本文提要：物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容也內(nèi)含新意。其內(nèi)容和要求在物業(yè)服務(wù)合同中有明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。一般公共服務(wù)是以合同中確認(rèn)的價(jià)格向所有業(yè)主征收費(fèi)用的。

物業(yè)服務(wù)合同是反映區(qū)分所有建筑物管理的民事合同,它是一種特殊的服務(wù)合同。較之其他合同,在諸多方面有著自己的特殊之處,但在理論和實(shí)務(wù)中,學(xué)者和法官對(duì)此并沒(méi)有引起相應(yīng)的注意。物業(yè)服務(wù)合同由于其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的特殊性,雖然和其他類(lèi)型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》里已有的有名合同。眾所周知,1999年頒布的《中華人民共和國(guó)合同法》和其他法律、法規(guī)并沒(méi)有對(duì)物業(yè)服務(wù)合同確定特定的名稱(chēng)和設(shè)有相應(yīng)規(guī)范, 如在《中華人民共和國(guó)合同法》中只規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同、供用電、水、氣、熱力合同、贈(zèng)與合同、借款合同、租賃合同、融資租賃合同、承攬合同、建設(shè)工程合同、運(yùn)輸合同、技術(shù)合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同和居間合同等十五種有名合同。20**年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確提出了“物業(yè)服務(wù)合同”的概念,而在此之前,在談到物業(yè)管理人和業(yè)主及使用人為物業(yè)管理活動(dòng)簽訂的合同時(shí),多是用的“物業(yè)管理合同”或者“物業(yè)管理委托合同”,也有稱(chēng)之為“物業(yè)管理服務(wù)合同”。因此, 物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同。本文認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同是一類(lèi)新型的無(wú)名合同,它的新型性主要體現(xiàn)在合同主體、合同主給付義務(wù)及合同的客體三個(gè)方面。

(一)合同主體具特殊性
就物業(yè)服務(wù)合同主體而言,作為主體一方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于新興的第三產(chǎn)業(yè),它實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧,是獨(dú)立的企業(yè)法人。m.dewk.cn物業(yè)服務(wù)企業(yè)按資金、專(zhuān)業(yè)人員配備及受托管理物業(yè)規(guī)模的不同,可分為一、二、三級(jí)。物業(yè)服務(wù)合同的另一方主體是物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主團(tuán)體,業(yè)主團(tuán)體是通過(guò)其代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同的。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織,這種組織在法律上也是一種創(chuàng)新。

(二)合同雙方權(quán)利義務(wù)具特殊性
物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容也內(nèi)含新意。其內(nèi)容和要求在物業(yè)服務(wù)合同中有明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。一般公共服務(wù)是以合同中確認(rèn)的價(jià)格向所有業(yè)主征收費(fèi)用的。
具體到物業(yè)服務(wù)合同所設(shè)定的主要給付義務(wù),從物業(yè)管理者角度言,一般有以下兩個(gè)方面:
1、物的管理,系指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物的管理,原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理及服務(wù),人的管理系指對(duì)區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理,其對(duì)象不外以居住于建筑物上的人為限,凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為,均應(yīng)納入,內(nèi)容一般為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用的管理及對(duì)生活妨害秩序的管理。[i]
從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來(lái)看,物業(yè)管理團(tuán)體提供的服務(wù)既有對(duì)物業(yè)共有部分的狹義上的管理,又有對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng);既有有關(guān)機(jī)械設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換,又有對(duì)居住環(huán)境的安全維護(hù);其涉及到若干有名合同和無(wú)名合同的內(nèi)容,主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。就此而言,物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類(lèi)型的有名合同,也不是簡(jiǎn)單的一般所謂的無(wú)名合同,而是一種新型類(lèi)型結(jié)合合同。

(三)物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的和內(nèi)容的特殊性
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理,所管理的對(duì)象主要是區(qū)分所有建筑物,物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的還包括:物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境、氣氛、形象、業(yè)主作為集專(zhuān)有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團(tuán)體成員三重身份于一體的行為等。它是具有相關(guān)資格的企業(yè)依法律和約定提供的集管理與勞務(wù)于一體的綜合性專(zhuān)業(yè)服務(wù)。主要包括:住宅共有部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);保潔保安服務(wù);物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理;物業(yè)檔案資料保管;依合同約定對(duì)住宅的自用部位和自用設(shè)備進(jìn)行維修、更新等。

(四)物業(yè)服務(wù)合同蘊(yùn)含著當(dāng)事人的委托信任關(guān)系。
物業(yè)管理公司依與業(yè)主形成的契約,為業(yè)主處理建筑物的管理與維修等工作,業(yè)主為其提供費(fèi)用,物業(yè)管理公司管理活動(dòng)的法律后果則由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理活動(dòng)的這一運(yùn)作過(guò)程包含了業(yè)主的委托及對(duì)物業(yè)管理公司管理硬件及軟件的充分信任。
故鑒于物業(yè)管理合同的特殊性,我們可以得出物業(yè)服務(wù)合同是一類(lèi)新型無(wú)名合同的結(jié)論。
綜上所述,筆者建議在立法中將物業(yè)服務(wù)合同典型化(即有名化),以適應(yīng)審判實(shí)踐的需要。合同法的歷史就是非典型合同不斷地變成典型合同的過(guò)程。[ii]故建議在立法中將其作為一個(gè)典型合同來(lái)規(guī)定。這樣,既能節(jié)約締約成本,加強(qiáng)對(duì)雙方當(dāng)事人的保護(hù),又能在出現(xiàn)糾紛時(shí),準(zhǔn)確地進(jìn)行法律適用,從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)朝著法制化的方向健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[i]陳華彬:《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》,法律出版社,1995年3月版,第207頁(yè)。
[ii]付雙:《立法中應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理合同規(guī)定為典型合同》載于《現(xiàn)代物業(yè)》20**年第6期 第48頁(yè)。
(作者:渠慎坤 作者單位:江蘇省銅山縣人民法院)

篇2：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

　　（法釋[20**]8號(hào)，20**年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)）

　　中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　前款所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。

　　第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：前期物業(yè)服務(wù)管理民事法律關(guān)系培訓(xùn)感想

　　前期物業(yè)服務(wù)管理民事法律關(guān)系培訓(xùn)感想

　　星期五，在相成物業(yè)公司的培訓(xùn)中心舉辦了一場(chǎng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)輔導(dǎo)。由長(zhǎng)沙著名律師z先生來(lái)演講。

　　現(xiàn)將我的受訓(xùn)感想以文字的形式來(lái)與大家共同分享。

　　物業(yè)服務(wù)的民事法律關(guān)系是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“委托合同關(guān)系”。具體表現(xiàn)形式有《物業(yè)服務(wù)合同》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩種情狀況。而《前期物業(yè)服務(wù)合同》的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、也涉及業(yè)主。《前期物業(yè)服務(wù)合同》是建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商與服務(wù)企業(yè)就前期管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

　　目前在“委托合同關(guān)系”的一致認(rèn)同的基礎(chǔ)上，在法律實(shí)踐中存在著兩種不同的狀況。一種物業(yè)服務(wù)合同即是委托聘用關(guān)系；而另一種物業(yè)服務(wù)合同是委托代理的關(guān)系。通過(guò)這次律師來(lái)公司普法演講，我深刻地認(rèn)識(shí)到《前期物業(yè)服務(wù)合同》是屬于“委托代理關(guān)系”。而《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)》與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是屬于“委托聘用”關(guān)系。

　　在前期物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系中，購(gòu)房客戶(hù)從“債權(quán)人”取得鑰匙收房、辦理產(chǎn)權(quán)登記而演變?yōu)椤拔餀?quán)人”；建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商“授權(quán)”物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收、交房入伙、商品房質(zhì)量維保的監(jiān)督實(shí)施和開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成了“委托代理”的民事法律關(guān)系。

　　在前期物業(yè)服務(wù)管理的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客戶(hù)“未來(lái)的小業(yè)主”之間規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任？

　　這一點(diǎn)是我從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)以來(lái)確實(shí)是未曾考慮到的問(wèn)題。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商之間，既然是“委托代理關(guān)系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理權(quán)”。《合同法》第四百零一條規(guī)定：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時(shí)，受托人應(yīng)報(bào)告委托事務(wù)的結(jié)果。從民事法律關(guān)系之中，我清晰地認(rèn)識(shí)到在前期物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的前期介入、前期管理的立足點(diǎn)就是為“建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商”的品牌服務(wù)，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)拓展空間。

　　每一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工在前期物業(yè)服務(wù)管理的過(guò)程中不僅代表著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象也在執(zhí)行著“建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商的代理人”的義務(wù)、代表著建設(shè)單位的形象。那么，在前期物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為“業(yè)主”提供規(guī)范的物業(yè)八項(xiàng)服務(wù)的時(shí)候就必須維護(hù)“建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商”的正當(dāng)權(quán)益。時(shí)刻牢記《委托代理人》的職責(zé)，只有這樣才能形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位...開(kāi)發(fā)商攜手共榮的發(fā)展趨勢(shì)。

　　在前期物業(yè)服務(wù)管理的過(guò)程中，如何正確行使《委托代理》的義務(wù)和權(quán)利，在為客戶(hù)提供服務(wù)的各種記錄表單之中是否有“越權(quán)”的狀況？值得我深思和重新審核設(shè)計(jì)“記錄表單”的應(yīng)用格式。

　　黃炳生