每一個月檢查一次;

　　3.每6個月對電線、電燈檢查一次;

　　4.對車間的電動機，每半年檢查一次;

　　5.防暑降溫的電動機(排風、吊扇、臺扇)，每年檢修一次，在每年“五一”節前檢修完;油開關每年換油一次。

篇3：酒店設施設備維修制度（二）

　　酒店設施設備維修制度(二)

　　(一)報修制度

　　1.使用部門發現設施設備損壞或異常，應停止使用，立即報告，由班組領班或部門文員填寫《工程報修單》，如果設備方便移動，與設備-起交工程部經理值班室;如果情況緊急，電話通知工程部經理值班室。

　　2.工程部的緊急搶修按重要性進行分類，優先順序為：影響形象的，直接影響客人使用的，會影響客人使用但有時間進行調整的和后臺支持部門的設備損壞或故障。

　　3.工程部值班經理室24小時值班，隨時接受報修，對報修項目進行分類，將報修單進行簡單批注后，送項目主管，由主管具體派工維修。

　　4.維修技工持《工程報修單》到現場維修，維修完畢后，由報修部門驗收，驗收通過，在《工程報修單》上簽字確認，維修不滿意，可以拒絕簽字或在《工程報修單》上簽署保留意見。

　　5.《工程報修單》分為緊急和一般兩種，工程總監/經理室接到《工程報修單》(緊急)或緊急報修電話后，維修技工應在10分鐘內趕到維修地點，進行緊急維修。

　　6.電話通知緊急維修后，應補填《工程報修單》(緊急)送交工程部經理值班室。

　　7.工程技工維修完畢后，維修單交回值班經理室統計匯總。

　　(二)計劃檢修制度

　　1.檢修計劃包括年度計劃、季度計劃和月計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修;將設備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結合起來，構成計劃檢修。

　　2.根據設備運行特點認真制定并嚴格執行檢修規程，制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。

　　3.根據設備檢修周期及設備運行檢查中發現的問題，編制設備檢修計劃，經總經理批準后上報管理公司工程部，列入設備管理考核項目。

　　4.檢修計劃一經批準應嚴格執行，若檢修計劃需要調整需工程總監/經理提出報告，報總經理審批，并報管理公司備案。

　　5.設備大修要有大修理方案;大修理方案包括：檢修內容，質量要求，工程進度，人員安排，備品配件，材料，特殊工器具需要量，試車驗收規程，安全措施等;重點、重要設備的大修及特種設備大修要填寫《設備大修、改造審批表》報請管理公司經核部、工程部審批。

　　6.重點、重要設備檢修前準備工作

　　(1)技術準備：制定大修理方案前要進行預檢，全面、深入掌握設備技術狀況和了解酒店經營對設備的要求，根據預檢結果指定或修改大修方案;編制修理技術文件，包括：任務書、更換件的明細表及圖紙、材料明細表、修理工藝、修理工具及圖紙、質量標準;

　　(2)檢修準備：根據檢修技術文件要求，備齊所需材料、備件、工器具;編制修理作業計劃，包括：作業程序、作業人數、工時、分部作業之間的相互銜接的要求，外單位協作事項及時間要求，使用者協作要求;

　　(3)安全措施準備：檢修前按保安部要求辦理各項手續，并根據需要增設安全設施和人員。

　　7.檢修計劃的實施

　　(1)按計劃使用材料、配件，提倡厲行節約，廢物利用;

　　(2)嚴把質量關，每道工序都要有質量檢查;

　　(3)文明施工，專用工器具要精心使用、維護，并做到工完、料凈、現場清。

　　8.特種設備的檢修，除按檢修規程和方案執行外，還須嚴格執行特種設備管理規定。

　　9.委托修理：

　　(1)確系工程部無力承擔的維修項目，可外請其他單位修理，但必須上報管理公司經核部、工程部批準;負責辦理外委修理的人員要熟悉設備維修業務，并了解經營合同法;

　　(2)與承修單位根據設備狀況、作業環境、作業條件及技術要求、質量標準、修理進度等要求協商修理費用等問題并簽訂委托修理合同后，方可實施;

　　(3)設備檢修中，如發現合同以外的特殊情況及出現新問題，雙方應及時協商補救措施，以保證檢修進度順利完成;

　　(4)檢修竣工驗收后，承修單位要做好修后服務。

　　10.竣工驗收工作包括：設備大修后，由工程部、使用部門根據修理任務書所提項目、質量標準及技術要求進行驗收后，根據設備具體情況，試運行一定時期正常，各方代表(工程部、使用部門和外單位受托維修部門)在《設備改造(大修)竣工報告單》上簽字驗收;設備中、小修竣工后，也應辦理驗收手續，具體內容可酌情省略。

　　11.設備檢修過程中所需各種技術資料、技術文件，要有健全的管理制度，設備大、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并記入設備檔案。

　　12.設備檢修后，工程部和使用部門要及時做好總結，并于年底將檢修計劃執行情況及檢修中出現的問題等總結，上報管理公司。

　　(三)設備三級保養制度

　　1.日常維護

　　(1)設備使用前進行清潔、潤滑、緊固、空運轉試車;

　　(2)工作中嚴格按操作規程使用設備，發現問題及時處理;

　　(3)下(交)班前對設備進行擦拭，清理工具，清掃工作地;

　　(4)每周進行1一2小時保養，徹底擦拭設備，清理死角。

　　2.一級保養(即月保或季保)：設備使用500土100小時或1 -3個月，就應一保一次，一保由操作者或維修工負責;電氣設備由維修電工負責;特種設備或精密設備指定專人負責，一保要有記錄。一保內容如下：

　　(1)清洗、疏通潤滑系統各部件，清洗(更換)油氈、油線;

　　(2)調整滑動部位間隙，檢查緊固部位緊固狀況;

　　(3)重點運轉部位進行拆檢，發現異常要整修;

　　(4)設備內外進行徹底清潔，消除衛生死角;

　　(5)電氣部分要清除灰塵，除油垢，進行運行性能檢查。

　　3.二級保養(即年保)：設備使用2500士 500小時或1一2年應二保一次，二保由維修工負責，二保應有計劃進行，完成后填寫完成單，并存入設備檔案。二保內容如下：

　　(1)更換或修復損壞零件，檢查、調整有關部件;

　　(2)修研(刮)主要零件的磨損部位，修復基準面的磕碰傷等狀況;

　　(3)進行定期(周期)清洗、換油;

　　(4)清掃、檢查、調整電氣元件，檢查保養電機;

　　(5)檢查、測定設備主要精度、性能;調整傳動部位;

　　(6)排除隱性故障，治理四漏(漏水、漏電、漏氣、漏油)現象;

　　(7)清洗設備各部位的油跡、污垢。

　　4.對于具備自檢功能的設備，根據故障顯示進行保養、維修。

　　(四)照明設備維修保養制度

　　1.愛護系統設備，及時維護保養，保證系統隨時處于正常狀態。

　　2.定期對照明設備進行檢查和清掃，對處于多塵環境下的照明設備，每月應清掃1 -- 2次，以保證它的正常照明亮度。

　　3.對應急照明系統應每年檢查其完好程度，每次檢查應進行通電試驗和測量絕緣電阻。

　　4.特殊場所的防爆、防水型燈具應定期對其密封進行檢查，發現有銹蝕損壞和密封失效等現象應及時修復或更換。

　　5.各種燈具的聚光反光設備不得用紙片和鐵片等物來代替，不許用金屬絲將紙片和鐵片綁在燈口上。

　　6.每月檢查安裝在振動和擺動較大場所的燈具防震措施是否牢固，燈泡和燈管有無松動和脫落。

　　7.更換燈泡和燈管時應切斷電源，禁止用濕布擦拭燈頭和開關等部件，嚴禁非專業人員進行操作。

　　8.照明設備的回路中不得有任何缺陷，以免引起對其他設備的損壞。

　　9.堅持巡視，發現問題及時匯報。