港中旅花園物業管理服務手冊及應急處理程序

　　(一)物業管理

　　1、管理處及其職能

　　(1)深圳港中旅物業管理公司為本小區之管理代理人，并執行深圳港中旅花園之物業管理職能，享有并承擔<深圳港中旅花園業主公約>中規定物業管理人的各項權力、義務及責任。

　　(2)管理公司員工有職責為各用戶提供物業管理服務，但請各用戶不可要求各員工作私人服務，另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員，各用戶如有任何賜教，請與物業公司或管理處聯系。

　　(3)管理處負責維持本物業范圍之正常運作及在可能情況下協助各用戶，處理各公共事務。

　　2、費用

　　(1)為保障業主物業的長遠利益，以達投保值的效果。各用戶亦需承擔本物業之保養、維修及日常管理開支。物業管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養、清潔、維修和照明等費用，中央空調、給排水、消防及小區自動系統等之檢修保養費用。此外，渠道及水管之維修費用，垃圾清理費、管理處之行政及管理費用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內。所有支出均依據用戶單元建筑面積按比例分攤。

　　(2)管理費是保持本物業管理正常運作之必備條件。故各用戶務必按時繳交管理費。

　　(3)用戶應于當月的首七天內到管理處或物業管理人指定的地點及方法繳交被要求支付之管理費及其他費用。逾期十天未交者，每日加收有關費用總額萬分之五的滯納金。(如有任何變動均以管理處最新公告為準)

　　用戶于入伙時須預繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。

　　如公共設施/外墻翻新等大型工程費用，應按小區公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業主共同分擔。

　　管理帳目收支情況將由管理處按時公布。若管理費不足應付項開支時，各用戶須依據用戶單元建筑面積按比例支付未足之數。若有盈余，則撥入下年度帳目。

　　此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。原用戶應于業權轉讓時結算清楚所有應繳有關費用，已繳交的小區維修基金不予退還。

　　(二)用戶須知

　　1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權利，產權歸發展商，土地所有權仍歸國家。

　　(1)用戶需預先與管理處預約以便交收鎖匙及單元。用戶需負責對其接收單元的設備，作檢驗并核實所有設施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。

　　2、收樓時請查看單元設備、裝修等是否妥善，并把缺點于當日內以書面或管理處特備之表格通知管理處，本處將代表發展商利益就該等缺點透過發展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶確認其單元設備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。

　　3、本物業僅作為指定用途(即：商住、辦公)，不可作為貨倉、工業或其他用途。

　　4、用戶不可作出任何結構及可觀性(如窗戶、陽臺、外墻等)更改，以維護物業之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德(如設檐蓬、神位等)。

　　5、用戶進行裝修、維修等工程，以不防害其結構、公共設施及他人為原則。進行該等工程前需先獲管理處批準及繳納有關按金及費用。

　　6、凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府當局及/或要求賠償罰款之權利。

　　7、物業內禁存有任何違禁品。

　　(三)設施及日常保養

　　1、各用戶不得毀壞及干擾公共設備，否則需要賠償損失。

　　2、請勿把廢物丟入各渠道(如洗水間去水道等)，否則需對損壞/堵塞負責修理

　　3、請正當使用室內電器。失修/損壞/質劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領有認可執照之合格技工進行。

　　4、請勿涂劃/刮花小區內任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。

　　5、請勿霸占任何公共地方(如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等)，以免有礙觀瞻，損人不利己及引人犯罪。

　　6、愛護公物存公德，若發現有刑事損壞事件，請報本處。

　　(四)清潔衛生

　　1、公共地方之整潔

　　用戶不得放置任何物品、垃圾于消防通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關費用將由有關用戶負責。

　　2、垃圾清理

　　用戶需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方

　　(五)保安

　　1、物業內24小時均有人當值，負責小區巡邏工作及協助各用戶提出之要求(管理處辦公時間為周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國內假期休息，管理處有安排值班人員)。在辦公時間以外，可聯絡當值保安人員。

　　2、管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。

　　3、為了用戶之安全，用戶出入小區必要時須配合管理人員要求請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。

　　(六)車場管理

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　　本小區建有地面及地下停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有<停車場規定>，以便使用停車場人仕依循。

　　(七)防治災害

　　1、請勿在物業范圍內燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監管小孩勿玩火。

　　2、愛護公物及消防設備，常保公共空間通暢。

　　3、發生火警，即告本處及“119”報警。在安全情況下關掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。

　　4、當臺風時，請關閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。

　　(八)其他

　　用戶請注意：

　　1、用戶須監管其聘用之承辦商及對其行為負責，若有損壞公共地方或公共設施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負責人，需承擔賠償責任。

　　2、滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發傳單、廣告或贈品，一律禁止。

　　(九)應急程序

　　1、緊急事故可能隨時發生，本處必須為處理這些情況作好準備，以盡量減低人命及財產的損失，以下所提供的資料，是特別為協助用戶預防和處理緊急事故而設。

　　2、緊急電話號碼

　　電話號碼電話號碼

　　火警119匪警110

　　市政府82100000有線電視臺25160630

　　市公安局84463999香蜜湖派出所83702115

　　消防局84465800街道辦事處83702233

　　工商局96836600香蜜居委會83704347

　　住宅局83202778供電局95598

　　煤氣公司25110222香蜜湖醫院急83703231

　　救室

　　3、單位內物品處理

　　請定期檢查單位內存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應隨便放置在室內。

　　4、意外(緊急醫療問題)

　　當發生意外或緊急醫療問題：

　　a)嘗試盡可能獲取有關損傷的資料；

　　b)使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰；

　　c)撥電話要求急救醫療服務；

　　d)通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、目擊者等；

　　e)在任何情況下，應盡量保持鎮定。

　　5、罪案與保安

　　一個高檔住宅小區，也可能會成為匪徒之對象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有可能在此發生，以下的建議對你可能有所幫助：

　　a)如遇偷竊或經常性盜竊，即向公安報告；

　　b)遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案，即向公安報告；

　　c)所有案件均須知會管理處，并把已采取的行動告知職員；

　　d)遇到任何不尋常的事情，皆應通知公安及管理處；

　　e)如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應通知管理處。

　　6、火警

　　發現(若發現火警)；

　　通知(致電消防局及通知附近的人)；

　　抑制(緊閉所有門窗)

　　逃生(使用最安全的途徑，離開火警現場)

　　用戶必須熟悉小區內的滅火器、報警系統與本地消防局的電話號碼：119

　　a)若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等)，盡可能將火撲滅，但切勿冒險；

　　b)如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現場的門窗關閉，以隔離及控制火勢；

　　c)通知消防局：

　　i)說出有關單位的名稱、地點；

　　ii)火警蔓延的范圍及位置；

　　iii)你的電話號碼、姓名；

　　d)通知本小區管理處；

　　e)依從小區管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶；

　　f)如被火焰或高熱所圍困：

　　i)有可能的話，致電消防局求助；

　　ii)打破玻璃警報系統之玻璃片，使警報記號能發出，把門關閉，將火熱的源頭隔離；

　　iii)緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生；

　　iv)如有需要，打破窗子以求空氣流通。

　　g)所有逃離火場的人，須在中心內指定之空曠地方聚集；

　　h)身處火場上層的人，應向天窗方向逃生，如身處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生；

　　i)發生火警時，安全管理員會協助消防員和公安阻止公眾人士進入有關單位，在管理人員或消防局宣布有關單位未安全之前，任何人等不得進入。

　　7、撲滅火警

　　小區公共地方均設有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報告，以便進行調查。

　　8、地震

　　a)保持鎮定，切勿離開處身地方；

　　b)躲在桌子或堅固的結構尋求掩護；

　　c)遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件；

　　d)地震時不要躲在樓梯底下；

　　e)準備應付接連更多次的余震；

　　f)如單位受到破壞，立即通知管理處；

　　g)切勿散播謠言或夸大報告。

　　9、水浸

　　遇有可能發生水浸時：

　　a)有可能受損的貴重物品移往較高處；

　　b)在水浸出現前，切斷電器用具的電源；

　　c)提防通電的電線；

　　水浸之后：

　　d)檢查財物以鑒定損失；

　　e)委派及監督負責清潔的員工；

　　f)逐漸抽去積水，以減少對樓宇結構造成的更大損害；

　　g)清除單位內、家具及其他地方的積水，避免破壞環境衛生；

　　h)做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。

　　10、臺風

　　在

臺風吹襲前，請采取下列防風措施：

　　a)所有花盆及可被風吹倒之物品應放回單元；

　　b)關緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護；

　　c)臺風過后，應立即更換破裂之玻璃。

　　11、聯絡

　　用電話報案時，請提供以下所有資料：

　　a)報案人的姓名；

　　b)緊急事故的位置；

　　c)有人受傷與否；

　　d)緊急事故的分類、火警、罪案等；

　　e)待對方確定了資料后，方可掛斷電話。

　　12、小區撤離程序

　　a)當發生火警或任何其他緊急事故，所有人都應該完全撤離現場，不能有所例外；

　　b)在撤離單位或進行火警演習時，用戶的貴重物品須自行負責，另外，離開時記緊把單元大門鎖上；

　　c)開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發現該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生；

　　d)若因濃煙的關系未能通往屋外，則應關上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內，保持鎮定等待消防員的拯救。

　　13、結語

　　有任何物業可以完全避免天災人禍之發生，制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失，以及萬一發生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。

　　通過熟悉緊急情況應變措施及程序指引，一隊受過訓練的管理人員，再加上用戶的合作，當萬一發生緊急事故時，本處便更有信心能應付，縱使遇上從未預計的緊急情況，仍有一套基本的應變程序可以協助管理隊伍及用戶作出即時反應，以保障人身及財物安全。

　　制定和貫徹執行緊急事故應變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障用戶的投資。然而，請必須緊記，無論以上指引或應變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發生，及達到本應急程序之目的。

　　發現的垃圾將由管理處清運，其費用由有關用戶承擔。

篇2：談物業火警應急處理程序

　　談物業火警應急處理程序

　　物業的安全問題始終是每個物業管理人的無法回避的課題，物業的安全從其性質可分為治安安全與消防安全兩大類，隨著現代居住物業規模的日趨完善、設施設備的日 趨高檔、現代化的保安系統也走進了各類居住物業，也就是說治安安全在很大范圍內可以通過技防措施得以解決了。現代物業的規模越大、配套設施設備功能越齊全 也就意味著消防安全漸漸擺上了每個物業管理人的案頭了，消防安全平時不發生則已、一旦爆發后果不堪設想，它所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞， 甚至危及整個建筑的安全，所涉及到的范圍之廣、影響之大可想而知。

　　當然，事情的發生都是有其規律可循的，火災也是一樣。“防消結合、預防為主”是 我們消防工作一貫的工作方針，就是要消滅每一個消防隱患、每一起初期火災，只有把它消滅在萌芽狀態，才能使我們的物業乃至我們的家園遠離火災，并將其造成 的損失降到最低限度，這些都得依靠我們物業管理人全面細致的巡查制度與周密使用的防災救災應急方案來保障了。

　　一、高層居住物業火警應急處理程序

　　1、報警

　　1.1 當消防監控中心監控設備發出火警信號時，值班人員應立即通知保安巡邏人員到現場確認，一旦火災被確認后，應要求巡邏人員盡量詳盡地了解火災性質及燃燒物質等情況，并立即啟動相應區域樓層的滅火系統設備投入工作；

　　1.2 消防監控中心值班人員迅速撥通“119”火警電話，報告消防中心，講明火災單位地點、電話號碼、著火樓層、燃燒物質等情況，并做好火警過程記錄；

　　1.3 消防監控中心應及時指派專人到交通路口引導消防援救車輛及消防人員進入到火災現場撲救火災；

　　1.4 消防監控中心立即通知變配電室關閉相應樓層總電源；

　　1.5 消防監控中心立即通知關閉大廈通風系統（有中央空調系統的）

　　2、協調

　　2.1 火警發生時，發現人應迅速報告分管領導，管理處主管應立即召集相關人員組成臨時滅火指揮部；

　　2.2 臨時滅火指揮部成立后，應緊急、快速地拿出滅火作戰行動措施，并迅速召集各專業設備負責人組織、安排業務骨干操作物業各類的設備正常運行。此時所有員工應聽從指揮，堅守各自工作崗位；

　　2.3 管理處主管迅速組織、調動在場的保安人員、義務消防員、廣大員工到火災現場撲救火災；

　　2.4 當消防武警接管消防監控中心指揮作戰時，物業管理人員應積極配合，共同做好統一指排的協調工作；

　　2.5 物業工程人員應保護好電梯及其它主要設備，以確保其正常運行。

　　3、疏散

　　3.1 監控值班人員與臨時滅火指揮部應及時將相應著火樓層消防廣播開啟，通知非工作人員迅速散離火災現場，按安全出口通道、消防通道疏散到安全地方或避難層；并及時派出疏散引導人員進入火災現場組織疏散，及時報告現場情況，確保無人員滯留現場；

　　3.2 臨時滅火指揮部指揮保安員、義務消防員、管理處員工將著火地點的主要財物搬運、疏散到安全地方，并做好安全防盜工作。

　　4、滅火

　　4.1 火源初起時，應迅速地用滅火劑按操作方法將初火撲滅；

　　4.2 火勢兇猛時，撲救人員應帶好防毒面具、穿好消防服，聽從指揮，按火災撲救預案進行撲救；

　　4.3 如著火點的上方的消防噴淋頭還未動作時，應立即擊碎紅玻璃堵塞頭，使其噴水滅火；

　　4.4 擊碎著火樓層任一手動報警玻璃，起動本樓層排煙閥系統工作；

　　4.5 需用消火栓滅火時，將消火栓箱打開或擊碎玻璃，拉出消防水帶，接上帶卡，拿穩水槍噴頭后，方可打開閥門，射水滅火，同時用小木錘擊碎紅色玻璃罩，遠程啟動消防加壓泵加壓，以確保水柱壓力；

　　4.6 一般滅火方法是：根據現場情況(1)先重點，后一般；(2)先滅大，后滅小；(3)先隔斷，后集中的方式進行撲救。

　　5、清理

　　火災撲滅后，物業管理處應組織人員保護好現場，協助消防監督機構查明火災原因，核實或清查火災損失情況。

　　6、注意事項

　　6.1 保安人員接到火災報警時，應嚴守各自崗位待命；

　　6.2 值班人員應做好安全防范工作，以防壞人混水摸魚、趁火打劫；消防監控中心值班人員將電梯迫降至基站后停用，消防電梯進入消防待命狀態；

　　6.3 所有員工應聽從指揮，無條件服從領導及主管調配，按照分工，各司其責，勇往直前，撲救搶險；

　　6.4 現場若困有業主，應本著“先人員，后財產”的原則搶救；若室內無人、無鑰匙開門的情況下，則由管理處領導決定是否破門進入房間撲救，事后由管理處負責向業主做解釋工作；

　　6.5 疏散人員時應走消防通道，嚴禁使用電梯；

　　6.6 撲救完畢后，管理處安排人員協助有關部門查明原因、查明損失并做好安置工作；

　　6.7 管理處主管消防工作的人員做好事故詳細記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。

　　二、高層建筑火災的逃生方法

　　在火災中，被困人員應有良好的心理素質，保持鎮靜，不要驚慌，不盲目地行動，從而選擇正確的逃生方法。必須注意的是，火災現場的溫度是十分驚人的，而且 煙霧會擋住你的視線。當我們在電影和電視里看到火的場面時，一切都非常清晰，那是在火場上的濃煙以外拍攝的。當處于火災現場時，能見度非常低，甚至在你長 期居住的房間里也搞不清楚窗戶和門的位置，在這種情況下，更需要保持鎮靜，不能驚慌，利用一切可以利用的有利條件，選擇正確的逃生方法

　　下面列舉幾種常見的逃生方法：

　　有些救生器材的具體使用方法后面還要作詳細的介紹，這里就只順便提一下。

　　1、盡量利用建筑物內的設施

　　逃生利用建筑物內已有的設施進行逃生，是爭取逃生時間，提高逃生率的重要辦法。

　　（1）利用消防電梯進行疏散逃生，但著火時普通電梯千萬不能乘坐；

　　（2）利用室內的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行逃生；

　　（3）利用建筑物的陽臺、通廊、避難層、室內設置的緩降器、救生袋、安全繩等進行逃生；

　　（4）利用觀光樓梯避難逃生；

　　（5）利用墻邊落水管進行逃生；

　　（6）利用房間床單等物連接起來進行逃生。

　　2、不同部位、不同條件下人員的逃生方法

　　（1）當某一樓層某一部位起火，且火勢已經開始發展時，應注意聽廣播通知，廣播會告訴著火的摟層，以及安全疏散的路線、方法等。不要一聽有火警就驚慌失措盲目行動。

　　（2）當房間內起火，且門已被火封鎖，室內人員不能順利疏散時，可另尋其它通道。如通過陽臺或走廊轉移到相鄰未起火的房間，再利用這個房間通道疏散。

　　（3）如果是晚上聽到報警，首先應該用手背去接觸房門，試一試房門是否已變熱，如果是熱的，門不能打開，否則煙和火就會沖進臥室；如果房門不熱， 火勢可能還不大，通過正常的途徑逃離房間是可能的。離開房間以后，一定要隨手關好身后的門，以防火勢蔓延。如在摟梯間或過道上遇到濃煙時要馬上停下來，千萬不要試圖從煙火里沖出，也不要躲藏到頂樓或壁櫥等地方，應選擇別人易發現的地方，向消防隊員求救。

　　（4）當某一防火區著火，如樓房中的某一單元著火，樓層的大火已將樓梯問封住，致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時，被困人員可先疏散到屋頂，再從相鄰未著火的樓梯間往地面疏散。

　　（5）當著火層的走廊、摟梯被煙火封鎖時，被困人員要盡量靠近當街窗口或陽臺等容易被入看到的地方，向救援人員發出求救信號，如呼喚，向樓下拋擲一些小物品，用手電筒往下照等，以便讓救援人員及時發現，采取救援措施。

　　（6）在充滿煙霧的房間和走廊內時，由于煙和熱氣上升的道理，在離地板近的地方，煙霧相對少一點，呼吸可少吸些煙。逃離時最好彎腰使頭部盡量接近地板，必要時應匍匐前進。

　　（7）如果處于樓層較低（三層以下）的被困位置，當人勢危及生命又無其它方法可自救時，可將室內席夢思，被子等軟物拋到樓底，人從窗口跳至軟物上逃生。

　　3、自救、互救逃生

　　（1）利用各樓層的消防器材，如干粉、泡沫滅火器或水槍撲滅初期火災是積極的逃生方法。

　　（2）互相幫助，共同逃生，對老、弱、病、殘、孕婦、兒童及不熟悉環境的人要引導疏散，幫助逃生。

　　（3）自救逃生。發生火災時，要積極行動，不能坐以待斃。要充分利用身邊的各種利于逃生的東西，如把床單、窗簾、地毯等接成繩，進行滑繩自救，，或將洗手間的水淋濕墻壁和門阻止火勢蔓延等。

　　4、火災逃生時的注意事項

　　（1）不能因為驚慌而忘記報警。進入高層建筑后應注意通道，警鈴、滅火器位置，一旦火災發生，要立即按警鈴或打電話。延緩報警是很危險的。

　　（2）不能一見低層起火就往下跑，低樓層發生火災后，如果上層的人都往下跑，反而會給救援增加困難。正確的做法是應更上一層樓。

　　（3）不能因清理行李和貴重物品而延誤時間，起火后，如果發現通道被阻，則應關好房門，打開窗戶，設法逃生。

　　（4）不能盲目從窗口往下跳，當被大火困在房內無法脫身時，要用濕毛巾捂住鼻子，阻擋煙氣侵襲，耐心等待救援，并想方設法報警呼救。

　　（5）不能乘普通電梯逃生。高樓起火后容易斷電，這時候乘普通電梯就有“卡殼”的可能，使疏散失敗。

　　（6）不能在濃煙彌漫時直立行走。大火伴著濃煙騰起后，應在地上爬行，避免嗆煙和中毒。

篇3：銀行消防控制中心火警應急處理操作程序

　　銀行消防控制中心火警應急處理操作程序

　　當消防控制中心收到火警信號時，值班人員應根據顯示情況，查看報警探頭位置，并立即電話通知該區位所在的部門現場查看，或派人到現場查看，如果是火警應按下列程序操作。

　　1、撥打“119”向消防大隊報警，報警時要沉著，準確地講清楚位置，樓層起火部位，燃燒性質和火勢大小等，同時報告保衛部門主要負責人，并向辦公室水電系統管理人員通報。

　　2、在報警的同時，將消防控制器切換成自動狀態，使消防供水、噴淋的報警等處于聯動狀態。

　　3、打開事故廣播，通知大樓消防員立即到火災地點投入滅火，引導人員疏散及轉移物品。

　　4、消防控制中心應時刻與著火點保持聯系，根據著火部位，火勢情況及時處理，如果發現聯動有故障應及時手動啟動消防泵。

　　5、消防隊到現場后，應服從消防隊領導統一指揮。

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