北歐三國物業(yè)管理之行的收獲

　　20**年3月9日至3月24日，應(yīng)芬蘭JB建筑有限公司的邀請，世界銀行“中國住房維修管理體制研究”項目課題組的部分同志，在建設(shè)部副總經(jīng)濟師、房地產(chǎn)業(yè)司司長，世界銀行研究項目協(xié)調(diào)委員會中方主任謝家瑾女士的帶領(lǐng)下，訪問了芬蘭、愛沙尼亞、立陶宛三國，就三國的住房維修管理體系、老舊房屋改造、住房社會保障等方面進行了考察。

　　考察過程中，芬蘭的物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)、住房公司的組織形式，愛沙尼亞的住宅合作社協(xié)會、老舊住房的改造與管理形式，立陶宛的住房改造與節(jié)能等等，給考察團留下了深刻的印象。經(jīng)過10余天的會議座談、實地考察，考察團的同志認(rèn)為這次北歐之行收獲頗豐，北歐三國在住房建設(shè)和管理方面的很多做法，對我們具有借鑒意義。

　　芬蘭的物業(yè)管理的培訓(xùn)體系比較嚴(yán)格和健全。芬蘭的物業(yè)管理培訓(xùn)分成4個層次和階段。在每一個階段的課程不一樣，考試的難度也不一樣，由低層次向高層次，課程難度增加，考試的難度也增加。物業(yè)管理從業(yè)人員在一般情況下應(yīng)從低級階段學(xué)期，完成全部的課程學(xué)習(xí)與考試，共要完成200個單元的學(xué)習(xí)，大約要花4年左右的時間。

　　學(xué)習(xí)課程的設(shè)置，體現(xiàn)出較強的綜合性，反映出物業(yè)管理的職業(yè)需要。例如，在第4層次的學(xué)習(xí)中，學(xué)員要學(xué)習(xí)的課程包括工程維修、公共關(guān)系、經(jīng)營管理、財務(wù)會計等等方面的課程。在學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)員們還需要結(jié)合具體的管理項目，撰寫論文。嚴(yán)格的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)與考試，保證了物業(yè)管理的質(zhì)量。

　　設(shè)立法定房屋所有人的組織機構(gòu)是北歐三國房屋管理的基本形式。住房公司是芬蘭主要的住房建設(shè)和管理組織形式。芬蘭的開發(fā)商每出售一套住房，盡管在實物形式上出售的是住房，但是在產(chǎn)權(quán)形式上卻是出售住房項目公司的股份。購房人在買房時，在實物形式上擁有住房的使用權(quán)，但是在產(chǎn)權(quán)形式上是擁有住房項目公司相應(yīng)的股份。在開發(fā)商將住宅樓單元全部賣出后，住房公司的股東就全部是購房人了。業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其住宅時，也是通過轉(zhuǎn)讓公司股份的形式實現(xiàn)的。住房的管理就由公司的股東或董事會決定。一個住房項目公司的大小，決定于住房項目的大小。

　　在我們參觀的項目中，既有一棟樓的住房公司，也有數(shù)棟樓組成的住房公司。所以，住房公司就是一種房屋所有權(quán)人的權(quán)益共同體，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不應(yīng)譯成公司，而應(yīng)譯成合伙人或類似的意思。在愛沙尼亞、立陶宛，其住房管理的法定業(yè)主組織形式分別稱為住宅合作社、多住戶社團。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，以及我國的業(yè)主大會、業(yè)主委員會，在本質(zhì)上是一樣的，都是反映業(yè)主權(quán)益，業(yè)主行使管理決策權(quán)的組織形式。

　　在參觀過程中，我們發(fā)現(xiàn)北歐三國的業(yè)主管理組織的規(guī)模均比較小。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，大的管兩三棟住宅樓，小的就是管一棟樓。愛沙尼亞的總?cè)丝谑?37萬，有住宅合作社6364個，合作住宅約30萬套。我們考察的一家住宅合作社協(xié)會共有830個會員，平均每個會員單位有合作住宅40套。因為管理的樓房規(guī)模小，所以業(yè)主的管理、決策過程就比較簡單。在愛沙尼亞我們參觀的一個住宅合作社，就是一棟樓的合作社。合作社聘請了一位管理人員負(fù)責(zé)全面的管理事務(wù)，有關(guān)的專業(yè)維修工作、保潔保安工作均有管理員負(fù)責(zé)安排。樓房周圍的環(huán)境，由政府負(fù)責(zé)管理。

　　重視舊房改造與管理，保持古城建筑風(fēng)貌。愛沙尼亞的塔林、立陶宛的維而紐斯均是有著悠久歷史的城市。在前蘇聯(lián)時期，由于房屋的維修管理得不到重視，這兩個城市的古老城區(qū)非常破敗。脫離前蘇聯(lián)后，老城區(qū)的維修管理受到了高度的重視。這兩個城市的老城區(qū)改造，主要的形式是在保持原有建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對建筑進行結(jié)構(gòu)加固、內(nèi)部裝修，達到讓傳統(tǒng)建筑適應(yīng)現(xiàn)代化生活需要的目的。現(xiàn)在這兩個老城區(qū)的大部分都得到了改造利用，成為歐洲旅游的重點地區(qū)。

　　將節(jié)能與舊房改造結(jié)合起來，是愛沙尼亞、立陶宛舊房改造工作的一大特色。愛沙尼亞、立陶宛均屬于北歐波羅的海國家，冬天比較寒冷，建筑物的保溫節(jié)能是政府的工作重點之一。在舊房改造過程中，節(jié)能工作被放在重要的位置。很多老舊住房的改造，主要是改造供暖系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)。節(jié)能的費用采取國家、個人共同負(fù)擔(dān)的政策。國家向接受節(jié)能改造的住戶提供貸款以及貸款的利息補貼，緩解居民的負(fù)擔(dān)。

篇2：物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　3月25日有幸隨同公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門經(jīng)理共同參觀了我們的兄弟公司---zz物業(yè)北京地區(qū)公司，在業(yè)務(wù)上進行交流，雖然時間較為短暫，但北京地區(qū)公司的成熟管理模式給我留下了深刻的印象。下面我從以下兩點來談?wù)剠⒂^及交流后的感想：

　　一、企業(yè)文化建設(shè)宣傳牌

　　我在參觀中發(fā)現(xiàn)每個辦公室里都懸掛著企業(yè)文化建設(shè)的宣傳牌，這不僅是一個團隊的宣傳口號，更標(biāo)志著團隊的努力方向。

　　在此給我印象最深的就是郭總對這個企業(yè)宣傳口號的解釋：北京地區(qū)公司的每名新員工在一入職就要接受這個企業(yè)文化的培訓(xùn)，從企業(yè)文化的四個字，到團隊建設(shè)五不，到管理人員四抓，到管理競賽的五個字，比、學(xué)、趕、幫、超。無不體現(xiàn)著一個企業(yè)的精神面貌及它所追求的氛圍。此外，在交談中我還了解到，他們不僅僅是只用企業(yè)文化的培訓(xùn)來引導(dǎo)每名新入職及在崗的員工，更講究“以情留人”。企業(yè)的規(guī)章制度可以約束員工，但是在實施各項制度的過程，北京地區(qū)公司充分的實行了“人性化”管理，讓每一名員工都能感覺到公司這個大家庭的溫暖，因為他們體會到薪水低于同行業(yè)水平可能留不住人，有人會跳槽，但一個良好的工作氛圍，溫暖的大家庭卻可以留住人才，增加員工的向心力。

　　二、人事培訓(xùn)方面

　　作為從事人事培訓(xùn)工作的我當(dāng)然更注重北京地區(qū)公司的人事培訓(xùn)工作，通過人事主管李菲的介紹，我初步了解了他們的招聘、培訓(xùn)、晉升及考核方面的情況。保險、公積金等系列工作都是有序的進行著，而天津zz目前此類工作正是起步階段，并且人事方面在工作中遇到了公司制度與勞動法相抵觸的地方，在這方面，我覺得更要謹(jǐn)慎考慮，既要站在公司的角度去出發(fā)去考慮公司的發(fā)展，但也要站在員工的角度去為員工謀福利，使員工的合法權(quán)益不受侵害。

　　每一項工作在實施過程中，都是從探尋到實施到改進到成熟，因此我想，北京地區(qū)公司的成熟管理經(jīng)驗有它的必然性，因為他們畢竟比我們起步早、成立早，而且所處地理位置不同，因此天津地區(qū)公司需要根據(jù)自己按著際情況來計劃我們的工作，把北京地區(qū)公司的先進經(jīng)驗學(xué)習(xí)過來應(yīng)用到我們的實踐中的同時根據(jù)需要適當(dāng)調(diào)整，加強培訓(xùn)計劃的實施力度，分檔次進行培訓(xùn)，并加強培訓(xùn)后的考核力度，對各管理中心實行培訓(xùn)后的抽檢工作。此外在新員工入職時可仿效北京的經(jīng)驗，加強新員工對企業(yè)文化的認(rèn)知度，因為每一名新員工入職就象一張白紙一樣，對他們工作上進行一個指引是人事培訓(xùn)工作的重點，同時對在職員工進行在崗培訓(xùn)，讓新員工與老員工一起共同進步。

　　任何事情在起步階段都是艱難的，但是只要有一個開始，而且努力做下去，我想一切困難都可以克服，成功是必然趨勢。這也是本次參觀及座談后的最大感觸，如果有機會也很想有機會去北京地區(qū)公司學(xué)習(xí)一下，懇請公司領(lǐng)導(dǎo)給予這個機會，以使工作做得更好。

　　zz物業(yè)天津地區(qū)公司

　　行政人事部

　　二00六年四月二日

篇3：萬科物業(yè)參觀感想：保潔員是物業(yè)的美容師

　　萬科物業(yè)參觀感想：保潔員是物業(yè)的美容師

　　走進渾南萬科城給人的印象總是那樣清潔、干凈，無論是馬路、樓道還是草坪，永遠(yuǎn)使人如沐春風(fēng)、神清氣爽，保潔員以其辛勤的勞動給園區(qū)創(chuàng)造了舒適的生活環(huán)境。每天清晨他們準(zhǔn)時開始一天規(guī)則化、經(jīng)濟化的工作，即使刮風(fēng)下雨也從未間斷，一把笤帚、一把拖布、一塊抹布是他們?nèi)康霓k公用品。他們用笤帚清掃每一個角落，用抹布擦拭每一塊玻璃和瓷磚，用手從草坪撿起一片片落葉和紙霄，甚至用拖布擦凈馬路上的痰跡。每一張簽到表從不早簽和晚簽，更不會弄虛作假，沒有清掃就簽名。

　　他們只是平凡的保潔員，拿著不多的薪水，干著一般人不愿意干的工作，有時還要遭受冷眼，還要忍受別人的恥笑刁難，但他們卻用勤勞和熱情日復(fù)一日，年復(fù)一年的美化、裝點萬科的物業(yè)。

　　保潔員是自豪的，他們千百次的把簡單的事情做好、做到位，千百次的把榮譽的事情做精、做細(xì)。他們用勤勞的雙手創(chuàng)造了亮麗、潔凈的渾南萬科城園區(qū)。

　　保潔員是可愛的，他們沒有過多的語言，沒有過多的表現(xiàn)，當(dāng)你走過他們身邊時，“您好”會自然而然的從他們的口里說出，微笑時刻掛在他們黝黑的面夾，他們樸實的笑容詮釋了萬科物業(yè)的精神、物業(yè)人的辛勞及物業(yè)人夢想的實現(xiàn)。

　　通過渾南萬科城，我深深認(rèn)識到，之所以萬科物業(yè)能走在全國物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的前列，是跟保潔員的辛勤勞動密不可分的。做為物業(yè)管理公司一定要建立建全保潔人員崗位職責(zé)、保潔管理制度和確定獎罰辦法，并實施標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)程，時刻加強檢查、監(jiān)督同時做好園區(qū)的衛(wèi)生宣傳工作，使廣大業(yè)主都能夠積極配合，共同搞好園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作。