社區(qū)業(yè)主糾紛案例
案情描述：
8月24日下午14：45分左右，**苑社區(qū)活動(dòng)娛樂室發(fā)生打牌糾紛，雙方爭執(zhí)不休，誰也不肯相讓，工程班組劉**主任發(fā)現(xiàn)后及打電話給服務(wù)中心前臺(tái)求助。
處理過程：
服務(wù)中心前臺(tái)接到電話后，涂助理及AA服務(wù)關(guān)系主任及時(shí)趕到現(xiàn)場，經(jīng)了解是豐樂居的一位老大爺同鳳鳴居的一位阿婆因打牌為座位一事發(fā)生爭吵，雙方互不相讓并動(dòng)起手來，老大爺?shù)母觳布鞍⑵诺氖直扯急蛔?，情緒比較激動(dòng)，且圍觀者也比較多，都是一些老大爺及阿婆，涂助理及王主任及時(shí)分頭同老大爺和阿婆做工作，控制事態(tài)的發(fā)展，詢問老大爺及阿婆要不要去醫(yī)院，雙方都不要去，但誰也不承認(rèn)是自己的錯(cuò)，涂助理及時(shí)安排人員送藥過來，并向老大爺及阿婆解釋，社區(qū)娛樂室的開展主是促進(jìn)業(yè)主/住戶之間的相互了解和聯(lián)系、增強(qiáng)溝通、融洽情感，讓老大爺、阿婆們在退休后在小區(qū)有一個(gè)良好的休閑溝通場所。豐樂居的老大爺同鳳鳴居的阿婆都說不好意思，為此涂助理及王主任將鳳鳴居的阿婆同其他的三位阿婆湊合在一桌打起了牌，又將豐樂居的老大爺同另外一位老大爺拉在一起下起了象棋，臨走時(shí)，我們問老大爺及阿婆的傷勢如何，老大爺及阿婆說不要緊，沒事，并表示不好意思。給管理處增加麻煩了。
案例點(diǎn)評(píng)：
**苑管理處社區(qū)活動(dòng)中心的投入使用，讓業(yè)主/住戶相聚在一起休閑、娛樂，大多數(shù)的業(yè)主都來自不同的地方，他們有著不同的習(xí)慣、不同的宗教信仰和不同生活習(xí)慣，偶爾發(fā)生一些小的摩擦是在所難免的，重要的我們對一些業(yè)主/住戶之間的糾紛如何去面對和處理，這才是關(guān)健所在。此事處理時(shí)，有效地制止了業(yè)主間過激的行為，避免了事態(tài)進(jìn)一步惡化，并得到了業(yè)主對我們工作充分肯定，說明了管理處相關(guān)人員具備了良好的處事能力和用服務(wù)意識(shí)。（涂如梅 稿）
篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會(huì)問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。
理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)
“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買。
理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)
收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時(shí)候家里敞開式的陰臺(tái)、陽臺(tái)都是按對折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？
理由之三：遺留問題不解決 取暖費(fèi)不交
購房時(shí)的遺留問題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進(jìn)來，購房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類的問題長期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象
篇3：業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點(diǎn)。其中，一元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專有部分上成立的所有權(quán)。二元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項(xiàng)權(quán)利。三元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導(dǎo)性學(xué)說，被物權(quán)法所采用。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了不可分割的一個(gè)整體。其中，專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財(cái)產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)進(jìn)行講述，對于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。
第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此相對獨(dú)立又相互毗連的部分(單元)有機(jī)構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨(dú)立的部分，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)也受到限制，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。
一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述
所謂專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分，而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性，始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物，若無構(gòu)造上與利用上獨(dú)立性的專有部分，僅能成為單獨(dú)所有或共有，不得成立區(qū)分所有。因此專有部分，可以說是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的所有權(quán)即為專有所有權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關(guān)系三個(gè)方面。
?。ㄒ唬I(yè)主專有所有權(quán)的概念
專有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認(rèn)為，專有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。
專有所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的獨(dú)立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱物理上的獨(dú)立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨(dú)立空間。使用上的獨(dú)立性又稱機(jī)能上的獨(dú)立性，指某專有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能，以能否單獨(dú)使用、有無獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)。
那么，在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當(dāng)包括地基的使用權(quán)？毫無疑問，對建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，不可能與地基使用權(quán)截然分開，因?yàn)榉课莶皇强罩袠情w。但是，從我國的實(shí)際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權(quán)之中的，買房人在購買房屋時(shí)，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個(gè)重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認(rèn)為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭論，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則，物權(quán)法也沒有提及此問題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。所以，我們認(rèn)為，在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，不必要再突出單獨(dú)的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中，這種物權(quán)的類型就更為復(fù)雜。
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確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進(jìn)行量化。區(qū)分所有建筑物的專有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達(dá)到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學(xué)說：
(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達(dá)到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護(hù)共同關(guān)系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計(jì)算，專有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理?xiàng)l例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺(tái)灣)第45卷第12期。
物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實(shí)踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項(xiàng)規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。"建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積"。
?。ㄈＳ兴袡?quán)的權(quán)能
專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi)，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權(quán)負(fù)擔(dān)更多的限制，如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復(fù)雜的相鄰關(guān)系，所有權(quán)人負(fù)擔(dān)更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因?yàn)榻ㄖ^(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時(shí)候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外，還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說幾戶共用的陽臺(tái)通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因?yàn)樾惺箤Ｓ胁糠值乃袡?quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當(dāng)為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴(yán)格的限制。因此不能用一般專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)整業(yè)主的專有權(quán)。
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比較，具有一些特殊性，呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有相應(yīng)義務(wù)：行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。
各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強(qiáng)力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)分所有人實(shí)施違*同利益的行為；二是區(qū)分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請求權(quán)。
物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，主要表現(xiàn)為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個(gè)人利益及共同利益，具體包括：
1.按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)，違背了其使用目的，構(gòu)成對專有部分的不當(dāng)使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國臺(tái)灣地區(qū)"公寓大廈管理?xiàng)l例"第5條規(guī)定："區(qū)分所有權(quán)人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。
（1）按照專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。
?。?）按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺(tái)，一般來說是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后，則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達(dá)成一致，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴(kuò)張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求。可見，對于有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。
2.維護(hù)建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)
區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對專有部分進(jìn)行內(nèi)部裝潢和適當(dāng)改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規(guī)定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動(dòng)、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護(hù)、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，其他區(qū)分所有權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人，利用樓上的地板從事修理補(bǔ)漏。當(dāng)然，基于公平正義及誠實(shí)信用原則，進(jìn)入或使用他人專有部分，應(yīng)當(dāng)選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)入或使用他人專有部分造成損害的，應(yīng)補(bǔ)償因此產(chǎn)生的損害，此時(shí)其主觀有無過錯(cuò)并不影響其責(zé)任承擔(dān)，因?yàn)樗藢Ｓ胁糠值膿p害并非違法行為所致，故只要有損害后果發(fā)生，進(jìn)入或使用他人專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的此項(xiàng)義務(wù)，如果從權(quán)利的角度來審視，有學(xué)者認(rèn)為，這是區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內(nèi)，可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀區(qū)學(xué)清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復(fù)被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔(dān)罰金。該業(yè)主入住時(shí)與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業(yè)公司沒有實(shí)施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時(shí)曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時(shí)所做的承諾，并且被告也沒有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因?yàn)槠渑c相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵害了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復(fù)其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認(rèn)定若周先生家中溫度確實(shí)過高，在其恢復(fù)暖氣片后，物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。
此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建筑物區(qū)分所有制度中，是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當(dāng)看到，在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關(guān)系問題，也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來處理。另一方面，因?yàn)閰^(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復(fù)雜性，在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下，可以依據(jù)管理規(guī)約來處理。
在物業(yè)使用過程中，存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接，在單一業(yè)主就專有部分的使用過程中，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突，在此情況下，業(yè)主的個(gè)別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對于業(yè)主就專有部分的使用，也有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進(jìn)行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請有關(guān)部門處理。如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失：
（1）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標(biāo)志；
?。?）在晚間居民正常的睡眠時(shí)間進(jìn)行有噪音的房屋裝修施工；
（3）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品；
?。?）違規(guī)堆放、使用、清運(yùn)易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關(guān)部門指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)；
?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；
?。?）任意刨鑿頂板，不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線；
（7）隨意增加樓地面凈荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；
（8）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗；
（9）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。