小區(qū)電梯風(fēng)險(xiǎn)管控制度
01 總則
本制度旨在加強(qiáng)小區(qū)電梯風(fēng)險(xiǎn)管控，保障居民乘梯安全，防止電梯事故發(fā)生。
02 電梯設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)管控
1.電梯選型
選擇符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量可靠的電梯品牌和產(chǎn)品，確保電梯性能安全可靠。
2.電梯安裝
委托具備相應(yīng)資質(zhì)的安裝單位進(jìn)行電梯安裝，確保安裝質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。
3.電梯維護(hù)
與電梯維護(hù)單位簽訂維護(hù)合同，定期進(jìn)行電梯維護(hù)、保養(yǎng)，確保電梯運(yùn)行安全。
4.電梯檢查
定期對(duì)電梯進(jìn)行安全檢查，包括設(shè)備檢查、安全裝置檢查等，消除安全隱患。
5.電梯停運(yùn)管理
如遇電梯故障、維修等原因需要停運(yùn)，應(yīng)在電梯口設(shè)置醒目提示，并采取應(yīng)急預(yù)案，保障居民出行安全。
03 電梯使用風(fēng)險(xiǎn)管控
1.乘梯須知
在電梯口設(shè)置乘梯須知，告知居民正確使用電梯的方法，以及緊急情況下的應(yīng)對(duì)措施。
2.電梯安全使用培訓(xùn)
定期組織居民、物業(yè)員工進(jìn)行電梯安全使用培訓(xùn)，提高安全乘梯意識(shí)。
3.電梯文明乘用
倡導(dǎo)居民文明乘梯，如：禮讓、輕聲、勿靠電梯門等，降低不安全乘梯行為發(fā)生的可能性。
4.兒童乘梯安全
關(guān)注兒童乘梯安全，提醒家長(zhǎng)做好兒童乘梯安全教育，避免兒童單獨(dú)乘梯。
5.寵物乘梯安全
提醒居民攜帶寵物乘梯時(shí)，采取適當(dāng)措施防止寵物觸碰電梯按鈕或發(fā)生意外。
04 電梯應(yīng)急處置風(fēng)險(xiǎn)管控
1.緊急電話
確保電梯內(nèi)緊急求救電話暢通，便于居民在緊急情況下尋求幫助。
2.應(yīng)急響應(yīng)
制定電梯應(yīng)急處置預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任人，定期進(jìn)行應(yīng)急演練。
3.困人救援
如發(fā)生電梯困人事件，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急處置預(yù)案，及時(shí)疏散、救助被困人員，確保人員安全。
4.事故處理
如發(fā)生電梯事故，應(yīng)立即向有關(guān)部門報(bào)告，并采取措施防止事故擴(kuò)大，協(xié)助調(diào)查處理。
05 電梯數(shù)據(jù)管理風(fēng)險(xiǎn)管控
1.數(shù)據(jù)記錄
建立電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄臺(tái)賬，如實(shí)記錄電梯運(yùn)行情況、維護(hù)保養(yǎng)、檢查維修等信息。
2.數(shù)據(jù)分析
定期對(duì)電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定預(yù)防措施。
3.數(shù)據(jù)保密
嚴(yán)格保密電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)，防止數(shù)據(jù)泄露、篡改、盜用。
06 責(zé)任與考核
1.管理責(zé)任
物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)小區(qū)電梯風(fēng)險(xiǎn)管控主體責(zé)任，確保電梯運(yùn)行安全。
2.監(jiān)督檢查
當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理、特種設(shè)備安全監(jiān)管等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)電梯風(fēng)險(xiǎn)管控的監(jiān)督檢查，確保電梯安全管理合規(guī)。
3.考核評(píng)價(jià)
建立考核評(píng)價(jià)制度，對(duì)小區(qū)電梯風(fēng)險(xiǎn)管控情況進(jìn)行定期檢查、評(píng)估，確保電梯風(fēng)險(xiǎn)管控持續(xù)改進(jìn)。
07 附則
本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行，此前相關(guān)規(guī)定與本制度不符的，以本制度為準(zhǔn)。
篇2：物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)方法與過(guò)程管控
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1.目的 規(guī)范萬(wàn)科物業(yè)電梯設(shè)備供方維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及維護(hù)作業(yè)要求。 2.范圍 適用于萬(wàn)科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)業(yè)務(wù)外包監(jiān)控管理。 |
3.
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部門/崗位 |
職責(zé) |
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專業(yè)管理部門 |
規(guī)范電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)； 監(jiān)督指導(dǎo)各項(xiàng)目電梯設(shè)備房管理情況； 電梯供方維護(hù)情況進(jìn)行評(píng)估。 |
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項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 |
監(jiān)督本部門電梯設(shè)備管理。 |
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維修負(fù)責(zé)人 |
指定電梯設(shè)備外包監(jiān)督責(zé)任人； 監(jiān)督電梯外包方及外包監(jiān)督責(zé)任人職責(zé)落實(shí)情況； 對(duì)電梯外包方工作評(píng)估。 |
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設(shè)備監(jiān)督責(zé)任人 |
對(duì)電梯供方定期維護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)估。 |
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電梯維保外包方 |
依照外包合同及本作業(yè)指導(dǎo)書要求落實(shí)維保職責(zé)。
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4.方法與過(guò)程控制 4.1電梯設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 4.1.1轎廂設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。 2）轎廂內(nèi)照明良好，應(yīng)急照明燈、報(bào)警功能應(yīng)正常，轎廂通風(fēng)風(fēng)機(jī)無(wú)異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。 3）緊急對(duì)講話筒有使用提示標(biāo)識(shí)，摘掛便利、通話聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫面能分辨乘客面孔。 4）轎廂平層誤差在正負(fù)10mm以內(nèi)。 5）電梯運(yùn)行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊及異常聲響。行駛過(guò)程中轎廂無(wú)明顯晃動(dòng)，箱門無(wú)晃動(dòng)而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開(kāi)啟閉合靈活，無(wú)卡、擦聲音。 4.1.2電梯機(jī)房設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）機(jī)房?jī)?nèi)配置盤車專用工具一套。 2）控制柜內(nèi)的排風(fēng)扇運(yùn)行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔，電器表面無(wú)積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無(wú)打火磷化跡象，接地電阻小于4歐、動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講、指示燈、照明工作正常、無(wú)缺損，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無(wú)誤。 3）曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)連接緊固，無(wú)晃動(dòng)，無(wú)異常運(yùn)行聲音，電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于80℃。 4）減速器螺栓無(wú)松動(dòng)、無(wú)銹蝕，運(yùn)行時(shí)無(wú)不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔、無(wú)滲漏，油面在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度，油溫不高于85度。 5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應(yīng)與箱體連接緊密無(wú)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封、潤(rùn)滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。 6）制動(dòng)系統(tǒng)工作可靠，無(wú)不正常的撞擊聲，曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間無(wú)相摩擦現(xiàn)象。閘瓦與制動(dòng)輪間隙小于0.7mm，制動(dòng)器線圈溫升不超過(guò)該電梯使用說(shuō)明書規(guī)定的溫度范圍。 （電梯機(jī)房設(shè)備應(yīng)防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關(guān)上。圖庫(kù)配圖） 7）鋼絲繩維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： A.鋼絲繩表面無(wú)明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標(biāo)識(shí)清晰。 B.轎廂和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻，張力差小于5%。 C.鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。 D.斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)16根。 E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。 8）防止鋼絲繩在曳引輪繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。 4.1.3電梯運(yùn)行設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）轎廂門完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對(duì)廳門地砍間隙為5-8mm。轎廂地砍對(duì)門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖唅合應(yīng)不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開(kāi)。門扇下端距地砍應(yīng)為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5mm。 2）門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好，無(wú)銹蝕。 3）轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水，設(shè)備無(wú)灰塵。 4）轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)輪管理標(biāo)準(zhǔn)： A.導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位適中。 B.檢查滑動(dòng)導(dǎo)輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應(yīng)均勻。 C.導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。 5）限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。 6）安全鉗 A.傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好的機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。 B.安全鉗塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4mm左右。 7）補(bǔ)償柜在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。 8）安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓，電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎廂內(nèi)能用手將門撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。 9）緩沖器 A.油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下，油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。 B.緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。 C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于120秒。 4.1.4電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動(dòng)由專業(yè)持證人員在15分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場(chǎng)實(shí)施救助，非專業(yè)持證人員禁止實(shí)施救助。 |
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4.2電梯供方管理規(guī)范 1）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員編制本項(xiàng)目《電梯年檢管理清單》，以便有效做好年檢有效期到期前的準(zhǔn)備工作。 2）電梯維護(hù)外包方須具備相關(guān)資質(zhì)要求。電梯維保供方派駐現(xiàn)場(chǎng)維修人員須持有規(guī)定的資格證書，資格證書復(fù)印件在服務(wù)中心備存。 3）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書，監(jiān)督人數(shù)參考1人/30部電梯配置。 4）電梯維修保養(yǎng)合同完善，供方監(jiān)督人員掌握合同要點(diǎn)。 5）每月由責(zé)任部門依據(jù)合約和質(zhì)量記錄，對(duì)服務(wù)供方保養(yǎng)情況進(jìn)行評(píng)估，并填寫《電梯供方月度工作評(píng)估積分卡》作為供方是否扣款或終止保養(yǎng)合同的依據(jù)，結(jié)果及建議書面知會(huì)服務(wù)供方。 6）電梯維保供方每月前3日，應(yīng)根據(jù)年度計(jì)劃分析上月工作不足，制定下月工作計(jì)劃，提交服務(wù)中心維修負(fù)責(zé)人。 7）每季度專業(yè)部門對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)服務(wù)供方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 |
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4.3日常操作注意事項(xiàng)
1）對(duì)手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應(yīng)認(rèn)真檢查，確無(wú)損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過(guò)載，開(kāi)閘扳手、盤車手輪應(yīng)齊備、好用。 2）在井道內(nèi)作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點(diǎn)上的操作。 3）在轎頂進(jìn)行檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)將安全鎖、聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)和轎頂檢修盒上的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)。 4）用手輪盤車升降電梯時(shí)，應(yīng)斷開(kāi)盤電源開(kāi)關(guān)，并確保轎、廳門已關(guān)閉。 5）在轎頂進(jìn)行保養(yǎng)或檢修，需要移動(dòng)轎廂時(shí)，嚴(yán)禁快車運(yùn)行，應(yīng)采用慢車點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行轎廂。 6）在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)將限速器漲緊裝置的安全開(kāi)關(guān)和檢修盒的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)。 7）禁止將安全開(kāi)關(guān)如安全鉗、安全窗、門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)等用機(jī)械方法或電氣短路方法封起來(lái)運(yùn)行。 8）只有在電梯停駛狀態(tài)時(shí)，方可進(jìn)行檢查或保養(yǎng)曳引繩。 9）當(dāng)對(duì)電梯進(jìn)行任何調(diào)整時(shí)，乘梯人員離開(kāi)，保證轎廂內(nèi)無(wú)人，并關(guān)閉轎廂門。
10）檢修未完，檢修人員需暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到： A.關(guān)閉所有廳門，一時(shí)關(guān)不上的必須設(shè)置防護(hù)，并在廳門懸掛“危險(xiǎn)，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。 B.切斷總電源開(kāi)關(guān)。 C..通知有關(guān)人員
11）維修、保養(yǎng)工作 12）更換電梯曳引繩
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4.4定期巡檢及維護(hù)要求
4.4.1半月維護(hù)項(xiàng)目及要求
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序號(hào) |
維護(hù)部位 |
標(biāo)準(zhǔn) |
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1 |
機(jī)房、滑輪間環(huán)境 |
清潔、門窗完好、照明正常。 |
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2 |
手動(dòng)緊急操作裝置 |
齊全、在制定位置。 |
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3 |
曳引機(jī) |
運(yùn)行時(shí)無(wú)異常震動(dòng)或異常聲響 |
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4 |
制動(dòng)器輪軸各部位 |
潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活。 |
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5 |
制動(dòng)器間隙 |
打開(kāi)時(shí)，制動(dòng)襯與制動(dòng)輪不應(yīng)發(fā)生摩擦。 |
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6 |
編碼器 |
清潔、安裝牢固。 |
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7 |
限速器各輪軸部位 |
潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活，電器開(kāi)關(guān)正常。 |
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8 |
轎廂頂 |
清潔、防護(hù)欄安全可靠。 |
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9 |
箱頂檢修開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān) |
工作正常 |
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10 |
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11 |
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12 |
井道照明 |
齊全、正常 |
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13 |
轎廂照明、風(fēng)扇、應(yīng)急照明 |
工作正常 |
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14 |
轎廂檢修開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān) |
工作正常 |
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15 |
轎廂內(nèi)報(bào)警裝置、對(duì)講系統(tǒng) |
工作正常 |
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16 |
轎廂內(nèi)顯示、指令按鈕 |
齊全、有效 |
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17 |
轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕） |
功能有效 |
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18 |
轎門門鎖電氣觸點(diǎn) |
清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線可靠。 |
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19 |
轎門運(yùn)行 |
開(kāi)啟、關(guān)閉工作正常。 |
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20 |
轎廂平層精度 |
符合標(biāo)準(zhǔn)（層門地砍和轎門地砍的高度差在±10mm的范圍內(nèi)）。 |
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21 |
層站召喚、層樓顯示 |
齊全、有效 |
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22 |
層門地砍 |
清潔 |
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23 |
層門自動(dòng)關(guān)門裝置 |
工作正常 |
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24 |
層門門鎖自動(dòng)復(fù)位 |
用層門鑰匙打開(kāi)手動(dòng)開(kāi)鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動(dòng)復(fù)位。 |
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25 |
層門門鎖電氣觸點(diǎn) |
清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線可靠。 |
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26 |
層門鎖緊原件嚙合長(zhǎng)度 |
不小于7毫米 |
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27 |
底坑環(huán)境 |
清潔、無(wú)滲水、積水，照明正常。 |
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28 |
底坑急停開(kāi)關(guān) |
工作正常 |
4.4.2季度維護(hù)項(xiàng)目和要求
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序號(hào) |
維護(hù)部位 |
標(biāo)準(zhǔn) |
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1 |
減速機(jī)潤(rùn)滑油 |
油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無(wú)滲漏 |
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2 |
制動(dòng)襯 |
清潔、磨損量不超制造單位要求（制動(dòng)襯磨損不應(yīng)大于原厚度的1/3） |
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3 |
位置脈沖發(fā)生器 |
工作正常 |
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4 |
選層器動(dòng)靜觸點(diǎn) |
清潔、無(wú)燒蝕 |
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5 |
曳引輪槽和曳引鋼絲繩 |
清潔、無(wú)嚴(yán)重油膩、張力適中，當(dāng)鋼絲繩上出現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達(dá)到原來(lái)直徑的10%以上時(shí)，鋼絲繩應(yīng)報(bào)廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，其張力與平均值偏差均不大于5%。 |
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6 |
限速器輪槽和鋼絲繩 |
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7 |
靴襯和滾輪 |
清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側(cè)的磨損大于1mm時(shí)應(yīng)更換靴襯，安全鉗嘴與導(dǎo)軌之間的間隙為3-5mm）。 |
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8 |
驗(yàn)證轎門關(guān)閉的電氣安全裝置 |
工作正常 |
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9 |
層門、轎門系統(tǒng)中傳動(dòng)鋼絲繩、鏈條膠帶 |
按要求清潔、調(diào)整 |
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10 |
層門門導(dǎo)靴 |
磨損量不超標(biāo) |
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11 |
消防開(kāi)關(guān) |
工作正常，功能有效 |
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12 |
耗能緩沖器 |
電氣安全裝置功能有效、油量適宜、柱塞無(wú)銹蝕 |
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13 |
限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置 |
工作正常 |
4.4.3半年維護(hù)項(xiàng)目和要求
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序號(hào) |
維護(hù)項(xiàng)目 |
標(biāo)準(zhǔn) |
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1 |
電動(dòng)機(jī)與減速機(jī)聯(lián)軸器螺栓 |
無(wú)松動(dòng) |
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2 |
曳引輪、導(dǎo)向輪軸承部 |
無(wú)異常聲、無(wú)振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。 |
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3 |
制動(dòng)器上檢測(cè)開(kāi)關(guān) |
工作正常，制動(dòng)器動(dòng)作可靠。 |
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4 |
曳引輪槽 |
磨損量不超標(biāo)。 |
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5 |
控制柜內(nèi)各接線端子 |
各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。 |
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6 |
控制柜各儀表 |
顯示正確 |
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7 |
井道、對(duì)重、轎頂各反繩輪軸承部 |
無(wú)異常聲、無(wú)振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。 |
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8 |
曳引繩、補(bǔ)償繩 |
磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。 |
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9 |
曳引繩繩頭組合 |
螺母無(wú)松動(dòng)。 |
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10 |
限速器鋼絲繩 |
磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。 |
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11 |
層門、轎門門扇 |
門扇各相關(guān)間隙符合標(biāo)準(zhǔn)。 |
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12 |
對(duì)重緩沖距 |
符合標(biāo)準(zhǔn) |
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13 |
補(bǔ)償鏈（繩）與轎廂、對(duì)重結(jié)合處 |
固定、無(wú)松動(dòng) |
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14 |
上下極限開(kāi)關(guān) |
工作正常 |
4.4.4年度維護(hù)項(xiàng)目和要求
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序號(hào) |
維護(hù)項(xiàng)目 |
要求 |
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1 |
減速機(jī)潤(rùn)滑油 |
更換、優(yōu)質(zhì)達(dá)標(biāo) |
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2 |
控制柜接觸器、繼電器觸點(diǎn) |
接觸良好 |
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3 |
制動(dòng)器鐵芯（柱塞） |
進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑檢查、磨損量不超標(biāo) |
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4 |
制動(dòng)器制動(dòng)彈簧壓縮量 |
達(dá)標(biāo)，有足夠的制動(dòng)力 |
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5 |
導(dǎo)電回路絕緣性能測(cè)試 |
達(dá)標(biāo) |
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6 |
限速器安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn) |
工作正常 |
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7 |
上行超速保護(hù)裝置動(dòng)作試驗(yàn) |
工作正常 |
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8 |
轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓 |
緊固 |
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9 |
轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌支架 |
固定、無(wú)松動(dòng) |
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10 |
轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌 |
清潔、壓板牢固 |
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11 |
隨行電纜 |
無(wú)損傷 |
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12 |
層門裝置和地砍 |
無(wú)變形、各安裝螺栓緊固 |
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13 |
轎廂稱重裝置 |
準(zhǔn)確有效 |
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14 |
安全鉗鉗座 |
固定、無(wú)松動(dòng) |
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15 |
轎底各安裝螺栓 |
緊固 |
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16 |
緩沖器 |
固定、無(wú)松動(dòng) |
4.5常見(jiàn)異常情況處理方法
4.5.1電梯困人處置流程(略)
4.5.2發(fā)生電梯進(jìn)水事件處理方法(略)
4.5.3發(fā)生火警時(shí)處理方法(略)
5.任務(wù)清單
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序號(hào) |
任 務(wù) |
責(zé)任部門/人 |
時(shí)限 |
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1 |
日常巡檢、監(jiān)督 |
責(zé)任人 |
1次/周 |
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2 |
物業(yè)服務(wù)中心評(píng)估 |
維修負(fù)責(zé)人 |
1次/月 |
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3 |
公司評(píng)估報(bào)告 |
專業(yè)管理部門 |
1次/季度 |
篇3：物業(yè)公司管控電梯維保質(zhì)量
在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動(dòng)的重點(diǎn)難點(diǎn)，其中對(duì)電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動(dòng)中一直在探索的課題。
對(duì)電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過(guò)程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：
一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于一些專業(yè)設(shè)備需要具有專業(yè)技術(shù)的公司來(lái)維護(hù)，為了物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施，物業(yè)管理公司通過(guò)招標(biāo)的方式與專業(yè)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過(guò)合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對(duì)電梯公司的運(yùn)作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開(kāi)始會(huì)派經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，對(duì)所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會(huì)派來(lái)新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實(shí)上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強(qiáng)的工作，沒(méi)有一定經(jīng)驗(yàn)很難實(shí)質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會(huì)把技術(shù)含量低的工作做起來(lái)--那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點(diǎn)，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡(jiǎn)化成設(shè)備清潔。
二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗(yàn)水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線，經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ加邢?，事?shí)上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時(shí)一些有經(jīng)驗(yàn)水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。
三、電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，電梯維保費(fèi)用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長(zhǎng)，其最基本的方法和途徑就是增加每個(gè)電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達(dá)到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險(xiǎn)增大，形成惡性循環(huán)。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是專業(yè)性很強(qiáng)的一項(xiàng)工作，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯專業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實(shí)處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購(gòu)，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復(fù)時(shí)間的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)物業(yè)管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是1、更換的配件質(zhì)量不過(guò)關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過(guò)更換配件達(dá)到創(chuàng)收的目的。4、電梯設(shè)備設(shè)計(jì)的原因。
七、維保人員責(zé)任心不強(qiáng)。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過(guò)程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時(shí)間盡量縮短。出現(xiàn)問(wèn)題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問(wèn)題時(shí)間變得較長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。
面對(duì)電梯維保現(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)管理公司面臨的一個(gè)共同問(wèn)題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個(gè)方面入手：
一、建立維保人員檔案。對(duì)電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察，考察從3個(gè)方面入手：1、通過(guò)詢問(wèn)維保程序、工作細(xì)節(jié)初步了解維保人員的理論知識(shí)。2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗(yàn)水平。3、確定現(xiàn)場(chǎng)維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場(chǎng)維保質(zhì)量。經(jīng)過(guò)細(xì)致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。
二、規(guī)范維保人員按計(jì)劃保養(yǎng)。電梯按一定時(shí)間間隔進(jìn)行保養(yǎng)是保證電梯安全運(yùn)行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤(rùn)滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運(yùn)行。按計(jì)劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險(xiǎn)。
三、明確維保單位權(quán)責(zé)以避免風(fēng)險(xiǎn)扯皮。在現(xiàn)實(shí)合作過(guò)程中由于權(quán)責(zé)不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位，故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認(rèn)為維保單位的水平不行，而維保單位認(rèn)為物業(yè)管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降，為了避免此類風(fēng)險(xiǎn)首先要明確配件價(jià)格、維修時(shí)限、保養(yǎng)頻次。其次物業(yè)管理公司應(yīng)積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質(zhì)量。
四、引入有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理人員。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公司的目標(biāo)是追求利潤(rùn)，對(duì)于電梯維保公司來(lái)講收入包括維保費(fèi)用、大修費(fèi)用，維保費(fèi)用基本固定不變，而大修費(fèi)用是變動(dòng)的，如何減少不該發(fā)生的大修費(fèi)用是物業(yè)管理公司最急于考慮的問(wèn)題，引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維保過(guò)程，提高保養(yǎng)質(zhì)量降低、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費(fèi)用，同時(shí)也保證了物業(yè)管理公司所付費(fèi)用與電梯維保公司所付出的勞動(dòng)基本一致。保持對(duì)電梯的維保質(zhì)量進(jìn)行管控有著重要意義。
五、物業(yè)管理公司定期對(duì)維保單位進(jìn)行維保質(zhì)量的評(píng)估。通過(guò)對(duì)維保單位的維保質(zhì)量評(píng)估來(lái)監(jiān)測(cè)該階段的維保狀況，及時(shí)反饋給維保單位，同時(shí)作出書面評(píng)估報(bào)告，由維保單位確認(rèn)并做出反饋，為以后合同的續(xù)簽做參考。
六、物業(yè)管理公司加強(qiáng)與維保單位的定期溝通。通過(guò)定期溝通更好加強(qiáng)雙方的合作，建立互信機(jī)制，避免猜忌，互利雙贏。
物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴(yán)格按合同要求去做，那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升，并且保持常態(tài)化，不僅有利于電梯設(shè)備壽命的延長(zhǎng)，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結(jié)果。