停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的職責(zé)

　　停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)公開管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(二)負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛查驗(yàn)、登記，不超出核定數(shù)量接納停放車輛;

　　(三)維護(hù)場(chǎng)內(nèi)車輛停放秩序和行駛秩序;

　　(四)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生火警、搶劫及場(chǎng)內(nèi)交通事故等情況，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)緊急措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告;

　　(五)定期清點(diǎn)場(chǎng)內(nèi)車輛，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期停放或者可疑車輛，應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告;

　　(六)保持停車場(chǎng)環(huán)境整潔;

　　(七)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他職責(zé)"

篇2：車輛在停車場(chǎng)丟失 經(jīng)營(yíng)者是否承擔(dān)責(zé)任

　　車輛在停車場(chǎng)丟失，經(jīng)營(yíng)者是否承擔(dān)責(zé)任

　　湯某擬開辦一服裝店，遂駕駛自有的“金杯”中巴車到位于東郊的某批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨。由于對(duì)該市場(chǎng)不太熟悉，湯某將車寄放于批發(fā)市場(chǎng)旁的某停車場(chǎng)。自己徒步進(jìn)入批發(fā)市場(chǎng)選購(gòu)貨物。當(dāng)湯某選定要進(jìn)的貨物，回到停車場(chǎng)取車時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的“金杯”中巴車已經(jīng)消失得無(wú)影無(wú)蹤。湯某找到停車場(chǎng)的管理人員詢問(wèn)情況，該管理人員一問(wèn)三不知。湯某找到該停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者胡某。胡某稱：停車場(chǎng)只經(jīng)營(yíng)車輛停放業(yè)務(wù)，不負(fù)責(zé)保管車輛。所以，湯某的車輛丟失，停車場(chǎng)不承擔(dān)責(zé)任。湯某遂訴至人民法院，要求該停車場(chǎng)賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　[焦點(diǎn)]

　　本案的焦點(diǎn)是湯某的車輛在停車場(chǎng)丟失，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者是否違反了保管義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)損害賠償責(zé)任。對(duì)此，在案件的具體審理中，有三種不同的意見：

　　第一種意見認(rèn)為，停車場(chǎng)只經(jīng)營(yíng)車輛停放業(yè)務(wù)，對(duì)車輛沒(méi)有保管義務(wù)，對(duì)于湯某車輛的丟失，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　第二種意見認(rèn)為，停車場(chǎng)的責(zé)任不明確，因此，對(duì)于湯某車輛的丟失造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)爻袚?dān)責(zé)任。

　　第三種意見認(rèn)為，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)于停放的車輛有保管義務(wù)，在托管人的車輛丟失的情況下，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

　　[評(píng)析]

　　由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，私家車日益成為一種越來(lái)越普遍的代步工具。泊車問(wèn)題也成為人們?cè)谌粘Ｉ钪薪?jīng)常要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。停車場(chǎng)作為現(xiàn)代城市中的重要的基礎(chǔ)設(shè)施，引起了人們的普遍重視。《道路交通安全法》第33條規(guī)定：“新建、改建、擴(kuò)建的公共建筑、商業(yè)街區(qū)、居住區(qū)、大（中）型建筑等，應(yīng)當(dāng)配建、增建停車場(chǎng)；停車泊位不足的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)改建或者擴(kuò)建；投人使用的停車場(chǎng)不得擅自停止使用或者改作他用。”目前，關(guān)于車輛的所有人和停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者之間的法律關(guān)系的性質(zhì)，存在以下幾種觀點(diǎn)：

　　一是車輛保管合同關(guān)系說(shuō)，認(rèn)為停車人將車輛停放于場(chǎng)地提供人管理的場(chǎng)所，并支付了一定的費(fèi)用，停車人之行為實(shí)為車輛寄存，場(chǎng)地提供人之行為乃為車輛保管，所收取的費(fèi)用為車輛保管費(fèi)。因此，行為人之間發(fā)生車輛保管法律關(guān)系。

　　二是停車場(chǎng)租賃關(guān)系說(shuō)，認(rèn)為場(chǎng)地提供人收了一定的費(fèi)用，將其所有或經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)地供停車人停放車輛，屬于停車場(chǎng)出租行為；停車人支付一定費(fèi)用將車輛停放于場(chǎng)地提供人提供的場(chǎng)地，為承租停車場(chǎng)行為；場(chǎng)地提供人所收取的費(fèi)用系場(chǎng)地占用費(fèi)即租金。雙方所形成的法律關(guān)系，實(shí)為一種為特殊使用目的的場(chǎng)地使用權(quán)短期租賃關(guān)系。

　　三是停車服務(wù)關(guān)系說(shuō)，認(rèn)為場(chǎng)地提供人向停車人提供特定的場(chǎng)地停放車輛，并收取了一定的費(fèi)用，其行為具有獲利性質(zhì)。場(chǎng)地提供人實(shí)為提供有償停車服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，停車人即為支付服務(wù)對(duì)價(jià)接受停車服務(wù)的消費(fèi)者，雙方建立停車服務(wù)消費(fèi)關(guān)系，應(yīng)將消費(fèi)法律關(guān)系的規(guī)定作為考察雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的依據(jù)。

　　這三種觀點(diǎn)，在法理上均有其合理性，于具體事情也有適用的可能性。但從司法實(shí)踐看，因該類糾紛的具體情況較為復(fù)雜，而各種觀點(diǎn)的立論基礎(chǔ)和角度均有失周全，難以普遍適用。第一種觀點(diǎn)因以行為人有無(wú)寄存和保管的意思表示為成立基礎(chǔ)，使其適用范圍和價(jià)值功能受到較大限制。判斷保管關(guān)系的成立，必須首先對(duì)行為人有無(wú)寄存和保管的意思表示進(jìn)行考查。如無(wú)寄存和保管的意思，即不能適用保管法律關(guān)系。現(xiàn)實(shí)生活中，行為人雙方在車輛停放時(shí)，通常情況下少有寄存和保管的表意行為，即使有所意思表示，也多因當(dāng)時(shí)未以證據(jù)加以確定，而于事后難以查證。因此，在司法實(shí)踐中，停車人因適用保管關(guān)系而獲得損害賠償?shù)目赡苄韵鄬?duì)較小，而場(chǎng)地提供人則可通過(guò)主張雙方無(wú)寄存和保管的意思而獲得相對(duì)較多的免責(zé)機(jī)會(huì)。由此可見，適用保管法律關(guān)系對(duì)行為人特別是停車人的行為要求過(guò)苛，對(duì)財(cái)產(chǎn)受損人之權(quán)益保護(hù)顯為不利，其實(shí)際適用范圍及保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益功能的發(fā)揮，均受到較大的限制。

　　第二種觀點(diǎn)將該類糾紛的基礎(chǔ)關(guān)系定位于單純的場(chǎng)地租賃關(guān)系，其缺陷更為明顯。比如在場(chǎng)所提供人于專用的停車場(chǎng)配備了專職保安人員負(fù)責(zé)看管車輛，且實(shí)行較為嚴(yán)格的存取車輛查驗(yàn)制度。在此情形下，難以將其法律關(guān)系確定為單純的場(chǎng)地租賃關(guān)系。如果將車輛停放關(guān)系一律確定為場(chǎng)地租賃關(guān)系，依據(jù)租賃法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，場(chǎng)地提供人于任何場(chǎng)合皆不負(fù)有對(duì)車輛安全的保證義務(wù)。一旦車輛發(fā)生盜失，停車人絕對(duì)無(wú)獲得財(cái)產(chǎn)損失救濟(jì)的可能。此觀念如普遍適用，一則使停車人之財(cái)產(chǎn)權(quán)益缺少法律保障機(jī)制，助長(zhǎng)場(chǎng)地提供人無(wú)視和懈怠保障停車人之財(cái)產(chǎn)權(quán)益的社會(huì)風(fēng)氣，有違社會(huì)公平正義，更會(huì)為盜車犯罪提供有利的條件。

　　第三種觀點(diǎn)因其必須以場(chǎng)地提供人為停車業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者為條件，致使其適用的范圍同樣受到限制。如場(chǎng)地提供人偶以其場(chǎng)所供他人停車之用，即使收取了一定的費(fèi)用，顯然也不能將其認(rèn)定為停車業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者，也就當(dāng)然不能適用消費(fèi)法律關(guān)系的規(guī)定處理。另在提供無(wú)償停車服務(wù)的場(chǎng)合，因其不具備經(jīng)營(yíng)盈利之消費(fèi)法律關(guān)系的基本特征，也難將其權(quán)利內(nèi)容作為衡量當(dāng)事人行為與責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。由于案件具體情況復(fù)雜，各種觀點(diǎn)均有失周全。對(duì)法律關(guān)系的確定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體行為事實(shí)特征，以實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)之相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行有效法律規(guī)制，衡平行為關(guān)系人各方利益，體現(xiàn)社會(huì)的公平正義。筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，可按下述原則確定機(jī)動(dòng)車盜失損害賠償之法律關(guān)系：

　　一是著重考查行為人意思表示內(nèi)容的原則。對(duì)基于車輛停放事實(shí)所建立的法律關(guān)系的確定，應(yīng)重視對(duì)行為人實(shí)施行為時(shí)所為意思表示的內(nèi)容作嚴(yán)格的審查。如果當(dāng)事人一方在訴訟中針對(duì)雙方行為時(shí)的意思表示內(nèi)容提供了充足的、可資采信的證據(jù)，或者當(dāng)事人雙方對(duì)意思表示的內(nèi)容無(wú)所爭(zhēng)議，即應(yīng)根據(jù)該意思表示確定相應(yīng)的法律關(guān)系。比如，場(chǎng)地提供人對(duì)外明示提供車輛保管服務(wù)，或者收費(fèi)憑據(jù)上寫明為車輛保管費(fèi)，再或當(dāng)事人之間存在關(guān)于保管車輛的明確規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)確定適用保管法律關(guān)系的規(guī)定。

　　二是根據(jù)行為習(xí)慣并結(jié)合社會(huì)一般觀念確定的原則。在車輛停放的行為事實(shí)中，行為人在行為方式上大多表現(xiàn)出較強(qiáng)的隨意性，通常不會(huì)就車輛停放達(dá)成一種性質(zhì)確定的合意，這是造成車輛停放所生法律關(guān)系不確定的重要原因。但探究行為人締結(jié)法律關(guān)系的目的，停車人將車輛停放于場(chǎng)地管理人管理

的停車場(chǎng)，決非僅在于車輛停放，更主要的是在自己不能保管的情況下委托停車場(chǎng)管理人代為保管，以保證車輛之財(cái)產(chǎn)安全；場(chǎng)地管理人向停車人收取一定的費(fèi)用而提供停車場(chǎng)地，也并非完全不明確停車人的行為目的。依停車行為慣例和社會(huì)一般觀念，在未作場(chǎng)地租賃明示之情形下，也認(rèn)為停車人將車輛交由場(chǎng)地管理人進(jìn)行保管，或場(chǎng)地管理人為停車人提供停車服務(wù)，一般不會(huì)產(chǎn)生場(chǎng)地租賃等其他關(guān)系的認(rèn)識(shí)。因此，依社會(huì)一般觀念和行為習(xí)慣，在場(chǎng)地管理人未明示為場(chǎng)地租賃，或在訴訟中無(wú)證據(jù)證明為場(chǎng)地租賃之場(chǎng)合，應(yīng)依社會(huì)一般觀念和行為習(xí)慣，確定為車輛保管或者停車服務(wù)消費(fèi)法律關(guān)系。

　　三是限制適用停車場(chǎng)租賃法律關(guān)系的原則。由于停車場(chǎng)租賃關(guān)系之適用，作為出租人的停車場(chǎng)管理人對(duì)停車人仍不負(fù)有保障其車輛安全的義務(wù)，車輛在停放期間發(fā)生盜失，停車場(chǎng)管理人自不應(yīng)負(fù)責(zé)。由此可見，停車場(chǎng)租賃關(guān)系適用的結(jié)果明顯有利于停車場(chǎng)管理人，停車場(chǎng)管理人通常以此為抗辯理由不承擔(dān)損害賠償責(zé)任，而對(duì)停車人財(cái)產(chǎn)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成嚴(yán)重障礙。為體現(xiàn)民事?lián)p害賠償訴訟對(duì)受損人的保護(hù)功能，弘揚(yáng)社會(huì)公共關(guān)注他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的社會(huì)理念，增強(qiáng)場(chǎng)地管理人對(duì)他人財(cái)產(chǎn)安全的注意義務(wù)，盡力減少盜車犯罪可乘之機(jī)，有效減少財(cái)產(chǎn)損害的發(fā)生，對(duì)停車場(chǎng)租賃關(guān)系之適用應(yīng)從嚴(yán)掌握，有所限制。一般而言，只要場(chǎng)地管理人未與停車人就車輛停放明定為租賃關(guān)系，即不得適用。即使在場(chǎng)地管理人單方明示免于承擔(dān)保管義務(wù)的場(chǎng)合，也應(yīng)適用合同法關(guān)于格式合同免責(zé)條款無(wú)效的規(guī)定而否定租賃關(guān)系的適用。

　　四是擴(kuò)張適用停車服務(wù)消費(fèi)法律關(guān)系的原則。增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，是現(xiàn)代各國(guó)民法立法和司法實(shí)踐之潮流。考察消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律實(shí)踐可以看出，其法律規(guī)制和調(diào)控的社會(huì)領(lǐng)域日漸擴(kuò)大，這正是民法追求社會(huì)公平、正義精神在現(xiàn)實(shí)社會(huì)條件下的突出體現(xiàn)。細(xì)究車輛停放事實(shí)所構(gòu)建的各種法律關(guān)系類型，不難發(fā)現(xiàn)均存在著場(chǎng)地管理人以停車場(chǎng)向停車人提供停車服務(wù)，停車人一般均以一定的標(biāo)準(zhǔn)向場(chǎng)地管理人支付停車費(fèi)這一共同的事實(shí)基礎(chǔ)，即場(chǎng)地管理人通過(guò)提供停車服務(wù)賺取利潤(rùn)，停車人以支付停車費(fèi)為代價(jià)享受停車服務(wù)。這就決定了其基礎(chǔ)法律關(guān)系必定具有一種有償消費(fèi)服務(wù)的性質(zhì)，屬于停車服務(wù)消費(fèi)法律關(guān)系。根據(jù)我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者之人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)的規(guī)定，對(duì)停車事實(shí)所建立的法律關(guān)系作如是定性，明顯增強(qiáng)了對(duì)作為消費(fèi)者的停車人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的法律保護(hù)，為作為經(jīng)營(yíng)者的場(chǎng)地管理人設(shè)定了較高的行為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)促使場(chǎng)地管理人惜守對(duì)他人財(cái)產(chǎn)安全之注意義務(wù)，切實(shí)采取有效管理措施防止盜車犯罪而致財(cái)產(chǎn)損害的發(fā)生，作用顯著，也順應(yīng)社會(huì)整體利益的需要。因此，凡是有償停車的場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)人消費(fèi)法律關(guān)系之權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，判定損害賠償責(zé)任的承擔(dān)。

　　在本案中，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)行為習(xí)慣和社會(huì)的一般觀念加以確定。同時(shí)，要限制適用停車場(chǎng)租賃的法律關(guān)系的適用，擴(kuò)張停車服務(wù)消費(fèi)的法律關(guān)系的適用。湯某與停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者之間的法律關(guān)系宜確定為停車服務(wù)消費(fèi)的法律關(guān)系。這是因?yàn)橛捎诋?dāng)事人之間對(duì)于車輛的停放產(chǎn)生的彼此之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都缺乏自覺(jué)。在這種情況下，強(qiáng)行將兩者之間的法律關(guān)系確定為車輛保管關(guān)系或者場(chǎng)地租賃關(guān)系都會(huì)產(chǎn)生對(duì)當(dāng)事人中的某一方顯示公平的后果。比如說(shuō)，將該法律關(guān)系定性為車輛保管關(guān)系，就會(huì)使停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者面臨承擔(dān)機(jī)動(dòng)車丟失的全部損害賠償責(zé)任的結(jié)果。在當(dāng)前情況下，停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平還較低，停車服務(wù)的設(shè)施和技術(shù)保障還不足以將停車場(chǎng)車輛丟失的風(fēng)險(xiǎn)降到較低的水準(zhǔn)。

　　所以，在停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者只收取少量的停車費(fèi)用的情況下，要求其承擔(dān)機(jī)動(dòng)車丟失的巨大風(fēng)險(xiǎn)是不公平的。同時(shí)，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者顯然也不具有相應(yīng)的損害賠償能力。如果單方面地加大停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，不考慮現(xiàn)實(shí)的可能性，反而會(huì)對(duì)停車場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。這與機(jī)動(dòng)車在人們的日常生活中的普及率越來(lái)越高，對(duì)停車場(chǎng)服務(wù)的需求量越來(lái)越大的趨勢(shì)是背道而馳的。將當(dāng)事人約定不明確的車輛停放法律關(guān)系的性質(zhì)界定為停車服務(wù)消費(fèi)關(guān)系是比較妥當(dāng)?shù)摹．?dāng)事人之間對(duì)于彼此是場(chǎng)地租賃還是車輛保管的關(guān)系雖然缺乏自覺(jué)，但對(duì)于彼此之間是一種有償服務(wù)的消費(fèi)關(guān)系一般都是比較明確的，因此，在當(dāng)事人對(duì)彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系沒(méi)有明確約定的情況下，按有償服務(wù)的消費(fèi)關(guān)系加以認(rèn)定和處理不失為明智之舉。對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》加以調(diào)整，要求停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)停車服務(wù)的消費(fèi)者履行其應(yīng)盡的人身和財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)，而一旦停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者違反了該義務(wù)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的損害賠償責(zé)任。

　　至于停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者是承擔(dān)全部的損害賠償責(zé)任還是部分的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考慮多方面的因素。比如說(shuō)，該停車場(chǎng)的收費(fèi)水平、服務(wù)水平、安全設(shè)施、停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者與機(jī)動(dòng)車的所有人的經(jīng)濟(jì)承受能力等。在目前有關(guān)的法律還不完善，實(shí)踐和理論上對(duì)此還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)的情況下，可以初步地認(rèn)定雙方承擔(dān)同等責(zé)任。

篇3：案例評(píng)析:停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者需要向物業(yè)交納管理費(fèi)和維修資金嗎

　　案例評(píng)析：停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者需要向物業(yè)交納管理費(fèi)和維修資金嗎

　　【案件回顧】

　　因A房地產(chǎn)開發(fā)公司未依法履行生效判決確定的義務(wù)，深圳市羅湖區(qū)人民法院將該公司開發(fā)的小區(qū)內(nèi)的立體車庫(kù)進(jìn)行拍賣，B置業(yè)公司競(jìng)得該車庫(kù)，羅湖法院在20**年12作出的民事裁定中載明：“將被執(zhí)行人A房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的車庫(kù)交付給拍賣競(jìng)得人B置業(yè)公司管理、使用（管理、使用期限與該車庫(kù)的房地產(chǎn)證相一致），該車庫(kù)的功能及使用對(duì)象不得改變。”經(jīng)羅湖法院強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的C物業(yè)公司于20**年1月將涉案車庫(kù)移交給B置業(yè)公司。20**年4月，C物業(yè)公司將B置業(yè)公司訴至法院，要求B置業(yè)公司向C物業(yè)公司支付管理費(fèi)及本體維修基金。B置業(yè)公司認(rèn)為其與C物業(yè)公司之間不存在合同關(guān)系，C物業(yè)公司沒(méi)有提供任何管理服務(wù)，無(wú)權(quán)收費(fèi)。

　　一審法院認(rèn)為，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與C物業(yè)公司簽訂的委托合同，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。C物業(yè)公司依委托合同的約定對(duì)整個(gè)小區(qū)包括涉案車庫(kù)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)簽訂的委托合同當(dāng)然的約束小區(qū)中所有建筑物的使用權(quán)人而不論其身份是否開發(fā)商。B置業(yè)公司從開發(fā)商處競(jìng)得車庫(kù)，取得涉案車庫(kù)的使用權(quán)，理應(yīng)受上述委托合同的約束，履行繳付物業(yè)管理費(fèi)、本體基金等費(fèi)用的義務(wù)。本體維修基金是房屋建筑（本體）的共同部分及共用設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)與更新改造所需的經(jīng)費(fèi)，繳交該費(fèi)用是房屋使用權(quán)人的法定義務(wù)，C物業(yè)公司是否提供了物業(yè)管理服務(wù)，并不影響C物業(yè)公司主張B置業(yè)公司按照委托合同約定繳納該費(fèi)用。法院于20**年9月作出一審判決，支持了C物業(yè)公司部分物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金的訴訟請(qǐng)求。

　　B置業(yè)公司不服提起上訴，二審法院認(rèn)為，深圳市羅湖區(qū)人民法院裁定B置業(yè)公司對(duì)涉案停車場(chǎng)享有管理權(quán)和使用權(quán)，該裁定書中B置業(yè)公司對(duì)涉案停車場(chǎng)享有的管理權(quán)指的是對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)部的管理的權(quán)利，與C物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理人所行使的管理權(quán)內(nèi)容不同。因此，B置業(yè)公司作為涉案停車場(chǎng)的管理人和使用人，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)和C物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)交納管理費(fèi)。由于涉案停車場(chǎng)是作為C物業(yè)公司管理的小區(qū)的配套設(shè)施興建的，因此，C物業(yè)公司按照其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向B置業(yè)公司收取管理費(fèi)沒(méi)有違反有關(guān)法律規(guī)定。二審法院維持了原審關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金的判決。

　　B置業(yè)公司不服終審判決，向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛瑥V東省高級(jí)法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中級(jí)人民法院再審本案。深圳中級(jí)法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)，其一，B置業(yè)公司在通過(guò)法院拍賣程序競(jìng)得涉案立體停車場(chǎng)后是否具備小區(qū)的業(yè)主資格；其二，B置業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定交納管理費(fèi)和本體維修基金。深圳中院認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)不僅僅局限于已辦理產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)包括生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人。本案中，B置業(yè)公司通過(guò)法院拍賣程序競(jìng)得涉案立體停車場(chǎng)的管理、使用權(quán)，并得到生效法律文書的確認(rèn)，依法可以認(rèn)定其為小區(qū)的業(yè)主。一方面，從權(quán)利的來(lái)源上看，依據(jù)深圳市羅湖區(qū)人民法院民事裁定書，涉案立體停車場(chǎng)原本屬于A房地產(chǎn)公司所有，并非屬于小區(qū)的全體業(yè)主共有，因此，涉案立體停車場(chǎng)并不屬于小區(qū)的共有部分，而專為A房地產(chǎn)公司所享有。A房地產(chǎn)公司因未履行到期債務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行其名下財(cái)產(chǎn)，B置業(yè)公司通過(guò)正當(dāng)?shù)呐馁u程序競(jìng)得A房地產(chǎn)公司所有的涉案立體停車場(chǎng)，并由法院生效法律文書所確認(rèn)。在此權(quán)利繼受過(guò)程中，原A房地產(chǎn)公司享有的對(duì)涉案立體停車場(chǎng)的專有權(quán)利全部由B置業(yè)公司受讓。因此，從權(quán)利的來(lái)源上看，B置業(yè)公司對(duì)涉案立體停車場(chǎng)的管理、使用權(quán)是一種專有、排他的權(quán)利。另一方面，從權(quán)利的構(gòu)成來(lái)看，B置業(yè)公司自購(gòu)得涉案立體停車場(chǎng)的管理、使用權(quán)以來(lái)，已實(shí)際上占有了該立體停車場(chǎng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)該立體停車場(chǎng)車位的行為獲得收益。雖然該立體停車場(chǎng)目前因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書而導(dǎo)致B置業(yè)公司對(duì)享有的專有權(quán)利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文書的確認(rèn)，因此從法理上說(shuō)，上述瑕疵并不會(huì)影響B(tài)置業(yè)公司對(duì)該專有權(quán)利的自由處分。故深圳中院認(rèn)為B置業(yè)公司在生效法律文書確認(rèn)其涉案立體停車場(chǎng)享有專有的管理、使用權(quán)后，便依法成為小區(qū)的業(yè)主。對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，由于涉案立體停車場(chǎng)位于小區(qū)之內(nèi)，進(jìn)入該立體停車場(chǎng)需要通過(guò)小區(qū)的大門和道路，并且需要利用小區(qū)內(nèi)的照明、排水、消防等公用設(shè)施。C物業(yè)公司對(duì)整個(gè)小區(qū)（包括涉案立體停車場(chǎng)在內(nèi)）提供了安保、清潔、水電供應(yīng)等物業(yè)管理服務(wù)，B置業(yè)公司作為小區(qū)的業(yè)主，交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是其法定義務(wù)。同時(shí)，B置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)該立體停車場(chǎng)的目的是出租停車位以獲取收益，屬于商業(yè)性質(zhì)，本應(yīng)依照較高的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用，但由于雙方經(jīng)多次協(xié)商一直未能就具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致協(xié)議為妥善解決雙方爭(zhēng)議，原審法院判令B置業(yè)公司按照C物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同約定的住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金的較低標(biāo)準(zhǔn)向C物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金以及相應(yīng)利息，既合情合理，又符合法律規(guī)定，C物業(yè)公司也無(wú)異議，深圳中院予以認(rèn)可。至于B置業(yè)公司所稱若判其交費(fèi)由造成C物業(yè)公司雙重

收費(fèi)問(wèn)題，因涉案立體停車場(chǎng)本屬于B置業(yè)公司專有，不屬于小區(qū)業(yè)主共有部分，故不存在其他小區(qū)業(yè)主已就該涉案立體停車場(chǎng)向C物業(yè)公司交納過(guò)物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金問(wèn)題。深圳中級(jí)人民法院于20**年8月作出再審判決，維持深圳中院作出的終審判決。

　　【顏宇丹律師評(píng)析】

　　筆者顏宇丹認(rèn)為，B置業(yè)公司并非涉案停車場(chǎng)的所有人，不具有C物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的業(yè)主身份。Ｂ置業(yè)公司是根據(jù)深圳市羅湖區(qū)人民法院民事裁定書取得涉案停車場(chǎng)的管理使用權(quán)，且該裁定稱該停車場(chǎng)的“所有權(quán)人”為被執(zhí)行人A房地產(chǎn)公司，Ｂ置業(yè)公司競(jìng)得該停車場(chǎng)的管理使用權(quán)（管理、使用期限與該停車場(chǎng)的房地產(chǎn)證相一致）。據(jù)該裁定，Ｂ置業(yè)公司并非該停車場(chǎng)的所有權(quán)人，取得的僅是一定期限的管理使用權(quán)，深圳中院的再審判決將該裁定混同于《物權(quán)法》第二十八條所規(guī)定的“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的”人民法院生效的法律文書。上述再審判決認(rèn)定Ｂ置業(yè)公司“通過(guò)法院拍賣程序競(jìng)得涉案停車場(chǎng)的管理、使用權(quán)，并得到生效法律文書的確認(rèn)，依法可以認(rèn)定其為小區(qū)的業(yè)主。”與物權(quán)法等法律有關(guān)物權(quán)取得的規(guī)定不符，管理、使用權(quán)僅是所有權(quán)（完全物權(quán)）一部分權(quán)能，該部分權(quán)能可以與所有權(quán)的其它權(quán)能相分離，但不能以取得該部分權(quán)能即認(rèn)為取得了其它權(quán)能，成為所有權(quán)人。

　　Ｂ置業(yè)公司并非涉案停車場(chǎng)的業(yè)主，事實(shí)上也不可能成為業(yè)主，并非深圳中院再審判決所稱目前無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書，而是事實(shí)上根本不可能由Ｂ置業(yè)公司取得自己名下的停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)證書。該停車場(chǎng)的建筑性質(zhì)為住宅配套，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”而本案中，無(wú)論是A房地產(chǎn)公司，還是該小區(qū)的業(yè)主，與Ｂ置業(yè)公司之間并無(wú)涉案停車場(chǎng)的租賃、借用或其它物業(yè)使用關(guān)系，故即便需要交納物業(yè)費(fèi)的話，作為物業(yè)服務(wù)方的C物業(yè)公司也無(wú)權(quán)徑行向Ｂ置業(yè)公司主張交納物業(yè)費(fèi)，Ｂ置業(yè)公司有權(quán)拒絕其交費(fèi)請(qǐng)求。

　　根據(jù)深圳市住宅局深住〔20**〕120號(hào)《關(guān)于貫徹國(guó)家<物業(yè)管理?xiàng)l例>有關(guān)問(wèn)題指導(dǎo)意見的通知》第二條第（四）款第4項(xiàng)規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其所擁有的空置房或自用房、經(jīng)營(yíng)房、收入沒(méi)有納入公共收益的會(huì)所，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及本體維修資金。”據(jù)此規(guī)定，B物業(yè)公司即便要收取涉案停車場(chǎng)的物業(yè)費(fèi)及維修資金，也應(yīng)向作為建設(shè)單位的A房地產(chǎn)公司收取，而非向Ｂ置業(yè)公司收取。A房地產(chǎn)公司已通過(guò)深圳市羅湖區(qū)法院拍賣涉案停車場(chǎng)的法律行為獲得了該停車場(chǎng)相應(yīng)所限的管理使用權(quán)的對(duì)價(jià)，故如要求由Ｂ置業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)和維修資金，則屬重復(fù)收費(fèi)。

　　涉案停車場(chǎng)從規(guī)劃和準(zhǔn)建上均定性為該小區(qū)的公共配套設(shè)施，是為了滿足小區(qū)業(yè)主（住用戶）的停車需求，而經(jīng)政府部門審批規(guī)劃，由開發(fā)商投資建設(shè)的公共配套設(shè)施，屬于物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定的規(guī)劃的車庫(kù)。經(jīng)深圳市公安局交通警察局及物價(jià)部門核準(zhǔn)的涉案停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)價(jià)為住宅內(nèi)經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)且經(jīng)營(yíng)管理單位和收費(fèi)單位均為Ｂ置業(yè)公司，并非C物業(yè)公司。事實(shí)上，Ｂ置業(yè)公司取得涉案停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以來(lái)，也一直是自行管理維護(hù)，C物業(yè)公司并未提供服務(wù)，何談?dòng)善涫召M(fèi)問(wèn)題？即便要交納，也應(yīng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積分?jǐn)偨患{。

　　深圳中院再審判決中認(rèn)為，C物業(yè)公司事實(shí)上為Ｂ置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的涉案立體停車場(chǎng)提供了物業(yè)管理服務(wù)，理由是該停車場(chǎng)位于該小區(qū)之內(nèi)，進(jìn)入該停車場(chǎng)需要經(jīng)過(guò)該小區(qū)的大門和道路，并且需要利用小區(qū)內(nèi)的照明、排水、消防等公用設(shè)施，且C物業(yè)公司對(duì)包括該停車場(chǎng)在內(nèi)的整個(gè)小區(qū)提供了安保、清潔、水電供應(yīng)等物業(yè)管理服務(wù)。筆者顏宇丹律師認(rèn)為，并不能據(jù)此認(rèn)定應(yīng)進(jìn)入涉案停車場(chǎng)的車輛需要經(jīng)過(guò)其提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)的大門和道路等，Ｂ置業(yè)公司從中受益就應(yīng)當(dāng)向其支付物業(yè)管理費(fèi)和停車場(chǎng)維修資金，這是兩個(gè)不同的物業(yè)管理區(qū)域劃定的問(wèn)題。Ｂ置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的涉案停車場(chǎng)并非是空中樓閣或一座孤島，進(jìn)出車輛經(jīng)過(guò)C物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)大門和道路，是再自然不過(guò)的事情，也是Ｂ置業(yè)公司行使相鄰權(quán)，由B物業(yè)公司提供供役地的表現(xiàn)。如依照深圳中院的裁判邏輯，是否意味著每一個(gè)進(jìn)出小區(qū)的單位或個(gè)人都應(yīng)當(dāng)向其交納物業(yè)管理費(fèi)呢？是否每一個(gè)小區(qū)的業(yè)主都要為使用自己擁有建筑面積物業(yè)外的門廳、樓梯間、走廊通道、道路、綠地等共用部位和共用設(shè)施、公共場(chǎng)所，都要向物業(yè)公司另行支付費(fèi)用呢？

　　本著權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，如果深圳中院再審判決認(rèn)定的Ｂ置業(yè)公司為涉案停車場(chǎng)業(yè)主的觀點(diǎn)成立的話，是否表明Ｂ置業(yè)公司有權(quán)以業(yè)主的身份，參與小區(qū)的業(yè)主大會(huì)及根據(jù)所擁有的面積行使業(yè)主的權(quán)利呢？能否依據(jù)該判決由Ｂ置業(yè)公司向房地產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書呢？能否要求從小區(qū)的物業(yè)維修資金當(dāng)中申請(qǐng)資金來(lái)維修停車場(chǎng)呢？不言而喻的是，這些都是十分荒唐可笑難以實(shí)現(xiàn)的事情！

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第一款的規(guī)定，“物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域”，涉案停車場(chǎng)即屬于能夠分割和獨(dú)立使用的設(shè)施設(shè)備，且事實(shí)上Ｂ置業(yè)公司也是經(jīng)過(guò)公安交警管理部門和物價(jià)部門審批同意自行管理的區(qū)域，C物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求Ｂ置業(yè)公司向其支付物業(yè)管理費(fèi)和本體維修資金。