綠化改造、占用、開挖工作規(guī)程

1目的：

　　保證小區(qū)綠化改造、占用、開挖工作規(guī)范有序，有效維護綠化環(huán)境。

2范圍：

　　本規(guī)程適用于公司各服務(wù)中心綠化改造、占用、開挖工作。

3職責(zé)：

　　3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)綠化改造方案的審核并組織實施

　　3.2環(huán)境事務(wù)主管根據(jù)小區(qū)內(nèi)綠化物的長勢及其他因素提出綠化改造方案。

4內(nèi)容：

4.1綠化改造方案的確定：

　　4.1.1環(huán)境事務(wù)主管根據(jù)綠化養(yǎng)護及綠化生長情況，提出綠化改造方案，送交服務(wù)中心經(jīng)理審核。

　　4.1.2服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)小區(qū)的具體情況，對綠化改造方案進行審核后，報經(jīng)總經(jīng)理批準后實施。

4.2委托施工：

　　4.2.1重大的綠化改造工程，應(yīng)委托專業(yè)綠化工程供方承擔。

　　4.2.2綠化改造工程方案經(jīng)總經(jīng)理審批后按《服務(wù)外包方控制程序》執(zhí)行。

4.3施工監(jiān)理：

　　4.3.1綠化班長實施苗木種植全過程的現(xiàn)場監(jiān)督及質(zhì)量控制。

　　4.3.2對出現(xiàn)以下問題，綠化班長有權(quán)拒絕苗木進場及栽植：

　　4.3.2.1苗木規(guī)格、樹形嚴重不符合設(shè)計要求的;

　　4.3.2.2苗木受損害程度嚴重，對苗木存活及種植效果有重大影響的;

　　4.3.2.3病蟲害特別嚴重的;

　　4.3.2.4苗木種植穴未按要求開挖及未有施放基肥的;

　　4.3.2.5雖施有基肥，但基肥質(zhì)量差，含有毒、有污染物質(zhì)，對苗木今后生長有嚴重影響的。

　　4.3.3綠化班長做好施工日記，并將存在問題及時上報環(huán)境主管。

4.4驗收接管：

　　4.4.1竣工初驗：

　　4.4.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向服務(wù)中心提交報告及初驗申請。

　　4.4.1.2施工單位應(yīng)同時遞交工程綠化設(shè)計圖、工程竣工圖等相關(guān)資料，

　　4.4.1.3環(huán)境事務(wù)部主管、綠化班長會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。

　　4.4.1.4在初驗過程中應(yīng)著重注意以下事項：

　　1)苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;

　　2)苗木規(guī)格是否符合設(shè)計要求;

　　3)苗木生長情況及保護措施是否符合要求;

　　4)施工場地是否按要求清理干凈;

　　5)所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設(shè)計要求。

　　4.4.1.5對于沒有上述問題的，環(huán)境主管簽署初驗意見，正式進入養(yǎng)護期。

　　4.4.2養(yǎng)護期滿復(fù)驗：

　　4.4.2.1施工單位在養(yǎng)護期滿過后，填寫?zhàn)B護期間自檢情況報告及養(yǎng)護期滿復(fù)驗申請報告，申請復(fù)驗。

　　4.4.2.2服務(wù)中心經(jīng)理、環(huán)境主管、綠化班長會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。

　　4.4.2.3合格苗木必須符合以下標準：

　　1)喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;

　　2)喬灌木種植位置適當，高低錯落有致，外形美觀，造型、修剪合理;

　　3)喬灌木規(guī)格符合設(shè)計要求;

　　4)枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲;

　　5)喬木保護措施得當，有護樹架，無倒伏、搖動現(xiàn)象;

　　6)無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;

　　7)施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。

　　4.4.2.4不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分，要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。

　　4.4.2.5對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復(fù)驗意見及接管意見。

4.5綠化帶/道路、占用或開挖：

　　4.5.1綠化帶/道路占用或開挖申請：

　　4.5.1.1當外單位或公司職能部門需要占用、開挖轄區(qū)綠化帶時，服務(wù)中心應(yīng)要求其填寫《臨時占用、開挖申請表》。綠化/環(huán)境主管接到申請表后，及時讓工程主管審核是否對地下管網(wǎng)(線)有影響，一個工作日提出意見并交服務(wù)中心經(jīng)理審閱，重大占用或開挖工程應(yīng)報公司總經(jīng)理審批。

　　4.5.1.2綠化/環(huán)境主管負責(zé)跟進審批手續(xù)，申請獲準后，綠化/環(huán)境主管通知施工單位交納施工押金。重大項目由服務(wù)中心經(jīng)理與施工單位簽訂占用、開挖協(xié)議。

　　4.5.1.3開挖或占用施工期，綠化/環(huán)境主管要每檢查一次，以防施工單位擴大占用、開挖范圍或損壞周圍公共設(shè)施。

　　4.5.1.4開挖或占用施工完畢，綠化/環(huán)境主管監(jiān)督施工單位恢復(fù)綠化帶/道路原狀，驗收合格后才可退回押金。

　　4.5.2綠化帶/道路毀壞處理：

　　4.5.2.1對未批準擅自占用、開挖的業(yè)戶或施工單位，綠化/環(huán)境主管應(yīng)責(zé)令業(yè)戶或施工單位停止施工，要求其對造成的損壞采取補救措施或交納補償費用，并按《住戶違章處理作業(yè)規(guī)程》處理。

4.6驗收后的資料整理：

　　4.6.1將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔：

　　4.6.1.1綠化工程合同;

　　4.6.1.2綠化工程設(shè)計圖;

　　4.6.1.3綠化工程竣工圖。

5記錄 ：

　　5.1《臨時占用、開挖申請表》

　　5.2《綠化班長工作日呈報表》

篇2：物業(yè)區(qū)域公用設(shè)施改造及維護維修操作規(guī)程

　　物業(yè)區(qū)域公用設(shè)施改造及維護維修操作規(guī)程

　　1目的和范圍

　　1.1目的

　　本作業(yè)指導(dǎo)書明確了YY物業(yè)管理公司各管理項目公用設(shè)施改造及維護維修操作規(guī)程，確保及時更新、改造、維護維修公用設(shè)施，保證公用設(shè)施適時適量增容和正常運行。

　　1.2適用范圍

　　適用于各管理項目區(qū)域公用設(shè)施的改造及維護維修。

　　2公用設(shè)施改造及維護維修操作程序

　　2.1管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認

　　2.2準備相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料，資料應(yīng)予編號。

　　3管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：

　　3.1供電、供水設(shè)施。

　　注：不包括水泵房、開閉所、變(配)電所，該部分公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進行。

　　3.2路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。

　　4花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。

　　5消防設(shè)施。

　　5.1公共天線、公用電信線路。

　　5.2清潔衛(wèi)生設(shè)施。

　　5.3公共防盜設(shè)施。

　　6其他公用設(shè)施。

　　7責(zé)任范圍劃分

　　根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。

　　8維修(改造)計劃

　　8.1"年度計劃"的制定

　　a.各管理中心須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計劃，維修(改造)、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機組、高(低)壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。

　　b.做計劃時必須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預(yù)算基本準確。各管理中心將編制好的《年度維修(改造)計劃》送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程部。

　　9季度計劃的制定

　　9.1各管理中心須在年度計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃，編制《季度維修(改造)計劃》表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程部。

　　10日常巡視檢查

　　10.1物業(yè)管理員對自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。

　　10.2物業(yè)管理員對重要公用設(shè)施應(yīng)適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。

　　11計劃外公用設(shè)施改造及維護維修

　　11.1物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護維修項目。

　　a.日常巡視檢查記錄。

　　b.客戶投訴記錄。

　　c.訪問客戶記錄。

　　12上級指示。

　　12.1經(jīng)批準的計劃外項目由物業(yè)管理員按規(guī)定實施。

　　13公用設(shè)施的搶修

　　13.1管理中心經(jīng)理當班時，由主任組織實施搶修;管理處主任不在時，由責(zé)任物業(yè)管理員組織實施搶修。

　　a.必要時，搶修負責(zé)人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

　　b.管理中心所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。

　　13.2搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報告搶修情況，

　　a.包括：事故原因;損失情況;搶修結(jié)果;搶修費用;糾正和預(yù)防措施。

　　13.3除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。

　　14公用設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。

　　14.1管理中心主任檢查項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時通知物業(yè)管理員處理。

　　14.2公司經(jīng)理隨機檢查公用設(shè)施的改造及維護維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理中心主任處理并要求其書面報告處理結(jié)果。

篇3：物業(yè)轄區(qū)設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程

　　物業(yè)轄區(qū)設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程

　　1目的

　　對設(shè)備的更新改造和大修進行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。

　　2適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。

　　3引用標準和文件

　　3.1ISO9001：2000《質(zhì)量管理體系要求》

　　3.2《質(zhì)量手冊》

　　4職責(zé)

　　4.1設(shè)施設(shè)備管理部門負責(zé)所轄設(shè)備的更新改造。

　　4.2工程技術(shù)部負責(zé)設(shè)備更新改造、大修的管理。

　　4.3維修中心負責(zé)設(shè)備更新改造的實施。

　　5程序要求

　　5.1流程圖（附后）

　　5.2設(shè)備的改造

　　5.2.1設(shè)備改造必須符合一定條件

　　符合下列條件之一的可考慮改造：

　　a)技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運行的需要；

　　b)設(shè)備的原設(shè)計和安裝中存在缺陷；

　　c)設(shè)備有形磨損嚴重，但在經(jīng)濟上不宜更新；

　　d)設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴重的不安全因素，但在經(jīng)濟上不宜更新；

　　e)業(yè)主委員會要求進行改造的。

　　5.2.2設(shè)備改造的原則

　　設(shè)備改造須遵守如下原則：

　　a)符合實際情況和運行需要，采用的技術(shù)要先進但更要適用；

　　b)制定改造方案時，采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。

　　5.2.3設(shè)備改造程序

　　5.2.3.1管理部門提出改造申請，由工程技術(shù)部鑒定后，報總經(jīng)理批準。

　　5.2.3.2工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準。

　　5.2.3.3產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要動用維修基金的應(yīng)報告業(yè)主委員會，并征得其書面同意。

　　5.2.3.4維修中心負責(zé)實施改造方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可委托專業(yè)單位完成。

　　5.2.3.5改造方案委托給專業(yè)單位實施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進度。

　　5.2.3.6改造完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收，填寫"維修驗收單"，如由專業(yè)單位實施的，則收雙方簽字認可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔相應(yīng)責(zé)任。

　　5.3設(shè)備的更新

　　5.3.1設(shè)備更新須符合一定條件

　　符合下列條件之一的可考慮進行更新：

　　a)經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達不到要求，無法保證正常運行的；

　　b)技術(shù)性能落后，經(jīng)濟效果很差的；

　　c)通過修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟的；

　　d)耗能大或污染環(huán)境嚴重的，進行改造又不經(jīng)濟的；

　　e)不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。

　　5.3.2設(shè)備更新程序

　　5.3.2.1管理部門提出更新申請，送工程部鑒定后，報總經(jīng)理批準。如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，則應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會批準。

　　5.3.2.2設(shè)備的采購（參照《設(shè)備購置規(guī)程》）

　　5.3.2.3原有設(shè)備的報廢（參照《設(shè)備報廢規(guī)程》）

　　5.4大修

　　5.4.1設(shè)備的大修應(yīng)列入設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃，一般由專業(yè)單位實施。

　　5.4.2大修由工程部統(tǒng)一與專業(yè)單位擬定相關(guān)合同，報總經(jīng)理批準。需動用維修基金的，應(yīng)獲得業(yè)主委員會批準。

　　5.4.3設(shè)備委托維修合同

　　設(shè)備委托合同中應(yīng)包含以下內(nèi)容：

　　a)所維修設(shè)備的編號、名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量；

　　b)維修工作地點；

　　c)維修的形式、內(nèi)容和具體要求；

　　d)委托方應(yīng)提供的條件及配合事項；

　　e)承修方應(yīng)承擔的責(zé)任；

　　f)維修費用的計算及付款方法；

　　g)給收標準和方法；

　　h)合同違約責(zé)任；

　　i)雙方發(fā)生爭議事項的解決辦法；

　　j)質(zhì)量保證期限。

　　5.4.4在維修實施過程中，公司應(yīng)按合同規(guī)定做好協(xié)助工作，同時，工程技術(shù)部應(yīng)督派技術(shù)人員監(jiān)督、檢查修理質(zhì)量及進度，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即向承修方提出，并要求其立即糾正。

　　5.4.5公司內(nèi)部應(yīng)做好有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合工作，以保證維修工作的順利進行。

　　5.4.6修理完工后，工程部應(yīng)會同維修中心、管理部門進行質(zhì)量驗收，填寫"維修驗收單"，并由雙方簽字認可。

　　5.4.7在以后使用中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)按合同規(guī)定處理。

　　6記錄

　　維修驗收單(附圖1、2)

　　設(shè)備改造流程圖設(shè)備更新流程圖