感悟新加坡物業管理

　　早些年，拜讀新加坡著名華文作家尤今的散文，油然而生一種向往新加坡之旅的念頭。后來終于有幸隨廣州市物業管理協會組織的考察團到新加坡實地考察，置身于“花園城市”，感悟獅城物業管理的先進和城市的美麗、潔凈、高雅。

　　據介紹，新加坡兩層尖頂的排屋（如同國內的別墅）是高收入階層向政府購買土地后，按規劃建造的，稱為共管式公寓；而高樓大廈的住宅樓宇，則是普通民眾居住地，稱為公共組屋。公共組屋由城市建屋發展局發包給開發商建造后，再由建屋發展局向市民銷售，有87%的新加坡人住在組屋中。其物業管理很有特色，表現在以下幾個方面：

　　一、機制健全的物業管理組織

　　新加坡幾乎沒有農村，境內草茂花繁，整潔美麗。其大型住宅區主要是指由新加坡建屋發展局規劃發展的衛星鎮。其中，每一個衛星鎮可居住人口在20萬～25萬之間，由政府與企業分塊開發。目前全新加坡共有55個衛星鎮。新加坡物業管理統一歸新加坡建屋發展局負責。其業務包括規劃及發展新鎮、翻新舊住宅區、為住區的管理及營造工藝建立標準等。

　　據悉，原來新加坡所有的組屋區和新鎮的管理與維修服務，都由建屋發展局負責提供。在1988年3月以后，市鎮理事會接管了這些事務，建屋發展局便只扮演一個在發展與研究工作上提供支援性服務的角色。這項轉變的目的是要使得各新鎮都有其獨特性，同時也讓更多的居民能夠參加該區的管理工作。在政府公共住屋計劃下建造的房屋，都由市鎮理事會統一管理，每一個組屋區都隸屬一個市鎮理事會管轄。私人住宅（如共管式住屋）是由各自依法規組織的管委會管理的。

　　無論市鎮理事會或私人的管委會，都通過委托物業管理公司負責日常的管理和服務工作。物業管理單位通常設立若干業務組，包括財務組、保養維修組、小販市場組、環境清潔組、園藝組、文書組。各自的職責主要是：

　　1、財務組：設財務監督、出納員、收租員、打字員、信差；

　　2、維修組：設高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工；

　　3、小販市場組：設中級停車場監督員、高級管理員、管理員；

　　4、環境清潔組：設中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭；

　　5、園藝組：設中級園藝員、園藝員和園藝工頭；

　　6、文書組：設公關助理、速記員、打字員、電話服務員。

　　二、法治化的物業管理

　　獅城新加坡以清潔衛生、草坪綠化、環境優美譽滿全球，其嚴格有序的物業管理是形成這種美譽的重要原因。新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。物業管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章，同時政府還制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業管理法治化奠定了基礎。物業管理單位對小區內公共設施進行保養和提供服務。其物業管理服務的資金來源：一是建屋發展局在售房利潤中留下一筆管理基金；二是物業管理單位出租小販中心、商務的收入；三是開展便民服務的收入。其物業管理法制化的主要表現是：

　　首先，重視室內裝修的管理。

　　新加坡政府對室內裝修有非常嚴格的規定：政府出售的公共住宅，室內裝修規定在領取鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修；住戶裝修須向建屋發展局申請裝修許可證；裝修戶與領有建屋發展局施工執照的承包商一起前往物業管理單位辦理裝修手續，并且繳納一筆建筑材料搬運費和廢物清理費；工程裝修完畢，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證。

　　其次，明確室內裝修的標準。

　　為了保持建筑物的結構完整性和外觀統一性并保證安全，新加坡政府對室內裝修項目有嚴格規定：不準改變住宅主體結構（墻體、柱子、梁）；廚房、衛生間的磨石地板和墻壁瓷磚3年不準更換；樓房外觀不準改變；特別是室內管線（上下水管、電線）、電源開關不準改變。政府規定每5年對整棟樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂進行一次維修。此外，政府還規定所出售的公共住宅，從領取房屋鑰匙之日起，住戶領取鑰匙后限期提出缺損報告，建屋發展局負責維修一年。保修期滿后，室內設施修理費由購房者負責。

　　第三，注重環境綠化。

　　新加坡政府始終把綠化、美化城市作為城市規劃和建設的重要內容，采取了城市可持續發展的策略塑造花園城市。從政府機關到公用企事業單位的高樓大廈，從市民組屋到私人的公寓，從繁華的市區到新鎮和沿海的小島，每一棟、每一組樓宇四周都有小花園。精心設計的綠地曲徑通幽,花草錦簇，草坪、花卉、樹木各俱特色。每層陽臺都種有花木，在樓宇的陽臺上形成重重疊疊的立體小花園。停車場的地面在草地上鋪空心磚。天橋、房屋墻壁，甚至在高聳的馬路燈柱上，也都長著三星果藤、九惠葛、巨花紫葳、朝彥等攀緣植物，披滿了綠裝。平面、立體交錯的一個又一個小花園，使新加坡全市構成一個瑰麗的大花園。

　　三、完善優質的保養與服務

　　新加坡物業管理的范圍很廣，除購房直接放在建屋發展局申請外，其他業務都在物業管理單位辦理。其物業管理的業務范圍包括：房屋維修養護（包括電梯等電器維修養護）；商業房屋（小販中心、購物中心）的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收取；公共場所的出租服務及管理；居住小區內停車場的管理；居住小區的環境清潔，園藝綠化管理。此外，還負責介紹居民就業，配合治安部門搞好治安工作。

　　一是住宅樓的維修。

　　為了防止住宅過早老化，新加坡十分重視對房屋的管理和維修。為了縮短新舊組屋區之間在素質上的差距，政府通過建屋局進行了一項長期的舊組屋翻新計劃，以使他們能夠接近新組屋的水平。根據居民的需要，當局將在三方面進行改良：在各單位組屋內，在各座組屋內，以及在各鄰里加以翻新改善，以便進一步提高居民對社區的認同。

　　二是電梯的保養與維修。

　　建屋局為市鎮理事會提供電腦應用系統和24小時緊急維修服務。電梯里裝有自動拯救系統，在電流中斷的時候，會自動把電梯送到最接近的出口，還裝有自動監測系統，偵察電梯失靈和被濫用的情形。所有住宅樓的電梯都由物業管理單位做例常維修和檢查。一旦發生故障，5分鐘內電梯維修工必須到場維修，否則給予檢控。

　　三是水電衛生設備維修。

　　國家建屋發展局設有“熱線”電話，與各區辦事處的保養組保持聯系，由物業管理單位為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車，車內設有無線電話，以提供有償服務的工作便利。

　　四是停車場管理。

　　小區內的停車場都由小區管理單位統一管理，并有完善的制度。任何擁有車輛的住戶，須向物業管理單位申請“停車季票”，每戶只準申請一個車位；夜間停車須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執行按鐘點收費。

　　五是垃圾的處理。

　　為了確保小區整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內，方可投入垃圾桶，并規定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）實行定期處理，直接送至垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規定易燃、易爆、易碎的物品，不許投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

　　文/龔鈐 作者單位：廣州城建開發物業有限公司

篇2：國外物業管理經驗的借鑒

　　國外物業管理經驗的借鑒

　　gg開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區的高級豪華公寓別墅--錦華苑也應運而生。錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

　　物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

　　我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務

　　。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。

　　管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

　　二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名ＰＡ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔

　　。三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。

　　比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

　　1、他所保衛的準確范圍--包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

　　2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

　　3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

　　4、所有公寓門戶及火警通道。

　　5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

　　6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

　　7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

　　8、怎樣利用及控制燈火系統。

　　9、基本的救傷常識。

　　除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。

　　在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

　　綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細致。像《錦華苑購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住戶的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住戶）的關系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衛生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按戶收取，并嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的新體系。