解讀*十八屆六中全會(huì)心得體會(huì)簡(jiǎn)稿兩篇

十八屆六中全會(huì)心得體會(huì)(一)

歷史在見證，人民在期待。20**年10月24日至27日，*****屆六中全會(huì)在北京召開。這次會(huì)議將研究全面從嚴(yán)治黨重大問題，制定新形勢(shì)下黨內(nèi)政治生活的若干準(zhǔn)則和修訂《中國(guó)共產(chǎn)黨黨內(nèi)監(jiān)督條例(試行)》，對(duì)全面從嚴(yán)治黨作出全面系統(tǒng)的戰(zhàn)略部署，將在黨的建設(shè)光輝歷程中，鐫刻下時(shí)代經(jīng)緯，引領(lǐng)***主義事業(yè)邁向更加廣闊的新天地。

*****大以來，以為xxx的黨中央滌蕩“四風(fēng)”，黨風(fēng)政風(fēng)為之一新;鐵腕反腐，黨心民心為之一振;強(qiáng)調(diào)“四個(gè)意識(shí)”，加強(qiáng)黨的團(tuán)結(jié)統(tǒng)一，維護(hù)堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心;踐行群眾路線，倡導(dǎo)“三嚴(yán)三實(shí)”，推動(dòng)“兩學(xué)一做”，深化黨內(nèi)教育，鍛造合格黨員……中國(guó)共產(chǎn)黨全面從嚴(yán)治黨，嚴(yán)肅黨內(nèi)政治生活，凈化黨內(nèi)政治生態(tài)，展示出非凡的政治智慧和政治勇氣。作為一個(gè)擁有8800多萬名黨員的世界第一大黨，只有把“五個(gè)必須”貫穿全面從嚴(yán)治黨的全過程，才能擔(dān)負(fù)起實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)和民族復(fù)興夢(mèng)想的使命。

全面從嚴(yán)治黨必須加強(qiáng)思想建設(shè)。思想建設(shè)是落實(shí)全面從嚴(yán)治黨的“總開關(guān)”，思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，一些人蛻化變質(zhì)，一步步走向腐化的泥潭，往往是從思想上的病變開始的。重視思想教育是我們黨的優(yōu)良傳統(tǒng)和政治優(yōu)勢(shì)，十八大以來，我們黨先后開展了一系列黨內(nèi)教育，目的就是為黨員干部補(bǔ)足精神之“鈣”，筑牢思想之“魂”，防止思想決堤。全面從嚴(yán)治黨首先嚴(yán)在黨員思想上，要從理想信念、黨性修養(yǎng)、理論學(xué)習(xí)、警示教育等方面抓起，用好思想建黨這個(gè)傳家寶，牢牢抓住思想教育這個(gè)從嚴(yán)治黨的根本，讓廣大黨員保持高度警惕，自覺抵制各種不良思想的侵襲，把握正確的思想航向。

全面從嚴(yán)治黨必須強(qiáng)化制度建設(shè)。同志指出：“鏟除不良作風(fēng)和腐敗現(xiàn)象滋生蔓延的土壤，根本上要靠法規(guī)制度”。20**年10月，*中央印發(fā)了《中國(guó)共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》和《中國(guó)共產(chǎn)黨廉潔自律準(zhǔn)則》，這是*****大后全面落實(shí)從嚴(yán)治黨重要舉措，落實(shí)全面從嚴(yán)治黨離不開制度保障，“嚴(yán)”字不能停留在紙上，貼在墻上，掛在嘴上，一旦法規(guī)制度成為擺設(shè)，就會(huì)產(chǎn)生“破窗效應(yīng)”，對(duì)任何觸犯法規(guī)的行為，必須嚴(yán)格依照法規(guī)制度，以“零容忍”的態(tài)度進(jìn)行懲處，不留“暗門”，不開“天窗”，不以問題小而姑息，不以違者眾而放任，不折不扣地將法規(guī)制度落到實(shí)處，積極營(yíng)造人人遵守制度、敬法畏紀(jì)、按規(guī)矩辦事的氛圍，使全面從嚴(yán)治黨深入人心。

全面從嚴(yán)治黨必須嚴(yán)肅黨內(nèi)生活。同志指出：“黨要管黨，首先要從黨內(nèi)政治生活管起;從嚴(yán)治黨，首先要從黨內(nèi)政治生活嚴(yán)起。”從古田會(huì)議首次提出黨內(nèi)生活政治化、科學(xué)化，到延安整風(fēng)建立黨內(nèi)政治生活的制度基礎(chǔ)，再到gg開放之初制定《關(guān)于黨內(nèi)政治生活的若干準(zhǔn)則》，95年來，一代又一代共產(chǎn)黨人在黨內(nèi)政治生活這個(gè)大熔爐中，錘煉黨性、砥礪品格。嚴(yán)肅認(rèn)真的黨內(nèi)生活，增強(qiáng)了黨的團(tuán)結(jié)統(tǒng)一，提高了黨的凝聚力、戰(zhàn)斗力、創(chuàng)造力。如果黨內(nèi)政治生活的大熔爐長(zhǎng)期不生火，變成了沒有溫度的冷灶臺(tái)，就會(huì)失去其應(yīng)有的功能。黨內(nèi)政治生活松一寸，黨員干部隊(duì)伍就散一尺。只有嚴(yán)肅黨內(nèi)生活，才能讓錘煉黨性的熔爐真正熱起來。

全面從嚴(yán)治黨必須嚴(yán)明黨的紀(jì)律。同志指出：“我們這么大一個(gè)政黨，靠什么來管好自己的隊(duì)伍?靠什么來戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)?除了正確理論和路線方針政策外，必須靠嚴(yán)明規(guī)范和紀(jì)律。”紀(jì)綱一廢，何事不生?紀(jì)律是維護(hù)黨的集中統(tǒng)一，保持黨的戰(zhàn)斗力的基本條件，從近年查處的違紀(jì)違法案件來看，違法必先破紀(jì)，干部走向腐敗，大多是從突破紀(jì)律、破壞規(guī)矩開始的。廣大黨員干部要時(shí)刻心存敬畏、手握戒尺，堅(jiān)持把紀(jì)律和規(guī)矩挺在前面，樹立規(guī)矩意識(shí)、增強(qiáng)紀(jì)律自覺，筑起紀(jì)律和規(guī)矩的堅(jiān)固防線，堅(jiān)決在法紀(jì)之下行使權(quán)力、履行職責(zé)、開展工作，做到心有所畏、言有所戒、行有所止，始終做遵規(guī)守紀(jì)的表率。各級(jí)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要以“釘釘子”精神，一著不讓抓好規(guī)章制度落實(shí)，使黨紀(jì)黨規(guī)始終成為帶電“高壓線”。

全面從嚴(yán)治黨必須落實(shí)治黨責(zé)任。“有權(quán)必有責(zé)，有責(zé)要擔(dān)當(dāng)。”全面從嚴(yán)治黨是黨員干部最根本的政治責(zé)任，各級(jí)黨委及其書記必須肩負(fù)起全面從嚴(yán)治黨的主體責(zé)任，進(jìn)一步深化“責(zé)任不明確、責(zé)任不落實(shí)，就做不到從嚴(yán)治黨”的思想認(rèn)識(shí)，將抓好黨建作為最大政績(jī)，主動(dòng)把責(zé)任記在心、扛在肩、抓在手，推動(dòng)黨的各項(xiàng)事業(yè)無往不勝。各級(jí)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和組織部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中國(guó)共產(chǎn)黨問責(zé)條例》，以強(qiáng)力問責(zé)倒逼責(zé)任落實(shí)，讓失責(zé)必問、問責(zé)必嚴(yán)成為常態(tài)，督促各級(jí)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部在其位、謀其職、擔(dān)其責(zé)，真正使管黨治黨嚴(yán)起來、實(shí)起來。

揚(yáng)帆起航，正當(dāng)其時(shí)。十八屆六中全會(huì)將對(duì)全面從嚴(yán)治黨進(jìn)行再?gòu)?qiáng)調(diào)再部署，必將推動(dòng)全面從嚴(yán)治黨走向新境界、新高度、新成就，必將鍛造一個(gè)更加堅(jiān)強(qiáng)有力、更加蓬勃向上、更加團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的共產(chǎn)黨，使我們黨始終成為***主義事業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心。

十八屆六中全會(huì)心得體會(huì)(二)

十八屆六中全會(huì)，將全面從嚴(yán)治黨重大問題作為重要的議題，無疑是對(duì)十八大以來從嚴(yán)治黨和反腐工作的總結(jié)和繼續(xù)深化，也是制度層面鞏固反腐敗實(shí)踐成果的體現(xiàn)。從嚴(yán)治黨也是確保中國(guó)共產(chǎn)黨始終成為***主義事業(yè)堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心的必然舉措。

*****大以來，xxx對(duì)全面從嚴(yán)治黨作出許多部署。十八屆六中全會(huì)，將進(jìn)一步全面推進(jìn)這項(xiàng)工作。整體布局，步步推進(jìn)，目的就是將治黨管黨一抓到底，標(biāo)本兼治，保持長(zhǎng)效。全面從嚴(yán)治黨，看起來只有六個(gè)字，真正要實(shí)現(xiàn)起來卻是需要每一個(gè)基層黨務(wù)工作者和每一個(gè)黨員發(fā)揮主觀能動(dòng)性，積極參與，這樣才能保障從嚴(yán)治黨能夠貫徹落實(shí)到每一個(gè)黨支部當(dāng)中、每一個(gè)黨員身上。

把全面從嚴(yán)治黨落實(shí)到基層。政策落實(shí)最怕“上面九級(jí)風(fēng)浪，下面紋絲不動(dòng)”。基層黨委、紀(jì)委要把紀(jì)律建設(shè)作為治本之策，堅(jiān)持把紀(jì)律和規(guī)矩挺在前面，實(shí)踐好監(jiān)督執(zhí)紀(jì)“四種形態(tài)”，抓早抓小、違紀(jì)必究，用嚴(yán)明的紀(jì)律管住基層黨員干部。沒有問責(zé)就難有擔(dān)當(dāng)，要真正把壓力傳導(dǎo)到基層，就要用好“問責(zé)”這一殺手锏，追責(zé)情況要定期報(bào)告，典型問題要公開曝光，使問責(zé)形成制度、成為常態(tài)。堅(jiān)持“一案雙查”，對(duì)發(fā)生腐敗問題聽之任之，或壓案不報(bào)、有案不查甚至袒護(hù)包庇的，嚴(yán)肅問責(zé)黨委、紀(jì)委的主體責(zé)任和監(jiān)督責(zé)任，層層傳導(dǎo)壓力，把“兩個(gè)責(zé)任”壓實(shí)到基層。

把全面從嚴(yán)治黨落實(shí)到每個(gè)支部和黨員。黨員不抓，一盤散沙。把“兩學(xué)一做”活動(dòng)開展到每個(gè)支部，就是讓從嚴(yán)治黨的精神真正灌輸?shù)近h組織的每一個(gè)黨員中來，把每個(gè)黨員鍛造成黨組織在基層的“螺絲釘”，以實(shí)際行動(dòng)體現(xiàn)黨的先進(jìn)性，以自我要求鞏固黨的純潔性。要按照黨中央部署精心組織開展“兩學(xué)一做”學(xué)習(xí)教育，引導(dǎo)黨員特別是黨員領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)定理想信念、提高黨性覺悟，增強(qiáng)政治意識(shí)、大局意識(shí)、核心意識(shí)、看齊意識(shí)。通過“兩學(xué)一做”學(xué)習(xí)教育，為基層黨員提供“造血”功能，讓基層黨員提高思想覺悟，增強(qiáng)紀(jì)律意識(shí)。

全面從嚴(yán)治黨要與時(shí)俱進(jìn)。從嚴(yán)治黨的具體內(nèi)容會(huì)隨著不同的歷史階段發(fā)生變化，從嚴(yán)治黨只會(huì)越來越嚴(yán)。全面從嚴(yán)治黨從建章立制、明確規(guī)范等方面與時(shí)俱進(jìn)，就能夠讓新問題、新挑戰(zhàn)更好地得到解決，凸顯全面從嚴(yán)治黨的效果。如新修訂的《準(zhǔn)則》和《條例》就是新常態(tài)下全面從嚴(yán)治黨的需要。與時(shí)俱進(jìn)的完善黨內(nèi)法規(guī)的同時(shí)，最關(guān)鍵的是要養(yǎng)成長(zhǎng)期嚴(yán)明黨紀(jì)的良好習(xí)慣，營(yíng)造良好地政治環(huán)境。

篇2：南京碧桂園營(yíng)銷模式解讀

　　南京碧桂園營(yíng)銷模式解讀

　　據(jù)悉，在20**年上半年剛過的時(shí)候，碧桂園已經(jīng)展現(xiàn)出沖擊千億的苗頭。到國(guó)慶節(jié)期間，業(yè)內(nèi)廣泛傳出碧桂園認(rèn)購(gòu)額已接近千億的消息。而作為“大佬”的萬科，對(duì)此反應(yīng)非常迅速和敏感。屆時(shí)在萬科的內(nèi)部學(xué)習(xí)平臺(tái)上，涌現(xiàn)出大量的關(guān)于碧桂園業(yè)績(jī)爆發(fā)及成功原因的解讀。本資料就誕生于那個(gè)階段。

　　一、碧桂園企業(yè)運(yùn)營(yíng)研究

　　1.集團(tuán)布局

　　20**年開始全國(guó)布局，進(jìn)入城市超過100個(gè)，20**年正式進(jìn)軍海外市場(chǎng)。兩個(gè)特點(diǎn)：

　　（1）碧桂園布局城市主要以中部、北部省份三四線城市；發(fā)達(dá)城市遠(yuǎn)郊、都市圈為主，如南京周邊。

　　（2）馬來西亞市場(chǎng)上市項(xiàng)目碧桂園·金海灣自20**年8月開盤以來，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)93.8億。

　　2.運(yùn)營(yíng)分析

　　（1）碧桂園在20**年后銷售額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)因其低價(jià)跑量戰(zhàn)略選擇，銷售面積增長(zhǎng)率高于萬科，價(jià)格遠(yuǎn)低于萬科。

　　①20**年以后，銷售額年均增長(zhǎng)率約43%，略低于萬科的48%；②20**年碧桂園全國(guó)性布局初步完成后，銷售面積大幅提升，提升速度高于萬科；③碧桂園銷售均價(jià)隨著其布局戰(zhàn)略選擇，20**年價(jià)格大幅度下降。20**年，碧桂園逐步轉(zhuǎn)變市場(chǎng)“注重吸納優(yōu)質(zhì)的土地進(jìn)行儲(chǔ)備”，價(jià)格穩(wěn)步提升。

　　（2）碧桂園整體ROE高于萬科，財(cái)務(wù)相對(duì)保守，整體周轉(zhuǎn)率在萬科大范圍推廣精裝后，開始優(yōu)于萬科。

　　（3）碧桂園管理費(fèi)率和營(yíng)銷費(fèi)率都遠(yuǎn)高于萬科，但毛利率高于萬科，保證其凈利率，開發(fā)成本控制優(yōu)于萬科。毛利率高于萬科，保證了其在營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用較高的條件下的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。

　　3.成本之道：低土地成本+全產(chǎn)業(yè)鏈布局+大規(guī)模復(fù)制

　　（1）布局三四線城市，獲取大面積廉價(jià)土地。整體布局避開一二線市場(chǎng)，選擇的土地大多在車行距離城市中心半小時(shí)以內(nèi)的郊區(qū)和三四線城市；項(xiàng)目面積大，占地都在千畝以上，建筑面積過百萬平方米項(xiàng)目30個(gè)（20**年碧桂園118個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積8223.8萬㎡，單項(xiàng)目平均建面69.7萬㎡，其中總建面超過100萬㎡的項(xiàng)目有30個(gè)）。

　　（2）參與土地一級(jí)開發(fā)，同時(shí)全方位配套提升產(chǎn)品及區(qū)域價(jià)值，優(yōu)化項(xiàng)目同時(shí)滿足政府需求，進(jìn)一步獲取地價(jià)優(yōu)惠。20**-20**年，碧桂園土地成本上升，但其土地成本依然控制在占售價(jià)的9%-10%，（20**年樓面均價(jià)556元/㎡，銷售均價(jià)5630元/㎡；20**年樓面均價(jià)635元/㎡，銷售均價(jià)6497元/㎡）

　　（3）碧桂園業(yè)務(wù)涉及行業(yè)上游的建材、設(shè)計(jì)、施工，行業(yè)下游的裝修、家具家電、物管、酒店會(huì)所運(yùn)營(yíng)，全產(chǎn)業(yè)鏈布局，內(nèi)部化交易控制成本。在產(chǎn)業(yè)布局上，碧桂園產(chǎn)業(yè)涵蓋了上游的建材，施工，下游的物業(yè)、家具家電、裝修等，在供應(yīng)鏈上全產(chǎn)業(yè)布局以縮減房地產(chǎn)開發(fā)成本；隨著房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司也得到十足發(fā)展，如旗下“鴻業(yè)管樁”已成為行業(yè)內(nèi)前三甲企業(yè)，“騰越建筑”成為最大民營(yíng)建筑工程企業(yè)。

　　（4）工作前置，縮短開發(fā)周期，規(guī)模復(fù)制，垂直一體化，集中采購(gòu)，從各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本。

　　①工作前置：在“準(zhǔn)地塊”提前規(guī)劃、設(shè)計(jì)，待項(xiàng)目獲批后便馬上進(jìn)行施工建設(shè)。從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8-10個(gè)月。

　　②規(guī)模復(fù)制：同一時(shí)間段，碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，及大提升了設(shè)計(jì)、施工、銷售的效率，而且通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)降低成本。

　　③項(xiàng)目復(fù)制：強(qiáng)調(diào)大公共景觀營(yíng)造，忽略細(xì)節(jié)化的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)；物業(yè)采取高低搭配，定制化的物業(yè)形態(tài)定位。

　　④垂直一體化：全面覆蓋設(shè)計(jì)，施工，綠化，裝修，部分建材，物業(yè)服務(wù)，酒店經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，獲取價(jià)值鏈每一環(huán)節(jié)利潤(rùn)，借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速開發(fā)。

　　⑤集中采購(gòu)：建立強(qiáng)勢(shì)集中采購(gòu)體系，逐漸削減向單一供應(yīng)商采購(gòu)總額比例。

　　另外，據(jù)悉：碧桂園集團(tuán)要求，在拿到土地使用權(quán)后一周內(nèi)開工，立即進(jìn)行50%以上土地面積的開發(fā)。

　　（5）集團(tuán)-區(qū)域公司-項(xiàng)目公司，集團(tuán)相對(duì)集權(quán)，資金集中管控，物資統(tǒng)一采購(gòu)，運(yùn)營(yíng)一體化。

　　碧桂園區(qū)域營(yíng)銷管理部、采購(gòu)部、造價(jià)合約部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、市政配套部（隸屬工程技術(shù)部）采用矩陣管理模式，實(shí)行區(qū)域與集團(tuán)總部對(duì)應(yīng)職能部門雙重考核。

　　區(qū)域公司組織架構(gòu)

　　公司管控模式

　　（6）典型項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)比，碧桂園土地和工程成本控制優(yōu)，凈利潤(rùn)高于萬科。碧桂園通過其低廉的土地成本和全產(chǎn)業(yè)鏈布局控制工程成本，以碧桂園·鳳凰城為例，土地成本僅占售價(jià)的4.5%，主體建安成本1670元/㎡，相當(dāng)于萬科同類產(chǎn)品的78%。

　　碧桂園、萬科項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)比

　　4.碧桂園模式總結(jié)

　　（1）布局三四線城市，獲取大面積廉價(jià)土地；

　　（2）參與土地一級(jí)開發(fā)，同時(shí)全方位配套提升產(chǎn)品及區(qū)域價(jià)值，優(yōu)化項(xiàng)目同時(shí)滿足政府需求，進(jìn)一步獲取地價(jià)優(yōu)惠；

　　（3）碧桂園業(yè)務(wù)涉及行業(yè)上游的建材、設(shè)計(jì)、施工，行業(yè)下游的裝修、家具家電、物管、酒店會(huì)所運(yùn)營(yíng)，全產(chǎn)業(yè)鏈布局，內(nèi)部化交易控制成本；

　　（4）工作前置，縮短開發(fā)周期，規(guī)模復(fù)制，垂直一體化，集中采購(gòu)，從各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本；

　　（5）集團(tuán)-區(qū)域公司-項(xiàng)目公司，集團(tuán)相對(duì)集權(quán)，資金集中管控，物資統(tǒng)一采購(gòu)，運(yùn)營(yíng)一體化。

　　整體上，“碧桂園模式”通過在布局和與政府合作上控制土地成本；通過內(nèi)部化交易，設(shè)計(jì)前置、規(guī)模復(fù)制、集中采購(gòu)控制開發(fā)成本；通過集團(tuán)相對(duì)集權(quán)，運(yùn)營(yíng)一體化管理保證模式效率，有效控制了成本，實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)的“低價(jià)跑量”的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

　　二、碧桂園南京區(qū)域發(fā)展歷程

　　1.符合企業(yè)拿地一貫“農(nóng)村包圍城市”模式，與政府協(xié)議低價(jià)拿去大批量土地資源。

　　2.碧桂園20**年進(jìn)入安徽，主打南京市場(chǎng)，四年累計(jì)開發(fā)四個(gè)項(xiàng)目，20**年底高淳項(xiàng)目入市。

　　3.土地成本低廉，且皆以分批次協(xié)議拿地，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)平衡。

　　4.從項(xiàng)目打造上打造市場(chǎng)主流產(chǎn)品，定價(jià)謹(jǐn)慎確保低價(jià)跑量。

　　5.碧桂園南京區(qū)域20**年四盤全面爆發(fā)，截止20**年10月當(dāng)年累計(jì)認(rèn)購(gòu)71.5億元。

　　南京區(qū)域歷年銷售額：20**年28億元；20**年29.3億元；20**年截止10月底認(rèn)購(gòu)71.5億元，整體銷售金額跑贏南京整體市場(chǎng)，牛市下投資客戶擠出效應(yīng)明顯。

　　三、碧桂園南京區(qū)域營(yíng)銷研究

　　個(gè)案分析之碧桂園鳳凰城

　　1.明星產(chǎn)品線，超大體量

　　碧桂園明星產(chǎn)品線，超大體量，項(xiàng)目自建配套齊全，包含碧桂園體系全部資源，區(qū)域不限購(gòu)。

　　項(xiàng)目位置：句容黃梅鎮(zhèn)

　　占地面積：已獲取土地3033畝

　　建筑面積：已獲取土地建面約400萬㎡

　　在售產(chǎn)品：多層、小高、高層、別墅、鉆石墅

　　主力產(chǎn)品面積：高層50平米、88-165平米、267-280平米；別墅雙拼聯(lián)排230-434平米，獨(dú)棟518平米

　　產(chǎn)品價(jià)格：高層約5800元/㎡，別墅10500元/㎡。

　　項(xiàng)目核心價(jià)值梳理：區(qū)域上，寧句一體化的大東部規(guī)劃，南京地鐵16號(hào)線（南京經(jīng)天路站—龍?zhí)叮┖蚐6線（湯山—句容市區(qū)）312國(guó)道、滬寧城際鐵路、棲霞大道；湯山整體自然環(huán)境；項(xiàng)目上，自身配建碧桂園國(guó)際學(xué)校、商業(yè)中心、五星級(jí)酒店（未來還將有主題樂園等）。

　　2.客戶多以南京城東區(qū)域?yàn)橹鳎山恢芷诙蹋胱÷实?/p>

　　南京投資客戶多，項(xiàng)目成交客戶中南京主城客戶占比超過76%；該項(xiàng)目截止20**年10月累計(jì)完成交付1500戶，入住戶數(shù)不足100戶；成交周期短，項(xiàng)目45%客戶均在1周內(nèi)成交，因總價(jià)低，多數(shù)客戶首次上門即成交。

　　3.大展示面，全面發(fā)揮其大盤優(yōu)勢(shì)

　　大展示面，全面發(fā)揮其大盤優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合其五星級(jí)酒店資源，提升檔次。

　　（1）售樓處接待面積：700平米（沙盤區(qū)+洽談區(qū)），結(jié)合項(xiàng)目的大盤規(guī)劃，打造超大沙盤展示；樣

　　（2）板示范區(qū)面積：25萬平米，集中園林景觀示范區(qū)，別墅示范區(qū)，高層示范區(qū)；鳳凰國(guó)際酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）。

　　4.線上高額投入，媒介渠道全覆蓋

　　線上高額投入，全面覆蓋南京各類媒介渠道，同時(shí)充分利用各媒體渠道的客戶資源（看房團(tuán)）。

　　據(jù)悉，20**年鳳凰城銷售目標(biāo)40億，推廣費(fèi)用預(yù)算1.038億，占比2.57%；其中線上推廣費(fèi)用6796.969萬，占比65.5%；

　　線上媒體南京市全覆蓋，但整體費(fèi)效比低，以20**年10月為例，單項(xiàng)目常規(guī)月份線上推廣總額近500萬元，電訪單人成本約1877元/人（含看房團(tuán)）。

　　碧桂園媒體投放同時(shí)要求其組織對(duì)應(yīng)量“看房團(tuán)”、編外經(jīng)紀(jì)人（媒體工作人員介紹客戶）。

　　碧桂園鳳凰城20**年10月線上推廣統(tǒng)計(jì)（常規(guī)推盤月）

　　數(shù)據(jù)來源：碧桂園項(xiàng)目月報(bào)

　　5.價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)

　　推廣主題以****元/㎡起，特惠，優(yōu)惠為主，直接以價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)。

　　6.百場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)

　　年度組織超過百場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)性飯局營(yíng)銷，深挖客戶資源。鳳凰城項(xiàng)目20**年度活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算2650萬，占全部營(yíng)銷推廣費(fèi)用25.5%，占銷售總額40億的0.65%；線下活動(dòng)主要包括集中活動(dòng)和各銷售小組的自行組織的飯局營(yíng)銷活動(dòng)，外拓活動(dòng)，其中各類集中活動(dòng)超過100個(gè)，飯局營(yíng)銷活動(dòng)為日常持續(xù)進(jìn)行。

　　7.線下拓客效果顯著

　　人力資源利用，系統(tǒng)的組織超大外拓團(tuán)隊(duì)，線下拓客效果優(yōu)。

　　20**年10月鳳凰城線下拓客統(tǒng)計(jì)（集中開盤月）

　　數(shù)據(jù)來源：碧桂園項(xiàng)目月報(bào)

　　（1）超大銷售團(tuán)隊(duì)：碧桂園鳳凰城置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)約230人，節(jié)點(diǎn)300人，組成10個(gè)銷售小組；

　　（2）超高提點(diǎn)體系：銷售團(tuán)隊(duì)底薪在1500-3000元/月之間，銷售提點(diǎn)千分之五-千分之七；

　　（3）大批量線下拓客：鳳凰城外拓團(tuán)隊(duì)包括在職置業(yè)顧問和臨時(shí)外聘人員，外拓地點(diǎn)涵蓋整個(gè)南京各人流聚集地和重點(diǎn)企事業(yè)單位，小區(qū)；

　　線下拓展成交客戶約占全部成交客戶的70%；20**年項(xiàng)目首開前1個(gè)月，拓客4.5萬組。

　　（4）拓客四部曲：

　　A.完整細(xì)致的前期調(diào)研：

　　①集中性調(diào)研：碧桂園項(xiàng)目在前期調(diào)研要求對(duì)周邊各類機(jī)構(gòu)，內(nèi)外部資源做統(tǒng)一調(diào)研分析，做好對(duì)應(yīng)的對(duì)接客戶準(zhǔn)備。

　　②制定對(duì)應(yīng)方案：搜集信息，實(shí)際了解市場(chǎng)，實(shí)地踩點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的拓客人員和時(shí)間。

　　B.組合拳式的中期執(zhí)行：

　　①深挖資源，全民營(yíng)銷：與各媒體深度合作，充分利用資源，看房團(tuán)持續(xù)帶客；充分發(fā)揮編外經(jīng)濟(jì)人制度，與媒體工作人員及其它可能帶客人合作，全民營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)拓客；對(duì)于媒體價(jià)值最大化挖掘要求高，包括贈(zèng)送的版面和實(shí)現(xiàn)的渠道帶客量。

　　C.靈活效率的中期調(diào)整：

　　對(duì)拓客實(shí)行及時(shí)反饋效果，進(jìn)而對(duì)人力，區(qū)域，時(shí)間進(jìn)行優(yōu)化，確保拓客效果。

　　①拓客組：按單執(zhí)行拓客任務(wù)，并總結(jié)及時(shí)反饋拓客結(jié)果。

　　②工作要點(diǎn)：認(rèn)真填寫拓客結(jié)果；分享工作中的故事；提出建議，包括區(qū)域和工作細(xì)節(jié)上的調(diào)整，更好改進(jìn)工作。

　　D.完整的客戶收攏鎖定：

　　①項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)大型暖場(chǎng)活動(dòng)，創(chuàng)造足夠的客戶邀約條件；抽獎(jiǎng)，表演，推介會(huì)……持續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)確保項(xiàng)目人氣。

　　②在完成初步摸排后，進(jìn)一步，在項(xiàng)目會(huì)所舉辦“私宴”，以小眾飯局營(yíng)銷形式，最終鎖定客戶。

篇3：建筑面積計(jì)算規(guī)范解讀

　　建筑面積計(jì)算規(guī)范的解讀

　　建筑面積是以平方米為計(jì)量單位反映房屋建筑規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)，它廣泛應(yīng)用于基本建設(shè)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、設(shè)計(jì)、施工和工程概預(yù)算等各個(gè)方面，在建筑工程造價(jià)管理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計(jì)價(jià)的主要指標(biāo)之一。為幫助大家學(xué)習(xí)和使用規(guī)范，我在這里以自己的理解來解讀一下規(guī)范的內(nèi)容，有不妥之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

　　規(guī)范內(nèi)容包括總則、術(shù)語、計(jì)算建筑面積的規(guī)定三個(gè)部分以及規(guī)范條文說明。現(xiàn)綜合起來講解。

　　第一部分總則闡述了規(guī)范制定目的、適用范圍、建筑面積計(jì)算應(yīng)遵循的原則等。第二部分例舉了25條術(shù)語，對(duì)建筑面積計(jì)算規(guī)定中涉及的建筑物有關(guān)部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計(jì)算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計(jì)算范圍、計(jì)算方法和不計(jì)算建筑面積的范圍。規(guī)范條文說明對(duì)建筑面積計(jì)算規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細(xì)部界定和說明，以便能準(zhǔn)確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下規(guī)范中的計(jì)算建筑面積的規(guī)定。

　　一、房屋建筑的主體部分

　　1、單層建筑物

　　單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分（圖1）；高度是指室內(nèi)地面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。

　　圖1勒腳

　　單層建筑物設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。圍護(hù)結(jié)構(gòu)是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

　　2、多層建筑物

　　多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高劃分界限分別計(jì)算。首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。這里我將這種算法簡(jiǎn)稱為“層高界限計(jì)算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。

　　3、單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間

　　單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。這里我將這種算法簡(jiǎn)稱為“凈高界限計(jì)算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。如圖2：第（1）部分凈高＜1.2m，不計(jì)算面積；第（2）、（4）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計(jì)算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積。

　　4、地下建筑、架空層

　　地下室、半地下室（包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。

　　圖2坡屋頂下空間利用

　　坡地建筑物吊腳架空層和深基礎(chǔ)架空層的建筑面積，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的建筑吊腳架空層和深基礎(chǔ)架空層，不應(yīng)計(jì)算面積。

　　圖3地下室示意圖

　　5、建筑物的門廳、大廳、回廊

　　建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。回廊是指在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。

　　6、高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫

　　高低聯(lián)跨的建筑物應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨部分的面積內(nèi)。（圖4）

　　建筑物內(nèi)的變形縫應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。

　　圖4高低聯(lián)跨的廠房示意圖

　　7、室內(nèi)樓梯、井道

　　建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層是指按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計(jì)算面積；上下錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計(jì)算面積。（圖5）

　　8、建筑物頂部

　　建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的不計(jì)算面積。

　　9、以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的建筑物，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。

　　圖5戶室錯(cuò)層剖面示意圖

　　10、外墻（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）向外傾斜的建筑物

　　設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。（圖6）

　　如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂內(nèi)空間有關(guān)條文計(jì)算面積。

　　圖6某樓層剖面

　　二、房屋建筑的附屬部分

　　1、挑廊、走廊、檐廊

　　建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。

　　走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。（圖7）

　　圖7檐廊示意圖

　　2、架空走廊

　　建筑物之間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。無永久性頂蓋的架空走廊不計(jì)算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。

　　3、門斗、櫥窗

　　建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。門斗是指在建筑物出入口設(shè)置的建筑過渡空間，起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用（圖8）；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。

　　4、陽臺(tái)、雨篷

　　建筑物陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、敞開式陽臺(tái)，均按其水平投影面積的1/2計(jì)算。陽臺(tái)是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。

　　雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨(dú)立柱雨篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計(jì)算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽篷。

　　5、室外樓梯

　　有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。

　　無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計(jì)算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積（即少算一層）。

　　6、舞臺(tái)燈光控制室

　　有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　三、特殊的房屋建筑

　　1、立體庫(kù)房

　　立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　2、場(chǎng)館看臺(tái)有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。

　　場(chǎng)館看臺(tái)下空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)（圖9），其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。如圖9：第（1）部分凈高＜1.2m，不計(jì)算面積；第（2）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計(jì)算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積。

　　注：這里所謂“場(chǎng)館”實(shí)質(zhì)上是指“場(chǎng)”（如足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等），看臺(tái)上有永久性頂蓋部分；“館”應(yīng)是有永久性頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層建筑物相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積。

　　3、站臺(tái)、車（貨）棚、加油站、收費(fèi)站

　　有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的站臺(tái)、車棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。在站臺(tái)、車棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條文計(jì)算面積。

　　四、不計(jì)算建筑面積的范圍

　　其他不計(jì)算建筑面積的范圍（除上述已提到的除外）：

　　1、建筑物通道，包括騎樓、過街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過建筑物而設(shè)置的建筑空間；騎樓是指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房；過街樓是指有道路穿過建筑空間的樓房。

　　2、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。

　　3、建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛的幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。

　　4、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱或罐體的平臺(tái)。

　　5、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。

　　6、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池。

　　7、勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊。

　　8、用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

　　9、獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。