太住建規字〔20**〕3號

　　太倉市住房和城鄉建設局文件

　　太住建規字〔20**〕3號

　　關于印發《太倉市市區老住宅小區整治后物業長效管理辦法》的通知

　　各物業服務企業，各業主委員會，各有關單位：

　　現將《太倉市市區老住宅小區整治后物業長效管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

　　附件：太倉市市區老住宅小區整治后物業長效管理辦法

　　太倉市住房和城鄉建設局

　　二○一○年五月十八日

　　太倉市市區老住宅小區整治后

　　物業長效管理辦法

　　為加強老住宅小區綜合整治管理，規范整治行為，根據市委辦《關于進一步加強全市物業管理工作意見》的通知(太委辦〔20**〕39號)以及國家相關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第一條 經整治后的老住宅小區應當實施長效管理。長效管理的責任主體為各鎮、兩區人民政府及相關街道辦事處。

　　第二條 經整治后的老住宅小區應當按照國家物業管理的法律、法規和蘇州市物業管理的有關規定實施專業化、市場化的物業管理，也可以由采取居民自助管理方式自行對小區物業進行管理。

　　對暫不具備上述兩種管理模式的住宅小區，應當由所在街道設立物業服務中心，對小區進行長效管理。

　　第三條 由街道物業服務中心管理的住宅小區，區域內的道路、給排水設施、綠化養護、路燈、公共衛生設施、生活垃圾清運等，各職能管理單位應各負其職做好維護工作。

　　第四條 街道物業服務中心應當與各住宅小區的業主委員會按照《太倉市市區老住宅小區長效管理服務標準》(附件)的要求，簽訂長效管理合同，明確雙方的權利與義務關系。

　　第五條 整治后的住宅小區應當實行封閉管理，合法使用、經營住宅小區物業共用部位、共用設施設備，其經營性收入，如車位停車費、房屋租金、廣告費等，應當用于本小區公共服務。

　　第六條 整治后的住宅小區無法實施封閉式管理的，也應成立業主委員會，并按照開放式管理的方式通過招投標聘用物業公司管理;物業公司應合法使用、經營物業共用部位、共用設施設備，其經營性收入應當用于本小區公共服務。

　　各街道物業服務中心應當不斷拓展服務內容，提高服務質量，合理調整公共服務費標準，努力實現收支平衡，逐步創造實行市場化物業管理的條件。

　　第七條 實施物業管理的老住宅小區，業主委員會應當參照《蘇州市住宅區物業管理條例》與物業服務單位簽定物業管理委托合同，明確服務標準和收費標準。老住宅小區物業管理的管理內容包含公共秩序維護、清衛、綠化、房屋維修等物業管理基本內容。

　　第八條 老住宅小區應收的物業費應能基本滿足物業服務企業正常管理支出(最低不低于物業服務企業正常管理支出的70%)。應收物業費包含：(一)物業管理綜合服務費;(二)物業經營用房租金收入;(三)市政府、街道兩級政府對物業服務企業的補助經費。

　　老住宅小區的物業服務單位應根據已確定的服務標準，結合《太倉市物業管理行業用工參考標準》，測定物業服務單位正常管理支出，經業主委員會書面同意和市物業管理辦公室初審后報市住房和城鄉建設局核準。

　　第九條 實施物業管理的老住宅小區，依照《太倉市住宅小區物業管理工作考核辦法(試行)》實施考核。考核由綜合考核和日常考核組成，總分值為100分。其中綜合考核由本住宅小區所屬街道居委會組織，未成立業主委員會的老住宅小區由物業管理辦公室組織考核，分值為60分;日常考核由業主委員會組織，分值為40分。考核結果應及時向業主通報。

　　第十條 對實施物業管理的老住宅小區，政府每年拿出一定數額的經費給予適當補助，每個老住宅小區每年計劃補助額度依據管理小區的實際情況，市物業管理辦公室測算后報市住房和城鄉建設局批準實施。

　　第十一條 每個老住宅小區每年實際補助額度由市物業管理辦公室根據每年計劃補助額度結合老住宅小區管理業績考核分值核定，于次年度一次性撥給物業服務單位。

　　考核分值在90分以上的(含90分)，按計劃補助額度的100%劃撥;

　　考核分值在80-90分之間的(含80分)，按計劃補助額度的80%劃撥;

　　考核分值在70-80分之間的(含70分)，按計劃補助額度的70%劃撥;

　　考核分值在60-70分之間的(含60分)，按計劃補助額度的60%劃撥;

　　考核分值在60分以下的，不予劃撥。

　　第十二條 對每年度物業管理考核分值列前三名的老住宅小區授予市級優秀物業管理稱號，并給予一定的獎勵。

　　第十三條 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　附件：

　　太倉市市區老住宅小區長效管理服務標準

　　一、接待

　　實行24小時不間斷值班制度和交接班制度，工作有記錄;對服務項目、服務標準和收費項目、收費標準等事項，予以公示;佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔;接待業主時主動、熱情，稱呼恰當，語氣誠懇，耐心細致，使用文明用語。

　　二、安全防范

　　(一)基本要求：專職安全護衛人員，身體健康，思想品質好、責任心強，無犯罪記錄;工作認真負責、細致，能對小區日常護衛事項做出正確反應;當班時佩戴明顯標志，不從事與安全護衛工作無關的活動;交接班制度完善，并有工作及交接班記錄;配備有安全護衛工具;定期進行安全防范學習，增強安全防范能力。

　　(二)門衛：主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：00～21：00有1人值守;按照要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕未經批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。

　　(三)巡邏：制定緊急事故處理預案，至少包括火災、爆炸、安全疏散應急等。安全巡邏有記錄、有檢查;白天巡邏次數不少于4次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏，及時發現和處理不安全隱患;在遇到突發事件時，及時報告警方與服務中心，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據;接到報警信號，應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理。

　　(四)其他防范措施：涉及人身安全處，設有明顯標志;協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生;建立設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記制度。

　　三、清潔管理

　　(一)共用樓道保潔：每周打掃1次各樓道;有條件的每季度擦1次樓道門窗玻璃。樓道頂面無蜘蛛網、灰塵。

　　(二)小區公共廁所衛生間保潔 ：保持公共廁所的日常清潔(內容包括：通風換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾和消殺)，做到室內無明顯異味、臭味，地面無明顯污漬、積水，天花板、墻面無蜘蛛網和積灰，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。

　　(三)共用車庫或車棚保潔：共用車庫的地面、門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施、應保持清潔;車庫的集水坑和排水溝蓋板，應保持暢通，無積水、無污跡和雜物、無異味、空氣流通。

　　(四)道路保潔：小區道路應保持平整;每日清掃1次，道路地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈、整潔。

　　(五)綠化帶保潔：綠化帶、草地，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。

　　(六)休閑、娛樂、健身設施保潔：休閑、娛樂、健身設施表面應保持基本干凈，無灰塵污漬，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

　　(七)門衛、崗亭、監控探頭保潔：門衛、崗亭的內外門窗玻璃及窗臺和墻、地面保持基本干凈、整潔;工、器具排放整齊、有序;監控探頭外表干凈無灰塵。

　　(八)垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱每日清運1次，垃圾桶、果皮箱周圍地面散落垃圾不明顯、無明顯污跡。

　　(九)垃圾收集與處理：生活垃圾由業主自己送至指定垃圾桶、果皮箱;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施。

　　(十)衛生消殺：針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃，按照社區衛生消殺的要求進行。

　　四、綠化養護與管理

　　(一)草坪：整塊草地基本無明顯的草荒，發現草荒的，應及時補種;無大面積病蟲害;草坪平整，留茬高度控制在10厘米以下;無明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占現象。按照社區管理的責任范圍，根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和發生病蟲害及時噴藥。

　　(二)樹木：樹木生長基本正常，沒有明顯死樹和明顯枯枝死杈。 按照社區管理的責任范圍，葉色基本正常，嚴重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在15%以下;喬木根部無30厘米高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物;發現病蟲害及時處理。

　　(三)花壇：花卉長勢良好，較好體現花壇設計要求，保持清晰的圖案和適宜的高度。

　　五、交通、車輛管理

　　(一)設置露天停車場的須經過有關部門的批準，按照規定的收費標準收費，收費標準明示，收費規范。

　　(二)有較為完善的車輛管理制度。

　　(三)小區設置明顯的交通標志。

　　(四)維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。

　　(五)封閉停車場由專人管理，車輛進出離場有檢查、記錄，管理人員責任心強，認真負責。

　　(六)按照合同約定履行車輛保管責任。

　　六、給排水系統及其配套設施

　　(一)化糞池每年清理1次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場。

　　(二)樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。

　　(三)每半月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，清除溝內生長的雜草，排水暢通，無積水。

　　(四)每年對地下管井徹底疏通1次，清理管道的垃圾，井蓋上無污漬、污物，堵塞及時疏通。

　　七、道路設施

　　(一)加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃。

　　(二)保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。

　　(三)設立報修渠道，并有巡查制度，發現損壞及時修補，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物。

　　八、消防

　　(一)禁止在消防通道設置路障。

　　(二)保持小區消防通道暢通。

　　(三)發現消防設備故障時，須及時報告有關部門修理。

　　(四)發現火警要迅速向消防隊報警，并迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮。

　　九、檔案資料

　　(一)檔案資料齊全完整。

　　(二)合理分類成冊，管理完善，查閱方便。

　　(三)及時變更登記，帳物相符。

篇2：揚州市邗江區關于加強老小區綜合整治的實施意見（2018）

　　揚州市邗江區人民政府辦公室

　　20**年5月9日

　　關于加強老小區綜合整治的實施意見

　　為完善邗江區老小區居住功能，改善我區老小區居住環境，不斷提升城市居住品位，根據揚州市《關于加強市區老小區綜合整治的實施意見》(揚府辦發〔20**〕93號)、《關于明確市區兩級老小區綜合整治和基本物業補貼事權與支出責任的通知》(揚財建〔20**〕39號)等相關文件精神，現制定邗江區老小區綜合整治實施意見如下：

　　一、綜合整治對象與目標

　　堅持統一標準、分步實施、突出重點、標本兼治的原則，采取老小區綜合整治與城市拆遷改造、小街小巷整治、長效管理以及文明城市創建相結合的形式，計劃再用3年左右的時間，對我區城區(包含邗上街道、雙橋街道、竹西街道、蔣王街道、新盛街道、西湖鎮)內20**年以前(包含20**年)建成的、房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差、文明城市創建點位較薄弱的老小區(不包含自建莊臺、城中村、別墅區等)，基礎設施較薄弱、存在安全隱患的拆遷安置小區、經濟適用房小區進行綜合整治，確保整治后的住宅小區環境整潔、功能完備、設施齊全、管理規范。對于列入拆遷規劃的，不實施整治。

　　二、綜合整治內容與標準

（一）清理和拆除違章建筑。

由各街道(鎮)會同區城管部門對轄區范圍內影響整治工作及后期管理的相關違章建筑及馬路市場等在基礎設施改造前全部拆除并清理完畢。

（二）修整完善基礎設施。

一是凡沒有封閉的小區，盡可能實施封閉，完善電子監控系統，合理確定小區大門位置及其數量，有條件的要設立門衛室、社區警務室、社區治安報警點;二是修整、翻建小區道路，做到樓幢間道路暢通，路面無坑凹，路牙整齊無缺損;三是疏通、翻建地下排水管網，保證排水暢通，有條件的要實行雨、污分流，整治后納入市政管網統一管理;四是更換破舊窨井蓋;五是清理、整修、補建化糞池;六是維修、補建郵政信箱，做到統一設置，美觀大方，方便使用;七是維修、合理增加路燈照明設施;八是在小區拐角有視線遮擋的重點路段安裝“道路拐角鏡”;九是針對拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防設施進行維修或更新改造;十是修整供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣等管線和設施設備，做到合理分布，有條件的要做到管線下地，沒有條件的要統一高度和線路的走向等，禁止亂拉亂接。

（三）整治小區環境。

一是合理配置綠化，做到黃土不見天，喬、灌木和花草合理搭配，養護成本低廉;二是有條件的小區要設計新建休閑場地，對小區原有休閑場地進行維修改造，配置健身設施、休閑坐椅坐凳;三是從方便小區居民生活出發，在小區出入口設置小區平面示意圖;四是整修公共非機動車車庫(棚)，盡量滿足小區內居民停車需要;五是根據小區現實情況改造、補建機動車停車泊位，增設交通標志，指定汽車停放位置;六是整修、增設、更換垃圾房和垃圾箱(桶)，設立垃圾分類收集點;七是合理配置文化宣傳欄、公示牌。

（四）房屋本體維修。

一是清理單元樓道，做到無亂堆亂放雜物;二是整修、出新樓梯扶手、欄桿、樓道窗;三是整修、更換破損落水管道;四是出新破損、風化嚴重的樓道內墻;五是修補破損臺階、散水坡;六是增設房屋幢號、單元標志;七是加強樓幢周邊蟻害預防處理，實施白蟻防治。

（五）其他項目。

一是對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整;二是根據小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施(包含配套用房);三是在相關樓幢居民一半的屋頂維修費用籌集到位后，可對房屋屋頂進行適當維修;四是整修或更換單元門;五是針對拆遷安置小區和經濟適用房小區內電梯設施進行維修或更新改造。

（六）落實長效管理措施。

綜合整治后的老小區，按屬地管理的責任要求，由各街道(鎮)負責實施長效管理。各相關社區要在其指導下，及時牽頭組織召開小區業主大會，成立小區業主委員會(或物業管理委員會)，結合實際，因地制宜，按照以下“三種模式”實施長效管理。一是對于具備條件的，通過召開業主大會，選聘物業服務公司實施專業化、市場化管理;二是對于暫不具備條件的，由各街道(鎮)物業服務中心實施基本物業管理;三是對于規模較小、無法封閉的小區，在街道(鎮)指導下，由社區組織居民實行自治管理。其中，第一、第二種模式可實行“三位一體”的長效管理協調機制。

　　三、資金安排與撥付

　　(一)老小區綜合整治經費由各街道(鎮)自籌，區財政參照城市基礎設施費返還比例加以補貼。其中，針對“綜合整治內容與標準”內“第(一)～(四)項”，邗上街道、雙橋街道、新盛街道的整治費用由區財政補貼70%，竹西街道、蔣王街道、西湖鎮的整治費用由區財政補貼50%;針對“綜合整治內容與標準”內“第(五)項”，相關費用由各街道(鎮)自籌。

　　(二)供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣等管線、設施設備的整理、整修或新建所需費用，由各管線單位自行承擔。

　　(三)區財政應當根據區政府審核通過的年度整治方案和投資估算，按照合同約定和既定比例撥付整治補貼費用。

　　(四)在老小區整治過程中涉及的各項規費應當減免。區財政要將老小區綜合整治補貼費用列入年度財政預算，確保整治經費落實到位。

　　四、實施步驟與要求

（一）擬定計劃，申請立項。

各街道(鎮)負責對轄區內的老小區現狀進行全面排查，按照輕重緩急的原則擬定下一年度綜合整治計劃，并于當年10月底之前報區老小區整治辦審核，區老小區整治辦審核確認后，下一年度擬整治的小區名單將通過相關媒體予以公示，公示期滿無異議即上報區政府審核立項。

（二）征求意見，宣傳發動。

區房管局根據區政府審核的“綜合整治內容與標準”，組織相關工程技術人員對老小區綜合整治項目進行規劃和設計(無須審圖)。各街道(鎮)擬定、公示老小區綜合整治項目的實施方案和長效管理方案，廣泛征求業主意見后，修改完善好綜合整治項目的實施方案和長效管理方案。采取多種形式、廣泛宣傳開展老小區綜合整治的意義，積極營造老小區綜合整治的良好氛圍。

（三）確定方案，組織實施。

各街道(鎮)將老小區綜合整治方案和長效管理方案上報區老小區綜合整治辦公室。由區老小區綜合整治辦公室組織區相關職能部門對上報的方案進行會審，并經區政府審核批準后，由各街道(鎮)組織實施。

（四）竣工驗收，專項審計。

工程結束后，各街道(鎮)組織對老小區綜合整治工程進行初步驗收。初驗合格后，向區老小區綜合整治辦公室申請綜合驗收。由區老小區綜合整治辦公室組織區相關職能部門進行綜合驗收。工程結算由區審計局按政府相關文件規定進行專項審計。

（五）工程移交，長效管理。

工程竣工驗收合格后，相關施工單位(移交單位)應當將工程移交給小區業主委員會(接收單位)，若小區未成立業主委員會的，則所屬社區居委會為接收單位。業主委員會(或社區居委會)應當按照“綜合整治內容與標準”內“第(六)項”落實好長效管理措施，確保老小區綜合整治成果長久保持。

　　五、組織領導與職責分工

（一）組織領導。

為確保老小區整治工作取得明顯成效，成立邗江區老小區綜合整治工作領導小組，由區政府分管領導任組長，領導小組下設辦公室，辦公室設在區房管局，區房管局、財政局、審計局、城管局、規劃分局、建設局、綜治辦、公安分局、市管局、環保局、文體新局等部門及各街道(鎮)為領導小組成員單位。辦公室的日常工作由區房管局負責。

（二）職責分工。

各街道(鎮)為本轄區內老小區綜合整治的責任主體，具體負責組織實施工作;積極與市供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣、路燈等管線、設施設備專業部門單位做好配合協調，保證老小區內的相關管線管網、設施設備等進行同步整治，并確保五年內不進場返修;調處整治過程中的矛盾糾紛;組織業主參與監督整治工程安全、質量和進度;落實長效管理措施。

　　區房管局負責組織相關職能部門對各街道(鎮)上報的老小區整治方案進行會審，上報區政府審批;督促各街道(鎮)組織實施，檢查工程安全、質量和進度;負責制定老小區綜合整治設計方案;落實工程監理;對當年度總投資額在5000萬元以內的項目可視情況獨立委托社會中介進行跟蹤審計;組織相關職能部門對綜合整治的老小區進行綜合驗收;配合區審計局對綜合整治項目進行結算審計;指導實施長效管理。

　　區財政局負責參與審核老小區綜合整治方案，按計劃撥付補貼資金，參與工程竣工驗收。

　　區審計局負責對以每個街道(鎮)為統計口徑當年度總投資額在5000萬元以上的項目進行跟蹤審計，對綜合整治項目按照相關規定進行結算審計。

　　區城管局負責參與審核老小區綜合整治方案，界定違章建筑，依法對影響整治的違章建筑和設施實施拆除，指導小區內垃圾房、垃圾箱(桶)整修、補建工作,設立垃圾分類收集點，會同相關部門對小區內馬路市場、亂設攤點進行清理整頓，參與工程竣工驗收。

　　區規劃分局負責參與審核老小區綜合整治方案，審查小區封閉和配套設施補建方案，參與工程竣工驗收。

　　區建設局負責參與審核老小區綜合整治方案，負責指導小區雨污管道接入市政管網等整治方案的實施，指導小區內綠化補植和日常養護工作，參與工程竣工驗收。

　　區綜治辦、公安分局負責參與審核老小區綜合整治方案，指導落實小區治安防范設施(包括監控、拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防)建設方案，負責協調小區雨污管道接入市政管網封路區域的交通管理，指導小區內公共部位機動車停車泊位的劃定，參與工程(包括監控改造、拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防維修等專項工程)竣工驗收。

　　區市管局負責參與審核老小區綜合整治方案，負責清理小區內違章開店，嚴格對小區內從事經營活動的各類經營戶的證照發放，指導拆遷安置小區和經濟適用房小區內電梯維修方案的實施，參與工程(包括電梯維修專項工程)竣工驗收。

　　區環保局負責參與審核老小區綜合整治方案，監督沿街飯店和小區內飯店建設好隔油池，參與工程竣工驗收。

　　區文體新局負責按照全民健身要求，組織落實全民健身器材。

　　六、考核與獎懲

　　(一)老小區綜合整治工作實行目標考核管理，區政府每年明確各街道(鎮)的老小區整治目標任務，并將其納入年度全區城市建設與管理工作目標任務進行考核。各街道(鎮)要建立對社區、物業公司、業主委員會長效管理工作的責任考核機制。

　　(二)老小區綜合整治工程竣工后，區相關部門組成考評小組，對申報竣工的老小區綜合整治項目進行考核驗收。區政府將根據考核驗收情況，對本年度老小區綜合整治工作中涌現出的先進集體、先進個人、優秀項目給予表彰獎勵。

　　(三)對于未按計劃完成年度老小區綜合整治任務或沒有落實長效管理措施的單位，實行責任追究，并相應扣減年度補貼資金。若在老小區綜合整治過程中，有關單位工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由相關部門給予行政處分;違紀的，移交相關紀檢監察組織處理;構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

　　高新技術開發區、維揚經濟開發區老小區綜合整治工作參照該《實施意見》執行，整治經費自籌。