項(xiàng)目經(jīng)理工作訣竅
一、沉穩(wěn)
1、不要隨便顯露你的情緒。
2、不要逢人就訴說(shuō)你的困難和遭遇。
3、在征詢別人的意見(jiàn)之前，自己先思考，但不要先講。
4、不要一有機(jī)會(huì)就嘮叨你的不滿。
5、重要的決定盡量有別人商量，最好隔一天再發(fā)布。
6、自信是好，但是別忽略任何人的想法。
7、人無(wú)高低，不要一副拽拽的樣子，對(duì)人對(duì)事，別忘了禮貌。你沒(méi)有比任何人優(yōu)秀。
二、細(xì)心
1、對(duì)身邊發(fā)生的事情，常思考它們的因果關(guān)系。
2、對(duì)做不到位的問(wèn)題，要發(fā)掘它們的根本癥結(jié)。
3、對(duì)習(xí)以為常的做事方法，要有改進(jìn)或優(yōu)化的建議。
4、做什么事情都要養(yǎng)成有條不紊和井然有序的習(xí)慣。
5、經(jīng)常去找?guī)讉€(gè)別人看不出來(lái)的毛病或弊端。
6、自己要隨時(shí)隨地對(duì)有所不足的地方補(bǔ)位。
三、膽識(shí)
1、不要常用缺乏自信的詞句。
2、不要常常反悔，輕易推翻已經(jīng)決定的事。
3、在眾人爭(zhēng)執(zhí)不休時(shí)，不要沒(méi)有主見(jiàn)。
4、整體氛圍低落時(shí)，你要樂(lè)觀、陽(yáng)光。
5、做任何事情都要用心，因?yàn)橛腥嗽诳粗恪?/p>
6、事情不順的時(shí)候，歇口氣，重新尋找突破口，就結(jié)束也要干凈利落。
四、大度
1、不要刻意把有可能是伙伴的人變成對(duì)手。
2、對(duì)別人的小過(guò)失、小錯(cuò)誤不要斤斤計(jì)較。
3、在金錢(qián)上要大方，學(xué)習(xí)三施(財(cái)施、法施、無(wú)畏施)。
4、不要有權(quán)力的傲慢和知識(shí)的偏見(jiàn)。
5、任何成果和成就都應(yīng)和別人分享。
五、誠(chéng)信
1、做不到的事情不要說(shuō)，說(shuō)了就努力做到。
2、虛的口號(hào)或標(biāo)語(yǔ)不要常掛嘴上。
3、停止一切“不道德”的手段。
4、耍弄小聰明，要不得!
六、擔(dān)當(dāng)
1、檢討任何過(guò)失的時(shí)候，先從自身或自己人開(kāi)始反省。
2、事情結(jié)束后，先審查過(guò)錯(cuò)，再列述功勞。
3、一個(gè)計(jì)劃，要統(tǒng)籌全局，規(guī)劃未來(lái)。
4、勇于承擔(dān)責(zé)任所造成的損失。
七、內(nèi)涵
1、學(xué)習(xí)各方面的知識(shí)，虛心觀察周?chē)氖挛?。眼界寬闊?/p>
2、了解自己，培養(yǎng)屬于自己的審美觀。
3、笑對(duì)生活。懶惰要不得。培養(yǎng)健康的生活習(xí)慣。
4、不要盲目的做任何事。要有目標(biāo)。
5、不僅僅只關(guān)注內(nèi)在美，外在美也很重要。
6、不要整天的對(duì)著電腦，玩著無(wú)聊的東西。
7、理智的判斷，學(xué)會(huì)控制情緒
篇2：勝任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的15條標(biāo)準(zhǔn)
勝任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的15條標(biāo)準(zhǔn)
有許多的物業(yè)從業(yè)人員都覺(jué)得做物業(yè)工作多年了，感覺(jué)自己能勝任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理這個(gè)崗位，可從我見(jiàn)過(guò)的一些人來(lái)說(shuō)，這些人的實(shí)際工作能力距離真正的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位要求還差太遠(yuǎn)，就算你現(xiàn)在已經(jīng)是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理了，你也不會(huì)有什么發(fā)展，而且，公司還不一定能讓你做下去。
那么，要想勝任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理這個(gè)職位，一般需要了解哪些關(guān)健的知識(shí)呢?
1、良好的心理狀態(tài)是最重要的。
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在基層一線工作，自己別把自己太當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)看待，深入到現(xiàn)場(chǎng)才能及時(shí)了解真實(shí)情況，物業(yè)管理工作的效果如何要看你的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力如何，而物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不應(yīng)在管理流程之外，一定要親自參與到整個(gè)流程中，時(shí)刻關(guān)注各個(gè)管理流程的運(yùn)行情況，并根據(jù)運(yùn)行結(jié)果做出適當(dāng)?shù)牧鞒陶{(diào)整，這樣才能真正的提高執(zhí)行效果，才能更好的做好物業(yè)服務(wù)工作。
2、橫向的知識(shí)面要寬。
這也是許多物業(yè)從業(yè)人員的致命傷，懂的東西太少，與業(yè)主或員工交流缺少話題，或者，思考問(wèn)題受知識(shí)面影響思路無(wú)法開(kāi)擴(kuò)。知識(shí)面太窄，同時(shí)也說(shuō)明了你懂的基本常識(shí)肯定會(huì)少，在需要你做出決策的時(shí)候，就容易出現(xiàn)不應(yīng)有的差錯(cuò)。比如業(yè)主投訴說(shuō)墻面有滲水，你要是沒(méi)有一點(diǎn)建筑方面的常識(shí)，你如何做出判斷?
3、懂得權(quán)衡利弊。
能分得清什么是急辦的事務(wù)，什么是重要的事務(wù)，緊急與重要的關(guān)系區(qū)分。這是一個(gè)大多數(shù)物業(yè)員工容易犯錯(cuò)的地方，當(dāng)出現(xiàn)情況時(shí)，你做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理就要果斷行事，比如，有的業(yè)主在沒(méi)有發(fā)生危險(xiǎn)的時(shí)候總是什么都覺(jué)得無(wú)所謂，開(kāi)車(chē)離開(kāi)小區(qū)卻不帶卡，說(shuō)自己有急事要馬上出去，讓保安放行，要不放行還會(huì)罵保安，這時(shí)你會(huì)怎么處理?你會(huì)想的到這件事的后果嗎?
4、善于區(qū)分問(wèn)題的表象與本質(zhì)。
比如保安提出辭職，正常嗎?正常，但是，辭職的背后還有什么?也就是真正的原因，辭職的保安不一定會(huì)告訴你真實(shí)的原因，但是，你要從對(duì)這名保安的了解及對(duì)保安隊(duì)的了解來(lái)推斷真正的原因，有的人你要想辦法留下，有的事你要徹底查清。都說(shuō)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性大，其實(shí)這里面許多問(wèn)題出在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，因?yàn)槟銢](méi)有盡職。
5、能熟練掌握工作流程中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)的真正作用。
比如業(yè)主收房手續(xù)辦理流程，其中第一關(guān)就是業(yè)主身份確認(rèn)，做過(guò)收房的物業(yè)員工都知道要辦身份確認(rèn)，可是，為什么要身份確認(rèn)?身份確認(rèn)的法律依據(jù)是什么?這樣做有什么實(shí)際意義?在什么事情上員工會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤?這個(gè)節(jié)點(diǎn)要控制的是什么?等等。
6、懂得一些人力資源管理方面的知識(shí)。
比如：招聘員工、辭退員工要考慮哪些法律問(wèn)題?崗位績(jī)效如何定才能適用本項(xiàng)目?很多物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在招聘員工的時(shí)候都不太注意法律問(wèn)題，這其中不排除有些物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理根本就不知道要注意什么法律事項(xiàng)，從而在招聘員工的時(shí)候就為以后的工作留下了隱患和風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)物業(yè)公司的規(guī)模都很小，不需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的人力資源管理部門(mén)，招聘員工的工作一般都是由物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自負(fù)責(zé)。無(wú)論是不是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自負(fù)責(zé)，做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的你也要懂一點(diǎn)人力資源管理的內(nèi)容。
7、物業(yè)項(xiàng)目的安全管理。
天大地大不如安全大呀，不出安全問(wèn)題啥都好說(shuō)，一但出事，唉，沒(méi)完沒(méi)了，弄不好你的物業(yè)公司就破產(chǎn)了。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要有強(qiáng)烈的安全意識(shí)，要有觀察能力，要有一定的聯(lián)想，能從一些小問(wèn)題、小現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)涉及安全的隱患，習(xí)以為常是管理工作中最要不得的。
8、基本的心理學(xué)常識(shí)。
安全問(wèn)題肯定是保安的首重職責(zé)之一了，保安對(duì)工作盡不盡心，是否忠于責(zé)守，是否以主動(dòng)工作的心態(tài)來(lái)對(duì)待這個(gè)崗位，將關(guān)系到小區(qū)的安全是否有保障，關(guān)系到業(yè)主對(duì)你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄問(wèn)一下自己，你能了解保安這個(gè)職業(yè)多少?你對(duì)每個(gè)保安員是否都能有一些深度的了解?
9、善于溝通。
做物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不是定幾條制度讓員工去做就好了，你真正要面對(duì)的是業(yè)主，面對(duì)的是一大批員工，你性格如何?你能吃苦嗎?你活躍嗎?你不要告訴我說(shuō)你很能說(shuō)話，能說(shuō)話與會(huì)說(shuō)話是兩個(gè)不同的概念。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理做為小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任人，你可能會(huì)要求自己做好，但是，你的員工也同樣是天天在小區(qū)里工作，時(shí)時(shí)刻刻都會(huì)與業(yè)主們接觸，員工們的一言一行都會(huì)影響到物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，這些都不是定幾條制度能解決的。改變一個(gè)人的行為重要，改變一個(gè)人的思想更重要。
10、機(jī)械、電氣、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工等方面的常識(shí)。
了解了多少?比如：墻體滲水了，什么才是真正原因?如何解決?在業(yè)主詢問(wèn)的問(wèn)題里，有一些是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)聯(lián)的，那么，這些是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的上*業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理是不是也應(yīng)該對(duì)它的基本知識(shí)掌握一些呢?比如建筑物的主體是指哪幾方面?每套房的建筑面積是如何計(jì)算的?外墻面為什么不能輕易損壞?供電系統(tǒng)、樓宇垂直電梯的工作原理知道多少?應(yīng)急的處理方法是否了解?
11、是不是真正理解并能靈活運(yùn)用現(xiàn)有的與物業(yè)管理工作相關(guān)的法律法規(guī)?
比如：供電供水供熱抄表到戶為什么有法規(guī)，但執(zhí)行不了?比如怎么合理并充分利用勞動(dòng)法規(guī)的規(guī)定來(lái)調(diào)整公司的工作崗位?
12、物業(yè)項(xiàng)目的成本控制需要涉及到財(cái)務(wù)知識(shí)。
你熟悉財(cái)務(wù)嗎?更重要的是將財(cái)務(wù)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，有很多的會(huì)計(jì)對(duì)物業(yè)管理方面的知識(shí)并沒(méi)有太多的了解，你是不是天真的認(rèn)為有會(huì)計(jì)就能把成本控制做到位?物業(yè)公司對(duì)物業(yè)項(xiàng)目轄區(qū)所有公用設(shè)施設(shè)備的管理是一件很煩瑣很雜的工作，費(fèi)用開(kāi)支都是這里一點(diǎn)點(diǎn)、那里一點(diǎn)點(diǎn)，那么對(duì)于物業(yè)費(fèi)中的日常維護(hù)費(fèi)用而言，那些費(fèi)用要計(jì)入日常維護(hù)費(fèi)?
13、從事中小企業(yè)管理最常見(jiàn)的崗位優(yōu)化組合你能無(wú)縫運(yùn)用嗎?
物業(yè)服務(wù)行業(yè)在現(xiàn)階段是一個(gè)虧損行業(yè)，我這里為什么說(shuō)是虧損行業(yè)?物業(yè)服務(wù)行業(yè)有國(guó)家行政主管部門(mén)定的資質(zhì)等級(jí)及相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果在現(xiàn)階段嚴(yán)格套用標(biāo)準(zhǔn)的話，就沒(méi)有一個(gè)物業(yè)公司能有利潤(rùn)，那么，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要怎么去優(yōu)化你的崗位結(jié)構(gòu)來(lái)降低人工成本費(fèi)用呢?
14、公文寫(xiě)作的水平如何?
公文的處理程序是否正確?這可是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常要用到的知識(shí)，各部門(mén)對(duì)外發(fā)文是要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自審核并簽字的，你對(duì)公文的寫(xiě)作常識(shí)是否應(yīng)該了解一些呢?物業(yè)服務(wù)是面向廣大業(yè)主群體的，任何一個(gè)文件的發(fā)布或執(zhí)行，都必須要承擔(dān)一定的法律后果。比如催繳物業(yè)費(fèi)，催繳物業(yè)費(fèi)的文件有幾種處理方式?每一次的內(nèi)容如何書(shū)寫(xiě)?通過(guò)什么方式來(lái)送達(dá)?
15、物業(yè)服務(wù)工作要依法行事，不可盲目而行。
目前與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的各級(jí)行政主管部門(mén)發(fā)布的法律、規(guī)定、條例、規(guī)范等等有近百種之多，做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須熟讀熟記并能靈活運(yùn)用，這是對(duì)一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理最基本的任職要求，不了解法規(guī)，那你的工作多數(shù)都是瞎指揮，再者，你又怎么去要求和培訓(xùn)你的員工在工作中不要觸犯法律呢?比如，半夜了，一個(gè)巡邏的保安卻發(fā)現(xiàn)有一戶業(yè)主的入戶門(mén)沒(méi)關(guān)好，這時(shí)保安應(yīng)該怎么辦?進(jìn)去查看?隨手關(guān)門(mén)?悄然離開(kāi)?還是呼叫指揮中心?
篇3：小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理必備素質(zhì)
小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理必備素質(zhì)
1、良好的溝通能力沒(méi)有良好的溝通能力，你的管理要求員工不能明確理解;業(yè)主的投訴你不能圓滿的處理;員工的反饋你不能正確的理解;業(yè)主的反饋你不能很好的理解;對(duì)外的協(xié)調(diào)不能事半功倍等。
2、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)愕哪甓扔?jì)劃、季度計(jì)劃、月計(jì)劃、每周工作計(jì)劃你如何能保障計(jì)劃有效能有效實(shí)施;突發(fā)事件的發(fā)生你如何能有效的在第一時(shí)間做出有效調(diào)整;日常的工作事物你如何處理自如等。
3、熟悉供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電控制系統(tǒng)、太陽(yáng)能系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的工作原理及線路你不熟悉這些系統(tǒng)的工作原理你如何制定保養(yǎng)任務(wù)及計(jì)劃，如何指導(dǎo)維修工作，如何進(jìn)行設(shè)備移交驗(yàn)收。
4、豐富的住宅維修經(jīng)驗(yàn)工程質(zhì)量問(wèn)題你如何圓滿的給業(yè)主解釋及提供有效的成本最低的維修方案，業(yè)主的保修如何簡(jiǎn)單明了的明白保修的是那樣，如何下達(dá)維修任務(wù)及指導(dǎo)維修等。
5、明白房屋的機(jī)構(gòu)及相應(yīng)的施工規(guī)范你如何批裝修申請(qǐng)，如何提出整改意見(jiàn)，如何培訓(xùn)員工管理裝修等。
6、良好的公文寫(xiě)作能力你的計(jì)劃、總結(jié)、管理方案、年度賬目公開(kāi)、日常通知咋出等。
7、具備培訓(xùn)能力管理處的員工一般都是東拼西湊組合在一起的，都屬于是基層員工不不會(huì)培訓(xùn)你的管理方案及目標(biāo)能難統(tǒng)一，服務(wù)質(zhì)量也很難提高，員工流動(dòng)率很難控制。
8、要會(huì)當(dāng)家知道柴米油鹽貴，知道那些要開(kāi)支，那些必須開(kāi)支，那些可以不開(kāi)支，那些要控制，不但要管理好工作還要更多的關(guān)心員工的生活，作到一個(gè)稱(chēng)職的家長(zhǎng)。
9、穩(wěn)定的性格不因個(gè)人的情緒影響工作，謝焦謝燥，你要知道你的情緒不但影響你個(gè)人也直接的影響的管理處的全體員工。
10、誠(chéng)實(shí)守信、實(shí)事求是、公平合理你的主要工作就是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)地產(chǎn)、協(xié)調(diào)建筑公司、協(xié)調(diào)工程整改、協(xié)調(diào)外部關(guān)系、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、協(xié)調(diào)業(yè)主投訴、協(xié)調(diào)工作開(kāi)展等，在這些問(wèn)題的處理上不必須堅(jiān)守上面的原則才能贏得領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可、員工的認(rèn)可、業(yè)主的認(rèn)可、外部單位的認(rèn)可。
11、要會(huì)經(jīng)營(yíng)要知道如何經(jīng)營(yíng)管理處、如何經(jīng)營(yíng)小區(qū)、更要知道這些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用該任何處理，還得知道有些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是不能做的不要自己給自己找麻煩。
篇4：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的工作能力
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的工作能力
一良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識(shí)
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目管理第一負(fù)責(zé)人，必須全面掌握國(guó)家頒布并實(shí)施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實(shí)施細(xì)則，如《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》、《貫徹落實(shí)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l件的實(shí)施意見(jiàn)》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有法有據(jù)、有條不紊地展開(kāi);同時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、時(shí)間等一系列條款，這樣才便于今后開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)實(shí)務(wù)操作。做到有法可依。
二良好的溝通和服務(wù)能力
住宅物業(yè)管理面對(duì)社會(huì)方方面面的監(jiān)督檢查，如 街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門(mén)。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。即便是一方面關(guān)系的僵化，都會(huì)產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運(yùn)作帶來(lái)麻煩，而物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類(lèi)問(wèn)題、樹(shù)立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。客戶服務(wù)周全。服務(wù)是永恒的主題，物業(yè)主任應(yīng)樹(shù)立“永遠(yuǎn)想在業(yè)主前面”的思想，認(rèn)真觀察、了解業(yè)主(客戶)的實(shí)際和潛在需求，延伸和拓展服務(wù)項(xiàng)目，確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主(客戶)的生活品質(zhì)和滿意度。
三優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神
“滿足廣大業(yè)主服務(wù)需求”應(yīng)視作一個(gè)管理處主任的最高目標(biāo)。就目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該是一個(gè)苦差事，不僅要具備良好的素質(zhì)，而且還必須要有敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業(yè)日常管理能夠正常運(yùn)作，還需要考慮和預(yù)見(jiàn)本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患于未燃，這就需要一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理全身心投入，例如手機(jī)必須保證24小時(shí)開(kāi)機(jī);遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不管風(fēng)吹雨打，必須趕到現(xiàn)場(chǎng)親自處理。要有模范者的姿態(tài)領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)經(jīng)理必須身先士卒，模范遵守和執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)和程序，忠于企業(yè)，勇于承擔(dān)責(zé)任，不推諉、不退縮，充分發(fā)揮好“頭狼”的作用。
四良好的組織協(xié)調(diào)能力和管理能力
一個(gè)物業(yè)管理處必是由一個(gè)團(tuán)隊(duì)組成，其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個(gè)物業(yè)管理處少則十幾個(gè)人，多則上百個(gè)人，要把這些來(lái)自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個(gè)理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，需要項(xiàng)目經(jīng)理付出極大的心血來(lái)精心澆鑄。如果沒(méi)有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物業(yè)管理行業(yè)，外部關(guān)聯(lián)部門(mén)多，服務(wù)對(duì)象差異性大，服務(wù)內(nèi)容涉及門(mén)類(lèi)雜，專(zhuān)業(yè)性和科技含量廣，內(nèi)部管理上員工層次多，行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、管理技能和經(jīng)驗(yàn)要求比較高。
五利用物業(yè)管理平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)
現(xiàn)在的物業(yè)的管理來(lái)說(shuō)，普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)(在5年以上的住宅物業(yè)小區(qū)管理中表現(xiàn)得尤為突出)。同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)率普遍不高，廣大業(yè)主還普遍存在著“房子是我買(mǎi)的，物業(yè)不是我選的，交不交費(fèi)與我無(wú)關(guān)”的觀點(diǎn)，甚至對(duì)服務(wù)要求無(wú)限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題，均認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)不到位，從而拒付物業(yè)費(fèi)。因此，作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)頭腦，那么這個(gè)管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運(yùn)行不當(dāng)而導(dǎo)致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率普遍不高的欠缺。
六必備的本、費(fèi)、稅、利觀念
作為市場(chǎng)中自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會(huì)效益外，盈利是企業(yè)所追求的主要目標(biāo)之一，而一個(gè)項(xiàng)目管理處經(jīng)常運(yùn)營(yíng)的用工成本、服裝費(fèi)、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費(fèi)以及水、電費(fèi)、稅金等一系列開(kāi)支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢(qián)、多辦事、辦好事”是有很大學(xué)問(wèn)的，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，合理、有效地運(yùn)用各種手段，控制好本、費(fèi)、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報(bào)，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運(yùn)行。
七對(duì)現(xiàn)有物業(yè)基本面的了解程度
對(duì)于物業(yè)基本面的了解，是作為一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的基本要求，為此就要求項(xiàng)目管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認(rèn)真細(xì)致與否，在今后的正常管理中會(huì)有很明顯的反映，尤其項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點(diǎn)的排解;第二，對(duì)運(yùn)行環(huán)境的了解，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開(kāi)支;第三，對(duì)綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策;第四，對(duì)于設(shè)備、設(shè)施的了解，便于制定一年一度的維修計(jì)劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學(xué)合理安排維保時(shí)間，使有限的設(shè)備、設(shè)施最大限度地有效利用;第五，對(duì)于管網(wǎng)走向的了解，便于開(kāi)展各種應(yīng)急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來(lái)諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。
八充分調(diào)動(dòng)廣大員工主觀能動(dòng)性的能力
作為市場(chǎng)中自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會(huì)效益外，盈利是企業(yè)所追求的主要目標(biāo)之一，而一個(gè)項(xiàng)目管理處經(jīng)常運(yùn)營(yíng)的用工成本、服裝費(fèi)、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費(fèi)以及水、電費(fèi)、稅金等一系列開(kāi)支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢(qián)、多辦事、辦好事”是有很大學(xué)問(wèn)的，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，合理、有效地運(yùn)用各種手段，控制好本、費(fèi)、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報(bào)，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運(yùn)行。
九處理各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)變能力
這是考驗(yàn)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理是否具備很好的應(yīng)變處事能力，能否使物業(yè)損失降到最低。而所有這些結(jié)果，均是事后進(jìn)行分析比較得出的。為此，項(xiàng)目經(jīng)理就必須具有相應(yīng)的素質(zhì)、廣博的知識(shí)，并且辦事果斷，否則所造成后果將會(huì)比預(yù)見(jiàn)的還要嚴(yán)重。