深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地供應暫行辦法

第一章總則

　　第一條

　　為加強深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)(以下簡稱前海深港合作區(qū))土地供應管理，規(guī)范土地開發(fā)、建設行為，根據(jù)國家、省、市有關法律法規(guī)、政府規(guī)章的規(guī)定和《深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(20**-20**年)》的要求，制定本辦法。

　　第二條

　　前海深港合作區(qū)的土地供應，必須堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，堅持需求導向、發(fā)展引領，堅持公開公平公正和誠實信用，堅持節(jié)約集約和可持續(xù)發(fā)展，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎作用。

　　第三條

　　本辦法適用前海深港合作區(qū)土地供應，包括土地使用權行政劃撥、協(xié)議出讓、公告出讓、招拍掛出讓、作價出資或者入股、土地租賃。

　　在供應方式上，優(yōu)先選擇以招拍掛方式公開出讓，嚴格限制行政劃撥、協(xié)議出讓、公告出讓，穩(wěn)妥試行作價出資或者入股、土地租賃。

　　辦公、商業(yè)、公寓、酒店和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，采取招拍掛等公開方式出讓。

　　可以將部分土地使用權，作價出資或者入股前海管理局全資子公司。

　　前海深港合作區(qū)濱海休閑帶和水廊道公園內的短期商業(yè)服務設施用地以及其他不適宜以出讓方式供地的項目，可以租賃土地。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

　　不適用行政劃撥和招拍掛出讓方式供應的用地，經(jīng)公示只有一個意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。

　　產(chǎn)業(yè)帶動性強、項目輻射面廣、事關前海發(fā)展全局的特別重大高端項目用地，試行公告出讓。

　　第四條

　　深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)管理局(以下簡稱前海管理局)根據(jù)市政府授權，對前海深港合作區(qū)土地供應進行集中統(tǒng)一管理。

　　土地使用權出讓合同、作價出資或者入股合同、土地租賃合同由前海管理局與土地使用者簽訂，劃撥決定書由前海管理局向土地使用者核發(fā)。

第二章土地供應和地價政策

　　第五條

　　前海管理局應當適應前海深港合作區(qū)開發(fā)建設和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求，綜合運用彈性年期、集約獎勵、需求管制等調節(jié)工具，實施差別化土地供應和地價政策。

　　第六條

　　自用的產(chǎn)業(yè)用地，可以分期出讓、分段計收地價。首段出讓年期可為二十年，后續(xù)分段年期為十年。具有重大影響和特殊意義的產(chǎn)業(yè)項目用地的自用部分，可按法定最高年限出讓。

　　出售部分，按該類建設用地最高年限出讓。

　　第七條

　　自用的產(chǎn)業(yè)用地首段年期屆滿，符合前海深港合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、土地出讓合同履行到位、企業(yè)經(jīng)營狀況良好等條件的，可以在繳交市場地價后續(xù)期;未達到續(xù)期條件的，前海管理局給與適當補償后收回土地使用權，對用地和建筑物重新安排。

　　投資強度大、發(fā)展前景好的項目，可以在首期出讓合同中約定自動續(xù)期。

　　土地使用期限屆滿申請續(xù)期的，經(jīng)評審符合前海產(chǎn)業(yè)政策的可以續(xù)期。

　　第八條

　　同一宗地有多種用途的，應明確各類具體用途、自用或出售比例、所占面積以及各自的年期。

　　第九條

　　綜合考慮區(qū)位條件、宗地屬性、土地用途、市場情況等因素，分片區(qū)核定標定地價并每年更新，支持引導現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。

　　第十條

　　前海管理局將土地使用權出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15—20%納入前海深港合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，綜合考慮經(jīng)濟貢獻、綠色低碳等因素，實施節(jié)約集約用地獎勵。

　　第十一條

　　產(chǎn)業(yè)用地自用部分的建筑面積一般不得低于宗地總建筑面積的50%。

　　以企業(yè)招商引資和運營管理為主的項目，自用比例可以適當降低。

　　第十二條

　　自用部分原則上十年內不得轉讓，持有年限從取得工程竣工備案或通過規(guī)劃驗收之日起計。自用部分持有期限屆滿申請分割銷售的，應一次性補足申請分割銷售時的法定最高年期扣減使用年期后的年期的市場地價。

　　再次轉讓的，辦公、公寓物業(yè)的持有年限原則上不少于五年，持有年限從取得房地產(chǎn)轉移登記證書之日起計。

　　前兩款物業(yè)在持有年限內經(jīng)前海管理局批準可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。

　　第十三條

　　辦公類物業(yè)的租售對象為符合產(chǎn)業(yè)導向和入?yún)^(qū)規(guī)定且注冊地在區(qū)內的法人;公寓類物業(yè)的租售對象為在區(qū)內工作的個人或上述法人。

　　第十四條

　　招拍掛出讓用地可按不高于計容積率總建筑面積15%的比例，配建專項用于支持前?，F(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和人才公寓。

第三章供應計劃

　　第十五條

　　前海管理局根據(jù)前海深港合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃、深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、前海深港合作區(qū)綜合規(guī)劃、專項規(guī)劃和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設，兼顧近期建設和長遠發(fā)展，編制前海深港合作區(qū)近期建設和土地利用三年(20**-20**年)計劃，明確土地開發(fā)供應的規(guī)模、結構、布局及時序，報市政府批準后實施。

　　第十六條

　　前海管理局根據(jù)前海深港合作區(qū)近期建設和土地利用三年計劃，商有關部門編制年度土地供應計劃，在全市土地供應計劃范圍內單列，重點明確當年計劃供應指標、具體地塊以及供應方式等，報市政府備案。

　　第十七條

　　前海管理局應在備案后一個月內向社會公布當年計劃出讓用地信息，包括用地規(guī)模、結構、布局等。

第四章招拍掛出讓

　　第十八條

　　試行用地預申請制度。有用地意向的單位和個人，可以向前海管理局提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。

　　第十九條

　　前海管理局根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，編制土地招拍掛出讓方案報市政府審批。土地招拍掛出讓方案包括選址方案、規(guī)劃設計條件、準入產(chǎn)業(yè)類別、競買資格條件、出讓方式等。

　　前海管理局應提高單元規(guī)劃和專項規(guī)劃編制水平，深化規(guī)劃控制要求，實行有條件的“帶設計方案”出讓;創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地用房管理創(chuàng)新，實行帶管理方案出讓。

　　第二十條

　　市政府批準土地招拍掛出讓方案后，前海管理局編制招拍掛出讓公告和合同，委托開展核定地價、制作宗地圖等，根據(jù)項目情況征詢市政府相關部門意見，確定招拍掛出讓底價或者保留價。

　　第二十一條

　　前海管理局委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布招拍掛出讓公告，面向境外市場的，也可以同時在境外媒體上公告并適當延長公告期。

　　第二十二條

　　前海管理局應當對出讓公告規(guī)定時間內收到的申請進行審查。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應當確認申請人的投標或競買資格，并通知其參加招拍掛出讓活動。

　　第二十三條

　　前海管理局根據(jù)用地實際情況和相關條件，確定出讓方式和競價規(guī)則，防止惡性競爭導致高地價、高樓價，促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　第二十四條

　　前海管理局根據(jù)有關規(guī)定，組織招拍掛出讓活動，確定中標人或競得人，并發(fā)出《中標通知書》或簽訂《成交確認書》。

　　第二十五條

　　可采取適當措施預防土地閑置。項目用地成交后一個月內，中標人或競得人將30%成交價款與競買保證金的差額部分存入指定銀行賬戶接受前海管理局和市財政委共同監(jiān)管，憑前海管理局核定的用地紅線圖及成交確認書或中標通知書，按現(xiàn)行程序在規(guī)定期限內辦理規(guī)劃、設計、施工報建等手續(xù)，經(jīng)確定動工開發(fā)并按約定繳交地價款納入財政專戶后，簽訂土地使用權出讓合同。未能在規(guī)定期限內辦理完成項目建設相關手續(xù)并實質動工開發(fā)的，成交確認書或中標通知書作廢，沒收競買保證金。

　　前款所稱動工開發(fā)是指：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢;使用樁基的項目，打入所有基礎樁;其他項目，地基施工完成三分之一。

　　土地出讓年限從成交之日起計。

　　第二十六條

　　前海管理局應加強招拍掛出讓用地開發(fā)建設過程的監(jiān)測監(jiān)管，及時督促用地單位加快開發(fā)建設。

　　第二十七條

　　依用地單位申請，依次實施建設工程竣工驗收備案、規(guī)劃驗收、土地使用權出讓合同驗收。

　　第二十八條

　　前海管理局可以根據(jù)市場發(fā)展和產(chǎn)業(yè)需求情況，對前海深港合作區(qū)擬轉讓的物業(yè)，行使優(yōu)先回購權。

　　前海管理局要加強監(jiān)管，及時清退經(jīng)營狀況較差的企業(yè)或項目，其物業(yè)可由前海管理局參照市場價格優(yōu)先回購。

　　第二十九條

　　土地使用權人應嚴格按照土地出讓合同約定條件、期限和規(guī)劃要求加快開發(fā)建設，不得擅自變更土地出讓條件。

第五章作價出資或者入股

　　第三十條

　　前海管理局全資子公司向前海管理局提出以土地使用權作價出資或者入股的申請，并提出需作價出資或者入股的資金額。

　　第三十一條

　　前海管理局審核土地使用權作價出資或者入股額度，開展用地選址、提出規(guī)劃設計要點、委托核定地價等后，編制作價出資或者入股方案，報市政府審批。

　　第三十二條

　　根據(jù)市政府批準文件，前海管理局與其全資子公司簽訂土地作價出資或者入股合同，合同中明確作價出資或者入股的用地規(guī)模、規(guī)劃指標、作價金額、雙方權利義務、土地開發(fā)要求等。

　　第三十三條

　　用地單位按規(guī)定完善增資及公司變更登記相關手續(xù)后，憑土地使用權作價出資或者入股合同辦理土地使用權初始登記。

　　第三十四條

　　作價出資或者入股用地采用合資、合作等多種形式進行開發(fā)的，應經(jīng)前海管理局批準并以招拍掛等公開方式尋找合資方、合作方。轉讓的，應經(jīng)前海管理局批準并按照《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，在市土地交易市場公開進行。

第六章土地租賃

　　第三十五條

　　短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，可以實行租賃，租賃年限為五至二十年。租賃年限屆滿的，不予續(xù)期，用地主體自行清場。

　　第三十六條

　　土地租賃應以招拍掛方式公開確定用地主體和租金。前海管理局可將土地以協(xié)議方式租賃給其全資子公司。

第七章監(jiān)管

　　第三十七條

　　前海管理局應建立健全監(jiān)管機制，加強土地開發(fā)建設全過程的監(jiān)測監(jiān)管。

　　第三十八條

　　對不按合同約定履行開發(fā)責任和義務，存在囤地、炒地、閑置等行為，前海管理局可按合同約定以協(xié)商、仲裁、審裁或司法裁決等多種方式收回。

　　前海管理局應當與市場監(jiān)督部門協(xié)調聯(lián)動，有效制止以股權變動名義轉讓土地使用權或租賃權的行為。

第八章附則

　　第三十九條

　　確需行政劃撥和協(xié)議出讓的，前海管理局編制供地方案報市政府批準后實施。

　　第四十條

　　確需公告出讓的，前海管理局編制出讓方案報市政府批準后發(fā)布出讓公告，公告期內無其他符合條件的意向用地者的，辦理用地出讓手續(xù)。

　　第四十一條

　　前海管理局應及時將土地供應結果報告市政府，并報市規(guī)劃國土部門備案。

　　第四十二條

　　本辦法自發(fā)布之日起施行。

篇2：土地整理工程材料供應計劃

　　土地整理工程材料供應計劃

　　1. 材料供應計劃

　　根據(jù)施工進度計劃中不同施工階段的材料需求，制定主要材料供應計劃。

　　具體計劃見《主要材料供應計劃表》。

　　2. 材料供應質量控制措施

　　材料應選用合格廠家的合格產(chǎn)品。無論何種材料均應選擇具有生產(chǎn)資質的廠家，并由廠家提供生產(chǎn)產(chǎn)品的合格證明及檢測報告。在選定生產(chǎn)廠家后，應對其供應產(chǎn)品進行質量抽檢，抽檢合格后方可簽訂購貨合同并使用，在合同中應嚴格指出產(chǎn)品質量問題的責任。對每批到貨還應進行抽檢，不合格的產(chǎn)品禁止使用在工程中。

　　2.1 影響材料質量的因素

　　1、材料供應無計劃、堆放不規(guī)范、無標識牌、混堆，加上管理不善，當水泥、鋼材等材料產(chǎn)生受潮、變質、銹蝕，失去原有的性質；

　　2、材料檢測不及時、漏檢、錯樁，使不合格的材料當作合格材料使用，造成不應有的質量隱患；

　　3、對填筑路基的土質材料，缺乏土壤調查，判斷失誤，本應摻石灰改良為膨脹土未處理，極易產(chǎn)生路基質量隱患；

　　4、施工中特別是鋼筋未按設計圖紙的規(guī)定要求采購，焊接（搭接）焊縫不合格未及時檢測控制，易造成質量事故；

　　5、材料半成品構件（如涵管、預制大梁），未及時進行檢測，就直接安裝在構造物上，易造成意象不到的質量事故。

　　2.2 常用材料性質和檢測項目

　　常用材料的基本性質可分為物理性質（如密度、堆積密度、孔隙率、密實度、吸收率、抗凍性、導熱性等）、化學性質（化學穩(wěn)定性等）和力學性質（如強度、硬度、彈性及朔性等）。工程中首先要把好材料關，合格優(yōu)質的材料加上成熟的工藝和熟練的技能，就能

　　確保工程質量，對工程常用的鋼材、水泥、粉煤灰、砂、碎石或卵石、砼外加劑、石油瀝青、回填土等，首先要知道材料必檢的項目，才能對材料合格與否作出準確的判斷，以下就幾種常用的材料必檢項目簡介如下：

　　1、鋼筋原材料：拉力試驗、冷彎試驗、反復彎曲試驗

　　2、鋼筋焊接（搭接焊）：抗拉試驗

　　3、水泥、膠砂強度、安定性、初凝時間、終凝時間必要時需做膠砂流動性

　　4、砂；篩分析、含泥量、泥塊含量、必要時需做：表觀密度、緊密度、堆積密度

　　5、碎石或卵石；篩分析、含泥量、泥塊含量、針片狀含量、壓碎指標值，必要時需做：堆積密度、表觀密度

　　6、砼外加劑（減水劑）：固體含量、減水率、泌水率、抗壓強度比、鋼筋銹蝕、必要時需做：含氣量、凝結時間、坍落度損失

　　2.3 常用材料檢測頻率：

　　1、鋼筋原材料檢測應以同廠別、同爐號、同規(guī)格、同一交貨狀態(tài)，同一進場時間，每60t為一驗收批，不足60t時，按一驗收批檢測，鋼筋的物理性能和化學成分各項試驗，如有一項不符合鋼筋的技術要求，則應取雙倍試件（樣）進行復檢，再有一項不合格，則該驗收鋼筋判為不合格。不合格鋼筋不得使用，并要有處理報告，以防止混入其它批量中；

　　2、水泥袋裝檢測應以同一水泥廠、同標號、同一生產(chǎn)時間、同一進場日期的水泥，200t為一驗收批，不足200t時，亦按一驗收批檢測；

　　3、 散裝水泥：應以同一水泥廠生產(chǎn)生產(chǎn)的同期出廠的同品種、同標號的水泥，以一次進廠（場）的同一出廠編號的水泥為一批，但一批總量不得超過500t.同時，還要注意水泥的有效期（一般為3個月，硅酸鹽水泥為一個月），過期必須做復檢，連續(xù)施工的工程相鄰兩次水泥試驗時間不應超過其有效期；

　　4、砂、碎石或卵石：檢測應以同一產(chǎn)地、同一規(guī)格、同一進場時間，要400m3或600t時為一驗收批。不足400m3或600t時，按一驗收檢測；

　　5、外加劑；必須有生產(chǎn)廠家的質量證明書，內容包括：廠名、品名、包裝、質量（重量）、出廠日期、性能合使用說明，使用前應以每次進廠的數(shù)量進行性能的檢測。

　　2.4 常用材料現(xiàn)場質量控制措施

　　建筑材料費用一般占工程造價的30~50%以上，降低材料費用是提高工程經(jīng)濟效益的一個重要方面，因此，合理地使用質量好、數(shù)量多、品種齊全和費用低廉的材料是工程建設質量的主要保證，根據(jù)工程施工管理的經(jīng)驗，應采取如下措施：

　　1、按施工計劃和施工方法要求，組織各種材料進場，按總體平面布置堆放，不同品種、不同規(guī)格的材料分別堆放。并準備好防雨覆蓋設施，特別是防止水泥受潮變質、鋼筋銹蝕；

　　2、調查土料場蘊藏數(shù)量及開采、運輸條件，并對工程主要材料（水泥、鋼材、瀝青、生石灰、砂礫料）按部頒《公路工程試驗規(guī)程》進行室內試驗，及時出具試驗報告，堅持作到用數(shù)據(jù)說話；

　　3、對各類砼構造物中所用的鋼筋種類、鋼號和直徑，堅持做到應符合設計文件的規(guī)定，其技術標準應符合部頒標準，焊條、預埋件、其品種、規(guī)格和質量必須符合設計要求和規(guī)范規(guī)定；

　　4、根據(jù)工程質量要求，堅持做到對工程質量進行監(jiān)督檢驗，堅持做到不合格的原材料不準使用，不合格的預制構件不準安裝，在現(xiàn)場要掌握工程質量動態(tài)，及時提出有關的施工中質量的隱患和預防措施要求；

　　5、對材料或半成品構件（涵管、預制梁、蓋板等），訂貨前要取得供貨廠家的產(chǎn)品合格證書及試驗報告，進行采樣試驗，驗證其質量可靠性；

　　6、材料倉庫、現(xiàn)場材料堆放處均設立標示牌，寫明品種、產(chǎn)地、規(guī)格、檢驗狀態(tài)，嚴格按“三檢制”執(zhí)行，工作程序認真執(zhí)行ISO9000標準，使原材料自始至終處于受控狀態(tài)、并做到可追溯性。

　　3. 材料供應的價格控制措施

　　在選用生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品前，應首先進行市場材料價格的調查，盡量選用質優(yōu)價廉的生產(chǎn)廠家。選定廠家之后，應一次性簽訂與工程材料需要總量相符的材料數(shù)量，并將材料單價固定，以免受當?shù)夭牧闲枨笤龃蠖鴮е聝r格上漲因素影響，增加工程成本。應根據(jù)工程各階段材料的實際需求購進材料，避免資金積壓。還應在選定供貨廠家后，設置后備供貨廠家，以防止所選廠家供貨不及時造成工程停工待料的現(xiàn)象發(fā)生。

　　3.1 材料價格在工程成本控制中的重要作用

　　工程成本的控制是工程建設管理的重要組成部分，通過工程成本的合理控制，可把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，保證合理地使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。

　　工程直接費的各項費用中，材料費所占的比重最大。因此，控制材料費用是控制工程成本的有力措施之一。

　　在工程造價中，工程費用是按實物量計算的，即按工程定額中規(guī)定的人工、材料、機械的消耗量乘以工程所在地當時的預算價格確定的，因此，材料

費用為：

　　材料費用=∑分部分項工程量×（直接材料定額量×相應價格+周轉材料定額單位攤銷量×相應價格+定額單位其它材料費）

　　在上述公式中，工程量可根據(jù)工程定額的項目劃分直接從設計圖紙上摘取，這個工程量是設計人員在設計階段對多個主設計方案經(jīng)過技術經(jīng)濟分析比較，得出技術先進、經(jīng)濟合理的優(yōu)選方案的工程量。定額單位的各種直接材料消耗量和同轉材料攤銷量及其他材料費，是定額編制人員用科學合理的方法，在正常施工條件下經(jīng)過多次測定、分析和計量得出的。因此，這兩個量在造價確定過程中是比較確定的，材料費的合理與否主要與材料價格直接有關，因此，控制材料價格便成為控制工程成本的一項重要工作。

　　3.2 工程材料價格的管理措施和方法

　　工程中，材料預算價格是指材料（包括結構配件、成品及半成品等）由其來源地（或交貨地）到達工地倉庫（施工工地內存放材料的地方）后的出庫價格，它由材料供應價格、供銷部門手續(xù)費、包裝費、運雜費、場外運輸損耗、采購及保管費等費用組成。降低材料價格除選擇合理的供應價格外，還應考慮降低其他各部分的費用。

　　減少中間環(huán)節(jié)，降低場外運輸損耗。對工程項目，材料預算價格組成中供銷部門手續(xù)費、場外運輸損耗，不是必須發(fā)生的費用，因此，在材料采購時，應盡量減少中間環(huán)節(jié)，降低或消除供銷部門手續(xù)費用的發(fā)生。還應把場 外運輸損耗控制在合理的范圍內。

　　降低運雜費。運雜費在材料預算價格中，其比重一般僅次于材料供應價格。運雜費的降低，主要在于縮短運距，因此，在選擇材料時，不僅要考慮質量和供應價格，還應比較各供料點的運輸距離，綜合考慮各部分費用，使材料預算價格的總費用最低。