SF-20**-0107

　　廣州市茶葉買賣合同

　　合同編號：

　　簽訂地點：

　　簽訂時間：

　　甲方(買方)：

　　乙方(賣方)：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，訂立本合同。

　　第一條 品種、數(shù)量、價格及交(提)貨時間

　　品種 產(chǎn)地 等級 單位 數(shù)量 價格 合計 交(提)貨時間

　　年 月 日

　　至 年 月 日

　　年 月 日

　　至 年 月 日

　　年 月 日

　　至 年 月 日

　　合計人民幣金額(大寫)： (￥ 元)

　　第二條 質(zhì)量要求

　　1、內(nèi)在質(zhì)量：　　。

　　2、外觀質(zhì)量：　　。

　　3、農(nóng)藥殘留指標(biāo)：　　。

　　4、其他要求：　　。

　　第三條 包裝要求

　　1、外包裝質(zhì)量要求：□包裝牢固 □適宜裝卸運輸。

　　(1)外包裝為紙箱的應(yīng)當(dāng)標(biāo)注以下內(nèi)容：

　　□產(chǎn)品名稱 □規(guī)格 □凈重 □等級 □產(chǎn)地 □商標(biāo)

　　□包裝日期 □

　　(2)外包裝為 ，應(yīng)當(dāng)符合 。

　　2、內(nèi)包裝容器為 ，規(guī)格： ，包裝容器應(yīng)當(dāng)清潔、無毒、無異味，對茶葉產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具有良好保護(hù)作用。

　　3、包裝物由 方提供，費用由 方承擔(dān)，乙方按甲方要求進(jìn)行包裝。

　　第四條 交(提)貨地點、方式、驗收辦法

　　1、交(提)貨方式按下列第 項辦理：

　　(1)實行送貨的，乙方應(yīng)送往

　　(接收地點)。

　　(2)實行提貨的，甲方到

　　(指定地點)提貨。

　　2、驗收地點：　　。

　　3、驗收辦法： 。

　　第五條 結(jié)算辦法：

　　貨款的支付按下列第 項執(zhí)行。

　　1、即時結(jié)清。

　　2、甲方應(yīng)于茶葉交付之日起 日內(nèi)結(jié)清貨款。

　　3、合同簽訂后，甲方支付乙方定金 元(不得超過總價款的20%);乙方交付茶葉后，甲方應(yīng)于茶葉交付之日起 日內(nèi)結(jié)清貨款，定金抵作貨款。

　　第六條 違約責(zé)任

　　1、一方不履行或不完全履行合同，應(yīng)償付未履行貨款總值　　%的違約金。

　　2、乙方延遲交貨的，每延遲一日，應(yīng)向甲方支付該批貨款額萬分之五的違約金。

　　3、甲方延遲付款的，每延遲一日，應(yīng)向乙方支付該批貨貨款萬分之五的違約金。

　　第七條 其他約定

　　1、因受氣候原因影響交(提)貨時，經(jīng)雙方協(xié)商，交貨日期可適當(dāng)提前或推遲。

　　2、　　。

　　第八條 合同變更與解除

　　任何一方要求變更或解除合，應(yīng)及時通知對方，并由雙方達(dá)成書面協(xié)議，達(dá)成協(xié)議以前原合同仍然有效。

　　第九條 合同爭議的解決方式

　　本合同在履行過程中發(fā)生爭議，雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可向工商行政管理部門申請調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 種方式解決。

　　1、提交廣州仲裁委員會仲裁。

　　2、向人民法院起訴。

　　第十條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自雙方簽字蓋章之日生效。

　　甲方： 乙方：

　　法定代表人(或負(fù)責(zé)人)： 法定代表人(或負(fù)責(zé)人)：

　　委托代理人： 委托代理人：

　　開戶銀行： 開戶銀行：

　　賬 號： 賬 號：

篇2：商務(wù)學(xué)院暑期三下鄉(xiāng)茶葉采摘銷社會實踐總結(jié)報告

　　商務(wù)學(xué)院暑期“三下鄉(xiāng)”茶葉采摘銷社會實踐總結(jié)報告

　　20**年7月3日，在國際商務(wù)學(xué)院團(tuán)委統(tǒng)一部署和安排下，10名學(xué)生在陳舜孟和朱芳敏老師的帶領(lǐng)下，懷著滿腔的熱情和愛心,走進(jìn)了磐安縣尚湖鎮(zhèn)開展“體驗茶農(nóng)生活，為磐安茶葉網(wǎng)上吆喝”的三下鄉(xiāng)服務(wù)活動。

　　經(jīng)過一路的顛簸，在當(dāng)?shù)卣臉O力幫助和配合下，我們于7月4日正式開始了 以“茶葉的采摘與銷售”為主題的暑期“三下鄉(xiāng)”社會實踐活動。隊員們親身體驗茶農(nóng)采茶生活、參觀茶廠，了解茶葉加工銷售過程、走進(jìn)古茶廠學(xué)習(xí)茶葉歷史文化。通過深入農(nóng)戶，對當(dāng)?shù)卮迕窠?jīng)濟(jì)主要來源方式、收入情況以及茶葉品種、品質(zhì)、銷售情況等進(jìn)行調(diào)研，并用我們所學(xué)習(xí)的專業(yè)知識盡我們所能去幫助他們，對磐安茶農(nóng)在銷售中遇到的一些問題，上網(wǎng)吆喝銷售，受到了磐安茶農(nóng)的一致好評。

　　一、實踐主題內(nèi)容

　?。ㄒ唬﹨⒂^磐安玉山古茶場，了解磐安茶文化

　　磐安具有上千年歷史的中國茶文化活化石——玉山古茶場。通過了解我們知道，磐安玉山古茶場已有上千年的歷史，集茶葉生產(chǎn)，展銷，交易于一體，在國內(nèi)極為罕見，是中國茶文化史上的一座豐碑。古茶場就展現(xiàn)了當(dāng)時磐安茶葉生產(chǎn)的繁榮景象。

　　通過這次參觀,讓我們充分地認(rèn)識了磐安玉山古茶場的茶文化，了解了一些民間的風(fēng)俗活動，感受到了當(dāng)?shù)乩习傩盏臒崆楹每?，并且看到了他們身上積極的生活狀態(tài)！沒想到一個貌不驚人的玉山古茶場折射出了那么多的文化歷史內(nèi)涵，也正是這個玉山古茶場，給這個依山傍水、玲瓏精致的小山城增添了濃郁的歷史文化色彩，打響了玉山古茶場文化品牌，使磐安神奇的山水和文化走出深閨，成為浙江中部的旅居勝地，也成為國內(nèi)旅居業(yè)中的一朵奇葩！

　?。ǘw驗茶農(nóng)生活，與茶農(nóng)一起采摘茶葉

　　我們來到農(nóng)村后居住到了茶農(nóng)的家里，茶農(nóng)們十分好客，對我們都非常熱情。每天天剛亮，大家就會跟著茶農(nóng)一起來到山上去采摘茶葉。經(jīng)過茶農(nóng)對我們的講解，大家對如何辨別茶葉質(zhì)量的好壞有了初步的了解，并且對茶葉的采摘與制作有了進(jìn)一步認(rèn)識。大家還從茶農(nóng)那了解到，中國農(nóng)學(xué)會特產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會已經(jīng)正式命名磐安縣為“中國磐安?生態(tài)龍井茶之鄉(xiāng)”，磐安縣成為全國首個獲此稱號的縣（市）。磐安縣所出產(chǎn)的龍井茶特定名稱確定為“生態(tài)龍井茶”。

　　磐安 “生態(tài)龍井茶之鄉(xiāng)”的美譽(yù)主要得益于當(dāng)?shù)貎?yōu)良的生態(tài)環(huán)境、政府優(yōu)惠政策的扶持、茶葉炒制機(jī)械化的普及、茶葉龍頭企業(yè)和茶葉合作社對茶葉基地的帶動等等。

　　（三）參觀茶廠，了解茶葉加工銷售過程

　　大家在當(dāng)?shù)夭柁r(nóng)和指導(dǎo)老師的帶領(lǐng)下一起去參觀了清連香名茶有限公司，公司生產(chǎn)的生態(tài)龍井茶葉以“清香”著稱。公司有茶園基地600多畝，尤以百花潭茶廠為最，茶廠位于海拔1005多米的大山深處。公司建立“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式，對茶葉的質(zhì)量要求甚高，每一片茶葉都經(jīng)過炒茶師傅的精心挑選，而且?guī)煾祩儌€個都有多年的炒茶經(jīng)驗。

　　公司的總經(jīng)理對我們說，茶葉僅僅是質(zhì)量好是不夠的，它需要有好的營銷策略以及建立起自己的銷售網(wǎng)絡(luò)。公司需要打響自己品牌，開創(chuàng)自己的茶葉之路，消費者有的寧可去選購知名度高的品牌茶葉，而不會去選擇質(zhì)次價高的商店進(jìn)行選購，這也是一般消費者的普遍心態(tài)。看來品牌對一個企業(yè)的重要程度可見一般。

　　（四）幫助磐安茶農(nóng)解決銷售難的問題，為茶農(nóng)網(wǎng)上吆喝

　　雖然磐安龍井茶質(zhì)量在不斷提升，但我們在詢問村里部分茶農(nóng)后發(fā)現(xiàn)，今年茶葉雖然產(chǎn)量高、質(zhì)量優(yōu)，但銷售不旺、價格低廉，在該村就有六層茶農(nóng)棄采茶外出務(wù)工。這讓我們看了十分著急，為幫助當(dāng)?shù)夭柁r(nóng)盡快打開銷售渠道，我們萌生了為磐安茶葉網(wǎng)上吆喝的想法，大家利用在校學(xué)習(xí)的阿里巴巴、淘寶以及外貿(mào)網(wǎng)EBAY網(wǎng)絡(luò)銷售知識以及一些實戰(zhàn)經(jīng)驗，將收集到的茶農(nóng)信息，在金華農(nóng)產(chǎn)品交易信息平臺、阿里巴巴、淘寶以及外貿(mào)網(wǎng)EBAY上傳茶葉的介紹、照片、數(shù)量、價格等，依托知名網(wǎng)絡(luò)平臺幫助磐安茶葉的銷售走向了全國甚至走出了國門。

　　其實，網(wǎng)上茶葉消費既有利于供應(yīng)商，也有利于消費者。前者的經(jīng)營成本明顯降低，后者的價格比較占據(jù)優(yōu)勢。網(wǎng)絡(luò)營銷可降低茶葉銷售成本，提高市場競爭力，獲取更多的利潤，相比傳統(tǒng)的直銷店，網(wǎng)上賣茶節(jié)省了大量的人力、物力和財力。

　　二、實踐成果

　?。ㄒ唬ｎ}研討，用于實踐

　　本次三下鄉(xiāng)結(jié)束后，九位同學(xué)分成了茶葉營銷和茶文化研究兩個方面進(jìn)行了研討。

　　1. 茶葉營銷方面

　　1.1從外貿(mào)網(wǎng)絡(luò)營銷可行性分析，突顯尋找產(chǎn)品差異性的重要

　　不是所有的產(chǎn)品都適合外貿(mào)，出口產(chǎn)品必須有一定的利潤空間，這樣才能抵消貨運、信用證、稅收等高額費用。云峰茶品質(zhì)優(yōu)良，浙江磐安有“中國生態(tài)龍井茶之鄉(xiāng)” ，整個玉山區(qū)業(yè)已形成六大產(chǎn)地市場，常年擁有茶葉經(jīng)商戶2000多戶，具有較為成熟的商戶群體。而一個專業(yè)的流通市場浙中生態(tài)茶葉市場的建設(shè)，在減少了“中間盤剝”、增強(qiáng)區(qū)域競爭力的同時，更有利于進(jìn)一步整合資源，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，迅速形成品牌優(yōu)勢。依托這一龐大的茶葉市場，無疑能夠減少成本的投入，獲得更優(yōu)的利潤。

　　當(dāng)企業(yè)及企業(yè)的產(chǎn)品具備同行業(yè)間所不具備的優(yōu)勢，或者說同行業(yè)間沒有想到的地方我們想到了，這也將會成為我們的優(yōu)勢。此時的網(wǎng)絡(luò)營銷將會變得異常容易，所需成本也將減至最低，我們需要做的只是推廣產(chǎn)品，讓更多的人了解我們的優(yōu)勢。

　　1.2通過目標(biāo)市場分析，定位重點開拓市場

　　我國茶葉主要出口到歐盟，美國等地區(qū)。影響中國茶葉出口貿(mào)易的主要因素為：茶葉出口經(jīng)營管理體制滯后，出口經(jīng)營主體素質(zhì)不高；出口茶葉產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，出口茶葉均價低；茶葉生產(chǎn)、出口規(guī)模小，缺少世界知名品牌；出口產(chǎn)品的質(zhì)量與安全問題等，加上對歐、美、中東等國家和地區(qū)市場開拓、發(fā)掘不多，對有中國特色的各茶類產(chǎn)品廣告促銷宣傳力度不夠，中國茶葉出口貿(mào)易的成績并不理想。

　　中國茶雖好，世人卻不知?，F(xiàn)在早已不是“酒香不怕巷子深”的時代，以我國的有機(jī)茶為例，因為沒有在國際市場進(jìn)行有效的整體形象宣傳，多數(shù)消費者對中國有機(jī)茶還缺乏真正的了解，致使我國有機(jī)以一袋泡茶或袋泡茶原料的形式出口，價位低廉。長期以來，我國綠茶一直占據(jù)世界頭把交椅，然而，我國綠茶加工工藝一直沿襲傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新滯后，同

質(zhì)競爭仍以價格為主。我國對非洲、獨聯(lián)體綠茶出口占了出口總額的絕大部分，主打品種均為珠茶、眉茶等傳統(tǒng)大宗低檔綠茶，附加值與國際名牌相比怎能同日而語？

　　1.3從營銷推廣技巧分析，依托知名的外貿(mào)網(wǎng)站

　　怎樣獲得穩(wěn)定的顧客，營銷推廣的技巧十分重要。在網(wǎng)站瀏覽商品，首先吸引你的便是精美的圖片。對產(chǎn)品圖片的拍攝要注重真實性和精美耐看。外貿(mào)網(wǎng)站的英語表達(dá)必須專業(yè)，以免顧客誤會或者產(chǎn)生歧義。在產(chǎn)品介紹中則應(yīng)該詳細(xì)地對口感，品質(zhì)等進(jìn)行描述。店鋪的信譽(yù)度是一份承諾書，一張介紹信，講求誠信會帶來意想不到的收獲。

　　知名的外貿(mào)網(wǎng)站點擊率非常高，把商品放在上面，成交的幾率也就越高。還可嘗試?yán)镁W(wǎng)絡(luò)廣告推廣，網(wǎng)絡(luò)廣告具有傳播范圍廣、交互性強(qiáng)、針對性明確、受眾數(shù)量可準(zhǔn)確統(tǒng)計、靈活、成本低、 感官性強(qiáng)等特點。

　　2.磐安茶文化

　　磐安，地處浙江中部，是一個正在加快崛起的年輕縣市，具有上千年歷史的中國茶文化活化——玉山古茶場，在沉寂了數(shù)百年之后終于又被世人發(fā)現(xiàn)，號稱全國絕無僅有，是中國茶文化的“活化石”。 茶場保留著一處初建于宋代，重修于清乾隆年間，融祭祀、茶葉交易等功能于一體的官場，而當(dāng)?shù)嘏c之相關(guān)的茶文化更是豐富多彩、底蘊(yùn)深厚、綿延至今。

　　據(jù)考證，磐安玉山古茶場已有上千年的歷史，集茶葉生產(chǎn)，展銷，交易于一體，在國內(nèi)極為罕見，是中國茶文化史上的一座豐碑。文物是時間淘洗后留存的精品，是前代勞動人民智慧的象征，是一種文化的傳習(xí)，更是后人研究歷史，展現(xiàn)當(dāng)時人們生產(chǎn)、生活畫面的一面鏡子。古茶場就非常鮮明而生動地展現(xiàn)了當(dāng)時磐安茶葉生產(chǎn)的繁榮景象。

　　除此之外，茶場的廟會及具特色，茶場廟會每年分為春社和秋社。春社時，當(dāng)?shù)氐牟柁r(nóng)特別是那些采茶的婦女都沐浴更衣，盛裝打扮，不吃蒜蔥類，專程來到茶場祭拜“真君大帝”，以求風(fēng)調(diào)雨順、茶豐年盛。然后大家聚在茶場里煮茶待客，一邊品茶一邊觀看社戲，同時還進(jìn)行各種山貨物資的交流，熱鬧非凡。

　　玉山古茶場，經(jīng)過了上千年歷史的沖洗和蕩滌，積淀了深厚的文化底蘊(yùn)，綻放出了耀眼的光芒，使越來越多的人心馳神往。玉山古茶場，它被文物專家稱為“中國茶文化的活化石”、“國內(nèi)現(xiàn)存最早的茶葉交易市場”，20**年5月25日被國務(wù)院命名為“全國重點文物保護(hù)單位”。

　?。?）利用媒體宣傳，提高磐安茶葉知名度

　　三下鄉(xiāng)結(jié)束后，大家都積極對本次活動進(jìn)行宣傳，《金華日報》在7月20日就對我們本次三下鄉(xiāng)活動進(jìn)行了詳細(xì)的報道，在社會各界有了良好的反響。并且金華職業(yè)技術(shù)學(xué)院的網(wǎng)站上也發(fā)了“大學(xué)生為磐安茶農(nóng)網(wǎng)上吆喝”的簡報。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)磐安今年茶葉雖然產(chǎn)量高、質(zhì)量優(yōu)，但銷售不旺、價格低廉時，大家為幫助當(dāng)?shù)夭柁r(nóng)盡快打開茶葉銷售渠道，利用在校學(xué)習(xí)的網(wǎng)絡(luò)銷售知識以及一些實戰(zhàn)經(jīng)驗，將收集到的茶農(nóng)信息，在金華農(nóng)產(chǎn)品交易信息平臺、阿里巴巴、淘寶以及外貿(mào)網(wǎng)EBAY上傳茶葉的介紹、照片、數(shù)量、價格等。通過網(wǎng)上銷售，茶農(nóng)的茶葉很快就有了銷路，全國各地都有人來訂貨，茶農(nóng)對我們大加贊賞。

　　通過新聞媒體的宣傳，大學(xué)生“三下鄉(xiāng)”的影響也得到了進(jìn)一步的擴(kuò)大，促進(jìn)更多的大學(xué)生把在學(xué)校學(xué)到的知識帶到農(nóng)村去，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了更多的助力；讓更多的農(nóng)村老百姓與大學(xué)生的進(jìn)行交流，發(fā)表自己觀點，讓農(nóng)民們緊鎖在內(nèi)心的話語得到釋放，所以媒體對我們本次下鄉(xiāng)的宣傳，得到了各地農(nóng)民強(qiáng)烈的反響與支持，并且在社會上也引起了強(qiáng)烈反響，讓更多的人對社會主義新農(nóng)村建設(shè)有了更深的認(rèn)識，更多的人加入到我們的行列當(dāng)中來，共同為祖國的現(xiàn)代化建設(shè)出謀劃策，加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。

　　（三）下鄉(xiāng)意義反思

　　本次三下鄉(xiāng)通過我們親身體驗茶農(nóng)采茶生活，了解茶葉加工銷售過程。利用我們的專業(yè)知識以及網(wǎng)絡(luò)銷售知識，把我們收集的茶葉信息傳到金華農(nóng)產(chǎn)品交易信息平臺、阿里巴巴、淘寶以及外貿(mào)網(wǎng)上，為磐安茶葉進(jìn)行網(wǎng)上吆喝。幫助磐安磐安茶農(nóng)解決了銷售問題。此次三下鄉(xiāng)增強(qiáng)了我們的專業(yè)能力以及社會實踐能力，加深了我們對社會主義新農(nóng)村建設(shè)的了解和認(rèn)識，為我們以后走出學(xué)校，走向社會打開了一個窗口，它為我們當(dāng)代的大學(xué)生提供了一個新的舞臺，提供了一個新的成長環(huán)境。雖然此次三下鄉(xiāng)的時間不長，但是我們從與村民的廣泛接觸、了解、交流中得到了真切的感染和體驗，從無數(shù)活生生的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，使思想得到升華，社會責(zé)任感增強(qiáng)。在實踐中 ，我們的人生觀、價值觀得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，提高了認(rèn)識能力、適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力。

　　這次大學(xué)生暑期“三下鄉(xiāng)”社會實踐活動，不僅體驗了農(nóng)村生活，還鍛煉了我們的社會實踐能力，更重要的是我們?yōu)榕桶膊柁r(nóng)解決了解決銷售難的問題。我們認(rèn)識到“三下鄉(xiāng)”社會實踐活動在建設(shè)小康社會各項工作中都是一個不可忽視的巨大推動力。今后我們要努力學(xué)習(xí), 為社會的明天獻(xiàn)出自己一份力，一切以為人民服務(wù)為宗旨。我們雖然告別了磐安、告別了磐安人民，但我們帶走的是農(nóng)民的純樸、善良、真誠；帶走的是對如何進(jìn)一步打開茶葉銷售渠道的思考。雖然我們的實踐活動已經(jīng)結(jié)束了，但我們將帶著志愿者的豪邁，帶著大學(xué)生的熱情，用這次實踐的所學(xué)，豐富和提升自己，創(chuàng)造更輝煌的未來！

篇3：茶葉專業(yè)批發(fā)市場營銷策劃提要

由于本策劃方案的對象是商業(yè)房產(chǎn),因此,本方案首先采取總成本收益分析方法,對該商業(yè)房產(chǎn)潛在投資者的投資決策特點進(jìn)行分析;然后,在此基礎(chǔ)上,運用市場營銷組合理論,提出該項目的營銷方案。

1.本項目商業(yè)房產(chǎn)投資特點分析

作為商業(yè)房產(chǎn)的投資者,最關(guān)心的是自己的投資決策能夠產(chǎn)生的商業(yè)利潤。本節(jié)首先提出本項目投資的成本收益模型,然后,對本項目商業(yè)房產(chǎn)潛在投資者投資決策的影響因素進(jìn)行分析。

1.1 商業(yè)房產(chǎn)投資的總成本收益模型

商業(yè)房產(chǎn)投資的總成本收益模型用凈現(xiàn)值公式表示為:

其中NPV表示投資凈現(xiàn)值,i表示銀行利率,NCF表示現(xiàn)金凈流量,TC表示投資總成本。

1.2 商業(yè)房產(chǎn)投資影響因素分析

由商業(yè)房產(chǎn)投資總成本收益模型可以看出,對追求投資凈利潤最大化的商業(yè)房產(chǎn)潛在投資者而言,影響其投資決策的因素主要包括銀行利率i、現(xiàn)金凈流量NCF、投資總成本TC三個方面。

1.2.1 銀行利率

由上述商業(yè)房產(chǎn)投資總成本收益模型可以看出,其他因素不變情況下,銀行利率與投資凈現(xiàn)值呈反響變化,即銀行利率提高,投資凈現(xiàn)值降低;銀行利率降低,投資凈現(xiàn)值增加。我國銀行利率尚未實現(xiàn)市場化,因此,受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大。最近,由于我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)投資過熱傾向,政府金融管理部門調(diào)高了銀行存款準(zhǔn)備金率,緊縮銀根,降低投資需求;另一方面,銀行利率也面臨提高的趨勢,對本項目商業(yè)房產(chǎn)的投資可能會造成負(fù)面影響。

1.2.2 現(xiàn)金凈流量

某年現(xiàn)金凈流量可以用表示如下:

該年現(xiàn)金凈流量=營業(yè)現(xiàn)金收入-營業(yè)現(xiàn)金流出-所得稅

從該公式可以看出,影響現(xiàn)金凈流量的主要因素包括營業(yè)現(xiàn)金收入、營業(yè)現(xiàn)金流出和所得稅三個方面。

(1)營業(yè)現(xiàn)金收入

營業(yè)現(xiàn)金收入的高低主要跟該項目商業(yè)房產(chǎn)的商業(yè)價值密切相關(guān),因此,影響該項目商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)價值的因素如主營產(chǎn)品、市場環(huán)境、地理位置等方面的主要優(yōu)勢應(yīng)成為該項目營銷策劃的主要訴求點,另外,應(yīng)做出該項目商業(yè)房產(chǎn)價值的預(yù)測分析,提高營銷策劃的說服力。

(2)營業(yè)現(xiàn)金流出

營業(yè)現(xiàn)金流出主要是指一定時期內(nèi),營業(yè)過程中的各項費用支出。作為開發(fā)商,影響營業(yè)現(xiàn)金流出的主要項目包括物業(yè)管理費等費用,因此,該項目營銷策劃方案中應(yīng)突出降低各項費用從而降低投資者未來營業(yè)成本的優(yōu)勢。

(3)所得稅

所得稅主要由營業(yè)利潤和所得稅率決定,所得稅率由國家稅務(wù)部門制定執(zhí)行,因此,影響所得稅大小的主要因素包括營業(yè)收入和營業(yè)支出,如(1)、(2)所述。

1.2.3 投資總成本

投資總成本是指投資者在購買本項目商業(yè)房產(chǎn)過程中支付的各項成本總和,主要包括商業(yè)房產(chǎn)價格以及投資者為辦理購房手續(xù)支付的手續(xù)費、時間成本、精力成本和體力成本。因此,該項目營銷策劃方案應(yīng)制定合理的價格策略,以及提高服務(wù)水平、降低交易成本的具體措施。

2. 本項目營銷策劃整體構(gòu)架

本節(jié)運用營銷組合理論提出本項目營銷策劃的整體構(gòu)架,然后,就每一具體方面展開說明。

2.1 產(chǎn)品策略

當(dāng)商業(yè)房產(chǎn)潛在投資者有多個可供選擇的投資方案時,他會對各方案的投資凈收益進(jìn)行比較,從而做出投資決策。因此,產(chǎn)品差異化成為影響潛在投資者投資決策的重要因素。作為本項目的開發(fā)商,進(jìn)行產(chǎn)品促銷時,應(yīng)充分體現(xiàn)出本項目商業(yè)房產(chǎn)區(qū)別于其他商業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢,如用主營產(chǎn)品及其銷售前景等突出商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢,用地理位置、市場環(huán)境、配套設(shè)施等提高房產(chǎn)升值預(yù)期。

2.2 價格策略

價格制定可以參考3C模式:

低價格 成本-->競爭者的價格-->顧客評估獨特的產(chǎn)品特點 高價格

不可能獲利&n

bsp; 不可能有需求

由上述產(chǎn)品定價的3C模式,本項目商業(yè)房產(chǎn)的定價應(yīng)建立在對本項目成本分析的基礎(chǔ)上,參考同類商業(yè)房產(chǎn)價格水平,結(jié)合本項目商業(yè)房產(chǎn)的各項優(yōu)勢,制定出合理的價格水平。另外,為了促進(jìn)本項目商業(yè)房產(chǎn)的銷售,開發(fā)商可以提出如按揭銷售、價格折扣等促銷定價策略。

2.3渠道策略

渠道策略需要建立在對潛在投資者分布特點基礎(chǔ)上。通過對潛在投資者分布特點的調(diào)查,開發(fā)商可以擴(kuò)大與潛在投資者的接觸,增加潛在投資者數(shù)量,提高本項目商業(yè)房產(chǎn)的潛在需求,從而提高本項目商業(yè)房產(chǎn)銷售成功的機(jī)會和開發(fā)商的議價談判能力。

2.4促銷策略

鎖定潛在投資者之后,開發(fā)商必須要做好與潛在投資者之間的溝通工作,把本項目商業(yè)房產(chǎn)的銷售信息充分傳達(dá)給潛在投資者。一方面,開發(fā)商應(yīng)該制作出能夠充分體現(xiàn)本項目商業(yè)房產(chǎn)特點、優(yōu)勢的宣傳畫頁,以便擴(kuò)大潛在投資者數(shù)量、提高信息傳達(dá)針對性、準(zhǔn)確性;另一方面,開發(fā)商可以邀請潛在投資者親自前往本項目商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行實地考察,舉辦實地房展,強(qiáng)化潛在投資者的直觀印象,增加潛在投資者的購買欲望;此外,還可以借助電視、報紙等媒介進(jìn)行廣告宣傳。