項目物業會計職位描述

　　工作內容

　　1、日常財務核算、制作記帳憑證、稅務工作的審核；

　　2、依據費用管理規定，合理控制費用支出；

　　3、編制公司財務報表、核對關聯往來，合并報表并進行財務分析；

　　4、負責與銀行、稅務等部門的對外聯絡；

　　5、負責帳務處理與報稅工作；

　　6、協助上級領導完成其他日常事務性工作

　　任職資格

　　1、男女不限，財務管理、會計等相關專業專科以上學歷，會計從業資格證或助理以上會計職稱

　　2、需具有2年以上物業會計行業工作經驗；

　　3、熟悉財務核算，熟練使用財務軟件，具獨立的工作能力和財務分析能力；

　　4、具備良好的溝通能力和執行能力；

　　5、有良好的職業操守，嚴格遵守國家法律法規、執行企業各種規章制度

篇2：物業知識教材:財務會計報表

　　物業知識教材:財務會計報表

　　一、會計報表概述

　　會計報表是會計核算的最終產品，是物業管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數情形下，它是會計信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業業主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此，了解物業管理會計報表的類型、目的及其編制要求等，對會計報表信息的利用有著重要的現實意義。

　　(一)會計報表及其目的

　　會計報表又稱財務報表，是會計主體在日常會計核算基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業管理公司在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件；是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。

　　日常會計核算中，物業管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理，在會計賬簿中對經營活動所體現的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經營活動的信息，但由于信息需求者需要的是有關物業管理公司全局的、較為系統的財務信息，單一賬簿受其自身職能的制約，無法綜合反映物業管理公司經營活動的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會計報表，全面而系統地概括反映物業管理公司的財務狀況和經營成果，滿足信息需求者因進行經濟決策而產生的信息需求。換而言之，編制會計報表的目的在于向物業管理公司的管理層、投資者、債權人、業主以及政府管理部門等提供經濟決策所需的財務會計信息。具體而言，編制會計報表的目的表現為:

　　1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況--物業管理公司資本的保值、增值信息

　　投資者投資于物業管理公司，其目的是為了實現資本的保值和增值。出于兩權分離的經營要求，投資者委托管理層全權負責公司的日常經營管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關系，即管理層受投資者的委托，代理行使對公司資本的營運權，并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統反映整個資金運動過程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞，因此，它為正確評價管理層的業績提供了客觀的信息基礎，便于投資者作出相應的經濟決策。

　　2.為債權人提供物業管理公司償債能力的財務信息

　　物業管理公司的資金除來源于物業管理服務收費外，還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數償付本息，即公司是否具有償債能力。物業管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經營成果信息，盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力，但至少為預測提供了較為客觀的基礎。

　　3.為業主提供物業管理公司的管理服務效率及其履行物業管理服務合約狀況的信息

　　物業管理公司與業主之間的關系，也是一種委托代理關系。業主委托物業管理公司對其物業進行管理，通過物業管理公司提供專業化服務，促使物業保值和增值。物業管理公司履行其受托責任的好壞，主要表現為:能否利用管理收費，最大限度地履行受托責任，即管理收費利用效率的高低。可見，業主評價受托責任履行情況需要的這些信息，在公司會計報表--損益表和現金流量表中也可得到集中反映，從而為業主評估物業管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。

　　4.為管理層提供業績考評和改善經營管理的信息

　　借助于會計報表，管理層能夠及時了解公司的資產負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經營業務的經濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業績的依據，另一方面又便于管理層分析經營管理中存在的問題，并進而采取相應措施，改善公司的經營管理，更好地履行投資者，特別是業主所賦予的受托責任。

　　(二)對會計報表的要求

　　為了達成會計報表的目的，對會計報表的要求主要包括:

　　1.表達公允

　　表達公允是對會計報表的最基本要求，直接影響著會計信息的質量。會計報表表達公允要求包括:①數據可靠，指會計信息應恰當地反映物業管理公司的財務狀況及其經營成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；②內容完整，指會計報表至少應包括我國現行會計制度或相關法規規定的所有項目，不得隨意刪減；③方法一致，是指為保證會計信息的可比性，不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致；如發生變動，必須揭示其對報表的影響。

　　2.信息相關

　　信息相關又稱會計信息的有用性，是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現為決策的相關性。會計報表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此，信息相關意味著，會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

　　3.披露及時

　　會計報表應按規定的時間及時披露。市場經濟下，會計信息具有較強的時效性，及時的信息披露，有助于充分實現會計報表的信息價值，并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。

　　(三)會計報表的類型

　　理論上，會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:

　　1.按反映經濟內容的不同進行分類

　　按反映經濟內容的不同，可分為資產負債表、損益表和財務狀況變動表。

　　資產負債表是反映公司在某一特定時日(在我國，一般為12月31日)財務狀況的會計報表；損益表為反映公司在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表；而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業經營狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會計報表。

　　2.按報表使用者的不同進行分類

　　按報表使用者的不同，可分為對外報表和內部報表。

　　對外報表是依據會計準則和行業會計制度編制，并向企業外部利益團體進行披露的會計報表，如資產負債表、損益表和財務狀況變動表等。內部報表是公司是重于企業內部管理需要而編制的報表，如費用明細表等。

　　3.按反映資金運動的形態進行分類

　　按反映資金運動的形態，可分為靜態報表和動態報表。

　　企業的資金運動表現為相對靜止狀態和顯著變動狀態。靜態報表反映的是資金運動相對靜止狀態的財務信息，即某一特定時點的資金運動狀況，如企業資產、負債和所有者權益存在狀況，資產負債表是典型的靜態報表。動態報表與資金運動的顯著變動狀態有關，是反映顯著變動的過程及其影響的報表，如損益表和現金流量表。

　　二、物業管理的基本會計報表

　　會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同，所提供財務信息的類型、報表的結構和格式都不相同。企業編制會計報表的直接依據是我國會計法律法規體系，包括《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則--基本準則》、具體會計準則、分行業會計核算制度及其補充規定以及《會計基礎工作規范》等。1997年以來，財政部頒布了10項具體會計準則，用于指導企業的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業會計準則--關聯方關系及其交易的披露》、《企業會計準則--現金流量表》、《企業會計準則--資產負債表日后事項》、《企業會計準則--債務重組》、《企業會計準則--收入》、《企業會計準則--投資》、《企業會計準則--建造合同》、《企業會計準則--會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業會計準則--非貨幣性交易》和《企業會計準則--或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關，并適用于我國大多數企業。財政部明確規定我國物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》和《物業管理企業會計核算補充規定》，并要求物業管理企業編制資產負債表、損益表和現金流量表等。

　　(一)資產負債表

　　1.資產負債表及其作用

　　資產負債表又稱財務狀況表，是以“資產=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎，按照一定標準和格式編制的，用以反映物業管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中，財務狀況是指公司在特定時日的資產、負債和所有者權益的構成狀況及其比例關系。資產負債表是公司的基本會計報表之一，就管理層和外部各利益團體而言，其信息價值主要在于:

　　(1)反映了在資產負債表日物業管理公司擁有資產的規模、結構和分布狀況。公司所擁有資產狀況的信息，特別是資產的流動性(轉換為現金的速度，即變現能力)的高低，可用于評價公司的償債能力的強弱。

　　(2)揭示了公司負債的水平與構成等。公司負債水平及其構成等信息，尤其是長短期債務的數量和比例關系，為分析公司的資本結構和財務風險提供了基礎。

　　(3)表明了公司所有者權益的多少、構成狀況等。由于所有者權益是剩余權益，將這一信息與公司的債務信息進行對比，可以反映公司的資本結構狀況，并進而揭示出公司財務風險的大小。

　　(4)有助于揭示公司財務狀況的變動信息。通過對不同時期資產負債表的比較分析，還有助于了解公司財務狀況的變動趨勢，從而增進對公司償債能力和經營風險等的認識。

　　2.資產負債表的結構

　　在基本會計報表中，資產負債表包含項目較多，為此，有必要了解其結構:項目的類別、排列方式以及報表格式。

　　(1)資產負債表的構成項目

　　資產負債表由資產、負債和所有者權益三類會計要素構成。其中，各要素又進一步分為若干項目。

　　資產按流動性的不同，分為流動資產和非流動資產兩類，其中，非流動資產又分為長期投資、固定資產、無形資產和其他資產四類。各類資產由流動性不同的資產項目組成，如流動資產包括貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨等。資產負債表中，不同類別的資產和同一資產類別內的不同資產項目，通常按流動性從高至低的順序進行排列。

　　負債按償還期的不同，分為流動負債和長期負債兩類。流動負債由短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金等項目組成；長期負債由長期借款、應付公司債券和其他長期負債等項目構成。資產負債表中，不同類別的負債都按照到期日從短至長的順序進行排列。

　　按照現行會計制度的規定，所有者權益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。

　　(2)資產負債表的格式

　　現實中，資產負債表的格式主要有兩種:

　　①賬戶式資產負債表。它是我國現行會計制度規定采用的格式，是會計恒等式“資產=負債+所有者權益”的直接反映。如同賬戶的結構，它由左右兩方組成，左方按流動性的高低列示資產項目；右方首先按到期日的長短列示負債，然后再列示所有者權益項目。采用該格式時，左方的資產項目總額與右方的負債和所有者權益總額的合計數相等。其簡化形式。

　　②財務狀況式資產負債表。又稱營運資金式資產負債表，是依據會計等式“營運資金+非流動資產-非流動負債=所有者權益”編制的。其中，營運資金是指公司在經營中周轉使用的資金，從數量上看，它等于流動資產減去流動負債。其簡化形式。

　　(二)損益表

　　1.損益表及其作用

　　損益表又稱利潤表或收益表，是以配比原則為基礎編制的，用于反映物業管理公司在一定時期內經營業績或經營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一，特別是20世紀三四十年代以來，隨著“重損益”觀念的出現和發展，人們對損益表愈來愈重視。

　　一般而言，損益表的作用主要表現為:

　　(1)部分地說明了公司財務狀況發生變動的原因

　　一般而言，資產負債表所反映財務狀況的變動，即年初資產、負債和所有者權益狀況與年末資產、負債和所有者權益狀況之間的差異，來源于公司的經營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經營活動引發的所有資金變動，因而，也就解釋了公司財務狀況發生變動的最主要原因。

　　(2)可用于評估公司管理層的經營業績

　　物業管理公司管理層的受托責任表現為:實現投資者投入資本的保值和增值，提高物業管理收費的使用效益，為此，要求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內的所有收入和費用支出，從而為評價管理層履行委托代理或受托責任的好壞提供了依據。

　　(3)有助于評估公司的獲利能力

　　通過對損益表進行分析，了解物業管理公司收入、成本費用的水平和構成，掌握其變動趨勢及原因，有助于正確評價物業管理公司的獲利能力。

　　(4)可作為評價公司償債能力的依據

　　公司償債能力的高低，不僅取決于其資產的流動性，對長期債務的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱，是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。

　　2.損益表的結構

　　(1)損益表的構成項目

　　損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構成。其中，收入是物業管理公司從事各種業務活動的所得，包括營業收入、其他業務收入、投資收益和營業外收入四個項目。成本費用是物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的耗費支出，主要有營業成本、營業稅金、營業費用、管理費用、財務費用、其他業務支出及營業外支出等項目。收入和費用的不同配比，形成了不同的利潤概念，包括經營利潤、營業利潤、利潤總額和凈利潤等等。

　　(2)損益表的格式

　　損益表的格式是指各構成項目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構成項目的形成情況，因而被廣泛采用。我國物業管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環節，分步揭示影響凈利潤的構成項目。其中，各項目之間的關系表現為:

　　經營利潤=營業收入-營業成本-營業費用-營業稅金

　　營業利潤=經營利潤+其他業務利潤-管理費用-財務費用

　　利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　(三)財務狀況變動表

　　1.財務狀況變動表及其作用

　　財務狀況變動表，是反映公司在特定時期內的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表，是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經營活動和投資理財活動引發的資金流動，以及公司財務狀況變動的原因和結果，對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。

　　財務狀況變動表按其編制基礎的不同，分為以營運資金或流動資金為基礎的財務狀況變動表、以現金為基礎的財務狀況變動表又稱現金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發布的《企業會計準則--現金流量表》規定:自1998年1月1日起，所有企業應編制以現金為基礎的年度現金流量表。

　　現金流量表，作為反映公司財務狀況變動情況的報表之一，是用于提供公司在一定會計期間內經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現金流量表作為三大基本報表之一，它所揭示的信息對正確評價公司的財務狀況具有重要意義。具體而言，這一基本會計報表的作用主要表現為:

　　(1)反映了公司現金流動的全貌

　　與資產負債表僅提供靜態的財務狀況相比，現金流量表的信息表明了公司在特定時期內有多少現金可供使用，現金的來源和去向是哪里，以及企業的現金增減變動情況如何，揭示了公司經營活動、投資活動和籌資活動對企業財務狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現金及其等價物的能力和償債能力。

　　(2)為預測公司未來財務狀況提供了更加合理的基礎

　　與公司資產負債表和損益表揭示的信息相比，現金流量表提供的現金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會計政策和會計方法的影響較小，最小化了對會計信息的人為影響，從而有助于提高預測公司未來的現金流動--現金流量金額和時間的準確性，有利于作出更加合理的經濟決策。

　　(3)彌補了資產負債表和損益表的不足

　　資產負債表以權責發生制為基礎，反映出公司在特定時日資產、負債和所有者權益的期初期末狀況及其變動情況，從而揭示了公司在特定時日的財務狀況，但無法說明財務狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務狀況發生變動的最主要原因--公司經營活動對財務狀況的影響，但這一以權責發生制為基礎的披露除未能全面反映經營活動對財務狀況的影響外，還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務狀況的影響。現金流量表將公司的經營、投資和籌資活動產生的現金流動，與財務狀況的變化情況結合起來，不僅解釋了公司財務狀況變動的原因，而且提供了資產負債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息，從而彌補了資產負債表和損益表的不足。

　　2.現金流量表的結構

　　(1)現金的界定

　　現金流量表的“現金”是指企業的現金及現金等價物，具體包括:現金，是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現金”僅指企業的庫存現金，即現鈔。現金流量表中的“現金”不僅包括庫存現而且包括企業存入金融機構的、隨時可動用的銀行存款，以及企業的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款，如定期存款不能作為現金，但通知存款可列為現金。②現金等價物，是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。一般認為，從購買日起三個月內到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現金等價物。值得注意的是，短期股權投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現金等價物。

　　(2)現金流量表的構成項目

　　現金流量表中，現金流量由經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三部分組成。

　　①經營活動產生的現金流量。經營活動，是指企業投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業管理公司而言，其經營活動主要包括提供勞務、購買商品、接受勞務和支付稅款等。

　　就不從事多種經營的物業管理公司而言，經營活動產生的現金流入主要有:提供勞務收到的現金，收到的租金，收到的稅費返還等。經營活動產生的現金流出有:購買商品和接受勞務支付的現金，經營租賃所支付的現金，支付給職工和為職工支付的現金，支付的所得稅款，支付的其他稅費等。

　　②投資活動產生的現金流量。投資活動，是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。現實中，物業管理公司的投資活動主要集中于固定資產、在建工程、無形資產等長期資產的購建與處置，較少進行債權性投資和權益性投資活動。

　　企業投資活動產生的現金流入主要包括:收回投資所收到的現金，分得股利或利潤所收到的現金，取得債券利息收入所收到的現金，處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金等。投資活動流出的現金表現為:購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金，權益性投資所支付的現金，債權性投資所支付的現金等。

　　③籌資活動產生的現金流量。籌資活動，是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。一般而言，物業管理公司的籌資活動不外乎表現在吸收投資、發行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。

　　企業籌資活動引發的現金流入有:吸收權益性投資所收到的現金，發行債券所收到的現金，借款所收到的現金等。籌資活動流出的現金主要包括:償還債務所支付的現金，發生籌資費用所支付的現金，分配股利或利潤所支付的現金，償付利息所支付的現金，融資租賃所支付的現金，減少注冊資本所支付的現金等。

　　(3)現金流量表的格式

　　按照現行規定，現金流量表應分別列示經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量，以反映企業現金及其等價物的來源與去向。現金流量表的簡化格式。

　　三、物業管理會計報表的編制

　　在物業管理公司，三大基本會計報表的構成項目既有區別又有聯系。認識基本會計報表的具體編制方法，特別是報表各項目的內容，是利用物業管理財務會計信息的基礎。

　　(一)資產負債表的編制

　　賬戶式資產負債表列有“年初數”和“期末數”兩欄，其中，“期末數”是指月末、季末或年末數字。“年初數”欄各項目，應根據上年末資產負債表“期末數”欄所列數字填寫，如果本年度資產負債表各個項目的名稱和內容與上年度不一致，應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“年初數”欄內。

　　1.資產項目的內容及其填列方法

　　(1)“貨幣資金”項目，反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。

　　(2)“短期投資”項目，反映企業購入的隨時可以變現、且持有期限不準備超過一年的各種有價證券，以及不超過一年的其他投資。有市價的，應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據“短期投資”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應收票據”項目，反映企業收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現的應收票據，包括商業承兌票據和銀行承兌票據。本項目應根據“應收票據”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內，其中，已辦理貼現的商業承兌票據應在本表下端補充資料內另行反映。

　　(4)“應收賬款”項目，反映企業應收的與企業經營業務有關的各種款項，如應交未交的管理費。本項目應根據“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶的借方期末余額填寫。如“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶中有貸方期末余額，應列入“預收賬款”項目。

　　(5)“壞賬準備”項目，反映企業提取的尚未轉銷的壞賬準備金，物業管理企業可據經驗確定計提比例。本項目應根據“壞賬準備”賬戶的期末余額填列，本項目為“應收賬款”賬戶的減項。

　　(6)“預付賬款”項目，反映企業預付給供應單位的款項。本項目應根據“預付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應付賬款”所屬明細賬戶有借方余額，應并入本項目數字內。

　　(7)“其他應收款”項目，反映企業對其他單位或個人的應收和暫付的款項。本項目應根據“其他應收款”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“存貨”項目，反映企業期末結存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本，包括用于管理服務的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應根據“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。

　　(9)“待攤費用”項目，反映企業已經支付但應由以后各期分期攤銷的費用，如已預付的全年報刊費等。企業的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用，應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預提費用”賬戶期末有借方余額，也并入本項目反映。

　　(10)“待處理流動資產凈損失”項目，反映企業在財產清查中發現的尚待批準處理的流動資產盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應根據“待處理財產損益”所屬“待處理流動資產損益”明細賬戶的期末余額填列。

　　(11)“長期投資”項目，反映企業在一年內不準備變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票和債券如有市價的，應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，一年內到期的債券，應在流動資產類中的“一年內到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內到期的長期債券投資后的數額填列。

　　(12)“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租人的固定資產，在產權尚未確定轉移給本企業之前，其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產的原價還應在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。

　　(13)“固定資產清理”項目，反映企業因出售、毀損和報廢等原因轉入清理，但尚未清理完畢的固定資產的凈值，以及固定資產清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。本項目應根據“固定資產清理”賬戶的期末余額填列。

　　(14)“在建工程”項目，反映企業期末各項未完工或未使用工程的實際成本，包括交付安裝的設備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應根據“在建工程”賬戶的期末余額填列。

　　(15)“無形資產”項目，反映企業各項無形資產原價扣除攤銷后的凈額。本項目應根據“無形資產”賬戶的期末余額填列。

　　(16)“遞延資產”項目，反映企業發生的不能全部計入當年損益而應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產大修理支出和其他遞延支出。本項目應根據“遞延資產”賬戶的期末余額填列。

　　2.負債項目的內容及其填列方法

　　(1)“短期借款”項目，反映企業向銀行或其他金融機構借入的，尚未歸還的一年以內的借款。本項目應根據“短期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“應付票據”項目，反映企業為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應付票據，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。本項目應根據“應付票據”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應付賬款”項目，反映企業因購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項。本項目應根據“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的貸方期末余額填列。如果“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶有借方余額，應列入“預付賬款”項目。

　　(4)“其他應付款”項目，反映企業所有應付和暫收其他單位和個人的款項，如存入的保證金等。本項目應根據“其他應付款”賬戶的期末余額填列。

　　(5)“應付工資”項目，反映企業應付而未付的職工工資總額。本項目應根據“應付工資”賬戶的期末貸方余額填列。

　　(6)“應付福利費”項目，反映企業按規定提取的用于職工個人的福利費期末余額，現行財務制度規定按工資總額14%提取。本項目應根據“應付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項目應以“-”號表示。

　　(7)“未交稅金”項目，反映企業應交而未交的各種稅金，如營業稅、城市維護建設稅和所得稅等。本項目應根據“應交稅金”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“其他未交款”項目，反映企業除稅金外應按規定上交國家的其他各種款項，如教育費附加等。本項目應根據“其他應交款”賬戶的期末余額填列。

　　(9)“預提費用”項目，反映企業所有已經預提計入成本費用而尚未支付的各項費用，如銀行借款利息等。本項目應根據“預提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應在“待攤費用”項目反映。

　　(10)“長期借款”項目，反映企業向銀行或其他金融機構等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應根據“長期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(11)“應付債券”項目，反映企業實際發行的、尚未償還的各種長期債券及應計利息。本項目應根據“應付債券”賬戶的期末余額填列。

　　(12)“長期應付款”項目，反映企業除長期借款和應付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應付款項，如代管基金等。本項目應根據“長期應付款”賬戶的期末余額填列。

　　3.所有者權益項目的內容及其填列方法

　　(1)“實收資本”項目，反映企業實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應根據“實收資本”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目，反映企業在經營過程中取得的資本公積金和按規定提取的盈余公積金。本項目應根據“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“未分配利潤”項目，反映企業尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應根據“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內以“-”號反映。

　　(二)損益表的編制

　　多步式損益表列有“本月數”和“本年累計數”兩欄。其中，“本月數”反映各項目的本月實際發生數，編制年度報表時，“本月數”欄改為“上年累計數”欄，并應根據上年損益表“本年累計數”欄所列數字填寫；如果本年度損益表各個項目的名稱和內容與上年度不一致，應對上年度損益表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“上年累計數”欄內。

　　(1)“營業收入”項目，反映企業從事物業管理所取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入等。本項目應根據“營業收入”賬戶的貸方發生額填列。

　　(2)“營業成本”項目，反映企業從事物業管理活動中發生的各項直接支出，如直接材料和直接人工等。本項目應根據“營業成本”賬戶的借方發生額填列。

　　(3)“營業稅金”項目，反映企業由物業管理收入負擔的營業稅和城市維護建設稅等。本項目應根據“營業稅金及附加”賬戶的借方發生額填列。

　　(4)“其他業務利潤”項目，反映企業從事物業管理之外其他經營活動的收入扣除其他業務支出(包括其他業務成本及應負擔的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應以“-”號表示)。本項目應根據“其他業務收入”賬戶和“其他業務支出”賬戶的發生額填列。

　　(5)“管理費用”項目，反映企業從事物業管理活動過程中發生的各種間接費用，如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應根據“管理費用”賬戶的借方發生額填列。

　　(6)“財務費用”項目，反映企業為籌措物業管理活動所需資金等而發生的各項費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構的手續費等。本項目應根據“財務費用”賬戶的借方發生額填列。

　　(7)“投資收益”項目，反映企業對外投資取得的收益，包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認購股票應得的股息等。本項目應根據“投資收益”賬戶的發生額計算分析填列。

　　(8)“營業外收入”項目和“營業外支出”項目，反映企業業務經營以外的收入和支出。本項目應根據“營業外收入”賬戶和“營業外支出”賬戶的發生額填列。

　　(9)“所得稅”項目，反映企業按稅法規定計算應繳納的所得稅。本項目應根據“所得稅”賬戶的借方發生額填列。

　　(三)現金流量表的編制

　　現金流量表中，現金流量一般應當以總額反映，從而全面揭示出企業現金流量的方向、規模和結構。具體編制現金流量表時，除直接根據有關賬戶的記錄分析填列外，尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。

　　采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產負債表和損益表數據為基礎，對每一項目進行分析并編制調整分錄，從而編制出現金流量表。其具體程序為:第一步，將資產負債表的期初數和期末數過人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對當期業務進行分析并編制調整分錄；第三步，將調整分錄過人工作底稿中相關部分；第四步，核對調整分錄，借貸合計應當相等，資產負債表項目期初數加減調整分錄中的借貸金額后，應當等于期末數；第五步，根據工作底稿中的現金流量表項目部分編制正式的現金流量表。

　　采用T形賬戶法，是指以T形賬戶為手段，以損益表和資產負債表數據為基礎，對每一項目進行分析并編制調整分錄，從而編制出現金流量表。采用T形賬戶法編制現金流量表的步驟為:第一步，為所有的非現金項目(包括資產負債表項目和損益表項目)分別開設T形賬戶，并將各自的期末期初變動數過入各該賬戶；第二步，開設一個大的“現金及現金等價物”T形賬戶，每邊分為經營活動、投資活動和籌資活動三部分，左邊記現金流入，右邊記現金流出，并過人期末期初變動數；第三步，以損益表項目為基礎，結合資產負債表分析每一個非現金項目的增減變動，并據此編制調整分錄；第四步，將調整分錄過人各T形賬戶并進行核對，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數應當一致；第五步，根據大的“現金及現金等價物”T形賬戶編制正式的現金流量表。

　　1.經營活動現金流量項目的填列

　　《企業會計準則--現金流量表》規定，企業應采用直接法報告經營活動的現金流量，同時在現金流量表附注中采用間接法披露經營活動的現金流量。

　　直接法是通過現金收入和支出的主要類別反映來自經營活動的現金流量，它一般以損益表中的營業收入為起算點，調整與經營活動有關的項目的增減變動，然后計算出經營活動的現金流量。具體應用直接法時，有關經營活動現金流量的信息可通過分析企業的會計記錄取得，也可以通過對損益表中的營業收入、營業成本以及其他項目進行調整取得。現實中，采用后一種方法的較多--通過調整營業收入、營業成本及有關項目而獲得經營活動的現金流量信息。

　　間接法是以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及有關項目的增減變動，據此計算出經營活動的現金流量。

　　(1)“提供勞務收到的現金”項目，反映企業收回當期的勞務收入(物業管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務收入款以及轉讓應收票據所取得的現金收入等，可按以下計算公式填列:

　　提供勞務收到的現金=當期提供勞務收到的現金收入+當期收到前期的應收賬款+當期收到前期的應收票據+當期的預收賬款+當期收回前期核銷的壞賬損失

　　(2)“收到的租金”項目，反映公司收到的經營租賃的租金收入，如物業管理公司出租設備、廠地和車位等取得的現金收入。

　　(3)“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業收到的除勞務現金收入和租金外的其他現金收入，如物業管理公司收到的營業稅、所得稅、城市建設維護稅、教育費附加等稅費的返還。

　　(4)“購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業當期購買商品和接受勞務所支付的現金、當期支付的前期購買商品和接受勞務的應付款、為購買商品和接受勞務而預付的款項等，其具體填列方法為:

　　購買商品、接受勞務支付的現金=當期購買商品、接受勞務支付的現金+當期支付前期的應付賬款+當期支付前期的應付票據+當期預付的賬款-當期因購貨退回收到的現金

　　(5)“支付給職工和為職工支付的現金”項目，反映企業以現金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等，也包括企業為職工交納的社會保險基金和商業保險金等，但在建工程人員的工資和獎金應在“購建固定資產等支付的現金”項目中反映。

　　(6)“支付的所得稅款”項目，反映企業當期實際支付的所得稅稅款。

　　(7)“支付的其他稅費”項目，反映企業支付的營業稅、城市維護建設稅等，其中包括本期發生并實際支付的稅金和當期支付以前各期發生的稅金以及預付的稅金。有關投資項目發生的稅金支出應在投資活動中列示，不在本項目反映。

　　(8)“支付的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除上述主要項目外的現金支出，如物業管理公司管理費用中的現金支出可在本項目反映。

　　2.投資活動現金流量項目的填列

　　(1)“收回投資收到的現金”項目，反映企業收回的投資本金和投資收益的實際金額。

　　(2)“分得股利或利潤所收到的現金”項目，反映企業因對外投資而實際分得的現金股利或利潤。

　　(3)“處置固定資產等長期資產而收到的現金凈額”項目，反映企業出售固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金扣除為出售這些資產而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等。

　　(4)“收到的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業收到的除上述項目外的現金收入，如物業管理公司收到的債券利息收入等。

　　(5)“購建固定資產等長期資產所支付的現金”項目，反映企業為購建固定資產、無形資產和其他長期資產而支付的現金，包括為購買機器設備所支付的現金、建造工程支付的現金、支付在建工程人員工資等支付的現金，以及購買無形資產而發生的實際現金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產所支付的租金，融資租賃所支付的租金應在籌資活動的現金流量中反映。

　　(6)“支付的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業進行權益性投資、債權性投資等所支付的現金。按現行規定，權益性投資和債權性投資所支付的現金應分別單獨列示，但物業管理公司的這類投資活動極少，故在此合并反映。

　　3.籌資活動現金流量項目的填列

　　(1)“借款所收到的現金”項目，反映企業向金融機構舉借各種短期、長期借款所收到的現金。

　　(2)“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業吸收權益性投資、發行債券等取得的現金。按現行規定，吸收權益性投資和發行公司債券所取得的現金應分別單獨列示，但物業管理公司的這類籌資活動極少，故在此合并反映。

　　(3)“償還債務所支付的現金”，反映企業歸還金融機構的借款、償付企業到期債券所支付的現金。

　　(4)“償付利息所支付的現金”，反映企業償付借款利息和債券利息所支出的現金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶，但均應在本項目反映。

　　(5)“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業為籌資而實際支付的現金，如物業管理公司籌資過程中發生的咨詢費和印刷費、融資租賃費等。

篇3：物業管理費編制與會計核算特性及原則

　　物業管理費編制與會計核算特性及原則

　　隨著物業管理行業的不斷發展和逐步規范，關系到物業管理企業和廣大業主切身利益的物業管理費這一敏感話題越來越引起人們的關注。從目前物業管理行業來看，因管理費標準的確定、收取、使用及財務管理狀況的不明朗引發的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規范行業行為，盡量避免一些矛盾的發生。進一步研究物業管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據筆者原已發表的一些成果，結合目前行業發展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業管理費的概念，成本構成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業管理費的定義、性質和編制原則：

　　(一)物業管理費的定義：

　　物業管理人為了實現其職能，憑借有關法律規定的權限，根據對物業管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學測算，編制出來的費用標準并由物業所有人或使用人定期向物業管理人交納的費用。

　　(二)物業管理費的性質：

　　物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人、使用管理權歸物業管理人的權屬分離性質。第三由于物業管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業管理費用途單一的性質。

　　(三)物業管理費的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理，以及對物業所有人和使用人的服務。與此相對應，物業管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經費以及維修養護和更新物業的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業進行合理剖析，對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。

　　2、折舊補償原則：

　　折舊是指固定資產的補償方式，即按照固定資產價值轉移程度而為它的更新提取準備金的經濟行為。這種補償是由固定資產的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。

　　現代物業，尤其是高層建筑，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業主，還是眾多業主共有，其所屬物業產權價值的表現形式一般都只是物業面積，它雖然包括了附屬設備的產權價值份額，但不具有附屬設備的實物，設備實物一般都交由物業管理公司統一管理，成為代業主管理的固定資產。所以，對于它的折舊補償的儲備金(包括大修理基金)就必然要由業主按照所確定的每平方米固定資產折舊率按期計算，分類納入物業管理費，交由物業管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國物業管理發展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節余”的原則，它在物業管理發展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導消費者適應新型的物業管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業管理業的不斷發展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節余”的概念也不能體現出市場經營的特性。中國的物業管理，是伴隨著市場經濟體制的建設而發展起來的，作為經營性企業的物業管理公司，其利潤的產生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業管理費的原則來取而代之，就應該是順理成章的了。

　　4、分級管理原則：

　　作為高附加值的不動產，物業本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業出現了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業價值的體現。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業主負擔過重和不恰當刺激物業的盲目增值。根據不動產具有的市場價值規律，照顧優良物業真正體現價值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據物業類別(另訂分類標準)和管理公司資質等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權系數指標，以物化成本、活勞動成本加上物業等級和管理公司資質等級權重，得出比較合理的全成本管理費結果。

　　5、商業特性原則：?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

　　現代物業中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業用房，比如高層建筑的商業裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等，對這部分物業的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規律來調節，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據各物業主體功能和商業用房的實際用途分別確定適當的權重比例，從而得出較為合理的附屬商業用房的管理費標準。

　　二、物業管理費的成本構成及編制方法

　　(一)物業管理費核算成本構成

　　物業管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行發布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。

　　1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

　　2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業務費用或單項對外承包等項目。

　　3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。

　　4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

　　5、不可預見費：對以上幾項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

　　6、保險費：包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。

　　7、附屬設備更新基金：包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。

　　9、企業管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。

　　10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。

　　11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應按稅法執行，至于部分收稅項合理與否，應通過政府部門協調后按地方法規執行。

　　12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

　　(二)物業管理費核算要點及方法：

　　1、確定管理費成本構成的注意事項：

　　前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業的實際情況，在上述構成內容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數據，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數據：

　　管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要，比如：一是在測算各系統大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和調查清市場價格，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。

　　3、計算公式：

　　管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業管理費的標準；S代表計算物業的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據、計算式，加權系數、計算結果(計算到小數點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業主委員會和業主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。

　　三、物業管理費會計核算的特性分析和特定原則

　　在物業管理企業的財務管理中，對于管理處一級的物業管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務管理原理不同，比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產所有者和經營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結余，經營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據這些不同在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是解決在物業管理實踐中怎樣保證業主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素結合物業管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導管理費會計核算工作。

　　(一)物業管理費"所有者權益"是業主

　　在會計基本要素中所有者權益是指投資人對企業凈資產的所有權，它構成企業資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業全部資產總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業的管理和對業主的服務上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產生了盈余，也應把它看做是業主的錢沒有花完而剩下的，應該把它保存好結轉至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結余或數額過大，則應降低管理費標準。所以，做為會計主體，管理處乃至物業管理公司對以管理費為主體的經營收入并沒有所有者權益，而只有業主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業主共有。

　　(二)物業管理費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業在一定期間生產經營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業利潤、投資凈收益和營業外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現為虧損。

　　從物業管理費會計核算活動的表面看，它的結余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業的權益不同，其經營活動的正凈額不能被經營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經營者支配，其經營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結余是可以進行適當的二次分配的，但這種分配是與管理費如有缺口需要分攤為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的。總之結余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結轉下年度的為結余，是與利潤的性質有根本區別的。.

　　(三)物業管理費會計核算與管理的特定原則

　　從管理費的性質及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業主支付原則

　　強調業主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經成為物業管理需求與服務這個市場關系中的交易環節，本身就存在自然規律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經常碰到這樣一些情況：一是有些業主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發商對空置房以無業主房為由不交管理費。

　　實際上，物業管理運作是一個系統工程，從物業接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現任何問題都有相應的解決渠道和辦法，甚至辭退物業管理公司，都是業主的權力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業主自己。所以，只有通過明確業主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規范和理順物業管理費的收取和管理問題。

　　2、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經濟活動的企業和實行獨立的會計報告的企業或企業化管理的事業單位，而多數管理處做為物業管理企業的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業管理具有區域代管的性質決定的，管理處做為內部管理部門既是經營、管理、服務的獨立體系，又有區域規模和形式的獨立性，還有受托代管的性質。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業管理費和利潤已做為成本在當期交付，其它除了稅收外，基本上應全部用于對物業的維護管理和服務上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權益屬性決定的。由于管理費的所有者權益屬業主，如果不實行獨立核算，而由物業管理公司甚至開發商統一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業主利益遭受侵害。

　　3、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質中可以看到，管理費的所有權屬于業主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業主監督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準被確定(批準)后在一定的時間內是一個相對穩定的常數，而管理內容，服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業主(用戶)分攤和在另外某種情況下管理費出現了結余的情況，如果從客觀實際和業主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現虧損，應區分不同情況，按保險公司賠償、上年度結余填補、業主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續性虧損，則可考慮是否管理費標準過低而提請增加管理費標準。|

　　(2)結余：在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現結余的情況，其結余部分可在一個財務周期結束時用以下辦法處理：一般的結余可轉至下年度，數額較大時可根據情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業主(當年用戶)；一部分轉移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤；同時為鼓勵管理者為節余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節流不斷努力；另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結余，則可考慮下調管理費標準。

　　4、監督報告原則

　　也稱為接受監督，財務公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業主做為物業的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應的回報，知情內容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業管理服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監督。二是管理者做為受聘于業主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業主委員會報告工作來實現。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務活動外，還有權開展多種經營活動，但要區分與業主產權有關的多種經營活動和與上級公司產權有關的多種經營活動，前者是指屬于業主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業公司利用自有資金和能力或屬開發商的產權委托物業公司開展的經營活動，這類經營活動如屬物業公司指派管理處開展，則應區分權屬關系，在補償管理處的經營成本的基礎上，使其收益分別納入管理費和上交權利人。所以，業主權益除自有產權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業主共同產權份額涉及到的共用場地、場所及設施及由此產生的收益，這些收益應為業主共同所有，不能隨意轉移或挪用。但按有關規定屬開發商權益范圍的或另有約定的除外。