項(xiàng)目前期物業(yè)接管工作程序
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。
b) 物業(yè)接管驗(yàn)收：既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；
落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。
接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。
接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。
在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。
抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。
接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。
接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。
篇2：花園工程培訓(xùn)之接管驗(yàn)收安排及程序概說
花園工程培訓(xùn)課程1--接管驗(yàn)收安排及程序概說
物業(yè)前期工作概述
內(nèi)容略述
接管驗(yàn)收安排與程序概說
1.1物業(yè)工程接管驗(yàn)收流程圖
a 物業(yè)驗(yàn)收移交程序
b 竣工資料遞交要求
C一般維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求
1.2zz花園接管驗(yàn)收程序
驗(yàn)收重點(diǎn)表格
2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗(yàn)收單;
2.2 照明工程驗(yàn)收單;
2.3 配電柜(盤)及動(dòng)力柜工程驗(yàn)收單;
2.4 分體式空調(diào)機(jī)驗(yàn)收項(xiàng)目記錄單;
2.5 供暖、排、送風(fēng)工程驗(yàn)收單;
2.6 單元功能區(qū)塊工程驗(yàn)收單;
2.7 功能區(qū)塊消防設(shè)施驗(yàn)收單;
2.8 單元驗(yàn)收樓交接書(收樓表格);
2.9 分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
前期工作重點(diǎn)
3.1編訂工程設(shè)備一覽表
內(nèi)容包括：序號(hào)、設(shè)備名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格參數(shù)、型號(hào)、數(shù)量，用
途、供應(yīng)商名稱及聯(lián)絡(luò)傳真或電話。
3.2各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃表
明細(xì)列出各設(shè)備在每個(gè)月特定周期維修計(jì)劃。
3.3預(yù)防性維修保養(yǎng)所需工具及設(shè)備零配部件一覽表
列出各專業(yè)各件要求名稱及數(shù)量、如可能，對(duì)不同專業(yè)的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。
zz花園接管驗(yàn)收程序
1.0原則
1.1基本上按照國(guó)家建設(shè)部"1991年 2月4日《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，但考慮到實(shí)際情況，因客觀因素未達(dá)到接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可先實(shí)行"代管"，只負(fù)責(zé)成品保護(hù)和日常清潔。
1.2在接管驗(yàn)收過程中，除目測(cè)外觀外，還做以下運(yùn)行/使用測(cè)試：
1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關(guān)水龍頭、排水試驗(yàn)等等。
1.2.2強(qiáng)電───電氣開關(guān)、照明、電源插座等。
1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。
1.2.4消防───煙感、溫感、報(bào)警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。
1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。
1.3在接管驗(yàn)收設(shè)備機(jī)房時(shí)，要做單機(jī)運(yùn)行測(cè)試和系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試。
1.4接管驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)完成自檢，對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)做100%運(yùn)行測(cè)試和聯(lián)動(dòng)測(cè)試。
1.5接管驗(yàn)收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應(yīng)完成滲水試驗(yàn)。
1.6接管驗(yàn)收前，所有垃圾應(yīng)清理完畢(包括吊頂內(nèi)、風(fēng)管內(nèi)、排水管內(nèi)等隱蔽地方)，所有污染應(yīng)清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負(fù)責(zé)表面清潔。
1.7接管驗(yàn)收前，應(yīng)向管理公司工程部提供有關(guān)部分的設(shè)備和系統(tǒng)運(yùn)行培訓(xùn)。
1.8接管驗(yàn)收前，應(yīng)向管理公司工程部提供有關(guān)部分的設(shè)備資料和保修資料。
2.0責(zé)任劃分
2.1由于管理公司沒有承建合同，設(shè)施圖紙不全，沒有設(shè)計(jì)變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試或者其他測(cè)試，管理公司只對(duì)外觀和簡(jiǎn)單的設(shè)備運(yùn)行測(cè)試結(jié)果決定接管與否。接管驗(yàn)收時(shí)，管理公司亦會(huì)綜合先前所發(fā)現(xiàn)的問題(物業(yè)工程報(bào)告)和不符合使用要求和不符合規(guī)范等問題匯報(bào)發(fā)展商統(tǒng)一考慮。
2.2接管后，管理公司負(fù)責(zé)成品保護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、日常清潔和維修保養(yǎng)。
2.3代管后，管理公司只負(fù)責(zé)成品保護(hù)和日常清潔。
2.4保修期內(nèi)，非人為破壞和誤操作的設(shè)備設(shè)施問題，由保修單位負(fù)責(zé)(開會(huì)進(jìn)一步討論，若保修單位在限定時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，將如何處理?)
3.0zz別墅劃分
為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：
3.1公建區(qū)
鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃?xì)庹尽⑥k公區(qū)
3.2別墅區(qū)
別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設(shè)施(兒童娛樂器材等)
4.0接管驗(yàn)收檢查順序
4.1單元
Ⅰ廚房：門 門鎖 天花 可燃?xì)怏w探測(cè)器 地面 墻面洗滌盆 灶
臺(tái) 暖器 窗.柜 燈具 開關(guān) 電源插座 排油煙風(fēng)口 給水管 地漏 燃?xì)夤? Ⅱ衛(wèi)生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關(guān)) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)
Ⅲ居室/廳：墻面(空調(diào)預(yù)留孔) 弱電端口(報(bào)警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調(diào)室外機(jī)位置) 門(門鎖) 配電箱
Ⅳ屋頂/平臺(tái)
地板平臺(tái) 防水層 雨水斗 女兒墻 防護(hù)檔 防雷帶 屋檐
Ⅴ走廊/步行梯
地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓
Ⅵ車庫(kù)
地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關(guān) 電源插座 車庫(kù)自動(dòng)門
4.2設(shè)備/機(jī)房
按設(shè)備安裝使用說明書核對(duì)(如：車庫(kù)門)
4.3外圍/外墻
外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預(yù)埋噴水設(shè)備)
4.4公用動(dòng)力系統(tǒng)
檢查表格只包含中心機(jī)房和末端設(shè)備/用點(diǎn)，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統(tǒng)要花大量時(shí)間，所以由施工方提交隱蔽工程驗(yàn)收記錄，另逐一再對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行仔細(xì)檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標(biāo)等項(xiàng)目。
5.0接管驗(yàn)收人員安排
物業(yè)公司內(nèi)部委任接管驗(yàn)收總負(fù)責(zé)人，全力配合發(fā)展商，協(xié)調(diào)驗(yàn)收事宜，物業(yè)工程部組織若干驗(yàn)收小組，進(jìn)行驗(yàn)收工作。
5.1設(shè)備/機(jī)房(公建區(qū))
管理公司會(huì)針對(duì)不同設(shè)備/機(jī)房安排不同專業(yè)主管帶領(lǐng)技工，進(jìn)行檢查和測(cè)試。除有關(guān)消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進(jìn)行。
5.2其他部分
每組驗(yàn)收小組由1名專業(yè)主管負(fù)責(zé)帶頭，帶領(lǐng)若干名技工，分區(qū)進(jìn)行檢查。
6.0接管驗(yàn)收程序
移交單位確定已符合接管驗(yàn)收條件后，填寫交接申請(qǐng)表。管理公司工程部會(huì)預(yù)備好檢查表、測(cè)試工具和儀表(除隨機(jī)的專用工具和儀表外)、照相機(jī)等進(jìn)行檢查，把所有問題記錄在檢查表內(nèi)和有需要時(shí)拍照存底，得到了三方(建設(shè)單位、施工單位、管理公司)簽字認(rèn)可，看問題的多少和嚴(yán)重性，經(jīng)開會(huì)討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實(shí)完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當(dāng)調(diào)整)，負(fù)起成品保護(hù)責(zé)任。
7.0接管驗(yàn)收時(shí)間表
由發(fā)展商制定接管驗(yàn)收計(jì)劃時(shí)間表，定期檢討驗(yàn)收進(jìn)度，但管理公司有以下要求：
7.1驗(yàn)收檢查時(shí)，水、電、燃?xì)舛家ǎ性O(shè)備設(shè)施都可投入運(yùn)行/使用(除因季節(jié)性外)，任何簡(jiǎn)單測(cè)試都可以做。
7.2施工單位已完成100%自檢。
7.3明白到每個(gè)工程交接時(shí)肯定會(huì)有整改清單，但管理公司要求交接時(shí)，需整改的項(xiàng)目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。
8.0配合/協(xié)助
發(fā)展商除提供一般交接時(shí)的配合外，管理公司還需要以下的配合/協(xié)助：
8.1安排施工單位/設(shè)備廠家培訓(xùn)。
8.2保修期談判。
8.3保修期后的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)合同的商務(wù)談判。
8.4對(duì)口政府部門負(fù)責(zé)人(負(fù)責(zé)本項(xiàng)目)的介紹(供電、熱力公司、環(huán)保、消防、自來水公司、煤氣公司等)
8.5能源收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的談判
9.0代管或接管后管理
鑰匙移交后，由管理公司按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃?xì)夤芾淼鹊取?/p>
符合交用條件驗(yàn)收資料明細(xì)及需要政府部門檢驗(yàn)的項(xiàng)目表
序號(hào)證件名稱出證單位取證情況取證日期驗(yàn)收周期備注
1工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站
2衛(wèi)生許可證(供水)區(qū)防疫站1次/年
3供用電協(xié)議書北京市供電局依協(xié)議年限
4消防驗(yàn)收備忘錄北京市消防局長(zhǎng)期
5物業(yè)管理維修公約北京市房管局小區(qū)管理辦公室
6停車經(jīng)營(yíng)許可證
7衛(wèi)星電視經(jīng)營(yíng)許可證國(guó)家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準(zhǔn)
8市政排污證北京市自來水公司
9消防系統(tǒng)噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身
10配電室(變壓器絕緣)區(qū)供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年
符合交用條件驗(yàn)收資料明細(xì)及需要政府部門檢驗(yàn)的項(xiàng)目表
序號(hào)證件名稱出證單位取證情況取證日期驗(yàn)收周期備注
11各專業(yè)技術(shù)崗位操作證、上崗證依有關(guān)部門的管理規(guī)定，各工種不同，電工每2年復(fù)審
12生活水箱及生活水區(qū)防疫站每年一次
13紫外線消毒市防疫站一次終身
14環(huán)境噪音區(qū)環(huán)保局每年一次
15防雷接地檢測(cè)氣象局、避雷檢測(cè)中心1次/年
16用水指標(biāo)市節(jié)水辦核定/年
17北京市消防局消防驗(yàn)收意見書一次終身
篇3：寫字樓接管工作程序
寫字樓接管工作程序
隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實(shí)施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個(gè)全新的物業(yè)項(xiàng)目。這時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個(gè)科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個(gè)4萬(wàn)平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：
（一）管理方案策劃階段；
（二）前期介入與準(zhǔn)備；
（三）物業(yè)管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段；
（四）正式全面運(yùn)作階段。策劃階段不超過1個(gè)半月；
前期介入從正式介入開始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動(dòng)時(shí)間以大廈接管驗(yàn)收完成為標(biāo)志；試運(yùn)行時(shí)間為6個(gè)月。
一、管理方案策劃階段
本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置兩個(gè)部分。根據(jù)該寫字樓的建筑檔次、特點(diǎn)、是否商住兩用等實(shí)際情況，結(jié)合寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行綜合分析，確定對(duì)該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項(xiàng)目和管理方式。本階段是確立對(duì)該大廈管理的總綱，為此建議請(qǐng)開發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專家的意見，確定管理方案。
確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對(duì)未來機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進(jìn)行策劃，并確定主要管理人員。
二、前期介入與準(zhǔn)備
實(shí)踐證明，前期介入對(duì)以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。
管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊(cè)》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場(chǎng)制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的公司想把新項(xiàng)目納入這個(gè)體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。
工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對(duì)該寫字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時(shí)，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的問題，也沒機(jī)會(huì)做太大的修改了。我們?cè)谠搶懽謽枪こ糖捌诮槿霑r(shí)就把工作重點(diǎn)放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對(duì)問題及早發(fā)現(xiàn)，為后來接管工作做好準(zhǔn)備。現(xiàn)代寫字樓的自動(dòng)化程度很高，物業(yè)管理前期介入對(duì)參與人員的專業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的知識(shí)，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲(chǔ)備這樣的人才。
三、管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段
物業(yè)管理的接管驗(yàn)收不同于開發(fā)商和施工單位的竣工驗(yàn)收，它要更詳細(xì)一些。接管驗(yàn)收時(shí)，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗(yàn)收合格證、設(shè)備買賣合同、設(shè)備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運(yùn)證等。交接時(shí)仔細(xì)清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細(xì)，對(duì)于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等，均須試運(yùn)行一段時(shí)間，由工程人員仔細(xì)觀察運(yùn)行情況，紀(jì)錄運(yùn)行參數(shù)，嚴(yán)格檢測(cè)是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)相關(guān)方維修整改；房屋驗(yàn)收時(shí)要注意發(fā)現(xiàn)一些細(xì)小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對(duì)衛(wèi)生間、窗臺(tái)等要作防水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)開發(fā)商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時(shí)解決，會(huì)影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來不必要的麻煩。
接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個(gè)月的試運(yùn)行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)更改。同時(shí)要注意加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見反饋及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實(shí)際需要。
四、全面運(yùn)作階段
按照改進(jìn)后的工作方案對(duì)寫字樓進(jìn)行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境
綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個(gè)階段強(qiáng)調(diào)的是不斷追求客戶滿意度和持續(xù)改進(jìn)服務(wù)水平，以達(dá)到效益最大化。
本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述。總之，有序的工作流程在任何一個(gè)項(xiàng)目中都是必須的，項(xiàng)目經(jīng)理如果能夠隨時(shí)控制每一個(gè)流程，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目就已經(jīng)成功了一大半。