談物業(yè)管理立法重要意義

　　隨著物業(yè)管理在中國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。到目前為止，我國尚沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，必須盡快制定物業(yè)管理法規(guī)，明確物業(yè)管理公司和業(yè)主、租戶的權利義務關系，已是當務之急。

　　（一）物業(yè)管理法制建設是我國住房制度改革的內(nèi)在要求

　　如前所述，在過去較長一個時期內(nèi)，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度， 每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉(zhuǎn)入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調(diào)換等有關的法律關系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉(zhuǎn)化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標準劃分專有部分和共有部分以及確定二者關系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔。當一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理（或委托管理）等積極行為來實現(xiàn)，這就要求全體所有權人（業(yè)主）組成團體。這種團體的性質(zhì)、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。

　　（二）物業(yè)管理法制建設是維護房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責任需要立法規(guī)范

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關系到業(yè)主的切身利益。開發(fā)商的房子造得再好，如果沒有良好的物業(yè)管理相配套，那么，房子的銷售也會出現(xiàn)問題。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在注重樓宇質(zhì)量的同時，亦紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，培養(yǎng)物業(yè)管理人才。應該說，這是房地產(chǎn)市場走向成熟的標志之一。

　　物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的其他環(huán)節(jié)密不可分。良好的物業(yè)配套設施是物業(yè)管理良性運行的必要前提。然而，有不少開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又無力解決，致使服務不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項進就應全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)管理公司的意見，完善物業(yè)配套設施，避免給日后的物業(yè)管理公司增加不必要的負擔。所以，應該以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的權利義務關系，避免扯皮。

　　2. 物業(yè)管理公司的管理行為迫切需要立法規(guī)范

　　目前，盡管有的省、市已出臺了有關物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省（市）物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因"物業(yè)管理"引發(fā)的案件日漸上升。許多業(yè)主認為物業(yè)管理公司收費太高，漫天要價，缺乏法律依據(jù)，因而亟需規(guī)范；有的業(yè)主認為要求其一開始就交納二三年的物業(yè)管理費和維修基金不合理。有些物業(yè)管理公司在為業(yè)主統(tǒng)一安裝門、窗時，業(yè)主認為所收取的代理費大大高于購入與安裝成本。至于在物業(yè)管理服務中存在的分歧則更多，由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發(fā)生。所以必須制定相應的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權利和義務，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。

　　（三）加強物業(yè)管理法制建設是依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權益的客觀需要

　　物業(yè)管理最終目的是為物業(yè)所有人服務。物業(yè)所有人對物業(yè)的權益是一個統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權（國有土地使用權、房屋所有權）、房地產(chǎn)他項物權（房地產(chǎn)抵押權）和房地產(chǎn)債權（房地產(chǎn)租賃權）等。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對象。但目前的現(xiàn)狀卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管；物業(yè)管理公司決定管理費的收取標準，而業(yè)主只能被迫聽命、任人擺布，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以，應當通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。

篇2：物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　　物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　　－－以《江蘇省物業(yè)管理條例》為例

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業(yè)管理不地方性法規(guī)。

　　我省制定物業(yè)管理條例面臨的大體形勢為：第一，與全國發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理立法相比，與建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求相比，我省物業(yè)管理立法相對滯后；第二，全省大部分地區(qū)已初步建立了具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理正逐漸被廣大消費者所接受，發(fā)展形勢良好，社會效益日益體現(xiàn)；第三，具有一定的管理實踐和立法經(jīng)驗。建設部已制定了一批有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理政策及技術標準的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發(fā)布的141號令《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，初步構成我省物業(yè)管理體制的框架。隨后省物業(yè)管理行政主管部門加強調(diào)研，與有關部門積極研究，反復協(xié)調(diào)，形成了一系列規(guī)范性文件。各省轄市在物業(yè)管理建章立制方面也進行了積極的探索和實踐，取得了較好的經(jīng)驗；第四，全省各地區(qū)物業(yè)管理起步及發(fā)展不平衡。經(jīng)濟發(fā)達與欠發(fā)達地區(qū)，大城市與中小城市，在物業(yè)管理起步時間、市場發(fā)育程度、行業(yè)規(guī)模、發(fā)展水平、覆蓋面、從業(yè)人員素質(zhì)、服務意識、服務水準等方面，差異較大，短時間內(nèi)難以平衡，給物業(yè)管理立法帶來一定困難。

　　根據(jù)江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號令為基礎，借鑒外省市先進的物業(yè)管理立法經(jīng)驗和技術，總結各地立法實踐的經(jīng)驗，充分考慮全省各地區(qū)的實際情況，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，確定物業(yè)管理的基本原則，體現(xiàn)立法的實踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業(yè)管理規(guī)章和政策的銜接，保持法規(guī)政策的連續(xù)性。

　　江蘇省人大常委會在涉及千家萬戶的條例制定過程中，指導思想明確。依據(jù)國家一系列現(xiàn)行法律法規(guī)，充分注意廣泛聽取全社會的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會，圍繞諸多焦點問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對物業(yè)管理活動中的法律關系進行調(diào)整，重點對適用范圍、業(yè)主參與自治管理的形式及權利的義務、物業(yè)管理服務與收費、物業(yè)的使用與維護、法律責任等作出了明確規(guī)定。

　　在條例的制定過程中，深感物業(yè)管理活動的復雜性，地方立法要規(guī)范的內(nèi)容也具有特殊性。重點是：

　　一、擴大適用范圍，明確發(fā)展方向

　　江蘇省物業(yè)管理自90年代初起步以來，經(jīng)過十年的探索和實踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機的行業(yè)，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型不僅涉及各類住宅物業(yè)，還涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院等物業(yè)，已從過去單純的居住服務領域向生產(chǎn)服務、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等后勤保障領域延伸。首先是制定住宅區(qū)物業(yè)管理條例、還是制定江蘇省物業(yè)管理條例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例；同時規(guī)定新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理；還明確逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平的發(fā)展方向。

　　二、重點規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利義務和議事規(guī)則

　　物業(yè)管理中業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作模式，是我國引入的一種先進方式。主要是借鑒香港業(yè)主立案法團對業(yè)主委員會管理物業(yè)的做法。因香港與內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展及法制化、物業(yè)私有化程度的差距，在多年實踐中，業(yè)主及業(yè)主委員會的作用遠沒發(fā)揮。

　　依據(jù)產(chǎn)權理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進，互不認識的業(yè)主因購買同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋而從“五湖四海”走到一起來了。由于居住或工作在一起，個別業(yè)主的個體利益和群體利益的沖突難以一致論點別業(yè)主無法對物業(yè)區(qū)域內(nèi)就業(yè)主共同利益的共同事務進行管理。因為業(yè)主各自的權利義務平等，那么就需要一個第三方來管理，即物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生自已組織--業(yè)主委員會，來代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，委托物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的事務性工作進行管理。物業(yè)管理企業(yè)則依據(jù)自身的專業(yè)水平和合同約定，對涉及公共利益的事務性工作進行有償管理和服務。從法律關系上說，業(yè)主委員會的締約權是全體業(yè)主的管理權力，如果業(yè)主不選舉，業(yè)主委員會就無法行使締約權。業(yè)主委員會應當是代表和維護全體業(yè)主合法權益的非法人性質(zhì)組織。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方的活動應是民事活動，雙方是平等的民事主體。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作方式，同樣也類似我國的人民代表大會制度。立法明確其權利和義務及議事規(guī)則的自治管理形式，應當是物業(yè)管理民主化管理進程的一大進步。多年來在物業(yè)管理推行的初級階段，業(yè)主委員會的作用還遠沒規(guī)范，運作中也出現(xiàn)偏差，形成物業(yè)管理中的最大難點，這是因為政府忽略了對業(yè)主、業(yè)主委員會的教育和行為規(guī)范。立法應賦與它多大的權利和義務，調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)，建設單位、行政部門之間的法律關系是立法的實質(zhì)。條例與原物業(yè)管理政策規(guī)定所不同的主要是：

　　1、業(yè)主委員會的管理形式并非是物業(yè)管理中業(yè)主必須選擇的唯一形式。單一產(chǎn)權的物業(yè)、業(yè)主較少的物業(yè)可以由業(yè)主自主決定自治管理方式。

　　2、業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。這是因為業(yè)主委員會的權力是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并就關系業(yè)主公共利益作出決定后，委托業(yè)主委員會執(zhí)行的。因此，業(yè)主委員會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，動用維修基金等重大事項，應由業(yè)主大會審議批準。避免業(yè)主委員會因權力過于集中，行使不當造成過失行為的現(xiàn)象。

　　3、業(yè)主投票權數(shù)應考慮可操作性和兼顧小業(yè)主的利益。住宅區(qū)一戶一票具可操作性，其它物業(yè)按建筑面積計算投票權數(shù)較為合理。同時規(guī)定了已交付使用物業(yè)建筑面積達百分之五十以上要召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。針對物業(yè)積壓、長期達不到百分之五十，小業(yè)主的權益得不到主張和維護的情況。規(guī)定已交付使用建筑面積達百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　4、業(yè)主公約應對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是全體業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，體現(xiàn)了每個業(yè)主應遵守社會公德，其行為不得損害社會公共利益的法律規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)應真正成為法人企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中的市場主體。受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，是從事以有償為目的地為業(yè)主共同利益的公共事務進行管理或服務的行為，同時也應承擔相應的民事責任，應成為自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的法人組織。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應具法人營業(yè)執(zhí)照是對某些建設單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責任不清的狀況作出的規(guī)定。引導物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，向服務社會化、管理專業(yè)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理方向發(fā)展。

　　物業(yè)管理企業(yè)不是政府部門，不具備一般意義的上的執(zhí)法權。對于破壞房屋結構、共用設施設備、違章搭建等行為，沒有行政執(zhí)法權。但是對于違章搭建或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，條例明確了具有制止權，直至向人民法院起訴。這是因為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間是契約關系，業(yè)主將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備等涉及到全體業(yè)主共同利益的事務委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理，同時業(yè)主們又約定共同遵守的業(yè)主公約，作為每一個業(yè)主來說，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，就是在履約責任。個別業(yè)主為個人利益而損害大多數(shù)業(yè)主利益，其實質(zhì)就是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理企業(yè)不予制止或進行規(guī)范，長此以往，將導致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化。相應地，物業(yè)管理企業(yè)因不履行責任，成為“收錢不服務或少服務”，是姑息縱容侵犯大部分業(yè)主利益的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會完全有理由認為，物業(yè)管理企業(yè)不履約或不作為而解聘物業(yè)管理企業(yè)或追究其責任。

　　四、服務費確定堅持市場化方向

　　1、規(guī)定物業(yè)管理服務費確定原則。由于人們長期受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，居民習慣于政府定價，在物業(yè)管理服務費的標準上，政府也較多地進行干預。同時業(yè)主的觀念及某些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范原因，全省物業(yè)管理服務費標準普通偏低，且收繳率低。物業(yè)管理企業(yè)虧損面達60%-70%，住宅區(qū)尤為明顯，對行業(yè)的發(fā)展極為不利。

　　物業(yè)管理服務費的標準應是雙方當事人根據(jù)內(nèi)容與質(zhì)量而確定的。鑒于當前物業(yè)管理市場還不成熟，業(yè)主普遍對物業(yè)管理有個認識、接受的過程，中低收入的普通業(yè)主仍是主要服務對象，因此規(guī)定了對普通住宅的物業(yè)管理公共服務費由當事人在合同中協(xié)商確定。并明確政府指導價以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算確定。特約服務費和代辦服務費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。堅持物業(yè)管理服務費逐步向市場化過渡，保護行業(yè)的發(fā)展。

　　2、競爭是物業(yè)管理市場化的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高管理服務質(zhì)量。目前物業(yè)管理仍處于發(fā)展初期，物業(yè)管理的市場培育剛剛開始，物業(yè)的實行情況千差萬別，房管體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，業(yè)主所需的服務內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務收費水平普通較低，如有的地區(qū)每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，一些物業(yè)管理還需要建設單位或其它來源的經(jīng)費補貼。物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制，鼓勵建設單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。不強制要求建設單位或業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、物業(yè)管理近發(fā)全防范責任等服務事項應在協(xié)議或合同中特別約定。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔責任？如果不承擔，業(yè)主感到難以接受，交了錢請你從事物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務，其中也包括安全防范，一旦出事又不負責任，這于情于理都說不過去物業(yè)管理企業(yè)往往認為所收費用低微，不能保證業(yè)主期望的安全要求，企業(yè)無能力承擔安全責任，低收費和承擔安全防范責任之間是不平等的關系。

　　物業(yè)管理活動中的安全防實質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在沒有行政權、更無司法權的情況下，只是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事協(xié)助公安部門安全防范、維持公共秩序等協(xié)助權。如果業(yè)主或者業(yè)主委員會有需要特別約定服務事項，雙方當事人應以特別約定的方式在合同或協(xié)議中明確，否則就不承擔責任。這就要求雙方當事人認真地簽訂合同或協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)在承諾有關事項時，要考慮：一、物業(yè)區(qū)域是否具備管理條件的設施；二、企業(yè)有無管理能力；三、業(yè)主所交費用能否承擔業(yè)主特別約定的服務事項。否則，隨意承諾，將要承擔相應的責任。

　　五、前期建設應與后期管理相銜接，明確使用和維護的規(guī)定

　　1、物業(yè)管理在建設上“先天不足、后天難補”的問題，是物業(yè)管理中的主要矛盾之一。在建設單位與物業(yè)管理的比較中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是“弱勢群體”，兼顧公平的原則，規(guī)定新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收。建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。無償性及比例的提出是針對一些建設單位在物業(yè)建設時只建不管，將配套用房據(jù)為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業(yè)交付使用后的管理創(chuàng)造了條件。

　　2、共用部位經(jīng)營收益分配明確。利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施如何處理分配，是業(yè)主與物來管理企業(yè)所關心的問題。根據(jù)產(chǎn)權理論，物業(yè)共用部位應屬業(yè)主共同所有，如某一業(yè)主想利用共用部位經(jīng)營，首先應當征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)付諸實施。經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，部分收益用于補貼物業(yè)管理公共服務費、部分收益納入維修基金，由于具體活動情況的千差萬別，具體實施中可以合同約定。條例同樣對此作出原則性規(guī)定。

　　3、維修基金管理需要進一步細化。維修基金牽涉到千家萬戶，同樣也關系到物業(yè)管理的前途。由于全省各地執(zhí)行維修基金管理情況不一。條例規(guī)定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業(yè)主物業(yè)使用。

　　六、法要責眾

　　在規(guī)定對物業(yè)管理活動當事人各法律責任中，對業(yè)主不交服務費作出了規(guī)定。這是由于多年來受住房傳統(tǒng)計劃消費方式的影響，業(yè)主對“花錢買服務”還有一個適應的過程。突出問題在業(yè)主能否自愿交納物業(yè)管理服務費，如不交，則按每日萬分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責任中，是最低的比例，該條款是針對相當數(shù)量的業(yè)主而言，涉及“法要責眾”。“中國的問題是教育問題。”提高國民的素質(zhì)還有個較長的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務費，同樣也在享受物業(yè)管理服務的業(yè)主，不交費是違約的行為，同時也侵占了其他業(yè)主的利益，你有責任，也有義務交納物業(yè)管理服務費。如業(yè)主無正當理由，在催交無效的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院提出訴訟或申請，可采取操作簡便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點

　　1、業(yè)主委員會民事責任問題。由于國家物業(yè)管理條例尚未出臺，我國的物權法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業(yè)主委員會無財產(chǎn)，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，實際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業(yè)主委員會因違約，民事責任由全體業(yè)主承擔。一些業(yè)主可能因不滿意業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的合同內(nèi)容而拒絕承擔民事責任。實踐結果可能是誰也不承擔，無操作性而言。

　　2、業(yè)主能否自治。由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，業(yè)主觀念上適應物業(yè)管理還有一個過程，習慣上還依賴政府的“他治”。由于業(yè)主委員會成員工作屬一般義務性的工作。首先是業(yè)主大會難開；二是相當一些人不愿當選業(yè)主委員會成員；三是成立業(yè)主委員會后不愿履行職責；四是相當數(shù)量的業(yè)主還無法制化的自治意識。如果業(yè)主具有自治權，將有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的立“法”權，業(yè)主委員會也將有執(zhí)“法”權，現(xiàn)行規(guī)定的自治管理，應當說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織還缺乏保障機制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標準，還是以房屋價格或享受國家購房優(yōu)惠政策而定？

　　物業(yè)管理地方立法，是根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在階段性的時間里，調(diào)整和規(guī)范當事人的行為準則，保障當事人的合法權益，促進行業(yè)的健康發(fā)展。條例的內(nèi)容一時還不能做到涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切矛盾，還須制定具體的實施細則和配套文件，更重要的是要在物業(yè)管理活動的實踐中，不斷探索，完善條例的各項規(guī)定。

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》的頒布實施，為全省從事物業(yè)管理活動提供了法規(guī)保障，將推進全省物業(yè)管理走上法制化軌道，再創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

　　有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務質(zhì)量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高，其設計開發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務質(zhì)量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關，另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。