關于印發《巴音郭楞蒙古自治州物業服務收費管理辦法》的通知

　　各縣(市)發展和改革委員會、住房和城鄉建設局：

　　為進一步規范我州物業收費管理行為，促進我州物業管理行業健康有序發展，根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》、《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》(新發改法規〔20**〕1189號)有關精神，巴州發改委會同巴州住建局對《巴音郭楞蒙古自治州物業收費管理實施辦法》(巴發改價〔20**〕610號)進行了修訂，經州人民政府同意，現將修訂后的《巴音郭楞蒙古自治州物業服務收費管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行，并就有關事宜通知如下：

　　一、各縣(市)要結合自治州關于做好當前經濟工作的各項部署，抓住目前價格總水平基本穩定的有利時機，依據本辦法的有關規定，及時制定調整好本地實行政府指導價的物業服務費、場地占用費等收費標準，疏導價格矛盾。同時，要充分考慮對低收入群體生活的影響，采取多種形式做好社會保障工作。

　　二、各縣(市)在制定和調整物業服務相關收費標準時，要認真調研、科學論證、廣泛聽取各方意見，依法嚴格履行程序，同時要加強政策宣傳引導，積極回應社會關切，營造良好輿論環境，確保各項政策順利實施。

　　三、各縣(市)價格監督局要進一步加強對物業服務企業收費行為的監督檢查，對物業服務企業亂收費、拒不執行收費備案制度、不按規定進行收費公示等價格違法行為要依法予以嚴肅查處。

　　四、各縣(市)要加快推動普通住宅小區成立業主大會。各縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門要會同有關部門綜合施策，通過社區、街道辦事處指導普通住宅小區成立業主大會并選舉產生業主委員會，出臺相關政策引導普通住宅小區成立業主大會。

　　五、本辦法自20**年12月1日起執行，我們將密切跟蹤政策執行情況，評估政策實施效果，各縣(市)在政策執行過程中如遇到新問題請及時上報自治州發展和改革委員會、住房和城鄉建設局

　　附件：巴音郭楞蒙古自治州物業服務收費管理辦法

　　巴州發展和改革委員會 巴州住房和城鄉建設局

　　20**年11月16日

　　巴州發展和改革委員會辦公室 20**年11月16日印發

　　附件：

　　巴音郭楞蒙古自治州物業服務收費管理辦法

　　第一條 為加強自治州物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，體現物業服務“質價相符、優質優價”原則，促進物業服務行業健康發展，根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》、自治區發改委、住建廳《關于印發新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法的通知》(新發改法規〔20**〕1189號)文件規定，結合自治州實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于在巴州境內依法登記從事物業服務的物業服務企業，按照合同約定，提供物業服務并收費的行為，以及政府價格主管部門管理物業服務收費的行政行為。

　　第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供物業小區公共區域清潔衛生、冰雪清除服務、公共區域維護秩序(安全、交通、消防等)服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務，按合同約定或規定向業主收取的費用。

　　第四條 政府鼓勵和倡導業主根據物業服務的內容和質量標準要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，自主選擇物業服務企業和物業服務等級，以物業服務合同的形式約定物業服務的具體內容及相關收費標準。鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。

　　第五條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。普通住宅(指除別墅以外的所有住宅)物業服務收費實行政府指導價，非普通住宅及非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　自治州價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門負責制定物業服務收費的政策和定價原則，指導全州物業服務收費的管理工作。

　　各縣(市)價格主管部門是物業服務收費的主管機關，按照價格分工管理權限，會同同級住房和城鄉建設行政主管部門對物業服務收費進行指導、監督和管理。

　　各縣(市)價格主管部門根據物業服務收費的有關政策規定，按照物業服務收費的定價原則和定價辦法，結合當地實際，調控本地區物業服務收費水平，制定本地區的物業服務收費政府指導價，監督物業服務企業的收費行為。

　　第六條 物業服務收費屬經營服務性收費，應當遵循公開、合理、公平以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業服務社會平均成本，法定稅費和合理利潤確定物業服務收費標準。

　　第七條 物業服務收費的價格構成因素為：

　　(一)人員費用：是指物業服務企業管理、服務人員的工資，按規定計提的工會經費、職工教育經費，以及按照有關規定應當繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用：是指保障物業服務區域內共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施)正常使用和運行、維護保養、檢測和公共用電(含樓道照明用電)所需的費用。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過專項維修資金予以列支的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業服務成本。

　　物業小區的水、電、暖二次供應所發生的費用計入物業服務成本，不得再向業主另行收取。高層二次供水設施移交供水企業的以及采用中央空調(地源熱泵、太陽能等)供暖(冷)，其動力設備發生的能源費用、運行維護費用應計入其供應價格中，不計入物業服務成本。

　　(三)清潔衛生費：是指物業服務區域內公共場地(所)、公共設施、設備房(間)、環境衛生所需的工具購置費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用、二次供水設施設備的消毒及保潔防疫費用等。

　　居民城市生活垃圾處理費由業主按當地政府有關規定自行繳納，不計入物業服務成本。

　　(四)綠化養護費：是指管理、養護綠化所需綠化工具購置費、綠化用水費，花草樹木修剪費、補苗費、農藥化肥費、防治病蟲害等費用。不包括應由房屋建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　(五)秩序維護費：是指維護物業服務區域內秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的監控設備和器材裝備。

　　(六)辦公經費：是指物業服務企業為維護物業服務區域內正常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　(七)固定資產折舊費：是指按規定折舊辦法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產是指在物業服務區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

　　(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：是指物業服務企業購買的普通住宅小區共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。

　　(九)經業主同意的其他費用：是指業主或業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

　　(十)法定稅費。

　　(十一)合理利潤。原則上成本利潤率不超過5%。

　　第八條 實行政府指導價的普通住宅(指除別墅以外的所有住宅)物業服務收費，由各縣(市)價格主管部門根據物業服務社會平均成本，在聽取企業和業主意見的基礎上，按物業服務等級分類制定指導性收費標準。

　　個別普通住宅小區物業服務標準明顯高于《住宅物業服務標準》四級物業服務等級標準的，可由各縣(市)價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門另行制定指導性收費標準。

　　第九條 實行市場調節價的非普通住宅及非住宅物業服務收費，各縣(市)政府價格主管部門應規范其收費行為。非普通住宅及非住宅物業服務收費由物業服務企業和業主或業主大會自主協商確定，并通過物業服務合同約定物業服務內容及物業收費標準。物業服務企業不得區分業主，實行不同的物業服務收費標準。

　　第十條 成立業主大會的普通住宅小區，由業主大會與物業服務企業按照住建部門依據《住宅物業服務標準》(自治區工程建設標準，編號為：*JJ056-20**)確定的物業服務等級，按照“分等定價、質價相符、優質優價”的原則協商確定物業服務收費標準，并在15日內向當地價格主管部門備案。

　　未成立業主大會的普通住宅小區，由各縣(市)城鄉建設行政部門按照《住宅物業服務標準》(自治區工程建設標準，編號為：*JJ056-20**)，對本地區住宅小區物業服務等級進行備案。

　　第十一條 提供前期物業服務的普通住宅小區，其物業服務等級應當依據自治區《住宅物業服務標準》(自治區工程建設標準，編號為：*JJ056-20**)，由建設單位與受委托方(物業服務企業)簽訂前期物業服務合同確定，建設單位在申請房屋預售時需提供前期物業合同備案，在辦理房屋預售時，應當在商品房預售合同附件中書面告知購房人。其物業服務收費標準在當地價格主管部門按物業服務等級分類制定的政府指導價范圍內確定，并抄送當地價格主管部門備案。

　　第十二條 為普通住宅小區配套建設的非住宅用房(商業用房、幼兒園、診所等)及經批準認可改變用途的住宅，其物業服務收費應在普通住宅小區物業服務收費標準的基礎上加價收取。原則上用于商業網點、門店的加收不超過100%;用于行政事業單位辦公、幼兒園、診所及民辦非企業等加收不超過50%，具體加價辦法由各縣(市)價格主管部門規定。

　　第十三條 對住宅小區內業主擁有產權(或使用權)的車庫或車庫內的車位，按照普通住宅物業服務收費標準收取物業服務費用(含車庫公共照明用電費用)。利用住宅小區內經建設規劃許可建成未出售的機動車停放場所提供機動車輛停放服務的，物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費，其收費標準由各縣(市)價格主管部門制定。

　　第十四條 機動車輛停放占用住宅小區內的公共道路、公共場地的，可以向車主收取場地占用費，場地占用費收入歸全體業主所有。

　　成立業主大會的普通住宅小區，由業主大會決定是否收取并確定場地占用費標準及收入的用途等;業主大會委托物業服務企業管理機動車停放秩序的，可通過合同約定物業服務企業報酬水平等。

　　未成立業主大會的普通住宅小區場地占用費由縣(市)價格主管部門制定政府指導價，其收入主要用于補充專項維修資金，用于住宅小區的公共設施、公共設備、公共場地(道路)的更新和改造等，并在所在社區(居委會)的監督下使用。物業服務企業提供機動車停放秩序管理等服務的，物業服務企業可以從場地占用費收入中獲取一定的報酬，具體標準由各縣(市)價格主管部門確定。

　　物業服務企業應將場地占用費收入單獨建賬、單獨核算。

　　業主對車輛或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定看管責任、看管費用等。

　　第十五條 在小區內設置商業廣告等商業行為，應經業主委員會同意，其商業收入扣除物業服務企業為商業行為設置和維護等必要勞務費用后歸全體業主所有。該收益由所在社區(居委會)的監督下使用，主要用于住宅小區的公共設施、公共設備的維修和更新改造。物業服務企業為商業行為設置和維護等必要勞務報酬，由各縣(市)價格主管部門確定，有業主委員會的，由業主委員會同物業服務企業協商約定。

　　第十六條 物業服務企業應當在業主委員會或所在社區(居委會)的監督下，于每年6月30日、12月31日前在物業服務區域醒目位置公告共有部分收益(場地占用費、廣告費等)實際收入與支出情況，接受業主大會或業主對收支賬目的質詢。

　　第十七條 物業服務收費按照房屋權屬證書(不動產權證書)記載的建筑面積計算;尚未進行權屬登記的，可暫按購房合同記載的建筑面積計算。

　　本辦法公布實施前，物業服務企業已取得住房和城鄉建設主管部門核定服務等級并開展前期物業服務，但開發商尚末取得建設工程竣工規劃認可書和建設工程竣工驗收合格證(書)的，其前期物業服務收費按各縣(市)價格主管部門確定的最低服務等級收費標準執行;

　　本辦法公布實施后，開發商對新建普通住宅小區需取得建設工程竣工規劃認可書和建設工程竣工驗收合格證(書)，物業服務企業才可進駐開展物業服務，否則，住房和城鄉建設行政主管部門對于服務等級不予備案，物業服務費用由建設單位承擔，不得向業主收費。

　　納入物業服務范圍已竣工但尚未出售的、房屋建設單位出租的、因房屋建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由房屋建設單位承擔。

　　第十八條 前期物業服務收費按月收取，業主可以自行選擇交費方式、交費時限;成立業主大會的住宅小區，業主應按照物業服務合同約定的交費方式、交費時間，及時交納物業服務費。

　　第十九條 依照上述有關條款確定的物業服務等級、物業服務收費標準、繳費方式、繳費時限等，應當由物業服務企業和業主在物業服務合同中加以約定。

　　物業服務未達到合同約定的服務質量，業主大會或業主可按照合同約定，要求物業服務企業整改;整改后仍未達到合同約定的，業主大會或業主按照合同約定依法追究物業服務企業違約責任。

　　第二十條 各縣(市)住房城鄉建設行政主管部門應當會同同級價格主管部門建立物業服務企業考核和信用評價體系，設立物業服務企業黑灰名單。

　　各縣(市)住房城鄉建設(房產)行政主管部門要創新物業服務市場監管方式，建立健全物業服務誠信體系管理制度(包括信用評價、守信激勵、失信懲戒、不良行為等內容)，定期發布物業服務企業誠信服務信息、推動行業自律。加強物業服務企業市場監管，開展物業服務市場動態檢查，重點對物業服務企業備案、招投標、承接查驗、服務合同等信息進行指導和監督，督促物業服務企業落實誠信承諾和服務標準。

　　各縣(市)住房城鄉建設行政主管部門應每年組織對物業服務企業進行檢查和考核，聽取業主和業主委員會的評價意見，將評價意見作為物業服務企業誠信承諾和服務質量考核的內容。

　　業主及業主委員會投訴物業服務企業，經查證確屬違反物業經營服務或收費行為(不包括無效投訴和重復投訴)年內達三次以上的，且不接受住房城鄉建設行政主管部門和價格主管部門監督檢查的，列入物業服務企業灰名單，降低該住宅小區服務等級一個級次，物業服務收費標準也同步降低;連續兩年未整改的列入黑名單，并將該物業企業及其法定代表人記入誠信體系檔案，向社會公布。

　　第二十一條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業服務區域內醒目位置公示企業名稱、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據，代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據，12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主收取任何未予標明的費用。

　　第二十二條 物業服務企業不承擔收取自身不提供服務的費用的義務。任何單位不得強行委托物業服務企業代其向業主收費，供水(排污)、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向住宅小區內的最終用戶按照有關規定收取費用。需要委托物業服務企業代收費(代抄表)的，應與物業服務企業協商簽訂委托合同，并向物業服務企業支付酬金。

　　上述收費凡屬于政府定價、政府指導價的，應當按相關規定執行，任何單位不得亂加價、亂收費。

　　第二十三條 物業服務企業按規定向業主收取了物業服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

　　第二十四條 各縣(市)政府價格主管部門對物業服務實行定價成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。政府價格主管部門應當根據物業服務成本的變動情況，及時調整物業服務收費指導價。

　　第二十五條 業主對房屋進行裝修，應當在室內裝飾裝修工程開工前，告知物業服務企業，通過約定或以協議的方式確定雙方的權利、義務、責任及損壞公共財產的賠償辦法。也可以與房屋裝修施工方協商簽訂遵守房屋裝修注意事項的書面協議，要求施工方就履行協議提供擔保。

　　房屋裝修期間產生的建筑垃圾應由業主自行清運，需要委托物業服務企業清運的，可簽訂書面委托協議，其收費在各縣(市)政府價格主管部門制定的標準內協商確定。

　　第二十六條 未經價格主管部門批準，物業服務企業不得收取押金、保證金等擔保性費用。物業服務企業不得向進入住宅小區內為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

　　第二十七條 房屋的承租人或房屋的實際使用人同業主約定由承租人、使用人自行繳納物業服務收費的，按本辦法執行，但業主依法應承擔連帶責任。

　　第二十八條 業主應當按照物業服務合同約定的交費時間及時交納物業綜合服務費，未按期交納的，物業服務企業可以書面方式督促其限期交納;逾期仍未交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經仲裁機構做出仲裁裁決或者人民法院生效判決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人誠信檔案。

　　第二十九條 對社會反應強烈，不合理的物業服務收費，當地價格主管部門應當及時糾正;當地價格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門應當責令其改正，并通報批評。

　　第三十條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　　(一)超出政府指導價亂收費的;

　　(二)未按約定的服務等級，自行減少服務內容，或降低服務質量變相提高收費標準的;

　　(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(四)強制服務或變相強制服務并收費的;

　　(五)違反規定收取保證金、押金，或以保證金、押金等形式變相收費的;

　　(六)不按規定公布服務等級和服務內容，未實行明碼標價的;

　　(七)其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第三十一條 各縣(市)價格主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由自治州級價格主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第三十二條 本辦法由自治州發展和改革委員會、住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第三十三條 本辦法自公布之日起執行。《關于印發<巴音郭楞蒙古自治州物業收費管理實施辦法>的通知》(巴發改價〔20**〕610號)同時廢止。

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業服務企業的固定資產折舊；

　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制服務并收費的；

　　（五）不按規定實行明碼標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年。《山東省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

　　忻州市人民政府辦公廳

　　關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知

　　忻政辦發〔20**〕73號

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：

　　《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　忻州市人民政府辦公廳

　　20**年6月25日

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

　　第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

　　市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

　　市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

　　第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。

　　第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業服務機構固定資產折舊；

　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）IC卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

　　第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

　　根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

　　電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。

　　已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

　　第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。

　　前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。

　　第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。

　　第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。

　　業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。

　　第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。

　　第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

　　第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

　　供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。

　　第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。

　　第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

　　第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。

　　附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　附件：

　　忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　一級標準（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.20元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；

　　3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；

　　6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

　　二級標準（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.14元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；

　　3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；

　　5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。

　　三級標準（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；

　　6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.11元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；

　　3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

　　六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；

　　2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；

　　4、預防花草、樹木病蟲害。

　　四級標準（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員持證上崗；

　　7、設有服務電話，及時與住戶溝通；

　　8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；

　　9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；

　　10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；

　　2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、設護樓護院人員進行巡查；

　　3、對進出小區的車輛進行管理；

　　4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.08元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；

　　3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；

　　6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；

　　2、預防花草、樹木病蟲害。

　　五級標準（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　2、建立住戶檔案；

　　3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；

　　4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；

　　5、管理人員持證上崗；

　　6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：

　　1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；

　　2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　3、設備房保持整潔；

　　4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；

　　3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；

　　3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

　　五、保潔服務（0.06元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；

　　3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）

　　對小區的花、樹木實施綠化養護管理。