早期介入品牌戰(zhàn)略--胸有成竹的物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理的發(fā)展面臨著許多制約因素，其中一個重要因素就是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工監(jiān)理，這為以后開展物業(yè)工作帶來種種不便。由于開發(fā)商和設(shè)計者所站角度不同，所以他們在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時的質(zhì)量、進度和投資，較少花精力在房屋建設(shè)后的日常管理上，造成建成后的物業(yè)在管理和使用上存在許多矛盾和漏洞，產(chǎn)生問題后，物業(yè)公司往往很難解決。如果物業(yè)公司能夠提前介入的話，則可以從今后管理和使用者的角度對所管物業(yè)進行一番審視，從而起到防患于未然的作用。

　　一、物業(yè)管理早期介入及重要作用

　　所渭物業(yè)管理的“早期介入”，是指開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)或邀請物業(yè)管埋企業(yè)，參與其開發(fā)項目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的付淪與提出一定的建議．一般是從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓字設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房匡租賃等方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。其內(nèi)客主要包括：（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)汁和建設(shè)的介入，（2）施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入，（3）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段的介入。

　　1．早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。對住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來著眼。規(guī)劃設(shè)計人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)汁中的不足在所難免，由此會出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備役置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，能夠與規(guī)劃設(shè)計和施工結(jié)合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進行，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。

　　2．有利于加快施工進度，提高施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗和詳實的第一手資料，對設(shè)備和設(shè)施在長期使用過程中可能會暴露出的問題認識得比較清楚、掌櫥得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介入，能及時從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計意愿進行施工建設(shè)，對于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，并及時制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變設(shè)計的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

　　3．早期介入有利于后期工作的順利進行。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定備項管理制度，安排好機構(gòu)的設(shè)置．人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作。同時，經(jīng)過一段時間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，使于以后管理工作的顧利迸行。早期介人可以圭面了解所管物業(yè)，對其上建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等憎況做到了如指掌，便于后期的管理。

　　4．能保證樓宇的安全啟用、正常運行。物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓字未正式投人使用之前就運行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運行，使業(yè)戶放心、定心。

　　5．物業(yè)管理前期介入有利于促進物業(yè)的銷售

　　隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營銷理論認為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。消費者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費者購買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點之一。

　　可見，早期介入對于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都都具有積極的作用。

　　二、物業(yè)管理早期介入存在的問題

　　1．物業(yè)管理早期介入會引發(fā)新的糾紛，產(chǎn)生新的問題

　　一般來說，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到小業(yè)主的同意，這會在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。

　　2．物業(yè)管理早期介入與目前物業(yè)管理的內(nèi)涵存在矛盾

　　有人提出，物業(yè)管理與“早期介入”不屬同一個范疇

，所關(guān)注的對象和問題不同。(1)物業(yè)管理的職能是“管理”和“服務(wù)”，而早期介入的職能卻是“監(jiān)督”與“建議”，因而不能實現(xiàn)物業(yè)管理所要求的職能。

　　(2)物業(yè)管理是對已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)及其用戶提供管理服務(wù)的，而早期介入使物業(yè)公司介入到房地產(chǎn)的設(shè)計、施工、竣工驗收和銷售過程中。因此，物業(yè)管理早期介入論與現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)涵有矛盾，這也加大了早期介入的難度。

　　3．物業(yè)管理早期介入的職能與監(jiān)理的職能相沖突

　　物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免房屋建成后會給使用帶來不便，但它行使的職能卻與《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定相沖突，這使得早期介入的職能定位還應(yīng)當(dāng)重新研究。

　　三、對提前介入的幾點建議

　　1．提前介入，首先應(yīng)當(dāng)理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的關(guān)系

　　開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系，因為三角結(jié)構(gòu)最穩(wěn)定。要正確處理好三者之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。其次，物業(yè)公司要適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｎ飿I(yè)公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當(dāng)作客戶，將物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。

　　從法律上看，開發(fā)商是業(yè)主，也是受托人。開發(fā)商和業(yè)主有兩種關(guān)系，一是買賣關(guān)系，另一個是委托合同關(guān)系。開發(fā)商同物業(yè)公司則是一種轉(zhuǎn)委托法律關(guān)系，開發(fā)商接受業(yè)主的委托代為聘用物業(yè)公司，他的權(quán)利來源于兩方面，一是開發(fā)商自己也是業(yè)主，二是開發(fā)商也是受托人。盡管小業(yè)主沒有同物業(yè)公司直接簽約，物業(yè)公司同業(yè)主之間也是一種委托關(guān)系。當(dāng)然三者之間的法律關(guān)系應(yīng)以好的公約和合適的合同為前提。

　　公開招標(biāo)是一種建立三者之間法律關(guān)系的最佳方式，通過招投標(biāo)所簽訂的合同條件是很明確的，也容易得到廣大小業(yè)主的認可。

　　2．健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保障

　　推廣物業(yè)管理早期介入，解決物業(yè)公司早期介入趨于形式的問題，最重要的和最有力的措施就是建立健全法規(guī)制度，從制度上加以保障。建立行業(yè)規(guī)章制度或者爭取立法，使物業(yè)管理早期介入成為一種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進行開發(fā)活動的必要條件之一。另一方面，有了法規(guī)制度，解決上述早期介入與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾、與某些法規(guī)不夠一致的問題，還可以對物業(yè)市場進行規(guī)范，也為解決早期介入引起的問題尋找到相應(yīng)的法律依據(jù)。

　　3．?dāng)U大物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍和職能

　　在現(xiàn)行制度下，物業(yè)管理公司擴大經(jīng)營范圍和職能，諸如物業(yè)管理公司取得國家的監(jiān)理資質(zhì)證書，具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)，則更適宜于解決早期介入的問題。物業(yè)公司在監(jiān)理過程中可著手進行履行早期物業(yè)管理的職能，項目竣工銷售后即可就可進行真正意義上的物業(yè)管理。這樣就會降低早期介入的費用，減輕開發(fā)商需要承擔(dān)大部分早期介入費用的壓力，也不會導(dǎo)致監(jiān)管部門增多而引致施工方的反感。

　　4．深化物業(yè)管理理論，加快物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，建立規(guī)范的物業(yè)管理市場

　　組織物業(yè)管理專業(yè)人士，從理論和實務(wù)操作兩方面，探討物業(yè)管理早期介入問題，進行專題研究，諸如早期介入招投標(biāo)制度的制定；早期介入費用具體解決措施；物業(yè)管理早期介入職能定位以及與監(jiān)理職能的劃分等。

　　要實現(xiàn)和全面推行物業(yè)管理早期介入，還應(yīng)加快物業(yè)管理專業(yè)人才和復(fù)合型人才的培養(yǎng)。同時，要建立物業(yè)管理專家人才庫，建立大量的物業(yè)管理咨詢公司參與物業(yè)管理早期介入。

　　物業(yè)管理作為一種服務(wù)介入市場，必須遵循市場法則。因此，還應(yīng)當(dāng)破除壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭，建立規(guī)范的物業(yè)管理市場。

　　另外，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中尋找到立足之地，還應(yīng)致力于自身的發(fā)展，創(chuàng)建物業(yè)管理精品，樹立品牌意識。

　　四、物業(yè)管理公司的品牌戰(zhàn)略

　　物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu)成物業(yè)管理品牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等；負責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。

　　樹品牌、創(chuàng)名牌是房地產(chǎn)一項長期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程。下面本文試就如何創(chuàng)造出品牌，怎樣實施品牌戰(zhàn)略的問題提出一些建議。

　　1．進行準(zhǔn)確的市場定位。

　　物業(yè)管理企業(yè)的市場定位是一種戰(zhàn)略性營銷，通過市場定位，企業(yè)的經(jīng)營者可以明確企業(yè)目前在市場中的位置和希望占據(jù)的目標(biāo)市場，尋找企業(yè)發(fā)展的市場機會。當(dāng)機會來臨時企業(yè)能夠采取相應(yīng)的措施。

　　全國范圍內(nèi)已登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)中，其管理水平和服務(wù)特色各不相同，有的擅長收益性物業(yè)管理有的擅長新建住宅小區(qū)管理，有的以規(guī)范化的管理著稱，有的以社區(qū)文化建設(shè)而出名。物業(yè)管理企業(yè)必須主動走向市場參與競爭，并在市場競爭中給自己定好位，突出自己的優(yōu)勢，從而獲得更多物業(yè)的管理權(quán)。市場定位是物業(yè)管理企業(yè)拓展市場及可持續(xù)發(fā)展的重要策略環(huán)節(jié)。開展市場定位的宗旨：一是充分展示自身的優(yōu)點；二是針對具體的問題所在和消費者的需求，調(diào)整服務(wù)項目及策略，完全適應(yīng)消費者的需求。

　　2．以良好的經(jīng)營決策推動經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)

　　經(jīng)營決策是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。物業(yè)管理企業(yè)制訂出符合自己與市場現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略，既有利于日常管理工作的正常運作，又可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，達到促進企業(yè)發(fā)展的目的，還可以降低外圍因素對企業(yè)造成的沖擊。經(jīng)營決策具體包括產(chǎn)品決策、營銷決策和

財務(wù)決策等，通過這些決策分析來制定企業(yè)的經(jīng)營方針和經(jīng)營策略，不僅有利于企業(yè)經(jīng)營循環(huán)系統(tǒng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平促進企業(yè)的發(fā)展；制定正確的戰(zhàn)略目標(biāo)和對策，也能較好地解決企業(yè)發(fā)展過程中帶有全局性、長期性和根本性的問題。使企業(yè)能掌握市場競爭和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)。在市場競爭中處于優(yōu)勢優(yōu)地位。

　　3．加強企業(yè)早期的自身完善

　　目前物業(yè)管理企業(yè)存在諸多不完善的地方，如：管理不規(guī)范，服務(wù)意識不到位，管理手段、方法落后等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該清楚地認識到，早期自身的完善提高比早期市場的擴展更重要。企業(yè)早期的自身完善具體地講就是對技術(shù)能力、管理能力、創(chuàng)新能力和企業(yè)文化的培育。不少先進物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗告訴我們，只有具備牢固的基礎(chǔ)，企業(yè)才會有強大的發(fā)展后勁。

　　在市場經(jīng)濟條件下社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制里。在資本的內(nèi)在擴張規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)為了贏得市場，除必須積極地積累自己的管理經(jīng)驗外，還必須形成自己獨特的管理模式。只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)的核心能力和品牌價值才能真正體現(xiàn)。

　　4．推進企業(yè)全面創(chuàng)新。

　　創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是提升企業(yè)競爭力的重要手段。事實上，創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面，各個層面都有一個創(chuàng)新的問題。具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。

　　5．完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是創(chuàng)品牌的保證。

　　物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理包括生活服務(wù)、家庭服務(wù)、設(shè)施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養(yǎng)等快捷方便的保證。在未來的市場中，只有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才有生機。之所以如此強調(diào)服務(wù)，是因為不同品牌的物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，都采取增加服務(wù)項目這一措施。因此，任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念。將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護，更強調(diào)為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式。

　　6．加強物業(yè)管理企業(yè)品牌的宣傳

　　提到物業(yè)管理的知名度、品牌，就要談到宣傳，因為知名度的擴大、品牌的建設(shè)離不開宣傳，這一點對物業(yè)管理企業(yè)品牌的建設(shè)來講更是毋庸置疑的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的管業(yè)類型，結(jié)合媒體特點來選擇宣傳所用媒體，制定宣傳策略。

篇2：物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓(xùn)

　　物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓(xùn)

　　早期介入

　　一、物業(yè)管理早期介入的涵義

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

　　二、物業(yè)管理早期介入的作用

　　(一)完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能

　　即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計，電力負荷設(shè)計，垃圾站點布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監(jiān)理施工質(zhì)量

　　消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。

　　(三)為驗收接管打下基礎(chǔ)

　　由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業(yè)的管理

　　1、方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時間；

　　3、易保證維修質(zhì)量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?/p>

　　(一)立項決策階段(充當(dāng)顧問)

　　在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計階段(充當(dāng)顧問)

　　物業(yè)管理企業(yè)(人員)此方面長處：

　　A、細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；

　　B、改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；

　　C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側(cè)重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養(yǎng)護、維修方面

　　建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。

　　2、日常管理方面

　　中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；

　　人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；

　　垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務(wù)方面

　　從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。

　　4、物業(yè)自身方面

　　綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用，公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)，房型功能構(gòu)想與匹配比例，內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等，以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監(jiān)理)

　　監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

　　(四)接管準(zhǔn)備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項

　　主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風(fēng)險作出科學(xué)測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標(biāo)。

　　3、簽約，實施驗收接管

　　依照國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)-房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)

　　為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，配備管理人員。

　　6、建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　7、參與物業(yè)"開盤"

　　物業(yè)"開盤"之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業(yè)管理的涵義

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理的必要性：

　　(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要

　　(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要

　　前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。

　　前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。

　　前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。

　　二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

　　前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。

　　開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。

　　開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系

　　開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系

　　物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。

　　三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別

　　1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；

　　2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。

　　四、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

　　一)、管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)

　　機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據(jù)職責(zé)分別進行培訓(xùn)。

　　二)、規(guī)章制度的制定

　　必要的規(guī)章制度：

　　管理機構(gòu)的職責(zé)范圍

　　各類人員的崗位責(zé)任制

　　物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業(yè)的驗收與接管

　　物業(yè)的驗收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。

　　物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。

　　開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。

　　在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責(zé)任與方式。

　　四)、進戶管理

　　進戶，是指業(yè)主、使用人正式進住使用物業(yè)，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：

　　1、發(fā)入伙通知書

　　在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。

　　2、帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)

　　著重勘驗 (1)房建質(zhì)量

　　(2)設(shè)備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況

　　(3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環(huán)境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業(yè)使用公約》

　　主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　5、要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡

　　內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。

　　6、向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》

　　使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金

　　物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費。

　　8、向業(yè)主或使用人提供辦事指引

　　即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。

　　9、業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　(一)大力宣傳裝修規(guī)定

　　規(guī)定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設(shè)施和設(shè)備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償。

　　(二)加強裝修監(jiān)督管理

　　審核裝修設(shè)計圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內(nèi)裝修

　　(四)合理安排搬遷時間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業(yè)主或使用人的資料 2、物業(yè)資料

　　業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。

　　收集的關(guān)鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存。

　　所謂"前期物業(yè)管理"，是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業(yè)管理。從時間段來看，一般意義上的物業(yè)管理是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司后開始的，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前。

　　然而，物業(yè)管理行業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)。物業(yè)管理公司在前期介入時，所需從事的準(zhǔn)備工作較多，還要先期投人人力乃至財力，各方關(guān)系也比較復(fù)雜，只有短期的合作是無法顯現(xiàn)出經(jīng)濟效益的。因此，只有簽定較長年限的物業(yè)管理合同時，才能使物

　　業(yè)管理公司獲得較好的回報，而這恰恰是前期物業(yè)管理所無法做到的。因此，物業(yè)管理公司在簽定前期物業(yè)管理合同時，最好能對合同條款進行仔細斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權(quán)益。

　　前期物業(yè)管理的法律關(guān)系主體與一般意義的物業(yè)管理不同。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，無法由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，但由于已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，所以只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，或由開發(fā)商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業(yè)管理法律關(guān)系主體只有物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會，而前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體卻包括了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理公司三方。

　　也正是由于其法律關(guān)系主體的特殊性，物業(yè)管理公司在接受開發(fā)商選聘時，應(yīng)清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業(yè)管理，開發(fā)商無權(quán)與物業(yè)公司簽定長期的物業(yè)管理合同。事實上，一旦該小區(qū)的業(yè)主委員會成立，無論開發(fā)商與物業(yè)公司之間是如何約定的，業(yè)主委員會均有權(quán)解聘該物業(yè)公司。因為，開發(fā)商簽定物業(yè)管理合同的主體資格，在其將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時也一并轉(zhuǎn)給了業(yè)主。

　　在實際操作中，曾有物業(yè)公司為了省事，直接以開發(fā)商與物業(yè)公司簽定物業(yè)管理合同為依據(jù)對小區(qū)進行管理的情況發(fā)生，而開發(fā)商在與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，也未將該物業(yè)管理合同轉(zhuǎn)讓給買受人，最終導(dǎo)致發(fā)生矛盾后，該物業(yè)管理合同由于主體資格問題而被法院不予認定。由此可見，物業(yè)公司在簽定合同時，應(yīng)首先考慮合同的相對方是否有權(quán)簽定該合同，是否有權(quán)承諾合同中的某些條款，決不要想當(dāng)然地去做一些事情。有時候，咨詢一下律師可能會為你避免許多不必要的麻煩。

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。

　　A、物業(yè)辦理入住前

　　B、新建物業(yè)竣工之前

　　C、新建物業(yè)竣工時

　　D、物業(yè)辦理人住時

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　2．前期物業(yè)服務(wù)是指()的物業(yè)服務(wù)階段。

　　A、物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止

　　B、物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止

　　C、物業(yè)竣工驗收開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止

　　D、物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)概念的理解。前期物業(yè)服務(wù)是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)服務(wù)階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　3．前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)對象是()。

　　A、建設(shè)單位

　　B、承建單位

　　C、全體業(yè)主

　　D、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費用。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

　　A、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段

　　B、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售階段

　　C、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段

　　D、可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　5．早期介入的服務(wù)對象是()。

　　A、建設(shè)單位

　　B、承建單位

　　C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

　　D、全體業(yè)主

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的()活動。

　　A、服務(wù)B、咨詢C、管理D、監(jiān)理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　7．前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特點是()。

　　A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

　　B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

　　C、溝通與協(xié)調(diào)

　　D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可知，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

　　8．前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于()。

　　A、早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間

　　B、早期介入與前期物業(yè)服務(wù)之間

　　C、前期物業(yè)服務(wù)與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間

　　D、常規(guī)物業(yè)服務(wù)之后

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間，故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業(yè)項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。

　　A、規(guī)劃設(shè)計階段

　　B、物業(yè)承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段和建設(shè)階段

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)，故本題選B。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。

　　10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。

　　A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞

　　B、早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛

　　C、早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題

　　D、早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)服務(wù)、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　A、優(yōu)化設(shè)計

　　B、有助于提高工程質(zhì)量

　　C、制止售房時的不合理承諾

　　D、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備

　　E、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優(yōu)化設(shè)計；②有助于提高工程質(zhì)量；③有利于了解物業(yè)情況；④為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備；⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，故本題選A、B、D、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。

　　2．早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的主要內(nèi)容有()。

　　A、根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容

　　B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進的建議

　　C、提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議

　　D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)

　　E、就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容有：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進意見；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。選項A“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項D“根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容，故本題選B、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。

　　3．前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括()。

　　A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗

　　B、為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持

　　C、裝修管理

　　D、工程質(zhì)量保修處理

　　E、業(yè)主人住

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

　　4．前期物業(yè)服務(wù)的特點有()。

　　A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

　　B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

　　C、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)

　　E、從物業(yè)服務(wù)的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化意見和建議

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的特點包括：①由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征；②前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間；③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)；④經(jīng)營虧損，故本題選A、B、D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76～77頁“前期物業(yè)服務(wù)的特點”的內(nèi)容。

　　5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收，主要作用和目的是()。

　　A、掌握驗收情況

　　B、收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

　　C、為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備

　　D、參與驗收結(jié)論

　　E、派出工程技術(shù)人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

　　6．在物業(yè)項目的建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)早期介入的內(nèi)容主要有()。

　　A、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議

　　C、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見

　　D、配合設(shè)備安裝

　　E、對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)早期介入內(nèi)容的掌握程度。B選項“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見”屬于早期介入“規(guī)劃設(shè)計階段”的內(nèi)容，而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。

　　7．在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)，還包括()。

　　A、物業(yè)公共部位承接查驗

　　B、物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗

　　C、業(yè)主入住

　　D、業(yè)主專有部分的保修處理

　　E、裝修管理

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

　　8．前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)主要包括()。

　　A、供水、供電部門

　　B、政府主管部門

　　C、社區(qū)居民委員會

　　D、開發(fā)商

　　E、規(guī)劃設(shè)計單位

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業(yè)項目實施過程中，前期管理主要包括()。

　　A、物業(yè)承接查驗階段

　　B、物業(yè)人住階段

　　C、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段

　　D、建設(shè)階段

　　E、竣工驗收階段

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期管理包括：物業(yè)承接查驗階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段。D選項“建設(shè)階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

　　10．在整個物業(yè)項目實施過程中，早期介入主要包括()。

　　A、規(guī)劃設(shè)計階段

　　B、物業(yè)承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段

　　E、建設(shè)階段

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。

　　11．物業(yè)服務(wù)項目前期運作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。

　　A、管理制度的完善

　　B、物資配備到位

　　C、物業(yè)服務(wù)人員到位

　　D、服務(wù)規(guī)范的完善

　　E、管理用房到位

　　【答案】B c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)項目前期運作的掌握程度。物業(yè)服務(wù)項目前期運作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)服務(wù)人員到位。故本

　　題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

　　三、案例題

　　1．物業(yè)服務(wù)的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)服務(wù)早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處。

　　(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?

　　【答案】

　　(1)物業(yè)服務(wù)的早期介入對開發(fā)商的好處很多。

　　①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)服務(wù)公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進產(chǎn)品銷售。

　　②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。

　　③開發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業(yè)服務(wù)的早期介入對物業(yè)服務(wù)公司非常重要。

　　①通過早期介入，物業(yè)服務(wù)公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管

　　理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

　　②物業(yè)服務(wù)公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

　　③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)服務(wù)的承諾，減少日后物業(yè)服務(wù)不必要的麻煩。

　　(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。

　　(3)早期介入的內(nèi)容：

　　可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。

　　規(guī)劃設(shè)計階段：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建設(shè)；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

　　建設(shè)階段：①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；

　　④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

　　銷售階段：①完成物業(yè)服務(wù)方案及實施進度表；②擬定物業(yè)服務(wù)的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；④對銷售人員提供必要的物業(yè)服務(wù)基本知識培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)服務(wù)檔案。

　　2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

　　煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?

　　【答案】

　　(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)服務(wù)法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)服務(wù)費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。

　　(2)說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)服務(wù)費，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同。

　　(3)針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。

　　(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。

　　(5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。