物業(yè)管理處籌建控制程序

　　1.0目的

　　對管理處的籌建過程進(jìn)行規(guī)定，確保人員、物資、工作文件等資源準(zhǔn)時、準(zhǔn)確到位，以提供符合客戶要求的物業(yè)管理服務(wù)，特制定本程序。

　　2.0適用范圍

　　本程序適用于公司新承接項(xiàng)目的管理處籌建工作。

　　3.0名詞定義

　　無

　　4.0職責(zé)和權(quán)限

　　4.1綜合管理部負(fù)責(zé)組織管理處籌建工作。

　　4.2公司管理層負(fù)責(zé)指定具體的管理處籌建負(fù)責(zé)人。

　　5.0程序

　　5.1管理處籌建的時機(jī)

　　管理處的籌建在承接項(xiàng)目入伙驗(yàn)收前三個月開始進(jìn)行。

　　5.2資源的配備

　　5.2.1根據(jù)項(xiàng)目標(biāo)書或物業(yè)管理方案中的要求，公司管理層指定管理處籌建負(fù)責(zé)人。

　　5.2.2管理處資源配備包括：

　　A、人員;

　　B、辦公用房;

　　C、服務(wù)工具、零配件及其他設(shè)備等

　　5.2.3人員的獲取途徑有以下幾種：

　　A、內(nèi)部調(diào)動

　　B、公開向社會招聘

　　5.2.4各崗位員工的資格必須滿足公司所制定的《組織機(jī)構(gòu)控制程序》和該物業(yè)處管理方案中規(guī)定的要求。具體物業(yè)管理方案的制定按《物業(yè)管理方案編制控制程序》要求執(zhí)行，具體的招聘按《員工聘用與考核控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。

　　5.2.5管理處負(fù)責(zé)人、各項(xiàng)目主管應(yīng)在驗(yàn)收前到位，其他基層操作人員應(yīng)在業(yè)主入伙前到位。

　　5.2.6物業(yè)管理用房通常由發(fā)展商按所轄地區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定的要求直接指定并提供，必要時管理處籌備負(fù)責(zé)人可與委托方協(xié)商。

　　5.2.7其他所需硬件設(shè)施的配備在進(jìn)場后根據(jù)《供方控制程序》、《物資采購控制程序》、《采購物資驗(yàn)收控制程序》的要求執(zhí)行。

　　5.3管理處管理文件的制定

　　5.3.1管理處籌備負(fù)責(zé)人會同綜合管理部共同根據(jù)項(xiàng)目標(biāo)書或委托合同的要求等制定物業(yè)管理方案。具體按《物業(yè)管理方案編制控制程序》要求執(zhí)行。

　　5.3.2管理處籌備負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員根據(jù)《物業(yè)管理方案編制控制程序》編制該物業(yè)項(xiàng)目的各專業(yè)工作手冊，公司綜合管理部審核，管理者代表批準(zhǔn)。工作手冊通常包括：

　　A、《客戶服務(wù)操作手冊》

　　B、《安全防范操作手冊》

　　C、《環(huán)境衛(wèi)生操作手冊》

　　D、《綠化養(yǎng)護(hù)操作手冊》

　　E、《機(jī)電管理操作手冊》

　　F、《通用管理操作手冊》

　　J、《預(yù)案管理操作手冊》

　　5.3.3各專業(yè)工作手冊編制完成后應(yīng)按《文件控制程序》進(jìn)行控制。

　　5.4公開文件的制定

　　5.4.1公開文件主要是指在入伙時提供給業(yè)主的文件，通常包括：

　　1)業(yè)主臨時管理規(guī)約

　　2)客戶服務(wù)手冊

　　3)裝修管理服務(wù)協(xié)議

　　4)入伙各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　5)業(yè)主驗(yàn)樓交接表等

　　5.4.2提供給業(yè)主的公開文件應(yīng)結(jié)合發(fā)展商的承諾，并經(jīng)過管理層的評審，確保文件中所承諾的服務(wù)內(nèi)容公司有實(shí)現(xiàn)的能力。

　　5.4.3提供給業(yè)主的文件由管理處發(fā)放、張貼等形式向業(yè)主進(jìn)行傳達(dá)。

　　5.5籌建工作的檢查

　　5.5.1管理層及管理處籌建負(fù)責(zé)人在物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙前分別按管理處籌建工作計劃對籌建工作進(jìn)行檢查，確保各項(xiàng)工作按時按質(zhì)完成。

　　5.5.2在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時提出整改的要求。

　　6.0記錄管理

　　相關(guān)記錄按照《記錄控制程序》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　7.0相關(guān)文件

　　7.1《組織機(jī)構(gòu)控制程序》

　　7.2《物業(yè)管理方案編制控制程序》

　　7.3《員工聘用與考核控制程序》

　　7.4《供方控制程序》

　　7.5《物資采購控制程序》

　　7.6《采購物資驗(yàn)收控制程序》

　　7.7《文件控制程序》

　　7.8《記錄控制程序》

　　8.0衍伸文件

　　8.1《客戶服務(wù)操作手冊》

　　8.2《安全防范操作手冊》

　　8.3《環(huán)境衛(wèi)生操作手冊》

　　8.4《綠化養(yǎng)護(hù)操作手冊》

　　8.5《機(jī)電管理操作手冊》

　　8.6《通用管理操作手冊》

　　8.7《預(yù)案管理操作手冊》

　　9.0附件

　　無

篇2：物業(yè)管理處測量設(shè)備控制規(guī)程

　　物業(yè)管理處測量設(shè)備控制規(guī)程

　　一、目的

　　保證測量設(shè)備能力契合使用要求。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)管理處對測量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、使用到管理各環(huán)節(jié)的控制。

　　三、職責(zé)

　　總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)測量設(shè)備的采購計劃。

　　管理處經(jīng)理：負(fù)責(zé)審核測量設(shè)備的采購計劃;經(jīng)理助理：負(fù)責(zé)采購計劃的實(shí)施。

　　管理處機(jī)電維修部：負(fù)責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請;負(fù)責(zé)測量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。

　　四、程序要點(diǎn)

　　(一)測量設(shè)備的范圍

　　按用途分類：向顧客計費(fèi)用的;維護(hù)和檢修設(shè)備用的;對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視用的。

　　按裝置分類：安裝于固定管道、設(shè)備上的;移動使用的。

　　按來源分類：公司原來已有的;新采購的;借用的。

　　按形式分類：儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。

　　(二)測量設(shè)備配置的要求

　　數(shù)量方面：滿足使用需求。

　　性能方面：最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準(zhǔn)確度的要求。

　　(三)測量設(shè)備的采購

　　計劃提出與審批：機(jī)電維修部主管根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng)管理處經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定采購。

　　采購計劃或申請內(nèi)容：應(yīng)詳細(xì)列出所需采購測量設(shè)備的名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(盡可能提供)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。

　　采購執(zhí)行：采購人員嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購，如有變動，應(yīng)事先征詢機(jī)電維修部主管的意見。

　　采購后交接與核查：測量設(shè)備采購進(jìn)公司后，按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。機(jī)電維修部主管核對實(shí)物與申報采購資料是否相符，并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所帶證明、證件。

　　(四)測量設(shè)備的管理

　　專人管理：機(jī)電維修部主管指定專人負(fù)責(zé)測量設(shè)備管理，其職責(zé)如下：

　　建立臺賬：包含出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)識追溯性資料，并隨測量設(shè)備變化保持臺賬可用性和可追溯性。

　　編號標(biāo)識：

　　符號規(guī)則：采用符號和順序進(jìn)行編號，表一未作規(guī)定的，由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定。

　　標(biāo)識方法：按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行，一般采用帶色彩(如紅、黃色)的不干膠紙編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實(shí)施。

　　規(guī)定校準(zhǔn)周期：根據(jù)使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定，如表二。

　　委托校準(zhǔn)：按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手續(xù)。

　　使用監(jiān)督：對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。

　　(五)測量設(shè)備的使用

　　使用前校準(zhǔn)：測量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含采購進(jìn)入公司的)均經(jīng)過校準(zhǔn)，且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。

　　正確使用：使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用方法，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)有效期內(nèi)使用。

　　調(diào)整規(guī)范：使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時，應(yīng)防止調(diào)整不當(dāng)使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

　　失準(zhǔn)處理：當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，消除可能造成的影響。

　　保管要求：測量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。

　　(六)測量設(shè)備的限制使用和報廢

　　限制使用：測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍，管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用，并以適當(dāng)形式通知所有使用該設(shè)備的人員，在設(shè)備適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確標(biāo)識。

　　檢修與報廢：無法限定區(qū)段和范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　(七)校準(zhǔn)的委托

　　委托條件：如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。

　　委托要求：機(jī)電維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列入委托中，并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。

　　(八)記錄保存

　　機(jī)電維修部測量設(shè)備管理人員應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺賬、校準(zhǔn)記錄、限制使用或報廢測量設(shè)備的審批單。

　　(九)績效考評

　　本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。

　　五、記錄

　　《測量設(shè)備臺賬》

　　《測量設(shè)備校準(zhǔn)動態(tài)記錄》

　　《測量設(shè)備報廢審批單》

　　《測量設(shè)備限制使用記錄》

篇3：管理處維修值班工作制度

　　管理處維修值班工作制度

　　一.目的

　　為了保證各管理處設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,解決業(yè)主報修,特制訂本制度。

　　二.適用范圍

　　公司各管理處

　　三.管理要點(diǎn)和內(nèi)容

　　3.1、 值班人員必須熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有效上崗證書。

　　3.2 、 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。

　　3.3 、 值班人員在值班期間須密切關(guān)注所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。

　　3.4 、 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時向上級報告。

　　3.5 、 值班人員接到管理處報修通知后，應(yīng)及時前往維修，在完成維修工作后及時將維修情況反饋給有關(guān)部門。

　　3.6、維修主管負(fù)責(zé)值班人員安排,原則上為輪班制,維修人員必須按值班表規(guī)定進(jìn)行值班，如需調(diào)班，必須報維修主管的同意。在就餐時間，必須將值班室電話轉(zhuǎn)接到移動電話,外出處理報修,必須在指向牌上注明時間、地點(diǎn)等。

　　3.7、值班人員于值班時間內(nèi)嚴(yán)禁睡覺和打盹。

　　3.8 、 值班人員不得在值班時間內(nèi)進(jìn)行與工作無關(guān)的事情

　　3.9 、值班時間當(dāng)天白班下班至次日8：00,其中每天晚上9：30前必須在維修辦公室值班,9：30以后可在值班室休息,但必須保證通訊暢通,晚間突發(fā)事件必須及時處理。公司按每天十五元發(fā)放值班費(fèi),不考慮調(diào)休。

　　3.10、后勤服務(wù)處值班維修人員晚間9：30后允許在生活區(qū)宿舍休息,但必須保證通訊暢通,能及時處理突發(fā)事件。

　　3.11、城市花園、正元、寧安不設(shè)維修值班，但必須指定維修人員保證通訊暢通,發(fā)生突發(fā)事件半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場及時處理。公司按每月每處五十元發(fā)放值班費(fèi)。

　　3.12、接聽值班電話注意事項(xiàng)

　　3.12.1、禮貌相待。不論打進(jìn)、接入，應(yīng)主動說&ie*cl;“您好!歡迎致電納德物業(yè)××管理處，如對方未通報，應(yīng)客氣詢問清楚,并做好相關(guān)記錄。

　　3.12.2、使用語言文明，切忌粗聲粗氣。

　　3.12.3、對重要或較長的電話內(nèi)容，可請對方復(fù)述一遍。

　　3.12.4、對要求打公司領(lǐng)導(dǎo)的電話，首先問清對方的單位名稱、職務(wù)、姓名，然后婉轉(zhuǎn)回答“請您稍等，我給您找一下”之類的話再處置。

　　3.12.5、對打聽事情、咨詢等要態(tài)度和藹、禮貌對待、恰到好處地回答。

　　四、相關(guān)文件和記錄

　　《工程維修手冊》

　　《值班記錄表》