物業項目經理工作手冊實操版(3)

　　物業接管驗收標準

　　土建類

　　1、封閉式小區應設通透式圍墻，且在入住前15天竣工;在設計時應考慮紅外線防越系統和監視系統的設立。

　　2、物業管理各類用房(附件一)應在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿舍必須配備洗手間，裝修標準見住宅局制定的《物業管理用房裝修標準》(附件二);

　　3、小區道路出入口、大廈車庫出入口設道閘及崗亭;

　　4、小區內設平面指引圖;

　　5、小區內設垃圾轉運站，按環衛要求;住宅標準層應考慮垃圾桶的擺放位置;并配置垃圾桶;標準層垃圾收集點(站)應安裝水龍頭，并設地漏;

　　6、每層電梯廳設樓層號標志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設樓層號;

　　7、設備房門上應有標識牌，各設備房應裝單獨鎖，墻面用ICI涂料，地面鋪瓷磚;

　　8、高層所有防火門、消防通道門、強弱電井、電水表房用通鎖;應有標識牌;

　　9、配電室、發電機房、變壓器室應比地下室排水溝高1米;

　　10、配電室應設計有獨立值班室;

　　11、高層消防樓梯應增設扶手;消防樓梯及樓層通道照明開關應選用感應開關;

　　12、控制中心面積應在20平方米以上，室內應設能與各電梯乘客聯絡的對講電話和轎箱監視器;并有電梯的樓層顯示。

　　13、屋頂天臺門用防火門，天臺設水龍頭;

　　14、屋頂女兒墻上設固定掛鉤(供清洗外墻吊繩用);

　　15、高層大廈應考慮將商業和住宅的通道隔離;

　　16、電梯轎箱內應安裝監視探頭，電梯地板應鋪地毯，消防電梯內要安裝防護板，電梯底坑內應設爬梯;

　　17、大廈(小區)必須配備背景音樂設備，大廈大堂內應配置沙發、家具;

　　二、給排水

　　1、水表房應有地漏排水;地漏排水管直徑不能小于50毫米;

　　2、天面雨水管應直接排入地面雨水井、溝;

　　3、水泵房控制柜應與水泵隔離;

　　4、地面水池應設水位計;天面水池應設檢修爬梯、水池蓋應加鎖、透氣孔加防蚊網;

　　5、應考慮空調的集中排水。

　　6、大廈(小區)地下水池到給水泵的管道的兩側都要裝閥門，所有水表、閥門一側都應加裝活結，以便維修更換。

　　7、所有大廈(小區)地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。

　　8、衛生間地漏要安裝存水彎頭。

　　三、電氣

　　1、風機房控制柜應安裝在便于操作的位置;

　　2、高、低壓配電房應設計絕緣工具壁柜;

　　3、高、低壓配電柜前、后應配置絕緣膠板;

　　4、所有設備房應有應急照明，通風設備;

　　5、備用發電機房應安裝水龍頭并設置排污地漏;

　　6、電梯已辦理運行許可證;機房應安裝通風降溫設備;

　　7、配電柜上標識清晰;

　　8、所有電纜首尾端應接編號掛牌;

　　9、地下車庫照明控制應采用分區、分組控制;

　　10、公共部分應設計、安裝公用插座、公共電表;

　　11、庭園照明宜采用自動控制(定時);

　　四、消防

　　1、消防控制中心應安裝通風、降溫設備;

　　2、地下室排風管應刷防火漆;

　　3、大廈各樓層應設立消防緊急對講電話;

　　4、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設備房、控制中心應設內線電話;

　　五、其他

　　1、規劃小區時應考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區交付使用前竣工。(參見附件一)

　　2、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。

　　3、小區、大廈主要活動、休閑場所應配置公園椅和果皮箱。

　　4、地下室出入口應設置防洪閘。

　　5、所有機電設備機體應干凈無污跡，各類水泵機體及管道重新刷漆，水管標明水流方向，各類開關標識清楚。

　　6、機電設備配件、專用工具等應隨同交付。

　　7、水池、水箱應清理干凈，蓋板加鎖，連同真實水質化驗報告一并交付。

　　8、有關電抄表到戶工作已完成。

　　9、上下水及室外排水暢通。

　　10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。

　　11、應完成物業公司提出的預留水管、電源插座，節日彩旗、彩燈及宣傳橫幅廣告等掛勾。

　　12、留守足夠的返修人員并服從物業公司管理。

　　13、兒童游樂設施：小區每5萬平方米至少設1處;大廈每座塔樓設一處。

　　14、標識牌齊全。(見附件三)

　　15、車庫內有各類指引標志、標示牌(自行車、摩托車、限高、限速、車場防盜、道路導向等)、停車場反光鏡、標線。

　　16、小區內主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設閉路監視器。

　　17、所有設備房，各單元進口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場所應設置滅火器。

　　18、小區綠化布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當。

　　19、每戶設置一個信箱，每單元設置一個住戶意見箱、公布欄。

　　20、商鋪廣告牌、燈箱應統一設計制作。

　　21、停車場智能化系統完備。

　　22、小區安防設施及布置合理，無安全隱患和死角，管理區域內必須設立保安巡更系統。

　　23、泳池應設淺水區并有安全警戒浮標線，設立兒童戲水池。

　　24、應將大廈(小區)水電費的用戶名稱改為萬科物業**管理處。

　　六.發展商應移交的資料

　　(一)、產權資料

　　1、用地批準資料。

　　2、項目批準資料。

　　3、施工許可證。

　　4、用水、用電、用氣指標批文。

　　(二)、技術資料

　　1、住宅區規劃圖、小區竣工總平面圖。

　　2、所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。

　　3、單位工程竣工驗收證明書。

　　4、地質勘探報告，沉降觀察記錄。

　　5、地下管網竣工圖。

　　6、所有設備訂貨合同、產品合格證、隨機資料(使用說明書、檢驗報告)，隨機專用工具清單。

　　7、電纜鋪設記錄。

　　8、線路及電力電纜試驗記錄。

　　9、發電機、電動機檢查試運轉記錄。

　　10、電氣設備試驗調整記錄。

　　11、電氣設備絕緣檢查。

　　12、電氣設備送電驗收記錄。

　　13、防雷接地電阻檢測記錄。

　　14、防雷引下線焊接記錄。

　　15、水、衛生器具檢驗合格證。

　　16、通風機風量測量調整記錄。

　　17、空調器性能測定調整記錄。

　　18、環保達標驗收許可證。

　　19、消防驗收許可證。

　　20、房屋測繪驗收資料。

　　21、房屋驗收記錄。

　　附件一：

　　有關物業管理用房面積的規定

　　面積=住宅區房屋總套數?戶均人口數?人均管理用房面積系數

　　房屋總套數=公寓總間數+單元住宅總套數=建筑總面積(平方米)/100

　　戶均人口數：暫為3.75人/戶

　　人均管理用房面積系數：暫為0.035平方米/人

　　位置：盡量設置在住宅區中心部位，便于住戶。

　　竣工日期：在向住戶發鑰匙前15天。

　　裝修標準：參見〈物業管理辦公用房裝修標準〉。

　　有關居委會用房規定(政府文件)

　　面積：按10戶1平方米標準考慮。

　　位置：與物業管理用房安排在一起。

　　竣工日期：同物業管理用房。

　　社區健康中心

　　100平方米左右。

　　管理處員工宿舍

　　面積：住宅區總建筑面積的2‰。

　　裝修標準：墻面ICI涂料，地面水泥砂漿找平。

　　竣工日期：在向住戶發鑰匙前15天。

　　管理處員工食堂

　　住宅區面積 食堂面積

　　5萬：50平方米

　　10萬：100平方米

　　20萬：150平方米

　　30萬：200平方米

　　40萬：250平方米

　　50萬：300平方米

　　裝修標準：食堂，墻面ICI涂料、地面水泥漿找平。

　　廚房，墻面ICI涂料，貼2米高瓷磚，地面防滑地磚。

　　竣工日期：住宅區入住前15天。

　　商業用房

　　按總建筑面積的3‰(多層)、2‰(高層)的比例配備，此部分商業用房是劃給物業公司的。

　　室內活動中心(免費場所)

　　住宅區 活動中心面積

　　5萬平方米：60平方米

　　10萬平方米：100平方米

　　10萬平方米住宅區以上每增加10萬平方米相應增加50平方米。

　　室外體育活動場所

　　如有規劃指標，按規劃指標，但不得低于以下標準：

　　(1)10萬平方米以下(含10萬平方米)設露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。

　　(2)20萬平方米：設露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。

　　(3)30萬平方米：設露天羽毛球場3個，網球場2個，游泳池1個，籃球場1個。

　　(4)40萬平方米(包括40萬以上)：同30萬平方米住宅區，另加設門球場1個。

　　居民會所

　　30萬平方米以(含30萬平方米)住宅區設置，安排健身、閱覽、室內乒乓球等娛樂設施。

　　附件二：

　　物業管理辦公用房裝修標準

　　為更好地貫徹執行《深圳經濟特區住宅物業管理條例》及其配套實施〈細則〉，規范物業管理辦公用房的裝修行為，特制定本標準 。

　　一、開發單位移交物業辦公用房時，必須保證物業管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件：

　　1、地面：水磨石地面或國產防滑地磚地面。

　　2、墻面：國產乳膠漆墻面。

　　3、頂棚：型鋼T型龍骨、石膏板吊頂。

　　4、門：普通膠合板門、局部可用鋁合金門。

　　5、窗：鋁合金窗。

　　6、水、電、氣相關設備：采用一般的國產設備。

　　7、前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷(磚砌、木制或鋁合金隔斷)、木制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。

　　二、如果開發單位移交物業管理辦公用房時不能滿足第一條標準，則由物業管理單位按第一條標準完善，費用由開發單位支付。

　　三、如果物業管理單位發生超出第一條標準的裝修費用時，則由物業管理單位自付超出部分的費用。

　　附件三：

　　各類標識清單

　　“小區平面圖” 大廈應設立名稱標識牌、樓棟號、單元號、樓層號、門牌號、 “公布欄” “設施標識” “兒童娛樂設施使用說明標識” “單元防盜警示牌” “天臺重地、非請勿進” “防煙門” “電梯機房” “ 如遇火警、請勿使用升降機” “嚴禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進” “停車場標識” “車場防盜標識” “限速標識” “ 限高標識” “自行車停放點” “ 摩托車停放點” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區的寧靜、請勿使用防盜報警器 ” “道路導向標識” “ 綠色生命、請勿踐踏” “保障安全請勿跳水” “設備重地、非請勿進” “設備房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生活穩壓罐” “消防穩壓泵” “CO2室” “發電機房” “消防使用說明標識” “污水泵” “雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉庫” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴禁煙火” “配電房” “低壓控制柜” “變壓器” “有人工作、嚴禁合閘” “兒童娛樂設施” “讀感器” “泳池開放時間標識” “桌球室” “棋牌室” “舞蹈室” “乒乓球室” “男、女衛生間” “更衣室” “嚴禁煙火” “小心地滑” “健身房” “值班室” “生活垃圾收集點” “可回收垃圾收集點” “禁?！?“油漆未干、請勿觸?！?“童車停放點” “消防疏散示意圖” “管理處導示圖” “彎道反光鏡” “管理處標識” “消防接合器” “室外消防栓” “滅火器” “車庫告示牌” (以上標識所需數量根據現場實際情況而定)。

篇2：建設集團管理實施手冊:項目經理部

　　建設集團管理實施手冊:項目經理部

　　第二章 項目經理部

　　2.1 一般要求

　　2.1.1 施工項目管理實行項目經理負責制。項目經理部是在建設公司的支持下，由項目經理組建并領導實施項目管理的組織機構。

　　2.1.2 項目經理部是在項目經理領導下，以市場為指導、實行指標考核、責任經營管理的方式對施工項目進行管理的臨時性管理機構，隨著合同的簽訂而成立、項目的終結而解體，屬建設公司項目施工管理層，接受建設公司業務部門的指導，負責所承擔的工程項目從開工到竣工全過程的施工管理。

　　2.1.3 施工項目管理實行成本核算制

　　(1) 確定工程項目的責任目標成本。工程項目中標后，建設公司根據合同造價、工程特點、施工圖和招標文件中的工程量清單，確定正常情況下的企業管理費、財務費用和制造成本。將正常情況下的制造成本確定為項目的可控成本，形成項目經理的責任目標成本，以此對項目進行考核。

　　(2) 項目經理部要以其責任目標成本為最高控制限額進行項目收支核算，以責任目標成本控制實際成本。

　　2.1.4 在簽訂的《項目管理目標責任書》中明確項目經理的責任、權力和利益。處理好企業管理層、項目管理層和項目作業層的利益關系。

　　2.1.5 項目經理部的類別(以工程項目的合同金額大小劃分)

　　(1) 合同金額在1.5億元以上項目為A類項目經理部。

　　(2) 合同金額在1.0-1.5億元的項目為B類項目經理部。

　　(3) 合同金額在5000萬元-1.0億元的項目為C類項目經理部。

　　(4) 合同金額在3000-5000萬元的項目為D類項目經理部。

　　(5) 合同金額在1000-3000萬元的項目為E類項目經理部。

　　(6) 合同金額在1000萬元以下的項目為F類項目經理部。

　　2.1.6 A、B、C、D類項目經理部由建設公司或分公司組建。

　　2.1.7 E、F類項目經理部可直接由分公司、專業公司組建。

　　1.71.7

　　2.2 項目經理部組織形式

　　2.2.1 項目經理部機構設置和人員配備要依據項目規模和施工難易程度決定。一般可設三部一室：即計財部、工程部、物資部、辦公室;由項目經理、副經理、總工程師或技術負責人、部長、經營、技術等專業人員組成。

　　2.2.2 項目經理部成員

　　(1) 項目經理是公司法人代表在工程項目上的全權代理人，A、B、C、D類項目經理由建設公司或分公司聘任，E、F類項目經理可由建設公司或委托分公司、專業公司聘任。

　　(2) 大型項目可設項目副經理1-2人，其職責由項目經理確定。部門負責人按一部一長制設置。

　　(3) 項目經理部管理人員，除財務人員實行委派制、總工程師或技術負責人由建設公司總工程師委派(或項目經理提名，建設公司總工程師批準)外，其它人員由項目經理提名，雙向選擇、競爭上崗。在符合國家規定的專業管理崗位所要求的條件下，經人力資源部資格審定后辦理相關手續。

　　(4) 除國家、企業規定必須專職的崗位以外，鼓勵兼職、一人多崗。

　　(5) 項目經理應實行親屬回避制，配偶及直系親屬不得在項目經理部擔任有直接利害關系的職務，管理人員也不得參與分包或變相分包工程。

　　(6) 項目管理人員在控制總人數的前提下可根據項目的需要進行調整。為保證項目管理工作的連續性，原則上造價、財務、技術、材料等管理人員不宜中途更換。確需調動人員時，經項目經理同意后，報人力資源部辦理審批調動手續，并報項目管理處備案。

　　2.2.3 施工作業人員

　　項目上使用勞務人員應堅持優先擇用本企業勞務人員的原則，在本企業勞務人員不能滿足的情況下，項目經理部提出用工計劃，報項目管理處、人力資源部備案，方可從社會引入具有相應資質等級的成建制施工隊伍或招聘勞務人員，并簽訂工程分包合同、勞務合同或勞務用工合同，對合同應依法公證。

　　2.3 項目經理部管理職責

　　2.3.1 項目經理部部門工作職責

　　(1) 計財部

　　a. 測算編制項目成本控制計劃。

　　b. 負責施工合同和分包合同的管理、分承包商的選擇、登記管理。

　　c. 負責施工計劃、統計、計量、造價管理工作。

　　d. 負責有關項目的財務管理工作。

　　e. 負責對項目制造成本的核算和分析。

　　f. .負責工程款回收、債權債務清理。

　　g. 負責按期編制會計、統計報表。

　　(2) 工程部

　　a. 組織開工前各項施工準備工作，管理施工總平面，辦理開工報告。

　　b. 編制施工進度計劃、生產要素需用計劃，組織、協調現場施工。

　　c. 組織編制單位工程施工組織設計、特殊過程作業指導書及施工方案，組織施工圖紙自審，辦理設計變更手續。

　　d. 與業主(總包方)、監理的業務溝通、協調，辦理有關現場簽證等。

　　e. 組織工程設備進場、試車，驗收、存放、保護等管理工作。

　　f. 負責組織專業工序交接和施工現場、工程成品(半成品)維護，核定現場施工進度和實物量的完成情況。

　　g. 負責收集、整理工程質量、安全、工期等各種相關資料、信息，并填寫施工日志。

　　h. 組織單位工程質量評定，辦理交工手續，整理竣工資料，編寫施工技術總結。

　　i. 組織開展現場施工人員的質量、安全教育和日常工作，落實質量、安全責任制，并記錄。

　　(3) 物資供應部

　　a. 負責設備、材料供應管理工作，依據施工圖預算和施工進度計劃，編制設備進場、材料采購計劃。

　　b. 負責甲供材料、構件提貨、進場驗收、保管、發貨和現場二次搬運工作，辦理材料出、入庫手續。

　　c. 負責材料市場詢價調查，參與材料招標采購活動，組織材料進場，回收和處理剩余材料。

　　d. 負責現場工程材料的產品標識和應復檢材料的復檢委托及其檢、試狀態標識。

　　e. 負責協調現場周轉材料租賃及管理。

　　f. 負責現場工程材料、設備、半成品月度盤點，負責月度材料核算，分析物料消耗和材料成本。

　　(4) 辦公室

　　a. 負責項目經理部施工現場文化建設、CI形象實施。

　　b. 負責項目經理部文秘和檔案、人事管理工作。

　　c. 負責項目文件和資料控制與內部交換。

　　d. 負責現場保衛、消防工作。

　　e. 負責辦公場所、生活區域后勤管理。

　　f. 負責項目經理部會務工作。

　　g. 負責辦公、生活設施的管理。

　　h. 負責領導交辦的其它工作。

　　2.3.2 項目經理部主要管理人員工作職責

　　(1) 項目總工程師(或技術負責人)主要職責：

　　a. 貫徹執行國家技術標準、規范，全面負責項目的技術管理工作，組織落實技術創新和技術進步工作。

　　b. 組織建立項目技術責任制，負責組織現場施工、技術人員的技術教育和質量教育。

　　c. 組織施工圖自審，參與會審。

　　d. 主持編制和實施施工總規劃或施工組織總設計。

　　e. 組織界定單位工程和分部、分項工程，編制項目質量計劃，貫徹落實“三標一體”化認證的運行工作。

　　f. 負責施工現場的計量標準管理工作。

　　g. 負責特殊過程的質量監控，組織處理施工質量問題。

　　h. 組織項目交工、竣工資料整理、移交，編寫施工技術總結。

　　i. 項目經理交辦的其它工作。

　　(2) 施工員、技術員崗位職責：

　　a. 貫徹執行技術標準和規范、規程，熟悉施工程序，了解工程特點，掌握施工規律。

　　b. 了解施工現場環境和條件，編制施工組織設計(或施工方案)。

　　c. 做好開工前“三通一平”等施工準備工作，填寫工程開工報告，組織現場施工。

　　d. 熟悉審查圖紙及有關資料，參與圖紙會審及技術交底工作，辦理設計變更和簽證。

　　e. 編制施工作業進度計劃(包括季、月、旬作業計劃)。

　　f. 對現場施工進度工作全面控制，進行日常和定期檢查、記錄。

　　g. 配合總工程師做好其它施工、技術工作。

　　h. 項目經理交辦的其它工作。

　　(3) 造價員崗位職責：

　　a. 貫徹國家法律、法規，認真學習、熟悉掌握當地有關規定和定額標準，做好預算造價、合同、計量的管理工作。

　　b. 組織相關人員學習合同并交底，熟悉施工圖紙(包括有關標準圖集)，了解施工工藝，參加圖紙會審。

　　c. 熟悉并掌握合同所使用定額、取費標準的組成，根據合同規定、要求及時編制施工預算或工程計量資料報審。

　　d. 了解施工現場情況，對設計變更、現場施工措施、以及涉及到費用的問題，及時做好資料的收集和索賠工作。

　　e. 組織開展經濟活動分析，參與成本分析。

　　f. 負責編制和辦理竣工結算工作。

　　g. 項目經理交辦的其它工作。

　　(4) 質量檢查員崗位職責：

　　a. 認真學習和貫徹執行國家相關工程質量控制和保證的各種規范、規程條例。

　　b. 了解與掌握施工順序、施工方法和保證工程質量的技術措施，參與施工組織設計(或施工方案)編寫和圖紙會審，做好開工前的各種質量保證工作。

　　c. 對原材料是否按質量要求進行訂貨、采購、運輸、保管等進行監督和檢查。

　　d. 嚴格執行技術規程和操作規程，按規范、規程要求檢查和驗收，堅持“預防為主”的方針，預防控制和督促整改質量問題。

　　e. 整理、收集各種質量資料，填寫質量報表。

　　f. 協助作業隊兼職質檢員加強質量管理，提高工程質量意識。

　　g. 項目經理交辦的其它工作。

　　(5) 安(全)環(境)內審員崗位職責：

　　a. 認真學習和貫徹國家有關安全生產及勞動保護的政策、法令、法規和本單位制訂的安全生產制度、安全操作規程。

　　b. 開展經常性的安全生產宣傳教育活動，督促檢查作業隊的安全教育實施情況。

　　c. 結合施工方案和現場的實際，組織安全技術措施交底會，檢查安全措施落實情況。

　　d. 組織檢查施工安全和施工環境執行情況，發現違章作業和安全隱患，監督整改。

　　e. 參與工傷事故的調查與分析，協助有關部門做好事故的處理工作。

　　f. 做好安全生產記錄和資料的收集、管理，按時填報安全生產報表。

　　g. 項目經理交辦的其它工作。

　　(6) 設備、材料員崗位職責：

　　a. 貫徹執行有關條例和規定，負責項目所需設備、材料領料的計劃審批、供應、材料核銷等管理工作。

　　b. 掌握工程進度和安裝單位要求設備進場時間，溝通現場信息，組織、協調承制廠家現場服務人員的工作。

　　c. 積極進行各種材料詢價工作，參與材料的招投標采購活動。

　　d. 根據單位工程材料預算和月、旬施工進度，編制材料采購計劃。按照施工組織設計(或施工方案)和現場平面圖合理堆放材料。

　　e. 嚴格控制材料質量，執行材料、工具等現場驗收、保管和發放制度，各項領料手續需齊全。

　　f. 根據進度要求合理地組織材料供應，減少儲備，實行材料定額消耗供應，降低消耗。

　　g. 組織材料余料、工具退庫、舊材料、包裝材料、周轉材料的回收和廢料的處理工作，建立完善的材料登記臺帳和報表制度。

　　h. 對作業隊材料管理實行業務指導。

　　i. 項目經理交辦的其它工作。

　　2.4 項目經理

　　2.4.1 項目經理是企業法定代表人在企業承包的施工項目上的委托代理人。即項目經理受建設公司法定代表人委托和授權，在建設工程項目施工中擔任項目經理崗位職務，直接負責工程項目施工的組織實施，對建設工程項目施工過程全面負責，是實現工程項目質量、工期、成本、安全等綜合管理目標的直接責任人，是建設公司面向市場、對接業主、服務用戶的崗位責任人。

　　2.4.2 項目經理由競爭選聘或組織選聘方式產生，其資質等級應符合所承擔工程項目的要求。

　　2.4.3 項目經理在行政上與授權人是上下級關系，實行責任目標經營，項目經理任職期間原則上不與原任職級別掛鉤。項目結束或終止，項目經理自然解聘。

　　2.4.4 項目經理聘任程序

　　(1) 建設公司辦公會研究確定、法定代表人任命項目經理;

　　(2) 建設公司下發任職通知。

　　2.4.5 項目經理的任職條件

　　(1) 具有與工程項目級別相應的《建設工程施工項目經理資格證書》。

　　(2) 具有較扎實的工程項目管理的專業技術知識，主持過或作為主要管理人員參加過大、中型工程的建設，并具有一定的工程項目管理經驗和工作業績。

　　(3) 熟悉經營管理業務，能自覺遵守國家有關法律、法規和政策，認真貫徹執行公司的各項管理辦法及規章制度，具有較強的組織協調能力。

　　(4) 具有良好的道德品質，能夠團結合作、顧全大局、責任心強、對企業忠誠。

　　(5) 能正確行使權力、清正廉潔、公道正派、勤政務實，自覺接受黨組織和群眾的監督。

　　(6) 身體健康，能在任職期間適應工作。

　　2.4.6 項目經理離任條件

　　(1) 工程竣工驗收并辦理工程移交和工程竣工資料移交。

　　(2) 工程結算辦理完畢，債權、債務清理完畢，資料齊全并移交。

　　(3) 施工設備、周轉材料退場完，現場大臨設施以及辦公、生活用具等資產清理完。

　　(4) 工程技術、經濟資料移交完。

　　(5) 完成工程項目總結。

　　(6) 項目終結審計、考核完。

　　2.4.9 項目經理中間解聘

　　(1) 健康原因不能勝任。

　　(2) 因自身管理原因造成工期嚴重拖后，或發生重大質量、安全事故。

　　(3) 對工程成本管理不力，成本不清、不實，嚴重偏離成本目標，潛在風險大。

　　(4) 有較嚴重的違規、違紀行為。

　　(5) 業主提出撤換要求。

　　(6) 存在解聘的其他原因。

　　2.4.10 項目經理的職責

　　(1) 代表企業實施項目管理，貫徹國家有關法律法規和強制性標準，執行企業的各項管理制度，維護企業的合法權益。

　　(2) 履行建設公司與業主(總包方)簽訂的項目施工合同及與分包商簽訂的分包合同。履行《項目管理目標責任書》規定的任務。

　　(3) 組織編制項目《施工組織總設計》，制定工期、質量、成本、安全和文明施工等各項措施計劃，并組織實施。

　　(4) 對進入施工現場的生產要素進行優化配置和系統的動態管理。

　　(5) 在建設公司授權范圍內，協調與業主(總包方)、監理、作業隊等各方的關系。

　　(6) 項目經理是項目質量、安全、進度和成本的第一責任人，負責建立項目質量、安全、進度和成本核算管理體系，組織制定項目質量、安全和成本管理目標。

　　(7) 組織編制、實施項目年、季、月施工計劃，參與竣工驗收，辦理竣工結算，負責工程款回收和債權、債務清理。

　　(8) 及時報送規定的各種報表、定期向建設公司匯報項目情況及報告重大事項。

　　(9) 組織收集整理竣工驗收資料及工程經濟、技術資料，項目結束時交建設公司歸檔。

　　(10) 接受建設公司對項目的監督、檢查、審計和考核。

　　(11) 項目經理是在項目上體現企業形象的第一責任人，負責項目的文明工地建設及施工人員的精神文明建設。

　　(12) 協助建設公司進行項目評獎申報工作。

　　(13) 項目后續工程跟蹤、信息反饋和參與后續項目的招投標活動。

　　(14) 項目結束善后處理工作。

　　2.4.11 項目經理的權限

　　(1) 參與本工程相關項目的投標和施工合同的簽訂活動。

　　(2) 與建設公司簽訂《項目管理目標責任書》。

　　(3) 組建項目經理部，確定項目管理組織機構，負責項目副經理、項目總工程師的提名，聘用項目管理人員。

　　(4) 參與工程任務分工。

　　(5) 負責分承包商的調查和選擇，審核、簽訂分包合同。

　　(6) 確定項目經理部管理人員的職責，并定期考核、評價和獎懲。有權解聘不稱職的管理人員。

　　(7) 按項目工資分配制度和核定的工資總額確定項目管理人員的崗薪工資分配，對項目績效工資有建議和分配權。

　　(8) 在公司財務制度規定的范圍內，根據公司的授權和工程項目管理的需要決定資金的投入和使用。

　　(9) 根據公司物資、設備管理文件的規定行使采購權、租賃權。

　　(10) 按公司授權范圍和有關規定，代表公司與業主商簽項目執行文件和來往函件，以及修改、補充施工合同。

　　(11) 主持項目經理部工作，全面行使項目的組織、指揮、協調、控制權。

　　(12) 獲得公司的特別授權。

　　2.4.12 項目經理的利益

　　(1) 項目經理實行項目責任經營管理，按《項目管理目標責任書》確定的指標完成情況進行審計、考核、兌現。

　　(2) 項目經理的崗薪工資按項目經理部的崗薪工資標準執行，其績效工資與項目的管理業績考核掛鉤。

　　(3) 有突出業績或在降低成本、為企業創效益中有突出貢獻的可獲特殊獎勵。

　　(4) 可獲得表彰、記功、優秀項目經理等榮譽稱號。

　　2.5 項目經理部的運行

　　2.5.1 項目經理部運行程序

　　(1) 工程項目中標后，建設公司確定項目經理及項目班子，由項目經理組建項目經理部。

　　(2) 項目經理與建設公司法定代表人簽訂《項目管理目標責任書》。

　　(3) 項目經理部編制“項目管理實施規劃”。

　　(4) 進行開工前的施工準備工作。

　　(5) 組織工程分包、材料采購、施工機械租賃，選擇或批準分包施工隊伍、租賃商，簽訂工程分包、機械租賃合同。

　　(6) 施工期間按“項目管理實施規劃”進行嚴格管理，強化指導、監督、檢查等過程控制。

　　(7) 組織項目交工、工程資料移交工作。

　　(8) 組織竣工結算、分包結算工作，清理各種債權債務。

　　(9) 進行經濟活動分析，寫出項目管理工作總結和項目審計申請報告，接受項目審計、考核。

　　(10) 項目經理部解體和善后工作。

　　2.5.2 項目經理部組織機構圖

　　項目經理部組織機構圖

　　2.5.3 項目經理部解體應具備的條件

　　(1) 工程已經竣工驗收。

　　(2) 與業主(總包方)和各分包商、租賃商已經結算完畢，債權債務清楚。

　　(3) 已完成項目管理工作總結和工程資料移交工作。

　　(4) 《項目管理目標責任書》已經履行完成。

　　(5) 已簽訂“工程質量保修書”。

　　(6) 施工現場清理完畢。

　　2.5.4 對項目經理部解體后善后事項的規定：

　　(1) 因業主(總包方)原因工程結算工作延遲的(一般指超過三個月)，項目經理應指派留守人員處理善后事宜，直至辦完結算手續。期間所發生的費用仍列入項目成本，留守人員的工資待遇標準需另行專門申報批準。

　　(2) 工程結算后的債權債務處理工作移交建設公司財務部，如發生經濟訴訟，原項目經理部有關人員要及時參與和配合處理相關問題。

　　2.5.5 工程項目管理的考核

　　(1) 根據工程項目完成情況對項目經理部進行中間、終結績效考核和兌現。建設公司成立工程項目管理的考核小組，由項目管理處牽頭、各職能部門參加負責對工程項目管理的考核工作。

　　a. 對《項目管理目標責任書》的主要指標完成情況進行審議。

　　b. 依據工程項目審計結論及各職能管理部門的考核評價，計算績效工資考核結果。

　　c. 對工程項目取得合同外的獎勵，特別是業主對工程補貼性質的獎勵予以確認。

　　d. 其它重要事項的確認。

　　(2) 建設公司職能部門要加強對工程項目的管理、指導、監督、服務工作，掌握本職能部門業務范圍內有關的項目管理情況，堅持過程控制原則，開展定期聯合檢查和考核評比活動，及時發現項目管理中存在的問題，對項目管理中存在的重大問題及時報告和提出處理意見。

篇3：建設集團管理實施手冊:項目經理部解體

　　建設集團管理實施手冊:項目經理部解體

　　第十八章 項目經理部解體

　　18.1 一般規定

　　18.1.1 項目經理部在工程項目竣工交付使用后，就應進入項目經理部解體階段，并對項目成果進行總結、評價，對外結清債權債務，結束交易關系，對內做好資產、人員安排。

　　18.1.2 項目經理部解體條件：

　　(1) 工程項目已經竣工驗收，并經驗收單位確認形成書面材料。

　　(2) 與各分包商及材料供應、勞務、設備租賃、技術轉讓、科技服務等單位的債權債務已核對清楚。

　　(3) 與業主(總包方)簽訂了“工程質量保修書”。

　　(4) 《項目管理目標責任書》的履行基本完成，并向建設公司書面提交項目總結報告，并提出項目審計申請報告。

　　(5) 項目經理部與上級公司職能部門和相關管理機構的各種交接手續準備完畢，包括在各種終結性文件上簽字，工程檔案資料的封存移交，財會賬目的清結，資金、材料、設備等的回收，人事手續的辦理以及其他善后工作的處理。

　　(6) 施工現場清理完畢。

　　18.2 項目經理部解體程序

　　18.2.1 成立以項目經理為組長的善后工作小組，做好項目經理部解體善后工作。善后工作小組人員可由工程、造價、財會、材料等方面的人員組成。主要負責剩余材料的處理，工程結算和價款的回收，財務賬目的清算，各種資料及檔案的移交，以及解決與業主(總包方)、與分包商、材料供應商、設備租賃、勞務等單位的有關遺留事宜。從批準項目經理部解體之日起計算，善后工作一般為三個月。

　　18.2.2 施工項目在全部竣工驗收簽字之日起15日內，項目經理部寫出項目經理部解體申請報告，同時向項目管理處提出善后留用和解聘人員的名單及時間，經審核批準后執行。

　　18.2.3 解聘、安排項目經理部工作人員(管理人員原則上由回原單位安排)。

　　18.2.4 處理項目經理部剩余資產。

　　18.2.5 妥善完成施工技術資料移交工作。

　　(1) 建設公司發放的管理手冊、程序文件、各類管理辦法、規定等，交回原發放部門。

　　(2) 施工圖、竣工圖、交工資料、工程驗收書等資料歸檔。

　　(3) 會計檔案交建設公司檔案科歸檔。

　　(4) 項目經理部其他資料歸檔。

　　18.2.6 項目經理部的工程結算、價款回收及其他債權債務等的處理，一般由善后小組在三個月內完成，三個月未處理完成部分，仍由項目經理繼續負責處理。

　　18.2.7 項目經理部善后工作處理完畢并上報建設公司后，由審計部對該項目的運營進行終結審計。

　　18.2.8 按《項目管理目標責任書》進入終結考核與兌現階段。

　　18.2.9 項目經理部善后工作結束后，在項目經理離任前辦理項目經理部解體審批手續。

　　18.2.10 解體程序框圖

　　18.3 其它規定

　　18.3.1 因業主(總包方)原因使施工結算工作延遲的，項目經理應指派留守人員處理善后事宜，直至辦完結算手續。期間所發生的費用仍列入項目成本，并爭取向業主(總包方)索賠。

　　18.3.2 施工結算后的債權處理工作移交建設公司財務部，若有需要項目經理部有關人員必須配合工作。并參與工程保修期內的保修工作。

　　18.3.4 項目經理部解體后本項目所發生的經濟訴訟和質量投訴案件，項目經理為應訴人。