P物業(yè)公司制度建設規(guī)定(20**版) 生效日：

　　編制、監(jiān)督：企管本部 起草人： 審核人： 審批人： 共 頁

　　一、目的、目標：建立嚴謹高效、持續(xù)改進的制度和執(zhí)行體系，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

　　二、責任、措施：

　　1.各單位、部門第一負責人是本單位、部門制度制訂、培訓、執(zhí)行、評價、改進的第一責任人。企管本部管理研發(fā)部負責推進集團制度制訂和執(zhí)行，企管部門負責本單位制度制訂和執(zhí)行。

　　2.各單位每周組織一次對本單位制度制訂和執(zhí)行情況的檢查，每月組織一次評價和研究改進并做好記錄。管理研發(fā)部組織各管理辦每周對各單位制度制訂和執(zhí)行情況進行一次檢查并提出改進意見。

　　3.制度是企業(yè)的法規(guī)，必須嚴格執(zhí)行、遵守，違者必究。當發(fā)現(xiàn)問題時應及時提出改進意見，但無權擅自修改或不執(zhí)行。在執(zhí)行制度會造成嚴重后果的緊急情況下可采取必要措施，但必須盡快匯報。

　　三、制度體系：

　　1、分類：戰(zhàn)略統(tǒng)籌、市場營銷、采購儲用、生產(chǎn)技術、科技研發(fā)、工程項目、行政事務、后勤保衛(wèi)、人力資源、經(jīng)營財務十類。

　　2、分級：集團、單位、部門三級制度，在相應范圍內(nèi)有效。各層級制度必須執(zhí)行和落實上層制度。

　　1)集團級制度：規(guī)定、流程、標準、表單，制訂發(fā)布、修訂由企管本部組織，集團分管領導審核，CEO或授權人審批。

　　制度類別 定位 核心內(nèi)容

　　規(guī)定 集團級重要事項的法規(guī) 明確的目的目標;思路及要點;檢查與獎懲

　　流程 集團級重要業(yè)務的責任和權力分配 何事、何崗、何時、何結果

　　標準 主要原材料、產(chǎn)成品、成品包裝的衡量準則 量化、明確的工作依據(jù)

　　表單 本級制度執(zhí)行的載體 做的結果記錄

　　2)單位級制度：規(guī)則、規(guī)程、標準、表單，制訂發(fā)布、修訂由各單位組織，單位分管領導審批(涉及其他單位的由CEO或授權人審批)，并報企業(yè)管理本部備案。

　　制度類別 定位 核心內(nèi)容

　　規(guī)則 單位級重要事項的規(guī)章，是規(guī)定、流程的細化 明確的目的目標;思路及要點;如何做;檢查與獎懲

　　規(guī)程 生產(chǎn)設備的運行操作、檢修、維護、試驗、事故處理的規(guī)范、程序和要領 如何做

　　標準 一般原材料、在產(chǎn)品、生產(chǎn)工藝的衡量準則 量化、明確的工作依據(jù)

　　表單 本級制度執(zhí)行的載體 做的結果記錄

　　3)部門級制度：細則，工作卡、作業(yè)卡、表單，制訂發(fā)布、修訂由各部門組織，部門分管領導審批(涉及其他部門的由單位分管領導審批)，并報單位企管部門備案。

　　制度類別 定位 核心內(nèi)容

　　細則 部門級重要事項的規(guī)范，是規(guī)則的細化 明確的目的目標;思路及要點;如何做;檢查與獎懲

　　工作卡 部門管理支持事項的操作規(guī)范、程序和要領，是對上級制度的落實 何事、何時、何地、何人、如何做、何結果

　　作業(yè)卡 部門級生產(chǎn)作業(yè)、服務事項的操作規(guī)范、程序和要領，是對上級制度的落實 何事、何時、何地、何人、如何做、何結果

　　表單 本級制度執(zhí)行的載體 做的結果記錄

　　四、制訂思路：

　　1.明確目標：每個制度都要確立正確的具體目標，為企業(yè)戰(zhàn)略目標服務。

　　2.抓準重點：圍繞效益、質(zhì)量、效率、關系、安全五大要素思考，突出重點。

　　3.找準要點：針對重點要素的關鍵問題研究分析，尋找有效的解決方法、措施作為制度要點。

　　4.簡單有效：邏輯、層次清晰，詳略適當，表述準確精煉，盡量使用表單，有效為最高準則。

　　5.形成閉環(huán)：保持與上級及相關制度的一致性，避免沖突或脫節(jié);每個制度要明確執(zhí)行監(jiān)督、效果評價和改進的責任人及時間周期，評價周期一般最長為一個月。

　　五、保密、修訂：

　　1.制度限企業(yè)內(nèi)部使用，不得外傳;需特別保密的應注明并明確閱讀范圍及遵守事項。

　　2.制度每年至少修訂一次，執(zhí)行中存在問題應及時進行修訂。組織機構調(diào)整時應同步修訂制度。

　　六、《制度管理規(guī)定(08.04版)》從即日起廢止。

　　附件：制度審批單

　　附件：

　　制度審批單

　　制度名稱 編制單位/部門

　　制度編制說明

　　起草人： 負責人：

　　會審單位/部門 會審意見

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　審核意見

　　審批意見

篇2：從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設

　　從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設

　　作為新興發(fā)展起來的物業(yè)公司，一般起點相對較高，不少公司采取了現(xiàn)代化的管理模式，一些大型的物業(yè)公司，更是通過了嚴格的質(zhì)量體系認證，建立了一套標準化管理規(guī)章制度。但另一方面，我們也不難看到，隨著有關物業(yè)服務方面的民事訴訟的增多，也暴露出了一些新的問題，如管理規(guī)章制度在法律方面存在一定的欠缺。如何規(guī)避這方面的問題呢?

　　一、建立完善的業(yè)主檔案資料

　　業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)服務工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢?筆者認為，著重要注意如下幾項資料的核實和登記：

　　1. 業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位 資料的核實和登記。從開發(fā)商手中接管相應資料的，一定要注意業(yè)主相關資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。

　　2. 業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務賬號及法人身份證件資料的核實和登記。

　　3. 業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務賬號及公司法人身份資料的核實和登記。

　　以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面地了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務，提升物業(yè)公司的管理水平和服務質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

　　如：某物業(yè)公司接手了某小區(qū)的前期物業(yè)服務，在業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)公司后，對該小區(qū)部分購買了住房但一直沒有入住，也沒有交納物業(yè)服務費的業(yè)主，依法向人民法院提出起訴。人民法院要求該公司補充業(yè)主除住址外的詳細資料。由于接手該物業(yè)時，開發(fā)商只向該物業(yè)公司提供了簡單的業(yè)主姓名及房間號資料，而物業(yè)公司在管理過程中對此沒有引起足夠的注意，后來在履行合同過程中又與開發(fā)商引發(fā)一系列糾紛，開發(fā)商對物業(yè)公司的訴訟根本不予配合，導致該物業(yè)公司不能提供相應資料，因此人民法院駁回了該公司的起訴。

　　二、規(guī)范前期物業(yè)服務合同

　　1. 簽訂前期物業(yè)服務合同時，注意要對物業(yè)服務費開始收取時間作明確約定。

　　《物業(yè)服務條例》頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)，國家建設部發(fā)布了前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，筆者以為，各個業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)服務合同時，就應特別注意對物業(yè)服務費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)服務費由開發(fā)商承擔轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)服務費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。筆者以為，從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

　　如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)服務費時，該業(yè)主認為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)服務，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)服務服務協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。

　　2. 前期物業(yè)服務結束，業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)服務公司的，注意交接工作中法律手續(xù)的連續(xù)性和完整性

　　在實際中，不少物業(yè)公司撤出小區(qū)的物業(yè)服務時，都有一個時間過程，短則一兩個月，長則半年不等，在這期間，物業(yè)公司實際上仍在履行服務合同，但是往往與開發(fā)商，特別是業(yè)主委員會之間，只有一個口頭協(xié)議，或者雖然有一個書面協(xié)議，但是在超過了協(xié)議的約定時間后就不再根據(jù)實際情況進行補充。筆者認為，在完成前期物業(yè)服務后，最終撤出管理的小區(qū)時，物業(yè)公司一定要和業(yè)主委員會對此時間有一個明確的書面約定。

　　如：某物業(yè)公司撤出某小區(qū)的物業(yè)服務，與業(yè)主委員會的最初協(xié)議約定時間是在20**年1月，但是由于業(yè)主委員會選聘新物業(yè)公司工作的延遲，正式退出小區(qū)是在6月以后，在該物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納物業(yè)服務費，法院要求該物業(yè)公司提供在20**年1月后的證據(jù)，該物業(yè)公司提供了補充協(xié)議及撤管公告，補充協(xié)議是2OO4年3月簽訂，約定撤出時間為20**年5月，撤管公告是20**年6月物業(yè)公司正式撤管時貼出的，法院對補充協(xié)議予以采信，而對物業(yè)公司單方面貼出的撤管公告不予采信。最終法院支持了該物業(yè)公司收取至20**年5月的物業(yè)服務費。

　　三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式

　　在實際管理工作中，特別是在 辦理一些于續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如 ：

　　1. 在前期物業(yè)服務工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，筆者建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，筆者建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免→些糾紛的產(chǎn)生。

　　2、 在催繳物業(yè)服務費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等等。

　　3. 注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如空調(diào)運行的維修登記、貨物出行的登記、來客來訪的登記、業(yè)主領取郵件報刊的登記等等。

　　總之，完善管理制度，提高物業(yè)服務服務水平，對物業(yè)公司來說，是 一個逐漸的過程。筆者參與了數(shù)十起物業(yè)服務費糾紛訴訟，更感覺到，訴訟是一種解決糾紛，維護物業(yè)公司合法利益的有效的方式。因為法院審理此類案件大多是采取簡易程序，審理時間短，只要物業(yè)公司有充分的法律依據(jù)，一般說來物業(yè)公司都能勝訴，所以，從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。

篇3：學生公寓中心支部廉政建設制度

　　學生公寓管理中心支部廉政建設制度

　　為了加強公寓管理中心支部廉政建設，搞好學生公寓管理工作，防止腐敗現(xiàn)象滋生，特制定以下制度：

　　1、認真學習有關加強黨風廉政建設文件，講政治顧大局，正確使用權力，自覺接受組織和群眾監(jiān)督，自覺抵制腐朽思想和不正之風。

　　2、教育黨員群眾自覺遵守學校各項規(guī)章制度，改善思想和工作作風，認真履行崗位職責，堵塞漏洞。堅持公平、公正、公開原則，照章辦事。不徇私情，不搞特殊。

　　3、支部黨員要全心全意為人民服務、為學生服務，不利用職權和工作之便謀取私利，不以任何形式索賄和行賄。不搞鋪張浪費，不用公款請客送禮、大吃大喝奢侈享樂。

　　4、廣泛聽取黨員群眾意見，健全支部廉政制度。團結同志關心職工，同甘共苦努力工作。敢于直言不打擊報復。

　　5、廉政建設作為支部經(jīng)常性工作。每一個黨員和職工都要注重自身修養(yǎng)，以“***”為指導加強自我約束、自我管理。管住小節(jié)，抗住誘惑，做廉政建設的模范。

　　6、堅持民主生活會制度，每學期要召開會議認真檢查總結，防止漏洞和失誤。

　　公寓管理中心支部